【正文】 次。 蔡甸區(qū)計(jì)劃在“十二五”期間投資建設(shè) 8 個(gè)五星級(jí)酒店會(huì)所。 ? 會(huì)議客源 會(huì)議客源的餐飲宴請(qǐng)消 費(fèi)是五星級(jí)酒店餐飲收入重要來源，尤其在年尾時(shí)段和會(huì)展期，是宴會(huì)的高峰期，會(huì)議客源約占餐飲客源總量的 10%。五星級(jí)酒店的旅游客源約占客源總量的 15%。香格里拉的會(huì)議設(shè)施面積最大，現(xiàn)配有 1600m2的多功能廳，是目前武漢市各五星級(jí)酒店中最大的宴會(huì)廳。 武漢部分五星級(jí)酒店配套設(shè)施情況詳見表 14。 武漢部分五星級(jí)酒店客房配置情況 在武漢 18 家五星級(jí)酒店中，酒店客房設(shè)施建設(shè)較有特色的有 11家，基本代表了武漢五星級(jí)酒店客 房設(shè)施的建設(shè)水準(zhǔn)，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。項(xiàng)目可行性分析 17 （ 2） 五星級(jí)酒店引進(jìn)的國(guó)際酒店品牌較多，服務(wù)水平逐漸走高 目前進(jìn)入武漢市的外資酒店品牌已超過 10 家，其中主要代表品牌包括：萬豪國(guó)際酒店集團(tuán)公司旗下的萬豪、萬麗；最佳西方酒店管理集團(tuán)旗下的最佳西方；雅高集團(tuán)旗下的諾富特；溫德姆集團(tuán)旗下的華美達(dá)等。項(xiàng)目可行性分析 15 第 五 章 五星級(jí)酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 一、 武漢市五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 武漢市五星級(jí)酒店現(xiàn)狀 據(jù)武漢市旅游局統(tǒng)計(jì)，目前，武漢市共有掛牌五星級(jí)酒店 11 家，另有達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店 7 家左右。當(dāng)你到另一座城市的時(shí)間比你橫穿這座城市的時(shí)間還要短，而且所耗費(fèi)成本更低時(shí)，你就會(huì)異地投資。項(xiàng)目可行性分析 14 未來武廣客專帶來的旅游、度假經(jīng)濟(jì)規(guī)模同樣可觀。同時(shí) 沿海因土地、勞動(dòng)力等成本上升，一些勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)正向內(nèi)地遷移。項(xiàng)目可行性分析 12 從 2020 年 起至 2017 年，我市每年都有一條新軌道線建成通車。其中，首義路站 — 攔江路站已于去年先期完成招標(biāo)，攔江路站去年底開工。 地鐵 3 號(hào)線：王家墩中心站工程 10 月已開建，王家墩中心站為3 號(hào)線的第 12 座車站，位于規(guī)劃中的王家墩商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，在商務(wù)東路、珠江路、商務(wù)西路及泛海路形成的地塊中，規(guī)劃下沉式廣場(chǎng)下方，為地下兩層站臺(tái)，其中地下一層是下沉式廣場(chǎng)。 二 、武漢市 “ 十二五 ” 期間的交通規(guī)劃 軌道交通對(duì)城市面貌的改變以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是顯而易見的。地區(qū)生產(chǎn)總值突破一萬億元，地方一般預(yù)算收入與經(jīng)濟(jì)保持同步增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)入全國(guó)副省級(jí)城市前列，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益進(jìn)一步提高，城市綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。 三、 規(guī)劃建設(shè)四新、魯巷、楊春湖三個(gè)城市副中心。 屆時(shí)，將吸引大量 優(yōu)秀 企業(yè) 和大批投資者 進(jìn)駐青山 區(qū) ， 帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。距武漢火車站和正在建設(shè)地鐵四號(hào)線僅一公里之遙，距 興建的華僑城 大型生態(tài)旅游度假區(qū) 不到 兩公里。 在青山區(qū)楊春湖畔 耗資 140億元興建的武漢火車站于 2020年 12月 26 日正式建成通車， 設(shè)有 20 條鐵軌線， 11 座站臺(tái)， 又 是 京港高速鐵路 的重要站點(diǎn) ， 以武漢火車站為主體，建設(shè)服務(wù)中部、面向全國(guó)的 一流 綜合 交通樞紐 ，功 能完善、充滿活力的華中陸港。 是集 五星級(jí)酒店、 餐飲， 中型商業(yè)廣場(chǎng)，商務(wù) 辦公 樓 于 一體的 城市綜合體 開發(fā)項(xiàng)目。 ** ** 高效、現(xiàn)代的鐵路運(yùn)輸服務(wù)質(zhì)量，運(yùn)營(yíng)一年多來，單 日最大客流量已達(dá)到 6 萬人以上。 距 天 興洲長(zhǎng)江大橋、三環(huán)線 不到一公里。 青山過去無高級(jí)寫字樓，無電影院，無四星級(jí)以上的賓館，無大商場(chǎng)，無體育休閑中心的狀況即將改變 。其中，四新重點(diǎn)建設(shè)和培育國(guó)際博覽、商務(wù)辦公等生產(chǎn)性服務(wù)職能。 積極承擔(dān)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略任務(wù)，加快建 設(shè)全國(guó) “ 兩型 ” 社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)和國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū) 加快以青山區(qū)、陽邏開發(fā)區(qū)和武漢化工區(qū)等為主體的大循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)建設(shè)，搞好東西湖國(guó)家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)的試點(diǎn)工作，推進(jìn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打造全國(guó) “ 兩型 ” 社會(huì)建設(shè)典型示范區(qū)。 作為城 市快速路網(wǎng)體系的重要組成部分，軌道交通是連接城市各個(gè)片區(qū)最重要、最快速的紐帶。王家墩中心站造價(jià) 億元，工期為 840 天。 地鐵 7 號(hào)線： 2020 年 9 月 7 號(hào)線建設(shè)啟動(dòng)， 7 號(hào)線一期是繼 2 號(hào)線、 4 號(hào)線二期、 8 號(hào)線之后又一條過長(zhǎng)江軌道線。屆時(shí)，我市軌道交通總里程將達(dá)到 215 公里，躍居全國(guó)各大城市軌道交通建設(shè) “ 第一方陣 ” 。高速鐵路的開通，有助于兩地制造業(yè)的互動(dòng)。而隨著武漢至石家莊的高鐵建成，武漢將成為中國(guó)高速鐵路的中心樞紐，全新的“ 高鐵經(jīng)濟(jì) ” 將極大提升武漢的凝聚力與吸引力，武漢將成為中國(guó)高鐵經(jīng)濟(jì)的 “ 先行軍 ” 。廣東作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)開放的前沿， GDP 總額超過 萬億元，相當(dāng)于湖北與湖南兩省的總和。 5 個(gè)中心城區(qū)擁有的五星級(jí)酒店達(dá) 16 家之多，是武漢五星級(jí)酒店的主要分布區(qū)域。國(guó)際酒店品牌的進(jìn)入 不僅在硬件設(shè)施服務(wù)上提高了檔次，在服務(wù)水平上走向更專業(yè)化方向， 同時(shí)也加劇了五 星級(jí)酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)。 武漢部分五星級(jí)酒店客房情況詳見表 1表 13。 表 14 武漢部分五星級(jí)酒店配套設(shè)施一覽表 酒店 配套設(shè)施 中西餐廳 宴會(huì) 廳 多功能 廳 咖啡廳/酒吧 健身中心 室內(nèi)游 泳池 網(wǎng)球 場(chǎng) KTV/棋牌 按摩 /桑拿 /SPA 馬克孛羅 ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 明珠豪生 ※ （旋轉(zhuǎn)餐廳） ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 香格里拉 ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 華美達(dá)天綠 ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 新華諾富特 ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 華美達(dá)光谷 ※ （旋轉(zhuǎn)餐廳） ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 錦江國(guó)際 ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 城市名人 ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 五月花 ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 華天酒店 ※ （旋轉(zhuǎn)餐廳） ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 光明萬麗 ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ** （ 2） 會(huì)議室配比 ** ? 網(wǎng)絡(luò)訂房客源及自來客約占 12%； ? 政務(wù)客源及其他約占 8%。 ? 其他客源 本地高消費(fèi)客人和外來高消費(fèi)游客等，約占餐飲客源總量的 10%。 ** 北京到武漢的高鐵有望今 年建成通車，且武漢將迎來辛亥革命１００周年紀(jì)念， 而 未來 5 年，武漢將新添東湖歡樂谷、世貿(mào)嘉年華、武漢極地海洋世界等一大批旅游景點(diǎn)， 武漢 將再次面臨游客 “ 井噴 ” 現(xiàn)象 。 武漢會(huì)展業(yè)的發(fā)展直 接 帶動(dòng)了對(duì)五星級(jí)酒店的旺盛需求。 ? 武漢高星級(jí)酒店客房數(shù)呈現(xiàn)非直線的增長(zhǎng)趨勢(shì)，即某個(gè)時(shí)間段增長(zhǎng)較為緩慢，但另一個(gè)時(shí)間段卻增加明顯，如 2020～ 2020 年變化不大，但 2020～ 2020 年客房數(shù)增長(zhǎng)十分迅速。武漢市 20202020年旅游接待人次情況詳見表 33。 ? 需求方面 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，各類旅游者的消費(fèi)能力增強(qiáng)，其對(duì)高星級(jí)酒店的需求逐步增強(qiáng)，因此，選擇入住高星級(jí)酒店的比例逐步提高。武漢未來 10 年的旅游人次及高星級(jí)酒店客房需求情況詳見表 35。項(xiàng)目可行性分析 33 平均房?jī)r(jià)：按照 1‰定價(jià)法，即平均一間客房投資的 1‰ 國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)一般經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)： 五星級(jí)飯店每間客房的投資成本在 20~30 萬美元之間，四星級(jí)飯店每間客房的投資成本在 18~25 萬美元之間 平均盈虧平衡點(diǎn)： 58%~60%出租率 最佳出租率： 75%~80% 投資 回收期： 10~12 年 投資回報(bào)率： 8%~9% 平均房?jī)r(jià)：相當(dāng)于本城市同等檔次房地產(chǎn)的平均價(jià)格的 1/10 武漢五星級(jí)酒店投資成本 該投資成本估算參考武漢國(guó)際博覽中心洲際酒店（超五星）投資估算的有關(guān)數(shù)據(jù)，并做相應(yīng)調(diào)整。 合計(jì) 9330 **項(xiàng)目可行性分析 38 三 、 建筑功能分區(qū) 裙房 16 層為 中 型商業(yè) 廣場(chǎng) ，東西南北各個(gè)方向均設(shè)有出入口，出入口處設(shè)有大堂，空間通透順暢，開朗明快的共享空間強(qiáng)調(diào)了入口的氣勢(shì)，通過簡(jiǎn)單連貫的購(gòu)物流線，將所有的商務(wù)空間聯(lián)接起來，起到引導(dǎo)不同人流的作用，使得購(gòu)物流線清晰通暢，同時(shí)商場(chǎng)里結(jié)合自動(dòng)扶梯設(shè)有 共享長(zhǎng)廊，豐富了購(gòu)物環(huán)境，為顧客增加購(gòu)物趣味。項(xiàng)目可行性分析 42 人服務(wù)設(shè)施。 缺點(diǎn)： （ 1）投資者必須擁有良好的酒店經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，知名度較高的品牌形象以及完善的銷售體統(tǒng)渠道，否則酒店經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。在開業(yè)后的日常 經(jīng)營(yíng)中，業(yè)主可以從特許者那里獲得長(zhǎng)期培訓(xùn)和廣泛的咨詢。 缺點(diǎn)： （ 1）投資者必須將管理權(quán)讓渡給管理公司，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理的控制力度大大下降。 經(jīng)營(yíng)方式分析 ： 商業(yè)裙樓的第一部分投資客來自本商圈周邊、青山區(qū)，甚至輻射到全武漢市范圍，在 2020 年 2 月 22日武漢市出臺(tái)新的限購(gòu)令后，勢(shì)必有一部分民間資金投向商業(yè)板塊，這在一定程度上增加了市場(chǎng)購(gòu)買力；第二部分投資客來源于大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，可采取分割成 2~3個(gè)區(qū)域的方式分別銷售，或整體購(gòu)買。項(xiàng)目可行性分析 49 第八章 開發(fā)節(jié)奏的控制 本項(xiàng)目屬于一個(gè)綜合性 比較強(qiáng)的單體建筑，集中體現(xiàn)在建筑密度大，業(yè)態(tài)功能多，容積率高， 單 體量大，建筑高度較大，地下室復(fù)雜等幾個(gè)方面。在回籠資金的同時(shí)，也為融資創(chuàng)造了條件。 四 、主塔樓施工和竣工收尾階段 在完成裙樓開業(yè)后，雖然有一定的資金回籠，但相比整個(gè)項(xiàng)目所需要的初期投資還是有限的，特別是在酒店經(jīng)營(yíng)模式上還有一些不確定因素，決定項(xiàng)目后期投資額度的不可預(yù) 見性增大，因此爭(zhēng)搶寫字樓銷售節(jié)點(diǎn)是非常有必要的，并且本階段的工作能有效、快速贏得市場(chǎng)，樹立購(gòu)買客戶信心， 持續(xù)、穩(wěn)健、有力推進(jìn)項(xiàng)目資金回款，決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成敗是至關(guān)重要的 。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程太快，增大了項(xiàng)目初期投資、銷售資金回籠不及時(shí)，特別是在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)迅猛復(fù)蘇的可能性較小，更應(yīng)合理控制開發(fā)節(jié)奏，本項(xiàng)目開發(fā)工作主要分為如下幾個(gè)階段： 一 、各階段設(shè)計(jì)方案和政府職能部門審批通過 ， 并取得施工許可證。 考慮到寫字樓招租租金額度較小，資金回籠較慢，寫字樓采取分割 或分層 銷售的方式，購(gòu)買群主要來自青山區(qū)中高端企業(yè)或政府機(jī)構(gòu)，處于該片區(qū)的高端寫字樓目前緊缺，市 場(chǎng)購(gòu)買力還是比較客觀的。 委托管理 +特許經(jīng)營(yíng) 這種模式結(jié)合了第 4 種管理模式，一般情況下多選擇國(guó)際著 名的酒店管理集團(tuán)如溫德姆、喜達(dá)屋、洲際等，由其向投資者提供酒店管理服務(wù)，同時(shí)提供酒店品牌特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)。特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，一般是根據(jù)酒店的客房數(shù)為基數(shù)，投資者需要支付 2~4 美元 /間 /天的費(fèi)用，作為特許權(quán)使用費(fèi)，其他要加入預(yù)定網(wǎng)絡(luò)，要提供專項(xiàng)咨詢，費(fèi)用另算。 缺點(diǎn)： （ 1）如果沒有專業(yè)人才的經(jīng)營(yíng)管理，酒店的產(chǎn)品和服務(wù)滿足不了顧客的需求，從網(wǎng)絡(luò)上帶來的顧客， 回頭的可能幾乎沒有，酒店的影響也很難通過網(wǎng)絡(luò)有所擴(kuò)大。通過合理的空間組合，形成互不干擾，快捷有序的功能流線。 **裙房采用大面積輕質(zhì)玻璃幕墻，通透明快，優(yōu)美大方，塔樓運(yùn)用運(yùn)用呼吸式太陽能玻璃幕墻，使得整體布局的格調(diào)相一致，并體現(xiàn)了強(qiáng)烈的藝術(shù)感及時(shí)代感，構(gòu)成一道靚麗的風(fēng)景線 。項(xiàng)目可行性分析 34 第六章 初步規(guī)劃方案 本方案設(shè)計(jì)理念主要是在保持酒店及商業(yè)建筑自身個(gè)性的同時(shí)，與周邊環(huán)境共同營(yíng)造良好的城市景觀和街區(qū)界面，內(nèi)部空間力求高效靈活，符合現(xiàn)代商業(yè)及酒店空間的要求，建筑造型現(xiàn)代時(shí)尚，通過對(duì)簡(jiǎn)單形體的變異，創(chuàng)造悅動(dòng)的視覺元素。 圖 32 歷年接待 旅游人次擬合圖 ** 由于武漢市旅游人次的變化也呈非線性增長(zhǎng)，因此，采用曲線模型進(jìn)行預(yù)測(cè)。 ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢掛牌四星級(jí)及掛牌五星級(jí)酒店客房比例約為 2:1。 （ 2）武漢市未來 10 年高星級(jí)酒店供給情況預(yù)測(cè) 20202020 年由于全球范圍內(nèi)爆發(fā)的金融危機(jī)嚴(yán)重影響了投資增長(zhǎng)速度，武漢高星級(jí)酒店的增長(zhǎng)速度也隨之逐漸放緩。 三 、 武漢未來 10 年高星級(jí)酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè) 從 1999 年武漢第一家五星級(jí)酒店開業(yè)至 2020 年，掛牌五星級(jí)酒店僅為 11 家，客房共計(jì) 3646 間，總體樣本量不足，預(yù)測(cè)模型所得 出的數(shù)據(jù)有較大偏差，因此以下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包含了武漢市中心城區(qū)所有掛牌四星級(jí)以上酒店的建設(shè)情況，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)未來 10 年武漢高星級(jí)酒店市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)。