【正文】 （ 2）為滿足高新產業(yè)發(fā)展帶來外來人口住房需求的住宅是該 區(qū)域客戶的主要來源 。 形象：規(guī)劃配套升級、交通環(huán)境改善、大盤開發(fā)云集，區(qū)域整體形象大幅提升，片區(qū)發(fā)展進入快車道。（主要包括高新企業(yè)中高層管理者和公司職員等 邊緣圈層：惠城區(qū)其他區(qū)域 10%。（主要包括本地生意人。（ 2）片區(qū)供應以大盤新推為主，剛需型產品為主導。同比去年穩(wěn)中有漲，在惠州各縣區(qū)中是最低的（詳下圖 ）。（詳細如圖 ） 34 仲愷房地產市場格局圖 仲愷區(qū)域商品房供求分析 2021 年仲愷區(qū)全年住宅批準預售套 5194 套，主要集中在 4月份和 12月份供應（詳下圖 ）。代表項目：一城風景，南山公館。 2021 年，隨著仲愷高新區(qū)城鄉(xiāng)道路的升級改造、基礎設施的建設、保障性住房的開工、公共交通運輸?shù)耐晟频?，仲愷“宜居”指?shù)不斷攀升，已成惠州熱銷片區(qū)之一。城市主干道新華大道開工建設，仲愷大 32 道沿線樓盤開發(fā)火熱，處處吊塔林立。進駐的開發(fā)商也開始考慮協(xié)助政府完善相關配套設施，積極推進區(qū)域內高端教育配套的完善。新開張的惠臺消費品綜合市場，由于定位太泛，難以讓消費者對其形成一個消費品牌，而星級酒店市場更是空白一片。 仲愷片區(qū)區(qū)域市場分析 仲愷高新區(qū)房地產市場發(fā)展概況 2021 年，經過不斷調整、發(fā)展、規(guī)劃，仲愷高新區(qū)各種資源得到優(yōu)化配置，工業(yè)產值出現(xiàn)快速增長，但第三產業(yè)發(fā)展仍十分緩慢，商業(yè)和房地產建設仍明顯落后。隨著對住宅用地的需求的增加，今年住宅用地成交面積與去年持平，而地價則有上漲趨勢，主要緣于城市中心區(qū)域價值凸顯的優(yōu)質地塊出讓較少，增加了開發(fā)商的競爭程度，造成土地成交的溢價率上漲，直接地拉動了城區(qū)的土地地面價上漲。 圖 惠州市歷年成交均價走勢圖（單位：元 /平方米） 30 2021 年惠州土地供應與成交面積與去年同比上漲。 圖 惠州市歷年房地產投資額（單位：億元） 2021 年新增供應再上峰頂，全年新增供應面積為 萬平方米，同比上升 %，打破 2021 年 1200 萬平方米記錄，創(chuàng)下新高（圖 惠州市歷年供應量走勢圖）。其一，外圍后程發(fā)力。 2021 年，惠州市房地產市場保持高位運行。 26 惠州房地產市場發(fā)展分析 惠州房地產市場經歷了近兩年的調整，之前政策打壓的不力影響 基本被消化完畢，讓政策在一定意義呈現(xiàn)“邊際遞減效應”。迅速抓住時機，切入市場，就能成為蛋糕的有力分割者。隨著深圳特區(qū)優(yōu)勢的減弱、經濟發(fā)展的低迷，酒店建設也陷入低谷，期間只有五洲賓館和麒麟山莊兩個高星級酒店建成，而且都是政府投資的接待基地。 25 都之都等高星級酒店。以深圳為例，上個世紀 80 年代到 90 年代初，隨著深圳經濟特區(qū)的成立，第一批高星級酒店 — 南海、富臨、新都、深圳灣、晶都等建成。 小結：惠州高星級酒店發(fā)展前景 五星級酒店的生存，需要大量的商務活動和充足的旅游資源來支撐。 爭激烈。 配套設施一般， 比較注重娛魯惠國際 惠州市 待定 經營特色不明 經營管理相 樂、桑拿經 一般酒店 演達路 顯。 差。 店運作受阻， 生存。 區(qū)） 進行擴大業(yè) 務發(fā)展。 偏高，成為惠 州代表酒店。 包經營，給統(tǒng) 營周期較短， 一般 一管理帶來 生命力不強。 配套一般、功能 投資商與廣 雙重管理，違海湖大酒 較齊全，屬舊酒 州東方賓館 反酒店運作 店 惠州 準四星 店，物業(yè)保養(yǎng)欠 酒店管理公 規(guī)程，將會造 一般 佳。經過近二十年的經營發(fā)展，隨著全國社會經濟的發(fā)展，屬第三產業(yè)的服務行業(yè)在市場日趨占據(jù)重要的地位，酒店經營成為了投資熱門，惠州的周邊城市如廣州、深圳、東莞等地新興了眾多專業(yè)酒店，酒店的經營管理也迅速上了一個臺階，并且引入了世界酒店連鎖集團式進行經營管理；酒店業(yè)的興起，給各城市經濟商業(yè)行為帶來了配套的服務，同時也刺激了本地區(qū)的消費意識。 小結：惠州市旅游發(fā)展前景 高質量的資源稟賦、良好的生態(tài)環(huán)境、悠久的人文歷史、優(yōu)越的區(qū)位要素為惠州旅游發(fā)展提供了良好的市場潛力，經濟增長優(yōu)勢、建設用地充裕、投資商的日益關注為高品質的產品供給提供保障，珠三角旅游者行為需求的變化、日益改善的交通優(yōu)勢以及政府 21 的重視為惠州市旅游起飛起到實質性的推動作用，惠州市旅游發(fā)展具有廣闊的發(fā)展空間和強勁的后發(fā)優(yōu)勢。 從旅游管理機構的變革歷程判斷，惠州旅游業(yè) 1998 年開始步入正軌。具體表現(xiàn)如下： 從游客接待總量和游客結構判斷，惠州游客總量增加迅速，旅游發(fā)展速度加快（見圖 ）。 由于旅游市場是一個由旅游資源和客源組成的 二源 機體，旅游資源的低度開發(fā)和利用必然造成客源的流失。③各種旅游服務基礎設施如景區(qū)的商店、餐廳、休憩場所、影視場所、康樂中心、突發(fā)事件救援中心、停車場、代步工具、電話亭、公共衛(wèi)生間、垃圾箱等供應不足，游客對這些方面反應較為強烈。 （ 3）惠州旅游配套設施殘缺，接待游客能力弱。這種粗劣單一的市場供給根本無法滿足人們日益增長的旅游需求，成為制約惠州旅游收入的瓶頸。但由于開發(fā)力度不足、定位層次低，多年來變化不大，景區(qū)內的娛樂設施也僅限于出租 游艇。著名 17 的風景名勝有惠州西湖、羅浮山、南昆山、大亞灣等?；葜菥哂胸S富的自然旅游資源，集山、泉、湖、海、河、瀑于一體，融自然景觀與人文景觀于一身。它引發(fā)了新一輪的經濟熱潮，成為以消費拉動 GDP增長的典范。本項目的建設投資及產業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進區(qū)域的經濟繁榮和發(fā)展。仲愷作為國家級高新園區(qū)，依托城軌的帶動，必將全面參與珠三角經濟發(fā)展，未來價值不可估量。隨著莞惠城際的即將落成通車，作為珠三角經濟重心轉移的核心，擁有莞惠城際惠州段沿線瀝林站、陳江站和惠環(huán)站三站的仲愷高新區(qū)，將加速匯聚深莞惠三城的產業(yè)資源優(yōu)勢。 2021 年，全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產值 636 億元，同比增長 2%；工業(yè)增加值 122 億元，同比增長 %；出口額 57 億美元，同比增長 %；稅收 億元，同比增長 %；凈利潤 億元，同比增長 %。根據(jù)惠州市 2021 年經濟數(shù)據(jù)顯示，惠州上半年 GDP 同比增長 %，超過廣州、深圳，位居全省第二、珠三角第一。區(qū)內有惠深、惠河、廣深、莞惠高速公路和京九、惠澳鐵路通過，交通便利。 （ 2）惠州大型項目的相繼上馬，將會給惠州經濟帶來強大拉動作用。 中海殼牌南海石化項目使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重型化工工業(yè)基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠江三角洲東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎工業(yè)支撐。 9 圖 惠州與珠三角城市群的地理位置關系圖 惠州交通狀況（圖 ）： 惠州交通便利，廣汕公路、深汕高速公路、惠深高速公路、廣梅汕鐵路貫通惠州；惠州港是對外客貨運的深水良港，距市區(qū) 22 公里的平潭機場，目前惠州市的交通已是陸、海、空全方位運行。 機場規(guī)劃：近期利用原有平潭軍用機場，開通民航航線， 8 可重點發(fā)展貨運業(yè)務；遠期視城市發(fā)展和社會經濟發(fā)展情況，另擇新址建設機場。 鐵路規(guī)劃：近期沿海鐵路客運專線；中期建設惠花鐵路、楊平鐵路；遠期規(guī) 劃建設澳頭 — 汕尾、澳頭 — 碧甲、澳頭 — 平湖（接廣深線）等鐵路。 在惠城組團中，江北片區(qū)為市級行政、會展和文化中心，江南片區(qū)為市級商業(yè)中心、旅游服務接待中心；江東片區(qū)為以商業(yè)性開發(fā)為主的生活居住功能區(qū)，臨江地區(qū)將嚴格限制工業(yè)項目的選址；淡水湖片區(qū)，在規(guī)劃期內以城市體育中心、高等教育中心、高新技術產業(yè)聚集基地定位，將嚴格控制地區(qū)投資質量和項目等級。到 2020 年左右，推進現(xiàn)代化建設質量，建設魅力獨特、經濟強盛、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、城鄉(xiāng)協(xié)調、文化及旅游產業(yè)發(fā)達、社會文明、適宜人居的城市，全面提升城市戰(zhàn)略地位。項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術實力、工程經驗和良 4 好信譽。 2021 年仲愷高新區(qū)擴區(qū)后，區(qū)內面積擴大至 320 平方公里，人口增加到近 50萬，地域面積擴大了 3倍以上；管理范圍和權限的擴大將帶動仲愷高新區(qū)體制機制的改革創(chuàng)新和新一輪經濟大發(fā)展，這些因素也將為仲愷新城房地產發(fā)展帶來新的契機。 可行性研究結論 主要技術經濟指標 2 項目主要技術經濟指標匯總表 表 序號 項目 技術經濟指標 單位 備注一 建設內容 用地面積 58215 m2 建筑總面積 306450 m2 建筑占地面積 22038 m2 計容建筑面積 227039 m2 規(guī)劃要求 1 沿街商業(yè) 6449 m2 建筑面積 2 集中商業(yè) 23367 m2 建筑面積 3 五星級酒店 26000 ㎡ 建筑面積 4 酒店式公寓 35000 ㎡ 建筑面積 5 住宅 135593 ㎡ 規(guī)劃要求 6 配套設施 630 ㎡ 7 地下室面積 79450 m2 8 規(guī)劃容積率 9 建筑密度 42% % 10 住宅凈密度 22% % 11 綠化率 28% % 12 停車位 2270 輛 13 總戶數(shù) 1240 戶 二 投資數(shù)據(jù) 總投資 159330 萬元 土地費用 20300 萬元 建筑安裝工程費 95500 萬元 三 經濟指標 1 項目稅后財務內部收益率： % 計算期 6 年 2 項目稅后財務凈現(xiàn)值（ I=8%） 20841 萬元 全部投資 3 項目稅前財務內部收益率： % 全部投資 4 項目稅前財務凈現(xiàn)值（ I=8%） 33781 萬元 全部投資 5 稅前投資利潤率： % 6 稅后投資利潤率： % 3 社會效益 本項目不僅改善了城市環(huán)境與城市形象，更增加了財政的收入，同時也創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和營商機會，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復合人居生活，具有明顯的社會效益。目前已參與仲愷科融新城一級開發(fā)、仲愷五星級酒店城市綜合體、 20萬陳江中心區(qū)舊城改造的開發(fā)，總投資超過 200 億元。 高新區(qū)五星級酒店綜合體 項目可行性研究報告 二〇一四年五月 目 錄 第一章 總論 ......................................................................................1 項 目 概況 .................................................................................1 項 目 業(yè) 主 簡介 .........................................................................1 編制依據(jù)及研究范圍 .............................................................2 可行性研究結論 .....................................................................2 第 二 章 項 目 提 出 的 背 景 和 建 設 意義 ......................