【正文】 然生態(tài)觀光和人文覽勝為基礎(chǔ)，開發(fā)休閑度假、獵奇觀光、歷史尋蹤產(chǎn)品為主體，構(gòu)建旅游資源開發(fā)保護(hù)、旅游接待服務(wù)、旅游商品生產(chǎn)經(jīng)營、旅游休閑娛樂等相配套的旅游產(chǎn)業(yè)體系。另一方面，通過旅游業(yè)的發(fā)展，發(fā)揮其關(guān)聯(lián)帶動性強(qiáng)、拉動內(nèi)需明顯的特點(diǎn)和優(yōu)勢，必將吸引更多的旅游者在特定的區(qū)域內(nèi)形成較大規(guī)模的人流、物流、資金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、購、娛”相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)發(fā)展，這不僅促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且提供了大量創(chuàng)業(yè)、就業(yè)機(jī)會。國際排名前十位的國際飯店集團(tuán)已悉數(shù)進(jìn)入中國并持續(xù)擴(kuò)張，二線品牌也已陸續(xù)登陸，未來幾年酒店業(yè)在保持高速增長的同時，將進(jìn)一步細(xì)分市場，其差異化競爭將明顯加劇，并顯現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢。據(jù)了解，從1996年我國第一家經(jīng)濟(jì)型酒店建成至今，10年間經(jīng)濟(jì)型酒店已成長為國內(nèi)旅游住宿產(chǎn)業(yè)中一支獨(dú)立的商業(yè)力量。 對于經(jīng)濟(jì)型酒店在未來的發(fā)展態(tài)勢，相關(guān)研究顯示經(jīng)濟(jì)型酒店的領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)為保持競爭優(yōu)勢，會繼續(xù)擴(kuò)大市場規(guī)模，加速空間布局的步伐。將會讓中國酒店產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入一個真正意義上的廉價酒店業(yè)態(tài)。目前，經(jīng)濟(jì)型酒店主要定位于商務(wù)市場，高速公路的出入口也會成為經(jīng)濟(jì)型酒店的地點(diǎn)，會有細(xì)分品牌進(jìn)入。2003版《旅游飯店星級的劃分與評定》的實(shí)施，特別是2007年初正式產(chǎn)生的首批白金五星級酒店，將會在促進(jìn)酒店管理和服務(wù)的規(guī)范化和專業(yè)化的同時，拉動豪華和高端酒店市場形成一個以改造升級和設(shè)計(jì)攀高為特征的投資熱點(diǎn)。隨著宏觀調(diào)控政策對住宅地產(chǎn)開發(fā)的影響不斷明顯，預(yù)計(jì)將會有更多的地產(chǎn)資本分流到高檔酒店物業(yè)開發(fā)。僅廣東一地待評定的高檔豪華酒店就有77家，其中35家已建成。與處境艱難的中間級酒店不同的是高檔酒店經(jīng)營業(yè)績的凱歌高奏，隨著****發(fā)展經(jīng)濟(jì)的打造和地位的提高，到****市來的商務(wù)客人會越來越多，五星級的高檔酒店將會有一個較好的發(fā)展機(jī)遇。而五星級酒店則只有1家——****佳田國際大酒店。目前****市高級酒店仍擁有一定的市場發(fā)展空間。本項(xiàng)目五星級酒店遠(yuǎn)處**，與****市主城區(qū)高檔酒店激烈的競爭不同，其享有得天獨(dú)厚的地利優(yōu)勢，輻射范圍獨(dú)一無二，無競爭對手，相應(yīng)占據(jù)高端的酒店市場十分容易。本項(xiàng)目客源市場構(gòu)成主要為以下幾個方面：（核心市場）主要以公司會議、商務(wù)交流、政府及企業(yè)商務(wù)接待、地方廠商商務(wù)活動等為主要形式，一般都是在休閑中進(jìn)行商務(wù)活動，帶動酒店住宿、娛樂休閑、餐飲、康體等業(yè)務(wù)發(fā)展。（一般市場）主要包括一些大眾化團(tuán)體游客，以家庭、公司組團(tuán)為主要形式，以觀光為主要目的。此類客源約占酒店總客源的20%左右，且為未來重點(diǎn)拓展的客源，預(yù)計(jì)未來客源比例上升到35%左右。**經(jīng)濟(jì)日益快速發(fā)展，高端收入人群比例逐漸提高，其對高端消費(fèi)需求也日漸旺盛，本酒店的建設(shè)將會吸引限域內(nèi)大部分高端消費(fèi)者前來消費(fèi)，且隨著高收入群體比例的增加，該部分客源一直會呈穩(wěn)定增長，作為項(xiàng)目目標(biāo)市場的重點(diǎn)潛在客源市場。（三級市場輔助市場）主要為機(jī)會客源市場，主要是一些過客及文化活動帶來的游客。如果做好宣傳活動和提高服務(wù)質(zhì)量，相信會有人來此住宿消費(fèi)。市場比例大概成倒金字塔型，見圖31所示。結(jié)合上述目標(biāo)市場細(xì)分及可能產(chǎn)生的客源量，并參照其他同類已開業(yè)酒店，預(yù)計(jì)酒店入住率保持在50%—70%（酒店房間數(shù)為220個）。綜上分析，項(xiàng)目的目標(biāo)市場及市場運(yùn)營前景較好。酒店發(fā)展的基本規(guī)律，需要城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支持，需要城市消費(fèi)人群的支持，凡是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均消費(fèi)力增速較強(qiáng)，市場化程度也相對較高，其賓館、飯店、酒店等的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也相對較好。 城市發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析未來**的城市性質(zhì)可以為：作為內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市，借助大交通的改善和**獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，形成了原煤開采、建材、陶瓷、焦化、針織、鑄造和機(jī)械制造、醫(yī)藥物流業(yè)等為主導(dǎo)的八大工業(yè)經(jīng)濟(jì)框架的基礎(chǔ)上，提出了跨越式的發(fā)展目標(biāo)，努力讓**成為河南省地區(qū)發(fā)展工業(yè)的典范。本案五星級酒店的“商務(wù)+會議+休閑”定位符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，假設(shè)本項(xiàng)目引入較高的國際化品牌酒店，對酒店的經(jīng)營有一定的推進(jìn)作用。本項(xiàng)目依靠城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和周邊區(qū)域的建設(shè)，以及城市高端消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)形態(tài)和消費(fèi)意識的不斷轉(zhuǎn)變，相信能作為城市首選的服務(wù)備選之一，率先扛起城市級酒店商務(wù)服務(wù)的大旗，為城市潛在客源的商務(wù)、會議、宴請等接待需求提供高品質(zhì)的酒店服務(wù)和高端餐飲、娛樂業(yè)為一體的一站式服務(wù)。政府對本項(xiàng)目開發(fā)的要求不只是城市規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目和建設(shè)新的城市地標(biāo)，更是**城市發(fā)展標(biāo)志和城市對外展示的名片，本項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展也是全泰公司地產(chǎn)開發(fā)的一個重要項(xiàng)目。 業(yè)主公司目前酒店項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略分析業(yè)主公司對酒店的發(fā)展戰(zhàn)略為：?? 本項(xiàng)目是業(yè)主公司的第一個五星級酒店投資項(xiàng)目，酒店主要服務(wù)于整個**發(fā)展所需的會議中心、商務(wù)休閑中心、宴會中心、康體中心和城市商業(yè)配套；?? 業(yè)主公司對酒店的定位要求體現(xiàn)“**酒店市場的新標(biāo)高、城市對外發(fā)展的名片”，以此寄托一份不能割舍的家鄉(xiāng)情結(jié)；?? 希望酒店未來經(jīng)營盈虧能夠在一個可控的范圍內(nèi)。第 五 章 酒店整體定位策劃 本項(xiàng)目酒店定位傳統(tǒng)的酒店及商務(wù)類定位模式商務(wù)會議中心模式 “商務(wù)+會議”休閑健康中心模式 “休閑+保健”休閑商業(yè)模式 “休閑+商業(yè)”休閑娛樂模式 “休閑+娛樂”餐飲宴請模式“中西餐+宴會”特色景觀模式“特色休閑+景觀”商務(wù)休閑酒店六大經(jīng)營模式圖８－１ 本項(xiàng)目適宜定位：上表傳統(tǒng)的六大模式中的任意一個模式對本項(xiàng)目而言都存在一定不足，我們從未來客源需求市場、未來業(yè)主公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、未來城市開發(fā)等諸多因素及綜合規(guī)劃考慮，建議本項(xiàng)目定位必須跳出傳統(tǒng)模式思維，創(chuàng)造屬于針對本項(xiàng)目的開發(fā)模式：基于本項(xiàng)目相關(guān)各方對酒店的訴求：?? 達(dá)到國家五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)；?? 酒店客房不少于220間，床位不低于400張，并按五星級酒店要求配備餐飲、商務(wù)、會議、公共娛樂、安全等相關(guān)服務(wù)設(shè)施；?? 地標(biāo)性建筑酒店；?? 城市中心酒店；因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目：是**壹座地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是****市、**商務(wù)、會議、休閑旅游高端接待中心是標(biāo)準(zhǔn)五星級商務(wù) +會議+ 休閑酒店綜合體！關(guān)于功能，可以概括為四大類：客房、餐飲、（會議）、康體娛樂；且收入比重基本相當(dāng)（康體娛樂可能略?。魂P(guān)于客源市場，客房市場可以概括為：商務(wù)客戶——50%（其中：公司40%；政府50%；其他10%）會議客戶——30%休閑客戶——15%旅游家庭——5%定位依據(jù)：1) 高檔次的商務(wù) + 會議 + 休閑酒店在**市場有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴(kuò)大其市場客源兼容性；2) 本項(xiàng)目地理?xiàng)l件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市場承載力，但以發(fā)展的眼光看，隨著**社會經(jīng)濟(jì)成長、旅游休閑的興起，也適宜商務(wù)會議休閑酒店的組合定位；3) 檔次和影響力高的會議能提高酒店品牌知名度與美譽(yù)度，成功的會議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠客戶，而且也會像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來了酒店無形資產(chǎn)的增值；4) 高品質(zhì)的酒店一般接待來自不同國家、地區(qū)和本地域的高消費(fèi)者，他們的綜合消費(fèi)力都比較高，且酒店經(jīng)營面較廣能增加客源供給；5) 酒店接待重要會議，必然會成為新聞媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，媒體在報(bào)道會議的同時也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度；6) 休閑旅游結(jié)合會議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中的淡旺季問題，而單純的會議型酒店或單純的休閑度假酒店都會面臨節(jié)假日的飽滿，和周一至周四冷清的經(jīng)營問題；7) 批量型的會議客源和商務(wù)散客更容易成為酒店客房的主力貢獻(xiàn)者。?? 擬建酒店?duì)幦∫胍患揖哂衅放朴绊懥Φ木频旯芾砉具M(jìn)行管理，品牌的形象符合投資商企業(yè)形象要求，也能提升政府提升**的投資環(huán)境和城市形象。針對城市發(fā)展和當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的改變，創(chuàng)造全新的高檔休閑活動場所，引入放松的參與性項(xiàng)目和高端消費(fèi)商業(yè)形式，打造城市高端“精品休閑商業(yè)”綜合休閑主題形象。商務(wù)休閑酒店六大經(jīng)營模式第 六 章 酒店服務(wù)功能定位策劃 客房服務(wù)功能定位策劃客房面積定位：客房舒適度取決于哪些設(shè)施設(shè)備65%%%%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%房間面積大小窗外景觀床的尺寸及配置裝修洗手間的大小 電腦寬帶床頭/寫字臺光源 衛(wèi)星電視寫字臺的尺寸其它設(shè)施客房產(chǎn)品是消費(fèi)者停留最久的地方，客房面積的大小直接決定酒店檔次，在吸引商務(wù)休閑認(rèn)識方面，客房最重要的特征是空間大，床品質(zhì)量和舒適度、無噪音、功能完備的浴室?？头康姆啃投ㄎ唬合M(fèi)者對客房的需求情況80683420870102030405060708090雙標(biāo)單標(biāo)商務(wù)房套房行政套其他0510152025303540根據(jù)對一些長期在外商旅的消費(fèi)客戶的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到商務(wù)會議為本項(xiàng)目的主要客源群體，因此，建議本項(xiàng)目的雙人房型的比例占到65%以上，套房是五星級必不可缺的產(chǎn)品，評五星需要套房比例不少于10%，因此套房數(shù)量控制在總套數(shù)10%左右，建造時在開間和格局上可以靈活布置。景觀房的觀