【正文】 維修、倉儲(chǔ)及碼頭、泊位管理與服務(wù)；房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營和銷售；物業(yè)管理及水域管理；以水城建設(shè)為中心的城市綜合性開發(fā)。 項(xiàng)目區(qū)域總面積為 1004000m2，約合 1506 畝，其中填海造地面積497330m2（約合 746 畝），水體面積 506670m2（約合 760 畝）。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)共包括各類會(huì)所 261 棟，配套服務(wù)用房 4 棟，總建筑面積 237302m2； 海域設(shè)棧橋式碼頭總長 1430m，停靠泊位 226 個(gè)；沿海岸線建設(shè)護(hù)岸 9280m；陸域配套綠化面積為 247140m2，停車位 692 個(gè)，道路 ，廣場(chǎng) 78260m2，各類管線 70500m，其中：給水管線 5800m，排水管線 3200m，雨水管線 2700m，供電線路 29500m（含路燈線路），電訊線路 24000m。 為保證項(xiàng)目的正常使用，本項(xiàng)目配備 400m3/日海水淡化設(shè)備、給水加壓設(shè)備各 1 套，生化污水處理裝置 3 套，日處理能力為 350m3。 項(xiàng)目建設(shè)總投資 項(xiàng)目建設(shè)總投資估算為 萬元。 建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年半（ 30 個(gè)月），自 2020 年 7 月起，至 2020 年12 月底結(jié)束。 項(xiàng)目海域使用預(yù)審、規(guī)劃定點(diǎn)預(yù)審、環(huán)境影響評(píng)價(jià)預(yù)審已經(jīng)完成，核準(zhǔn)條件已經(jīng)具備。有助于加快和完善青島市旅游體系建設(shè)，挖掘旅游資源，增加旅游景區(qū)。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)周邊土地升值，吸引更多的投資者進(jìn)入，對(duì)即墨市經(jīng)濟(jì)建設(shè)有積極意義。 項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)就緒，建設(shè)方案合理可行，項(xiàng)目單位具備籌資能力，可以保證項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 5 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用海面積 m2 1034000 其中： 陸域面積 m2 496670 海域面積 m2 537330 2 項(xiàng)目總投資 萬元 3 總建筑面積 m2 237302 4 容積率 陸域指標(biāo) 5 建筑密度 ％ 陸域指標(biāo) 6 項(xiàng)目綠化率 ％ 陸域指標(biāo) 7 公共綠地面積 m2 98200 8 廣場(chǎng)面積 m2 78640 9 停車位 輛 692 10 年耗電量 KWH 2851600 11 年耗水量 m3 997803 12 項(xiàng)目建設(shè)期 年 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 第二章 項(xiàng)目定位及與城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系 項(xiàng)目的背景 及定位 為順應(yīng)新時(shí)期城市發(fā)展的需求，進(jìn)一步突出城市濱海特色，青島市委、市政府根據(jù)《青島市總體規(guī)劃》所確定的基本原則，提出了“三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國際化城市框架體系”的城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想，在環(huán)膠洲灣三點(diǎn)布局基礎(chǔ)上，通過規(guī)劃建設(shè)集經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)觀光于一體的濱海大道，將青島市沿濱海地區(qū)整合為五個(gè)獨(dú)具特色的城市發(fā)展組團(tuán)，與中心城區(qū)共同構(gòu)建起大青島新的城市發(fā)展框架。 青島市委、市政府對(duì)以溫泉周邊區(qū)域?yàn)閱?dòng)點(diǎn)的東部開發(fā)建設(shè)極為青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 7 重視，先后多次召開專題會(huì)議進(jìn)行研究，提出了很高的要求。 2020 年3 月 7 日，山東省委副書記、青島市委書記杜世成同志在 聽取仰口、鰲山、溫泉規(guī)劃和初期開發(fā)建設(shè)情況匯報(bào)會(huì)上指出：要有重點(diǎn)、分層次 地適度推進(jìn)鰲山、溫泉區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和旅游功能布局，使其能真正體現(xiàn)青島的城市特色，早日發(fā)展成為青島大旅游格局中重要的新興旅游區(qū)。 為此，即墨市委、市政府加大招商力度，把東部開發(fā)建設(shè)作為即墨全市 的一號(hào)工程來抓，著力引進(jìn)一批 符合東部功能定位、對(duì)東部發(fā)展拉動(dòng)作用大的項(xiàng)目 ，積極推進(jìn)東部地區(qū)的建設(shè)進(jìn)程的加快 。在鰲山城市組團(tuán)中，溫泉旅游度假區(qū)占有非常重要的地位，其主要功能以旅游接待、 會(huì)議商務(wù)、溫泉洗浴、休療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)健青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 康、休閑娛樂為主。隨著濱海大道北段將于 2020 年建成通車，溫泉鎮(zhèn)對(duì)外的交通更加便利，其優(yōu)越的地理位置和旅游資源優(yōu)勢(shì)，將更加明顯地凸現(xiàn)出來。 相關(guān)的規(guī)劃情況 與項(xiàng)目定位相關(guān)的城市及區(qū)域規(guī)劃主要包括《青島市總體規(guī)劃》、《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 19952020）、《青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃》《青島市旅游業(yè)十一五規(guī)劃》，具體如下： 青島市總體規(guī)劃 在國務(wù)院批復(fù)的《青島市總體規(guī)劃》（ 19952020 年）中，將青島市定位為：“中國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國家歷史文化名城。城鎮(zhèn)化水平 2020 達(dá)到 60％。 城市規(guī)劃區(qū)總面積 平方公里，其中城市市區(qū)面積 平方公里，實(shí)施規(guī)劃控制的區(qū)域面積為 平方公里。主城和輔城規(guī)劃為城市相對(duì)集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個(gè)發(fā)展組團(tuán)規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，形成“ 相對(duì)集中與適度分散 ” 相結(jié)合的城市組織 結(jié)構(gòu)關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過 l0 年左右的努力，把青島建設(shè)成為以港口貿(mào)易為主要特色的經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、文明富裕、功能完善的社會(huì)主義現(xiàn)代化城市 ” 。 青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)概念規(guī)劃 為順應(yīng)新時(shí)期城市發(fā)展的要求，進(jìn)一步突出海濱城市 特色，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“ 三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國際化城市框架體系”的城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想， 2020 年，青島市規(guī)劃局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位編制了《青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)概念規(guī)劃》，并與 2020 年獲青島市人民政府批準(zhǔn)。 根據(jù)規(guī)劃，這五大組團(tuán)將成為未來大青島城市發(fā)展框架體系的重要組成部分，城市特色產(chǎn)業(yè)重要的承載區(qū)和未來城市風(fēng)貌的集中體現(xiàn)區(qū)。 圖 31 青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)規(guī)劃 即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 2020 年，即墨市政府根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的需求，編制了《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 19952020）。但是，從有利于即墨城市發(fā)展的角度來看，即墨城市仍應(yīng)保留作為一個(gè)城市所應(yīng)有的完整性和獨(dú)立性，其城市性質(zhì)為“青島 都市圈核心區(qū)的北翼，以商貿(mào)、輕工業(yè)、旅游和農(nóng)副產(chǎn)品出口加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化中等城市”。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 11 圖 32 即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 溫泉鎮(zhèn)位于即墨市域的東西向主干道 —— 藍(lán)鰲路的起點(diǎn)附近，與城市核心區(qū)的聯(lián)系密切，且地理位置優(yōu)越，旅游資源豐富，有利于引導(dǎo)人力、財(cái)力等各項(xiàng)資源的集中，發(fā)展?jié)摿薮?。主要突出其綜合化職能，成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)發(fā)揮的增長點(diǎn)，以建設(shè)具有一定城鎮(zhèn)規(guī)模，承擔(dān)相應(yīng)城鎮(zhèn)功能，具有相當(dāng)?shù)某擎?zhèn)形態(tài)，并與周邊環(huán)境和資源協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，規(guī)劃遠(yuǎn)期將與鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)合并為一處具有 10萬人口規(guī)模的小城市。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 12 2020 年 11 月～ 2020 年 3 月，青島市規(guī)劃局組織編制了包括《青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃》在內(nèi)的濱海公路沿線五個(gè)城市組團(tuán)的總體規(guī)劃，在有關(guān)總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，打破行政區(qū)劃限制，將規(guī)劃區(qū)域作為一個(gè)整體，兼顧周邊地 區(qū)，統(tǒng)一管理。 該組團(tuán)作為青島市的主要組成部分，組團(tuán)開發(fā)建設(shè)以“山、海、泉、生態(tài)，運(yùn)動(dòng)與健康”為主題，形成集文化娛樂、旅游度假、休療養(yǎng)、體育健身、商務(wù)活動(dòng)為一體的國際化、生態(tài)型旅游度假城市組團(tuán)，整個(gè)組團(tuán)由一個(gè)綜合中心區(qū)、兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)區(qū)、四個(gè)旅游度假區(qū)、六個(gè)自然生態(tài)保護(hù)區(qū)組成。 在岸線利用方面，鰲山組團(tuán)總體規(guī)劃明確規(guī)劃規(guī)定，本項(xiàng)目所在的黃埠灘為旅游度假岸線?！? 在該規(guī)劃中，確定青島市的旅游體系為“一線、兩翼、二十區(qū)”的發(fā)展格局，即通過建設(shè)中的濱海大道，串聯(lián)膠州灣兩翼主要旅游景區(qū)和度假區(qū)，形成青島濱海公路主干道和瑯琊、膠南、紅島、鰲山衛(wèi)、田橫五個(gè)小城市組團(tuán)，旅游開發(fā)由東部主城和西部輔城海濱帶，向膠州灣及東西兩翼延伸擴(kuò)展，建設(shè)一流的濱海旅游帶。 規(guī)劃還明確指出，要積 極發(fā)揮傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品和資源優(yōu)勢(shì)，圍繞“山、海、城、文、商”五大特色，建設(shè)一批重點(diǎn)旅游產(chǎn)品和旅游建設(shè)項(xiàng)目，加快青島市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。?? 適應(yīng)休閑、商務(wù)、社交的需要，合理布局和適度發(fā)展高、中檔會(huì)員制度假產(chǎn)品；發(fā)展帆船、游艇、游釣度假俱樂部，開發(fā)適合游客參與的帆船、帆板項(xiàng)目和海上體育活動(dòng)；發(fā)展會(huì)員制度假俱樂部，在海濱、溫泉等度假地建設(shè)汽車旅館、度假營地、度假村和度假酒店，鼓勵(lì)閑置房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營分時(shí) 旅游度假服務(wù)?！? 項(xiàng)目與城市規(guī)劃的關(guān)系 從上述規(guī)劃中可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域在各層次的規(guī)劃中，均屬于以突出旅游功能，集旅游、休療養(yǎng)及居住的多功能區(qū)域。 本項(xiàng)目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃， 是實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃目標(biāo)的重要保證 根據(jù)總體規(guī)劃的要求，鰲山灣西岸黃埠灘一帶的岸線為旅游度假岸線。 同時(shí)，本項(xiàng)目位于鰲山灣西岸規(guī)劃旅游度假區(qū)內(nèi)，根據(jù)總體規(guī)劃要求，鰲山片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)成為具有特色的新型海濱度假區(qū)。項(xiàng)目建成后，將顯著改善即墨市東部地區(qū)、嶗山地區(qū)北部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、旅游環(huán)境和城市人文環(huán)境，帶動(dòng)青島 東部地區(qū)的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》中，將溫泉鎮(zhèn)規(guī)劃為重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)，作為成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)揮的增長點(diǎn)，最終與鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)合并建設(shè)成為在該區(qū)域起主導(dǎo)作用的中心小城市。更為重要的是，該項(xiàng)目建設(shè)將極大改善項(xiàng)目周圍的投資環(huán)境，提高即墨市沿海的旅游形象，增強(qiáng)投資商的投資積極性，加快鰲山城市組團(tuán)的發(fā)展。深層發(fā)掘和塑造海洋旅游文化已成為實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展新目標(biāo)的重要內(nèi)容。 同 年市委、市政府出臺(tái)的《關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》提出 ,規(guī)劃建設(shè)海上旅游設(shè)施 ,開發(fā)海上旅游航線 ,發(fā)展游艇、帆船、游釣等項(xiàng)目，建設(shè)一批游艇俱樂部。目前，市有關(guān)部門正在編制 《青島海上旅游專項(xiàng)規(guī)劃》 和《青島市游艇碼頭專項(xiàng)規(guī)劃》， 引導(dǎo)海上游艇升級(jí)換代 ， 開發(fā)新的旅游海域 、 航線和海上旅游活動(dòng) 。項(xiàng)目建設(shè)以游艇為主題的大型綜合性旅游度假區(qū)，符合規(guī)劃要求，有利于促進(jìn)青島市旅游業(yè)的發(fā)展。 項(xiàng)目區(qū)域總面積為 1004000m2，約合 1506 畝，其中填海造地面積497330m2（約合 746 畝），水體面積 506670m2（約合 760 畝） 圖 31 項(xiàng)目地理位置示意 圖 海域利用現(xiàn)狀、申請(qǐng)用海面積及用海期限 本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域均為海域，全部為對(duì)蝦養(yǎng)殖池，其中需進(jìn)行填海造青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 地面積 746 畝，恢復(fù)自由水體（海面）面積 760 畝，無農(nóng)田、林地及居民點(diǎn)，項(xiàng)目居民拆遷。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，本期工程擬申請(qǐng)使用海域（填海造地）面積 497330m2。本項(xiàng)目申請(qǐng)海域使用期限為二十五年。 選址海域功能區(qū)劃情況 本項(xiàng)目所需土地均由填海造陸形成，現(xiàn)狀為海域，項(xiàng)目建設(shè)涉及海域使用問題。但是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，原有的海洋功能區(qū)劃已 不能滿足海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。但由于該規(guī)劃尚未獲正式批準(zhǔn)，無法律效力，因此即墨市人民政府于 2020年 11 月 26 日以《關(guān)于調(diào)整鰲山灣部分海域功能區(qū)劃的請(qǐng)示》（即政呈〔 2020〕 53 號(hào)）文件，呈請(qǐng)青島市政府人民政府對(duì)本項(xiàng)目所涉及海域進(jìn)行青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 19 功能區(qū)劃調(diào)整。因此項(xiàng)目的建設(shè)符合海域功能區(qū)劃。即墨市海洋與漁業(yè)局審查認(rèn)為項(xiàng)目“申請(qǐng)海域無使用權(quán)糾紛，符合用海條件，同意該海域使用申請(qǐng)”。青島市海洋與漁業(yè)局、即墨市城鄉(xiāng)建設(shè)局已對(duì)上述申請(qǐng)予以函復(fù)。 自然條件 氣象條件 即墨市 地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候 ，年平均氣溫 12℃ ，年平均降水量 750mm?？諝鉂駶?，雨量充沛，溫度適中，四季分明。 地形地貌條件 鰲山灣位于即墨市東部，呈 SSE 向，口門東北起女島（ 36176。 51′ 12″ E），西南至鰲山半島的草島頭（ 36176。44′ 00″ E），寬約 11 km，沿岸基巖和第四系均有分布。丘間谷地常有河流分布，而且海岸凹入，接受沉積，形成了袋狀充填的海積小平原和較寬的岸灘；而伸入海中的丘陵崗嶺，構(gòu)成海岬或半島，遭受侵蝕，形成海蝕崖。灣內(nèi)海底多為水下岸坡，并向?yàn)晨诰弮A，與口外黃海 近岸陸架淺水平原過渡。西北部有楔入內(nèi)陸的黃埠灘，面積 ，泥沙底質(zhì)。北部的高潮區(qū)很陡，底質(zhì)為粗砂，中低潮區(qū)平緩，表層覆蓋有 5～ 15cm 厚的浮泥。 灣內(nèi)有女島、趕咀島、張公島及北礁等分布。 鰲山灣沿岸有大任河、溫泉河、新生河、皋虞河、大橋河、王村河等季節(jié)性小河流，徑流量很小。根據(jù) 1960 年田橫島的波浪資料和氣象資料分析鰲山灣的波浪特征顯示，鰲山灣以風(fēng)浪為主、涌浪較小，強(qiáng)風(fēng)向和常風(fēng)向均為 SE 向，頻率 23%，實(shí)測(cè)最大波高為 。 2. 潮汐 根據(jù)國家海洋局第一海洋研究所于 1988 年 10 月 18 日至 11 月 18日在山東頭村附近岸邊 1 個(gè)月潮位觀測(cè)資料及有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，鰲山灣的潮汐類型屬規(guī)則半日潮，潮汐特征值見表 31 所示。全年的變化幅度為 43cm。除在鰲山灣東北端靠近女島的部分海域流速較大外，其余部分流速相對(duì)較小。根據(jù) 《 海港水文規(guī)范 》 （ JTJ21398）的規(guī)定及中國海洋大學(xué)的