【正文】 如果你的周圍充滿了對你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會充滿與別人合作的熱情。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應”的作用。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時候，他們會始終以一種積極的心態(tài)來面對。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。和成功人士在一起，有助于我們在身邊形成一個“成功”的氛圍，在這個氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學習正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。當然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計劃并不是一件簡單容易的事。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個方面，要想全面、客觀地了解一個事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。結果發(fā)現，大家認同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界。高效地搜集并消化信息當今世界是一個以大量資訊作為基礎來開展工作的社會。注重準備工作一個善于做準備的人，是距離成功最近的人。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。在紛繁復雜的現代社會，只有保持內心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。好的習慣是你的朋友，他會幫助你成功。善于傾聽，是一個高效能人士的一項最基本的素質。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人,相反他應當是一個能設身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進行桌有成效的溝通的人。不斷學習一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。善于休息休息可以使一個人的大腦恢復活力,提高一個人的工作效能。習慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當重要的角色。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。運用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產出、努力與收獲、原因和結果之間，普遍存在著不平衡關系。要事第一創(chuàng)設遍及全美的事務公司的亨瑞。”把問題想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領域的人要好得多。結 論通過以上的分析和策略，我們發(fā)現，項目達到的盈虧平衡點較高，而且，投資收益率盡略高于行業(yè)基準收益率，因此，雖然本項目具有較大的投資吸引力，但其潛在的風險也不容忽視。 社會效益分析 本項目的成功開發(fā)，可以改善煙臺***的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進旅游及旅游房地產消費起到雙重積極的作用，同時也為煙臺市旅游房地產的開發(fā)和運作提供寶貴的經驗，為煙臺房地產開創(chuàng)一條新的發(fā)展思路。以下就本項目的情況對銷售價格和單位成本費用兩個敏感因素進行分析。 26545 財務評價與社會效益分析 盈虧平衡分析 本項目可銷售的總面積為27000平方米，其中酒店主樓中標準間和小套房部分5000平方米；度假單元式總統套房、豪華套房、普通套房部分22000平方米。成本綜計26545萬元 故此，根據常規(guī)測算，本項目在保證自籌資金的基礎上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項目建設的全部資金，出現資金鏈條斷裂的風險較小。● 按照目標銷售進度，至2008年8月底，預計可完成50%的銷售率，即銷售面積達到約13500平方米，因此，可實現銷售合同額約13500萬元，按首期款平均回款10%計，約可實現銷售款1350萬元。 單張 與大折頁的內容相同，但可更加簡單。 本樓書的主要發(fā)送對象為到現場看樓者、專門的促銷活動中到場的客戶、針對性的直郵客戶，以及酒店客人（可考慮擺放于煙臺高級別酒店里供閱讀）。 正式銷售階段——項目主體工程部分封頂（時間十個月，預計正式開盤時間為2008年“十一”） 建立在前兩個階段的公關效果之上，在這一階段，推廣的力度和費用都達到了最大極限。主要采用直郵廣告、重點位置設立宣傳咨詢點、現場售樓處的建立、現場POP、煙臺個別星級酒店配送宣傳品以及宣傳條幅等。 主要通過現場POP、工地圍墻以及在煙臺旅游通道的條幅進行宣傳。背景廣告語：“時尚，共享，交流，開放”。 廣告語廣告牌主題廣告語：“煙臺***五星級度假酒店——您的酒店，您的家”。 賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。 色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯系電話為橙色。 形象與品牌推廣效果 企業(yè)形象與項目品牌的推廣應該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。營銷策略 宣傳主題概念 煙臺首家濱海主題的海島度假產權式酒店 賣點整合● 山東半島東部，環(huán)黃渤海海灣的、中國著名的暖溫帶濱海旅游度假城市，最適合人類居住的城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人● 海景如畫，綠韻如詩● 煙臺唯一的海島度假酒店，品質高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益● 規(guī)劃設計超凡，建筑質素臻美，既體現度假建筑的公共性，又體現人居環(huán)境的隱私性● 具有中心游泳池的暖溫帶花園式景觀● 配有完善的酒店配套設施并提供個性化的酒店服務 優(yōu)惠措施● 售前宣傳期間購買，優(yōu)惠2%● 試銷期購買，優(yōu)惠1%● 一次性付款，優(yōu)惠4%● 購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%● 購買五套以上（含五套），優(yōu)惠4%● 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。以后每年從 1月 1日起至當年的12月31日止為一會計年度。二、營業(yè)收入：煙臺***五星級度假酒店通過出租酒店客房來產生收入（僅指房租）,不包括酒店商場、會務、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務費收入以及酒店設備、場地的使用費、租賃費等收入。 運作機制 酒店經營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務所審計經營業(yè)績。根據項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。 入市姿態(tài)及推廣時機定位 房地產項目以什么樣的姿態(tài)出現以及選擇什么樣的推廣時機，要結合項目自身特點。 控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應該預留有折讓空間。本階段的售價在單位成本基礎上再次提高，銷售平均價格約為：12000元/M2； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。總銷售面積約27000平方米；（2）本項目總建筑面積：約37000平方米；（3）本項目總投資費用：約26545萬元；（4）可銷售面積部分單位成本：6500元/平方米。 價格定位 該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。功能分類及戶型設置定位 功能分類本項目總建筑面積約37000平方米，其中：客房部分27000平方米，占總建筑面積的73%，公用設施部分包括為10000平方米，占總建筑面積的27%，包括大堂、走廊、機電設備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。6．設計意圖和要求： ，同時以蒼翠繁茂的園林和水景的結合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；　，提供高質量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； 、園林風格統一并相互陪襯，相得益彰，符合地方個性和氣候特征； ； ，如太陽能利用，污水處理系統。 建筑采用框架結構，酒店主樓內戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，分散布置的度假單元套房以小獨棟圍合式和疊拼式為主，配以少量大獨棟總統套，以適用不同客戶的需求。3．地形利用 充分利用原有的起伏地形，再增加一些臺地，通過園林的設計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上80多種罕見的植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風情萬種，美不勝收?？傮w規(guī)劃設計特色 本項目的設計主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團隊提供一個高檔的休閑度假酒店。第四類市場：內部接待和員工度假為目的的島外機構客戶在北京地區(qū)高檔住宅商品價格居高不下的情況下（高檔住宅商品價格普遍高于7000元/平方米），到煙臺***購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在煙臺***較低房價的情況下會顯得輕松而從容。一項產品，只要能強烈地刺激他們的感官，便會不經推敲琢磨就可贏得他們的青睞。 另外，隨著煙臺作為旅游度假目的地地位的日趨形成，煙臺***會越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方?；貜湍贻p時代的習慣，喜愛與同齡人結伴而行。 度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行。3. 3. 1. 2 注重生活質素的成熟家庭 包括上表中階段5的人群。經濟實力及消費習慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經開始進入經濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。行為及性格特征 對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點。 孤獨階段：單身老人獨