【正文】 億元， 2020 年以后一直保持持續(xù)的增長。與北京、上海、廣州、深圳等度假區(qū)開發(fā)的熱點城市相比，青島在海岸線的自然風(fēng)光、氣候條件等方面具有絕對的優(yōu)勢，而這正是建設(shè)中、高檔旅游度假區(qū)的最重要前提條件。 會所已經(jīng)成為國內(nèi)高收入階層休閑交際的趨勢 商務(wù) 會所出現(xiàn)在上世紀(jì) 30 年代的英國， 會所提供高級的生活服務(wù)，更重要是提 供一個擴(kuò)大同階層人士的社交圈子，往往一些重要的商務(wù)活動與交易也流行在會所中進(jìn)行。因此，我國在 35 年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場。青 島自然條件良好，氣候宜人，是我國著名的海濱旅游度假城市，是最適合人類居住的城市之一。由于建設(shè)地點的旅游價值日益體現(xiàn)，青島市已將溫泉－鰲山衛(wèi)定為青島北部旅游的中心，隨著青島市大旅游格局的形成，必將增大項目潛在客戶群體。 —— 國際會所 設(shè)中央會所 1 座，由項目單位自主經(jīng)營；企業(yè)會所共 260 座，采取租售結(jié)合方式經(jīng)營，出售與出租比例為 3： 7。 廣場 根據(jù)設(shè)計構(gòu)思，項目內(nèi)共建設(shè)各類休閑、觀光廣場 78640m2。項目內(nèi)部建設(shè) 21 處小型棧橋碼頭，用于停泊小型游艇、垂釣船等小型船只，兼做散步、觀光棧橋使用，共設(shè)泊位 100 個。 1在與鰲山灣連接的口門處，結(jié)合濱海大道的圍堰對擋浪壩按照景觀要求進(jìn)行改造，鋪設(shè)踏步和人行步道。 設(shè)計原則 本項目的設(shè)計原則是以生態(tài)環(huán)保為理念，建設(shè)成為適合人類生存，與自然和諧共生的休閑旅游度假區(qū)，成為青島市新東部發(fā)展的一個亮點。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 38 陸域建設(shè)方案 室外工程建設(shè)方案 護(hù)岸建設(shè)方案 按照鰲山組團(tuán)總體規(guī)劃的要求，本項目設(shè)計高低水位分別采用高潮累計頻率 10％的潮位和低潮累計頻率 90％的潮位。回填土來源有兩處：航道及錨地開挖吹填土和異地客土。另外兩條縱向道路及橫向道路為二級路，主要承擔(dān)區(qū)內(nèi)交通，道路路面寬度為 ，采用一塊板構(gòu)造。散步道路面采用機(jī)刨花崗巖鋪設(shè)，局部點綴彩色花崗巖圖案，親水平臺地面采用木材。 在護(hù)岸內(nèi)側(cè)步行道邊和公共綠地、廣場內(nèi)設(shè)置景觀照明燈，光源采用節(jié)能燈。 建筑裝飾要求 項目內(nèi)外墻均采用高級涂料涂刷，中央會所外墻局部采用花崗巖裝飾，屋頂均采用紅瓦坡屋面。在廣場邊緣、入口處，種植大樹冠喬木，營造林下空間。壩型為直立 式擋浪壩，主體采用漿砌石墻結(jié)構(gòu)，坐落在厚 300mm 的碎石墊層上。 棧橋基礎(chǔ)采用碎石拋填。公共綠地總面積為 78200m2，綠化用水指標(biāo)取。內(nèi)陸港灣中，船只直接系留在棧橋上，不設(shè)浮箱。步行道總長度為 800m。本項目所選用的植物種類以耐寒、根系發(fā)達(dá)的物種為主，靠近護(hù)岸的位置，選擇耐鹽性較好的種類，以抵御因越浪而產(chǎn)生的短時間海水浸泡。 為充分節(jié)約能源，建筑物原則上不采用落地玻璃窗，建筑物外墻、屋頂均進(jìn)行隔熱處理，玻璃窗采用中空玻璃或隔熱性能好的無色熱反射玻璃。 在中央港灣的每座碼頭邊設(shè)高桿燈兩套，用于夜間照明，燈具采用高壓氙弧燈。 廣場 結(jié)合道路和建筑物布局，設(shè)置不同形態(tài)的觀景廣場、休閑廣場，主青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 40 要的人群集散廣場和觀景廣場采用花崗巖地面，其它廣場以地磚和 大理石拼花地面為主。 支路由主干道路接出，通往各單體建筑物附近。 回填土壓實與回填過程同步進(jìn)行，采用壓路機(jī)碾壓，邊緣地帶和壓路機(jī)不能行駛的地帶采用內(nèi)燃夯土機(jī)夯實。為防止海浪侵蝕，保證社區(qū)內(nèi)的人員安全和建筑物的穩(wěn)定性，護(hù)岸設(shè)計標(biāo)高定為 ，允許有部分輕微越浪。 陸域部分 陸域由深入內(nèi)陸的兩處狹長海灣分隔成三個不規(guī)則的條形區(qū)域，使每棟建筑物均能近距離靠近水體，提供足夠開闊的視野，使盡可能多的單體建筑做到“臨水而居”，以充分利用自然景觀資源，創(chuàng)造良好的生活、休閑環(huán)境。 人口規(guī)模 本項目共計建設(shè)各類建筑物 265 座，其中中央會所 1 座，配套服務(wù)用房 4 座，高級會所 260 座。 棧橋總長度為 1430m。根據(jù)初步規(guī)劃方案，該部分綠地面積為 149600m2，項目綠地總面積規(guī)模為 247800m2。中國海洋大學(xué)編制的海域使用論證報告書的有關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)，項目建設(shè)區(qū)域內(nèi)最大潮位為 ，最大波高為 。 建設(shè)規(guī)模及經(jīng)營規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模 通過填海造地，建設(shè)一處環(huán)境優(yōu)美，集國際游艇俱樂部、國際商務(wù)會所等多功能于一體的綜合性大型旅游度假項目。選擇在青島居住置業(yè)，不僅成為國內(nèi)高收入階層的理想之地，也為國際人士所看好。 國家也越來越重視 分時度假的發(fā)展，在《國家旅游發(fā)展規(guī)劃》中明確提出，分時旅游度假應(yīng)該積極推廣。最新加入的為乙十六號會館，結(jié)聯(lián)另一會所大城上海的多間會所，如上海美洲俱樂部、銀行家俱樂部、鴻藝會和雍福會等，把中國的商務(wù)會所文化再推上一步。項目結(jié)合海上旅游，定位為以游艇為主題的度假會所、針對國內(nèi)外大企業(yè)的商務(wù)及度假會所，充分體現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)需求的結(jié)合點。 表 41 青島市 1996 年 2020 年房地產(chǎn)投資情況表 年 份 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 房地產(chǎn)投資（億元） 63 比上年增長（％） % % % % % % % % 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 27 表 42 青島市 1996 年 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)情況表 項 目 單位 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 1. 施工面積 ㎡ 748 675 742 900 1047 1373 1417 1748 2101 比上年增長 26% 10% % 21% 16% 31% % 23% 20% 2. 新開工面積 ㎡ 214 180 346 417 603 666 917 941 占施工面積比重 29% 27% 477% 46% 58% 47% 52% 45% 比上年增長 57% 16% 92% 20% 45% 38% % 3. 竣工面積 ㎡ 203 237 260 473 352 524 537 538 635 占施工面積比重 27% 35% 35% 53% 346% 38% 38% 31% 30% 比上年增長 16% 17% 9% 83% 26% 49% % 0 18% 4. 實際銷售面積 ㎡ 80 113 178 236 301 387 453 486 516 比上年增長 22% 41% 58% 33% 27% 29% 17% 7% 6% 從價格水平看青島在國內(nèi) 始終整體上仍保持在一個較高發(fā)展水平。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 25 表 42 19902020 年青島市旅游業(yè)主要指標(biāo) 年度 海外游客 (人次 ) 增長率 (%) 國內(nèi)游客 (萬人次 ) 增長率 (%) 旅游總收入 (億元 ) 增長率 (%) 旅游收入占 GDP比重 (%) 1996 181116 902 1997 197890 963 1998 199547 1999 227697 1131 2020 260592 2020 323079 24 118 9 2020 417000 1795 2020 341158 18 8 9 2020 522498 根據(jù)青島市旅游業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃， 到 2020 年接待海外游客 100萬人次，接待國內(nèi)游客 3000 萬人次； 到 2020 年接待海外游客 125 萬人次，接待國內(nèi)游客 3480 萬人次 。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 24 第四章 市場分析和經(jīng)營規(guī)劃 青島市旅游市場分析 青島地處黃海之濱、嶗山腳下，倚港口、貿(mào)易之優(yōu)勢，是聞名遐邇的海濱旅游勝地。 項目建設(shè)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀有電話線路，本項目擬由溫泉鎮(zhèn)電話交換局接來電話線路。項目近期擬采用海水淡化措施解決項目用水，管網(wǎng)按照遠(yuǎn)期規(guī)劃要求鋪設(shè)，待鰲山組團(tuán)的市政給水管網(wǎng)建設(shè) 完善后，接入城市給水管網(wǎng)。 3. 海流 根據(jù)中國海洋大學(xué)編制的本項目海域使用論證報告顯示，項目東側(cè)外海實測海流方向基本與海岸線走向平行。其中，灣口東部的女島為一有人島，島長約 ，寬約 ，面積 ，海拔 ，岸線長 ，距陸 ，低潮時砂礫露出與陸地相連。因此，海岸曲折，侵蝕岸與堆積岸相間分布，是較典型的岬灣海岸。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時間較長。 規(guī)劃選址及海域使用預(yù)審 項目單位已于 2020 年 12 月向即墨市海洋與漁業(yè)局提出海域使用申請。使用期限屆滿后，由青島八千水城置業(yè)有限公司向即墨市人民政府申請續(xù)期使用，并繳納相應(yīng)的海域使用費(fèi)。 本項目西依溫泉旅游度假區(qū)，南靠鰲山衛(wèi)海濱度假區(qū)，位于青島市海濱旅游帶的重點發(fā)展地區(qū)。 項目與正在建設(shè)的濱海大道相鄰，項目的建設(shè)將加快現(xiàn)代化城鎮(zhèn) 組團(tuán)的形成、優(yōu)化即墨市沿海區(qū)域城鎮(zhèn)體系，為今后該區(qū)域的建設(shè)確立一個高起點、高品味、具有都市新區(qū)特色的發(fā)展框架。本項目的建設(shè)目標(biāo)是國際性的旅游度假社區(qū)，集旅游、度假于一身，項目定位符合相關(guān)規(guī)劃的要求。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 13 圖 33 青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃 旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃 為促進(jìn)青島市旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展， 2020 年 8 月，青島市旅游局組織編制了《青島市旅游產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃》（ 2020～ 2020 年），規(guī)劃的總體目標(biāo)是：“緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化國際城市的總目標(biāo)，保持城市歷史文化特色和自然風(fēng)貌，合理開發(fā)和科學(xué)利用旅游資源，旅游業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相協(xié)調(diào)，與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，逐步把旅游業(yè)發(fā)展為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，把青島建設(shè)成為旅 游環(huán)境優(yōu)美舒適、基礎(chǔ)設(shè)施配青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 14 套完善、產(chǎn)品特色突出、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理的國際海濱旅游度假城市。 根據(jù) 《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 ，溫泉鎮(zhèn)是即墨城鎮(zhèn)體系中的重點鎮(zhèn)， 是城鎮(zhèn)體系上下銜接的一個重要環(huán)節(jié)。根據(jù)這一規(guī)劃，未來的大青島將突破現(xiàn)有格局，沿濱海公路依次展開瑯琊組團(tuán)、膠南組團(tuán)、紅島組團(tuán)、鰲山組團(tuán)、田橫組團(tuán)等五個城市組團(tuán)，與中心城區(qū)共同構(gòu)成大青島發(fā)展的框架。 2020 年城市實際居住人口為 310 萬人（其中非農(nóng)業(yè)人口 228 萬人）。 鰲山城市組團(tuán)位于濱海大道的北段，包括鰲山、溫泉、王哥莊區(qū)域，根據(jù)規(guī)劃要求，其功能定位是：“結(jié)合青島市旅游產(chǎn)業(yè)和鰲山灣的整體思路協(xié)調(diào)發(fā)展，合理開發(fā)風(fēng)景岸線、溫泉資源和生態(tài)林地，是青島市新型旅游度假、休療養(yǎng)中心，以發(fā)展休療養(yǎng)、會議、旅游度假和高教科研等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，都市產(chǎn)業(yè)為輔助，是旅游度假和休療養(yǎng)業(yè)逐步成為該城市組團(tuán)的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)”。 本項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表 11。 編制依據(jù) 《青島市總體規(guī)劃》（ 19952020 年） 《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（ 19952020 年） 《青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃》 青島市人民政府關(guān)于調(diào)整鰲山灣沿岸部分海域海域功能區(qū)劃的批復(fù)》 （青政字〔 2020〕 1 號） 《即墨市人民政府關(guān)于調(diào)整鰲山灣部分海域功能區(qū)劃的請示》（即政呈〔 2020〕 53 號） 《即墨市城鄉(xiāng)建設(shè)局經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于中外合資青島八千水城置業(yè)有限公司項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)》（即經(jīng)字〔 2020〕 80號） 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 4 《青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字〔 2020〕 945 號） 《即墨市城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于青島八千水城置業(yè)有限公司項目用海的函復(fù)意見》 《即墨市海洋漁業(yè)局關(guān)于呈批青島八千水城置業(yè)有限公司東方威尼斯水城及國際游艇俱樂部項目用海申請的請示》（ 即漁海呈〔 2020〕 41號） 項目綜合評價結(jié)論 本項目建設(shè)符合青島市總體規(guī)劃、即墨市總體規(guī)劃以及相關(guān)區(qū)域規(guī)劃、專項規(guī)劃的要求。 項目建設(shè)內(nèi)容 通過填海造地，建設(shè)一處集國際游艇俱樂部、國際企業(yè)商務(wù)會所等多功能于一體，環(huán)境優(yōu)美的綜合性大型旅游度假社區(qū)。 青島東方威尼斯水城 暨國際游艇俱樂部二期工程 項目申請報告 青島市工程咨詢院 Qingdao Engineering Consulting Institute 2020H01 青島東方威尼斯水城暨 國際游艇俱樂部二期工程 項目申請報告 編制單位： 青島市工程咨詢院 資格等級： 甲 級 發(fā)證機(jī)關(guān)： 國家發(fā)展和改革委員會 證書號： 工