【正文】 咨甲 1030120201 院 長： 張?jiān)品? 副院 長： 皇甫本干 總工程師： 曲 偉 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：薛振林 參加人員： 李 兵 張 濤 李佳林 二○○六年一月 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 目 錄 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 ................................ 1 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目建設(shè)單位 ............................ 1 項(xiàng)目概況 ......................................... 2 編制依據(jù) ......................................... 3 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 ................................. 4 第二章 項(xiàng)目定位及與城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系 ............ 6 項(xiàng)目的背景及定位 ................................. 6 相關(guān)的規(guī)劃情況 ................................... 8 項(xiàng)目與城市規(guī)劃的關(guān)系 ............................. 15 第三章 海域利用、規(guī)劃選址和建設(shè)條件 ...................... 17 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) .................................... 17 海域利用現(xiàn)狀、申請(qǐng)用海面積及用海期限 ............. 17 選址海域功能區(qū)劃情況 ............................. 18 規(guī)劃選址及海域使用預(yù)審 ........................... 19 自然條件 ........................................ 19 配套條件 ........................................ 22 第四章 市場(chǎng)分析和經(jīng)營規(guī)劃 ............................... 24 青島市旅游市場(chǎng)分析 .............................. 24 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ............................. 26 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 ................................ 27 建設(shè)規(guī)模及經(jīng)營規(guī)劃 .............................. 31 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 ..................................... 33 建設(shè)內(nèi)容 ........................................ 33 設(shè)計(jì)原則 ........................................ 35 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 功能分區(qū) ........................................ 36 陸域建設(shè)方案 .................................... 38 海域建設(shè)方案 .................................... 42 公用工程 ........................................ 44 防洪工程 ........................................ 49 消防 ............................................ 49 第六章 生態(tài)環(huán)境影響分析 ................................. 50 陸域環(huán)境影響分析 ................................ 50 海域環(huán)境影響分析 ................................ 54 非污染環(huán)境影響 .................................. 57 生態(tài)環(huán)境影響分析 ................................ 60 環(huán)境保護(hù)措施 .................................... 62 環(huán)境影響分析 .................................... 64 第七章 能源消耗與建筑節(jié)能 ............................... 65 能源消耗 ........................................ 65 主要節(jié)能措施 .................................... 65 第八章 組織機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目管理 ............................... 66 組織機(jī)構(gòu) ........................................ 66 項(xiàng)目管理 ........................................ 66 第九章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和招標(biāo)方案 ........................ 68 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 .................................... 68 招標(biāo)方案 ........................................ 68 第十章 投資估算與資金籌措 ............................... 70 項(xiàng)目投資估算 .................................... 70 資金籌措 ........................................ 74 第十一章 社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益分析 .......................... 76 社會(huì)效益分析 .................................... 76 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 經(jīng)濟(jì)效益分析 .................................... 78 附件 ： 附件一 青島八千水城置業(yè)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 附件二 《青島市人民政府關(guān)于調(diào)整鰲山灣沿岸部分海域功能區(qū)劃的批復(fù)》（青政字〔 2020〕 1 號(hào)） 附件三 《即墨市人民政府關(guān)于調(diào)整鰲山灣部分海域功能區(qū)劃的請(qǐng)示》（即政呈〔 2020〕 53 號(hào)） 附件四 《青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字〔 2020〕 945 號(hào)） 附件五 《即墨市經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于中外合資青島八千水城置業(yè)有限公司項(xiàng)目建 議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》（即經(jīng)字〔 2020〕 80 號(hào)） 附件六 《即墨市城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于青島八千水城置業(yè)有限公司項(xiàng)目用海的函復(fù)意見》 附件七 《即墨市海洋漁業(yè)局關(guān)于呈批青島八千水城置業(yè)有限公司東方威尼斯水城及國際游艇俱樂部項(xiàng)目用海申請(qǐng)的請(qǐng)示》（即漁海呈〔 2020〕 41 號(hào)） 附圖 ： 附圖一 項(xiàng)目地理位置圖 附圖二 項(xiàng)目總平面圖 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 1 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位 青島八千水城置業(yè)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)單位 簡介 青島八千水城置業(yè)有限公司是由中國華魯控股集團(tuán)有限公司與加拿大嘉達(dá)國際工程有限公司共同出資，按照現(xiàn)代企業(yè)制度成立的合資公司，公司的組織形式為有限公司，注冊(cè)地點(diǎn)為即墨市溫泉鎮(zhèn)。 項(xiàng)目區(qū)域總面積為 1004000m2，約合 1506 畝，其中填海造地面積497330m2（約合 746 畝），水體面積 506670m2（約合 760 畝）。 建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年半（ 30 個(gè)月），自 2020 年 7 月起，至 2020 年12 月底結(jié)束。 項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)就緒，建設(shè)方案合理可行，項(xiàng)目單位具備籌資能力，可以保證項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施。 為此，即墨市委、市政府加大招商力度，把東部開發(fā)建設(shè)作為即墨全市 的一號(hào)工程來抓，著力引進(jìn)一批 符合東部功能定位、對(duì)東部發(fā)展拉動(dòng)作用大的項(xiàng)目 ，積極推進(jìn)東部地區(qū)的建設(shè)進(jìn)程的加快 。城鎮(zhèn)化水平 2020 達(dá)到 60％。 青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)概念規(guī)劃 為順應(yīng)新時(shí)期城市發(fā)展的要求，進(jìn)一步突出海濱城市 特色，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“ 三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國際化城市框架體系”的城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想， 2020 年，青島市規(guī)劃局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位編制了《青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)概念規(guī)劃》，并與 2020 年獲青島市人民政府批準(zhǔn)。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 11 圖 32 即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 溫泉鎮(zhèn)位于即墨市域的東西向主干道 —— 藍(lán)鰲路的起點(diǎn)附近，與城市核心區(qū)的聯(lián)系密切，且地理位置優(yōu)越，旅游資源豐富，有利于引導(dǎo)人力、財(cái)力等各項(xiàng)資源的集中，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 在岸線利用方面，鰲山組團(tuán)總體規(guī)劃明確規(guī)劃規(guī)定，本項(xiàng)目所在的黃埠灘為旅游度假岸線?！? 項(xiàng)目與城市規(guī)劃的關(guān)系 從上述規(guī)劃中可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域在各層次的規(guī)劃中，均屬于以突出旅游功能，集旅游、休療養(yǎng)及居住的多功能區(qū)域。在《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》中，將溫泉鎮(zhèn)規(guī)劃為重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)，作為成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)揮的增長點(diǎn)，最終與鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)合并建設(shè)成為在該區(qū)域起主導(dǎo)作用的中心小城市。目前，市有關(guān)部門正在編制 《青島海上旅游專項(xiàng)規(guī)劃》 和《青島市游艇碼頭專項(xiàng)規(guī)劃》， 引導(dǎo)海上游艇升級(jí)換代 ， 開發(fā)新的旅游海域 、 航線和海上旅游活動(dòng) 。本項(xiàng)目申請(qǐng)海域使用期限為二十五年。因此項(xiàng)目的建設(shè)符合海域功能區(qū)劃?？諝鉂駶?，雨量充沛，溫度適中，四季分明。丘間谷地常有河流分布，而且海岸凹入，接受沉積，形成了袋狀充填的海積小平原和較寬的岸灘；而伸入海中的丘陵崗嶺，構(gòu)成海岬或半島，遭受侵蝕，形成海蝕崖。 灣內(nèi)有女島、趕咀島、張公島及北礁等分布。全年的變化幅度為 43cm。不能滿足本項(xiàng)目建成后的使用要求。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 23 電訊 即墨市電信建設(shè)較為完善，目前已實(shí)現(xiàn)“村村通電話”。 道路交通條件 本項(xiàng)目緊臨濱海大道，濱海大道通車后，由青島市區(qū)到本項(xiàng)目位置僅 30 分鐘車程，對(duì)外交通便利。青島市 1996 年到 2020 年主要的旅游業(yè)指標(biāo)表 42。近年青島市房地產(chǎn)開發(fā)情況見表4 42。因此，在青島開發(fā)旅游房地產(chǎn)前景良好，大型、中高檔度假區(qū)的建設(shè)將有利于青島旅游由觀光型向觀光度假型轉(zhuǎn)變。二十世紀(jì)九十年代開始，國內(nèi)興起商務(wù)青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 29 會(huì)所的發(fā)展熱潮，北京的京城俱樂部、長城俱樂部、美洲會(huì)和中國會(huì)合稱四大會(huì)所，一直是北京奢華與優(yōu)越一族的落腳地，地位無可取替。這一市場(chǎng)的形成和擴(kuò)大，將為旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)創(chuàng)造出旺盛的需求。加上奧運(yùn)水上項(xiàng)目在青島的舉行，將進(jìn)一步提升青島的國際影響力。綜上所述 ，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 33 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)項(xiàng)目擬建區(qū)域現(xiàn)狀、規(guī)劃立意，本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下： 填海工程 在現(xiàn)有養(yǎng)蝦池位置拋填土石方，現(xiàn)有池地標(biāo)高在 ～ 之間。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 34 綠地 項(xiàng)目內(nèi)共建有各類不同形態(tài)的集中式公共綠地 98200m2，另外，在房前屋后、路邊等區(qū)域，均進(jìn)行高密度綠化布置?？傞L度為 630m。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量 結(jié)果，擋浪壩長度為 400m。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 36 功能分區(qū) 根據(jù)本項(xiàng)目地形地貌特點(diǎn)、使用性質(zhì)和規(guī)劃要求，共分為陸域和海域兩大功能區(qū)。根據(jù)水文資料，本區(qū)域高潮潮位為 ，最大波高為 。 開挖吹填土采用皮帶機(jī)或抓斗機(jī)填土，異地取土采用汽車運(yùn)輸，客土土源可采用粘土、砂性土、風(fēng)化砂、碎石等， 不得從農(nóng)田取土，選擇土源應(yīng)盡量位于荒坡、高崗、采石場(chǎng)等土質(zhì)貧瘠處。一、二級(jí)道路構(gòu)成了本項(xiàng)目的交通主干網(wǎng)。在林地、綠地內(nèi)布置形式自由的人行小徑，地面材料以鵝卵石、地磚為主。護(hù)岸照明燈間距為 40～ 45m，綠地、 廣場(chǎng)燈具根據(jù)設(shè)計(jì)需要布置，經(jīng)估算，共計(jì) 390 盞。 內(nèi)、外窗均采用鋁合金窗，外門采用實(shí)木造型門，內(nèi)門采用空心木門，除中央會(huì)所外，其余建筑物原則上不設(shè)吊頂。環(huán)島中綠化以灌木和盆載花卉為主，以防止遮擋視線。本項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，按照景觀要求對(duì)擋浪壩的部分壩體進(jìn)行改造，在頂部前沿設(shè)機(jī)刨花崗巖路面步行道，利用跨海大橋底部的空間，形成一處“親水平臺(tái)”。主港灣的停船泊位采用鋼制浮箱，周邊包裹橡膠防撞層，共計(jì)有 70 個(gè)