【正文】 公共綠地總面積為 78200m2，綠化用水指標(biāo)取。日，日用水量為 。日，生活日用水量為 260m3/日。內(nèi)陸港灣中，船只直接系留在棧橋上，不設(shè)浮箱。 棧橋基礎(chǔ)采用碎石拋填。 在內(nèi)陸港灣內(nèi)共設(shè) 21 處小型棧橋，主要用于垂釣、休閑觀光，可兼做停泊小型船只，采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，頂面 及欄桿均采用木材。棧橋采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，外包經(jīng)防腐處理的木材，頂面及欄桿均采用木材。步行道總長(zhǎng)度為 800m。壩型為直立 式擋浪壩，主體采用漿砌石墻結(jié)構(gòu)，坐落在厚 300mm 的碎石墊層上。另配備泥駁裝卸淤泥。 地質(zhì)資料表明，開(kāi)挖土質(zhì)主要為淤泥和粉細(xì)砂，根據(jù)規(guī)范要求，淤泥層邊坡為 1： 8，粉細(xì)砂層邊坡為 1： 5。本項(xiàng)目所選用的植物種類以耐寒、根系發(fā)達(dá)的物種為主，靠近護(hù)岸的位置，選擇耐鹽性較好的種類，以抵御因越浪而產(chǎn)生的短時(shí)間海水浸泡。在廣場(chǎng)邊緣、入口處，種植大樹(shù)冠喬木，營(yíng)造林下空間。在建筑物的房前屋后適當(dāng)種植灌木和喬木，輔之以草坪點(diǎn)綴。公共綠地以大面積草坪為主，邊緣地帶種植喬木和灌木 帶，綠地間布置人行小徑。 為充分節(jié)約能源，建筑物原則上不采用落地玻璃窗，建筑物外墻、屋頂均進(jìn)行隔熱處理，玻璃窗采用中空玻璃或隔熱性能好的無(wú)色熱反射玻璃。 建筑裝飾要求 項(xiàng)目?jī)?nèi)外墻均采用高級(jí)涂料涂刷，中央會(huì)所外墻局部采用花崗巖裝飾，屋頂均采用紅瓦坡屋面。 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 41 中央會(huì)所選用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立柱下基礎(chǔ)。 中央會(huì)所 中央會(huì)所位于項(xiàng)目北端靠近入口處，位置相對(duì)獨(dú)立，對(duì)區(qū)內(nèi)干擾較小。 在中央港灣的每座碼頭邊設(shè)高桿燈兩套，用于夜間照明，燈具采用高壓氙弧燈。 在護(hù)岸內(nèi)側(cè)步行道邊和公共綠地、廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)置景觀照明燈，光源采用節(jié)能燈。 室外照明 在道路邊設(shè)路燈，一級(jí)道路在兩側(cè)布置路燈，二級(jí)道路及支路單側(cè)布置，路燈選用 6m 高桿金屬路燈。其余停車位在單體建筑物周圍或院落內(nèi)布置，其中每棟會(huì)所各設(shè)一個(gè)室內(nèi)停車位。 廣場(chǎng) 結(jié)合道路和建筑物布局，設(shè)置不同形態(tài)的觀景廣場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)，主青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 40 要的人群集散廣場(chǎng)和觀景廣場(chǎng)采用花崗巖地面，其它廣場(chǎng)以地磚和 大理石拼花地面為主。散步道路面采用機(jī)刨花崗巖鋪設(shè)，局部點(diǎn)綴彩色花崗巖圖案，親水平臺(tái)地面采用木材。人行道路面采用彩色荷蘭磚鋪設(shè)，局部點(diǎn)綴花崗巖。 車行道均采用瀝青混凝土路面，沙土路基。 支路由主干道路接出，通往各單體建筑物附近。另外兩條縱向道路及橫向道路為二級(jí)路，主要承擔(dān)區(qū)內(nèi)交通，道路路面寬度為 ，采用一塊板構(gòu)造。“兩橫”系指位于項(xiàng)目北側(cè)的兩條橫向道路，將縱向道路聯(lián)系起來(lái)，構(gòu)成社區(qū)的道路框架。 陸域道路 陸域道路共分為三個(gè)不同的等級(jí)：一級(jí)道路、二級(jí)道路和支路。 回填土壓實(shí)與回填過(guò)程同步進(jìn)行，采用壓路機(jī)碾壓，邊緣地帶和壓路機(jī)不能行駛的地帶采用內(nèi)燃夯土機(jī)夯實(shí)?；靥钔羴?lái)源有兩處：航道及錨地開(kāi)挖吹填土和異地客土。在填土前，應(yīng)將養(yǎng)蝦池內(nèi)的存水全部排空，以免內(nèi)部懸浮物污染海域。 踏步結(jié)構(gòu) ，踏步頂面標(biāo)高為 +，底標(biāo)高為 +，踏步前部結(jié)構(gòu)是漿砌石擋土墻，擠出為 300mm 厚的碎石墊層，結(jié)構(gòu)下部為漿砌石，厚600mm，基礎(chǔ)為 1000mm 厚的 10～ 100kg 塊石。為防止海浪侵蝕，保證社區(qū)內(nèi)的人員安全和建筑物的穩(wěn)定性，護(hù)岸設(shè)計(jì)標(biāo)高定為 ，允許有部分輕微越浪。 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 38 陸域建設(shè)方案 室外工程建設(shè)方案 護(hù)岸建設(shè)方案 按照鰲山組團(tuán)總體規(guī)劃的要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)高低水位分別采用高潮累計(jì)頻率 10％的潮位和低潮累計(jì)頻率 90％的潮位。“峽灣”采用不規(guī)則的平面構(gòu)形，結(jié)合山勢(shì)，豐富了視覺(jué)空間層次，將“山、海、城”的自然景觀發(fā)揮到了極至。 陸域部分規(guī)劃指標(biāo)如下： 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 37 總占地面積 497330m2（ 745 畝） 總建筑面積 237302 m2 容積率 建筑密度 % 道路占地比率 % 綠化率（陸域部分） % 陸域部分用地情況詳見(jiàn)表 51。 陸域部分 陸域由深入內(nèi)陸的兩處狹長(zhǎng)海灣分隔成三個(gè)不規(guī)則的條形區(qū)域，使每棟建筑物均能近距離靠近水體，提供足夠開(kāi)闊的視野，使盡可能多的單體建筑做到“臨水而居”，以充分利用自然景觀資源，創(chuàng)造良好的生活、休閑環(huán)境。 設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)原則是以生態(tài)環(huán)保為理念，建設(shè)成為適合人類生存，與自然和諧共生的休閑旅游度假區(qū)，成為青島市新東部發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)。項(xiàng)目共配備各類管理服務(wù)人員 85 人。 考慮到本項(xiàng)目的季節(jié)性較強(qiáng)，除用于休假居住外，還具有商務(wù)、公關(guān)等功能，人口規(guī)模按照 5 人 /座考慮，居住人員規(guī)模為 1300 人。 人口規(guī)模 本項(xiàng)目共計(jì)建設(shè)各類建筑物 265 座，其中中央會(huì)所 1 座，配套服務(wù)用房 4 座，高級(jí)會(huì)所 260 座。 1在與鰲山灣連接的口門處，結(jié)合濱海大道的圍堰對(duì)擋浪壩按照景觀要求進(jìn)行改造，鋪設(shè)踏步和人行步道。 管線工程 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 35 項(xiàng)目擬建設(shè)各類管線 65200m，其中給水管 5800m，污水管 3200m，雨水管 2700m，供電線路 29500m（包括路燈供電線路），通訊線路 24000m。 路燈、景觀燈 場(chǎng)區(qū)內(nèi)路燈數(shù)量為 222 盞，景觀照明燈具 390 盞。 棧橋總長(zhǎng)度為 1430m。項(xiàng)目?jī)?nèi)部建設(shè) 21 處小型棧橋碼頭，用于停泊小型游艇、垂釣船等小型船只，兼做散步、觀光棧橋使用，共設(shè)泊位 100 個(gè)。另外，在每棟會(huì)所內(nèi)另設(shè)置一處室內(nèi)停車位。中央會(huì)所按照 30個(gè)停車位考慮，會(huì)所按照 輛 /座配置，服務(wù)用房按照 6 輛 /座配置停車位，項(xiàng)目合計(jì)654 個(gè) 停車位。根據(jù)初步規(guī)劃方案，該部分綠地面積為 149600m2，項(xiàng)目綠地總面積規(guī)模為 247800m2。 廣場(chǎng) 根據(jù)設(shè)計(jì)構(gòu)思，項(xiàng)目?jī)?nèi)共建設(shè)各類休閑、觀光廣場(chǎng) 78640m2。項(xiàng)目總建筑面積為 237302m2。 項(xiàng)目拋填面積約 497330m2，平均填土厚度 ，需拋填土石方1500000m3。中國(guó)海洋大學(xué)編制的海域使用論證報(bào)告書的有關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)最大潮位為 ，最大波高為 。 —— 國(guó)際會(huì)所 設(shè)中央會(huì)所 1 座，由項(xiàng)目單位自主經(jīng)營(yíng)；企業(yè)會(huì)所共 260 座，采取租售結(jié)合方式經(jīng)營(yíng)，出售與出租比例為 3： 7。 —— 游艇俱樂(lè)部 游艇俱樂(lè)部 共設(shè)游艇泊位 226 個(gè)，其中中型以上游艇泊位 126 個(gè)，青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 32 小型泊位 100 個(gè)。 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 作為現(xiàn)代化綜合性旅游設(shè)施，其規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之間應(yīng)為互補(bǔ)關(guān)系，在充分利用青島著名沿海旅游城市的優(yōu)勢(shì)的前提下，結(jié)合青島旅游市場(chǎng)特點(diǎn)和需求，深度挖掘溫泉周邊旅游資源，以求最大限度的吸引客戶。 建設(shè)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模 通過(guò)填海造地，建設(shè)一處環(huán)境優(yōu)美，集國(guó)際游艇俱樂(lè)部、國(guó)際商務(wù)會(huì)所等多功能于一體的綜合性大型旅游度假項(xiàng)目。由于建設(shè)地點(diǎn)的旅游價(jià)值日益體現(xiàn)，青島市已將溫泉－鰲山衛(wèi)定為青島北部旅游的中心，隨著青島市大旅游格局的形成，必將增大項(xiàng)目潛在客戶群體。 目前國(guó)內(nèi)商務(wù)接待、旅游和休閑度假消費(fèi)已經(jīng)形成一定規(guī)模， 隨著 2020 年濱海大道的建成通車，該區(qū)域的地理位置將更加凸現(xiàn)出其優(yōu)勢(shì)，必將對(duì)青島市區(qū)企業(yè)群體和高消費(fèi)群體產(chǎn)生較大的吸引力。 項(xiàng)目前景分析 本項(xiàng)目位于青島即墨市溫泉鎮(zhèn)，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)南接嶗山風(fēng)景名勝區(qū)，北臨田橫島旅游度假區(qū)。選擇在青島居住置業(yè)，不僅成為國(guó)內(nèi)高收入階層的理想之地，也為國(guó)際人士所看好。青 島自然條件良好，氣候宜人，是我國(guó)著名的海濱旅游度假城市，是最適合人類居住的城市之一。 本項(xiàng)目地處海濱，遠(yuǎn)離城市中心區(qū)的喧鬧，環(huán)境幽靜，非常適合召開(kāi)各種中高層次的會(huì)議，可為企業(yè)客戶提供良好的商務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所。 隨著國(guó) 內(nèi) 經(jīng)濟(jì)的 迅速 發(fā)展，青島 優(yōu)良的投資環(huán)境以及 2020 奧運(yùn)會(huì)的申辦成功， 吸引了 許多跨國(guó)公司紛紛入駐 ， 截至 2020 年末，共有 71 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)來(lái)青投資。 國(guó)家也越來(lái)越重視 分時(shí)度假的發(fā)展，在《國(guó)家旅游發(fā)展規(guī)劃》中明確提出，分時(shí)旅游度假應(yīng)該積極推廣。因此，我國(guó)在 35 年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場(chǎng)。 在我國(guó)，隨著旅游消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過(guò)初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生并形成了一定的市場(chǎng)規(guī)模，特別是目前節(jié)假日增多，已有越來(lái)越多的家庭更注重假日休閑度假，尋求一種在心理上的徹底放松與休閑生活 ， 城市周邊的周末短期度假和節(jié)假日度假已具雛形。目前，在世界上已經(jīng)有60 多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)， 4500 個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在 81 個(gè)國(guó)家，來(lái)自 124 個(gè)國(guó)家的 300 多萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了度假權(quán)。最新加入的為乙十六號(hào)會(huì)館，結(jié)聯(lián)另一會(huì)所大城上海的多間會(huì)所，如上海美洲俱樂(lè)部、銀行家俱樂(lè)部、鴻藝會(huì)和雍福會(huì)等，把中國(guó)的商務(wù)會(huì)所文化再推上一步。 會(huì)所已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)高收入階層休閑交際的趨勢(shì) 商務(wù) 會(huì)所出現(xiàn)在上世紀(jì) 30 年代的英國(guó)， 會(huì)所提供高級(jí)的生活服務(wù)，更重要是提 供一個(gè)擴(kuò)大同階層人士的社交圈子，往往一些重要的商務(wù)活動(dòng)與交易也流行在會(huì)所中進(jìn)行。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，游艇不僅僅是一種簡(jiǎn)單的消費(fèi)物品，更重要的是它代表著一種新的理念，一種對(duì)生活樂(lè)趣刻意的追求。他們不光是因?yàn)槊詰俅蠛：陀瓮П旧?，而是把擁有游艇?dāng)作自我價(jià)值 和身份的一種體現(xiàn) 。項(xiàng)目結(jié)合海上旅游，定位為以游艇為主題的度假會(huì)所、針對(duì)國(guó)內(nèi)外大企業(yè)的商務(wù)及度假會(huì)所，充分體現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)需求的結(jié)合點(diǎn)。與北京、上海、廣州、深圳等度假區(qū)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)城市相比，青島在海岸線的自然風(fēng)光、氣候條件等方面具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，而這正是建設(shè)中、高檔旅游度假區(qū)的最重要前提條件。種種情況表明，青島市房地產(chǎn)前景良好，已進(jìn)入良性發(fā)展階段。 1999 年青島市商品住宅平均價(jià)格為 2500 元左右， 2020 年青島市商品住宅平均價(jià)格漲至5127 元。 表 41 青島市 1996 年 2020 年房地產(chǎn)投資情況表 年 份 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 房地產(chǎn)投資（億元） 63 比上年增長(zhǎng)（％） % % % % % % % % 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 27 表 42 青島市 1996 年 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況表 項(xiàng) 目 單位 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 1. 施工面積 ㎡ 748 675 742 900 1047 1373 1417 1748 2101 比上年增長(zhǎng) 26% 10% % 21% 16% 31% % 23% 20% 2. 新開(kāi)工面積 ㎡ 214 180 346 417 603 666 917 941 占施工面積比重 29% 27% 477% 46% 58% 47% 52% 45% 比上年增長(zhǎng) 57% 16% 92% 20% 45% 38% % 3. 竣工面積 ㎡ 203 237 260 473 352 524 537 538 635 占施工面積比重 27% 35% 35% 53% 346% 38% 38% 31% 30% 比上年增長(zhǎng) 16% 17% 9% 83% 26% 49% % 0 18% 4. 實(shí)際銷售面積 ㎡ 80 113 178 236 301 387 453 486 516 比上年增長(zhǎng) 22% 41% 58% 33% 27% 29% 17% 7% 6% 從價(jià)格水平看青島在國(guó)內(nèi) 始終整體上仍保持在一個(gè)較高發(fā)展水平。 2020 年、 2020 年分別達(dá)到 億元和 億元， 2020 年以后一直保持持續(xù)的增長(zhǎng)。近年來(lái)，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。 表 43 青島市旅游業(yè)規(guī)劃發(fā)展指標(biāo)一覽表 年度 海外游客 旅游外匯收入 國(guó)內(nèi)游客 國(guó)內(nèi)旅游收入 數(shù)量 （萬(wàn)人次） 年增長(zhǎng) （ %） 數(shù)量 （億美元） 年增長(zhǎng) （ %） 數(shù)量 （萬(wàn)人次） 年均 增長(zhǎng) （ %） 數(shù)量 （億元） 年均 增長(zhǎng) （ %） 2020 100 % 7 26% 3000 % 390 21% 2020 125 15% 20% 3480 8% 508 18% 青島旅游市場(chǎng)已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從傳統(tǒng)的觀光型向觀光與休閑度假相結(jié)合的現(xiàn)代旅游格局轉(zhuǎn)變，為周邊各具特色的旅游度假勝地的建設(shè)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件，且旅游度假區(qū)由依托風(fēng)景青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 26 名勝的觀光階段發(fā)展到度假娛樂(lè)階段，正向定居的趨勢(shì)發(fā)展，開(kāi)始了綜合開(kāi)發(fā)的階段，這一發(fā)展趨勢(shì)為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了良好的機(jī)遇。 青