【正文】 外側(cè)設(shè)臨時(shí)圍堰，抽空積水后方可進(jìn)行回填。 一級(jí)道路位于項(xiàng)目中央?yún)^(qū)域，是項(xiàng)目對(duì)外聯(lián)系的主要通道，北通溫泉鎮(zhèn)，南端與濱海大道相聯(lián)，道路路面寬度 ，采用一塊板構(gòu)造。 沿水體周?chē)?，利用護(hù)岸頂部，設(shè)人行道路，作為行人散步、休閑通道，同時(shí)又是通往各停泊碼頭的主要通道，局部設(shè)親水平臺(tái)、觀景廣場(chǎng)?？紤]到本項(xiàng)目靠近海邊，光源采用穿透力較好的高壓鈉燈，路燈間距按照 35～ 40m 布置，共計(jì) 222 盞。 會(huì)所及配套服務(wù)用房 會(huì)所及配套服務(wù)用房均選用古典歐式風(fēng)格 ，高度為 2～ 3 層，結(jié)構(gòu)形式采用磚混結(jié)構(gòu)，條形毛石基礎(chǔ)。 林地主要在建筑物之間、臨近道路、廣場(chǎng)等處布置，以展開(kāi)觀海視線，靠海面一側(cè)主要以草坪和灌木為主。 擋浪壩 在靠近灣口與鰲山灣連接處，濱海大道的下方已建有擋浪壩。棧橋總長(zhǎng)度 ，寬度為 。 （ 3）綠化保潔用水量 本項(xiàng)目?jī)H對(duì)大 面積的公共綠地考慮集中澆灌，其它綠化由自然降雨澆灌。 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 44 公用工程 給水工程 水量計(jì)算 （ 1）常住人員用水量 本項(xiàng)目常住人員規(guī)模為 1300 人，日用水量標(biāo)準(zhǔn)取 200 升 /人 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 43 碼頭 在主港灣內(nèi)設(shè) 7 處棧橋式游艇碼頭，系船泊位采用浮碼頭，由棧橋接出。 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 42 海域建設(shè)方案 航道及錨地開(kāi)挖工程 在濱海大道圍堰內(nèi) 側(cè)、項(xiàng)目北側(cè)與二期工程之間的水域?yàn)橐?guī)劃的游艇錨地，圍堰外側(cè)通向鰲山灣的水域需開(kāi)辟船艇進(jìn)出海灣的航道，需進(jìn)行疏浚開(kāi)挖，開(kāi)挖深度應(yīng)滿足低潮位時(shí)一般船型的進(jìn)出，同時(shí)應(yīng)將海底淤泥清除，露出沙地，保證抓錨的牢固性。 綠化系統(tǒng) 項(xiàng)目?jī)?nèi)綠化系統(tǒng)分為三級(jí)體系：公共綠地、景觀綠地和房前屋后綠化。 單體建筑建設(shè)方案 考慮到本項(xiàng)目的地理位置和景觀要求，建筑物高度以 2～ 3 層為主，局部 4 層。 停車(chē)場(chǎng) 本項(xiàng)目供設(shè)集中式停車(chē)場(chǎng)一處，位于中央會(huì)所前，停車(chē)數(shù)量為 30 輛。由于本項(xiàng)目總體布局跨度較小，同時(shí)為了充分降低相互干擾，將臨水區(qū)域讓位給行人，故道路系統(tǒng)不采用環(huán)行路網(wǎng)，支路盡端采用環(huán)島，滿足車(chē)輛掉頭的需要。在建筑物位置，需在施工前青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 39 另進(jìn)行強(qiáng)夯，土層密實(shí)度不低于 98％，其它部委密實(shí)度不低于 95％。 護(hù)岸主要采用漿砌石直立墻結(jié)構(gòu)和踏步結(jié)構(gòu)，護(hù)岸前沿的直立墻頂為步行道，采用機(jī)刨花崗巖路面步行道。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中又便于根據(jù)使用性質(zhì)的不同，劃分相應(yīng)的功能范圍能夠最大限度地保證每棟建筑物的私密空間不受干擾?？紤]到中央會(huì)所為集中活動(dòng)場(chǎng)所，主要用于舉辦各類(lèi)公共活動(dòng)使用，不作為長(zhǎng)時(shí)間居留場(chǎng)所，故將其不作為人口計(jì)算依據(jù)。 護(hù)岸 本項(xiàng)目在面向水體和海灣的岸邊均需建設(shè)護(hù)岸工程，共計(jì)建設(shè)各類(lèi)護(hù)岸 9580m。 停車(chē)場(chǎng) 本項(xiàng)目停車(chē)位按照建筑物數(shù)量推算。根據(jù)本項(xiàng)目的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，填土的頂面高度擬應(yīng)滿足在最大潮位下的防浪要求。其中，國(guó)際游艇俱樂(lè)部共有?？坎次?226 個(gè)；國(guó)際商務(wù)會(huì)所共包括各類(lèi)會(huì)所 264 棟、中央會(huì)所 1 棟。而且，項(xiàng)目的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海等城市，而其環(huán)境卻大大優(yōu)于北京、上海等地，具備理想休閑居住和投資升值的雙重功能。 項(xiàng)目的客戶分析 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目的客戶來(lái)源如下： 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 30 企業(yè)客戶 青島是全國(guó)重要的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，擁有海爾、海信、青啤、雙星、澳柯瑪?shù)纫慌珖?guó)知名的企業(yè)。 分時(shí)度假是國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展的方向之一 分時(shí)度假自 20 世紀(jì) 60 年代問(wèn)世于法國(guó)以來(lái)，在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風(fēng)靡世界的休閑旅游度假方 式。 游艇成為國(guó)內(nèi)高收入階層新興的休閑方式 在國(guó)外特別是歐美國(guó)家，玩游艇是 很時(shí)髦的休閑娛樂(lè)方式。從城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。具體規(guī)劃旅游指標(biāo)見(jiàn)表 43。青島的自然景色兼山、海、灘、林、泉之勝，人工建筑集歐、亞、美和中國(guó)民族風(fēng)格之美。項(xiàng)目近期擬采用 ADSL 方式連接 Inter 網(wǎng)絡(luò)，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)預(yù)留一條計(jì)算機(jī)光纖通道。 排水 項(xiàng)目周邊地區(qū)現(xiàn)狀無(wú)市政排水設(shè)施，在鰲山組團(tuán)的規(guī)劃道路下規(guī)劃有完善的排水管網(wǎng)。除在鰲山灣東北端靠近女島的部分海域流速較大外，其余部分流速相對(duì)較小。 鰲山灣沿岸有大任河、溫泉河、新生河、皋虞河、大橋河、王村河等季節(jié)性小河流，徑流量很小。灣內(nèi)海底多為水下岸坡，并向?yàn)晨诰弮A，與口外黃海 近岸陸架淺水平原過(guò)渡。 地形地貌條件 鰲山灣位于即墨市東部，呈 SSE 向，口門(mén)東北起女島（ 36176。即墨市海洋與漁業(yè)局審查認(rèn)為項(xiàng)目“申請(qǐng)海域無(wú)使用權(quán)糾紛，符合用海條件，同意該海域使用申請(qǐng)”。 選址海域功能區(qū)劃情況 本項(xiàng)目所需土地均由填海造陸形成，現(xiàn)狀為海域，項(xiàng)目建設(shè)涉及海域使用問(wèn)題。項(xiàng)目建設(shè)以游艇為主題的大型綜合性旅游度假區(qū)，符合規(guī)劃要求，有利于促進(jìn)青島市旅游業(yè)的發(fā)展。更為重要的是，該項(xiàng)目建設(shè)將極大改善項(xiàng)目周?chē)耐顿Y環(huán)境，提高即墨市沿海的旅游形象，增強(qiáng)投資商的投資積極性，加快鰲山城市組團(tuán)的發(fā)展。 本項(xiàng)目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃， 是實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃目標(biāo)的重要保證 根據(jù)總體規(guī)劃的要求，鰲山灣西岸黃埠灘一帶的岸線為旅游度假岸線。” 在該規(guī)劃中，確定青島市的旅游體系為“一線、兩翼、二十區(qū)”的發(fā)展格局，即通過(guò)建設(shè)中的濱海大道，串聯(lián)膠州灣兩翼主要旅游景區(qū)和度假區(qū)，形成青島濱海公路主干道和瑯琊、膠南、紅島、鰲山衛(wèi)、田橫五個(gè)小城市組團(tuán)，旅游開(kāi)發(fā)由東部主城和西部輔城海濱帶，向膠州灣及東西兩翼延伸擴(kuò)展，建設(shè)一流的濱海旅游帶。主要突出其綜合化職能，成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)發(fā)揮的增長(zhǎng)點(diǎn)，以建設(shè)具有一定城鎮(zhèn)規(guī)模，承擔(dān)相應(yīng)城鎮(zhèn)功能，具有相當(dāng)?shù)某擎?zhèn)形態(tài)，并與周邊環(huán)境和資源協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，規(guī)劃遠(yuǎn)期將與鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)合并為一處具有 10萬(wàn)人口規(guī)模的小城市。 根據(jù)規(guī)劃，這五大組團(tuán)將成為未來(lái)大青島城市發(fā)展框架體系的重要組成部分，城市特色產(chǎn)業(yè)重要的承載區(qū)和未來(lái)城市風(fēng)貌的集中體現(xiàn)區(qū)。 城市規(guī)劃區(qū)總面積 平方公里，其中城市市區(qū)面積 平方公里，實(shí)施規(guī)劃控制的區(qū)域面積為 平方公里。在鰲山城市組團(tuán)中，溫泉旅游度假區(qū)占有非常重要的地位，其主要功能以旅游接待、 會(huì)議商務(wù)、溫泉洗浴、休療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)健青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 康、休閑娛樂(lè)為主。 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 5 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 備注 1 總用海面積 m2 1034000 其中： 陸域面積 m2 496670 海域面積 m2 537330 2 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 3 總建筑面積 m2 237302 4 容積率 陸域指標(biāo) 5 建筑密度 ％ 陸域指標(biāo) 6 項(xiàng)目綠化率 ％ 陸域指標(biāo) 7 公共綠地面積 m2 98200 8 廣場(chǎng)面積 m2 78640 9 停車(chē)位 輛 692 10 年耗電量 KWH 2851600 11 年耗水量 m3 997803 12 項(xiàng)目建設(shè)期 年 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 第二章 項(xiàng)目定位及與城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系 項(xiàng)目的背景 及定位 為順應(yīng)新時(shí)期城市發(fā)展的需求，進(jìn)一步突出城市濱海特色，青島市委、市政府根據(jù)《青島市總體規(guī)劃》所確定的基本原則，提出了“三點(diǎn)布局、一線展開(kāi)、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國(guó)際化城市框架體系”的城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想，在環(huán)膠洲灣三點(diǎn)布局基礎(chǔ)上，通過(guò)規(guī)劃建設(shè)集經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)觀光于一體的濱海大道，將青島市沿濱海地區(qū)整合為五個(gè)獨(dú)具特色的城市發(fā)展組團(tuán)，與中心城區(qū)共同構(gòu)建起大青島新的城市發(fā)展框架。 項(xiàng)目海域使用預(yù)審、規(guī)劃定點(diǎn)預(yù)審、環(huán)境影響評(píng)價(jià)預(yù)審已經(jīng)完成，核準(zhǔn)條件已經(jīng)具備。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)共包括各類(lèi)會(huì)所 261 棟，配套服務(wù)用房 4 棟，總建筑面積 237302m2； 海域設(shè)棧橋式碼頭總長(zhǎng) 1430m，?？坎次?226 個(gè)；沿海岸線建設(shè)護(hù)岸 9280m；陸域配套綠化面積為 247140m2，停車(chē)位 692 個(gè)，道路 ，廣場(chǎng) 78260m2，各類(lèi)管線 70500m，其中：給水管線 5800m，排水管線 3200m，雨水管線 2700m，供電線路 29500m（含路燈線路），電訊線路 24000m。公司注冊(cè)資本為人民幣 24292 萬(wàn)元，其中中國(guó)華魯控股集團(tuán)有限公司出資 12389 萬(wàn)元人民幣，占注冊(cè)資本的 51%；加拿大嘉達(dá)國(guó)際工程有限公司出資 11903 萬(wàn)元人民幣，折合 萬(wàn)元美元，占注冊(cè)資本的 49%。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于即墨市溫泉鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)， 距溫泉鎮(zhèn)駐地約 ，東臨建設(shè)中的濱海大道，西至中黃埠與劉家山村一線，南至前海東村與北黃埠村之間的海域中線，北至鹽店村、前海東村至海岸一線。 資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)所需資金全部有建設(shè)單位自行籌集解決。項(xiàng)目總體社會(huì)效益顯著。 根據(jù)青島市委、市政府的部署和青島市對(duì)東部地區(qū)的總體規(guī)劃，即墨市委、市政府 在深入研究論證的基礎(chǔ)上 ，決定加快東部地區(qū)的建設(shè)步伐， 以溫泉、鰲山為中心，突出山、海、島、泉、灘等自然資源的綜合利用和系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，建成作為青島大旅游的延伸、補(bǔ)充和升華并以休閑度假療養(yǎng)保健為特色的新興旅游度假區(qū)和青島城市發(fā)展的新東部?！卑础犊傮w規(guī)劃》要求， 市域規(guī)劃人口規(guī)模 2020 年控制在 750 萬(wàn)左右。 根據(jù)《青島市總體規(guī)劃》對(duì)城市海岸帶及近海海域的利用要求， 膠州灣外的東西兩翼，主要是生活游覽性區(qū)域。即墨市是青島都市圈的核心區(qū)，是一個(gè)與青島市區(qū)聯(lián)系密切的城市，是青島都市圈核心區(qū)的北翼。 在鰲山組團(tuán)整體規(guī)劃中，將溫泉鎮(zhèn)駐地及其周邊地帶規(guī)劃為旅游度假區(qū)，是以休療養(yǎng)為帶動(dòng)，多功能發(fā)展的休閑度假 區(qū)域?！薄敖ㄔO(shè)完善海上旅游基地和旅游碼頭，發(fā)展適航能力強(qiáng)的大中型游船；在奧運(yùn)賽場(chǎng)、海濱度假區(qū)、城市海濱、港灣規(guī)劃建設(shè)一批會(huì)員制游艇帆船俱樂(lè)部；開(kāi)發(fā)青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 具有較高適航性能和安全性能、適合游客參與的游艇帆船器材和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，發(fā)展海上體育娛樂(lè)旅游。 項(xiàng)目建設(shè)符合區(qū)域建設(shè)規(guī)劃，將有力地推動(dòng)即墨市尤其是溫泉地區(qū)城市化建設(shè)步伐 溫泉鎮(zhèn)是鰲山城市組團(tuán)的核心部分之一，在青島市整體發(fā)展中占據(jù)重要位置，根據(jù)總體總體規(guī)劃的要求，鰲山片區(qū)作為鰲山組團(tuán)的綜合服務(wù)中心，以都市產(chǎn)業(yè)、海洋科研、高等教育、旅游度假、綜合服務(wù)等為青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 16 主要功能。發(fā)展海上看青島和海上游樂(lè)等參與性強(qiáng)的海上旅游項(xiàng)目，引進(jìn)大型豪華海上觀光游船。根據(jù)《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》第二十五條的規(guī)定，旅游、娛樂(lè)用海的海域使用權(quán)最高期限為二十 五年。 2020 年 1 月 6 日，青島市人民政府以《關(guān)于調(diào)整鰲山灣沿岸部分海域海洋功能區(qū) 劃的批復(fù)》（青政字〔 2020〕 1 號(hào)）文件，批復(fù)同意將該部分海域由池塘養(yǎng)殖區(qū)調(diào)整為旅游度假區(qū)。由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來(lái)自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響， 同時(shí) 又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)。出露的基巖主要有中生界侏羅系沉積巖、白堊系火山巖、火山碎屑和燕山期花崗巖，它們經(jīng)長(zhǎng)期的侵蝕剝蝕，形成了高低起伏的剝蝕丘陵與準(zhǔn)平原。北灣南部東西兩側(cè)沿岸，丘陵環(huán)抱，岸峭壁陡，岸灘狹窄除部分巖礁外，為沙質(zhì)底質(zhì)。 表 31 潮汐特征值 最高潮位 （ cm） 平均潮位（ cm） 平均海平面（ cm） 平均低潮位（ cm） 最低潮位（ cm） 最大潮差（ cm） 平均潮差（ cm） 漲潮歷時(shí) （ h:min） 落潮歷時(shí) （ h:min） 422 339 220 98 39 421 241 5:45 6:57 鰲山灣的平均海平面有冬低夏高的變化趨勢(shì)： 1 月份最低（ 198cm）；然后逐月升高，至 8 月份達(dá)最高值（ 241cm），后又逐月降低。溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)有給水供水能力為 1000m3/日，且給水管網(wǎng)僅在溫泉鎮(zhèn)內(nèi)鋪設(shè)。 燃?xì)? 整個(gè)溫泉鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀無(wú)燃?xì)夤芫W(wǎng)，本項(xiàng)目近期擬采用瓶裝液化石油氣，遠(yuǎn)期根據(jù)城市集中管網(wǎng)的建設(shè)情況，采用管道供氣。根據(jù)本項(xiàng)目的國(guó)際化特點(diǎn)，建議項(xiàng)目單位向有關(guān)單位申請(qǐng)，在本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。 青島旅游業(yè)在“八五”、“九五”和“十五”期間總體呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，除 1998 年受亞洲金融危機(jī)和 2020 年非典因素的影響處于停滯狀態(tài)外，其余年份 游客人數(shù)均呈迅速增長(zhǎng)趨 勢(shì)， 1990 年至 2020 年來(lái)青旅游人次由 398萬(wàn)人次增長(zhǎng)到 2309萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ，其中海外游客由 1990年的 7 萬(wàn)人次增加到 2020 年的 52 萬(wàn)人次。 2020 年、 2020 年分別達(dá)到 億元和