【正文】 ，實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃的目標(biāo)，有積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)周邊土地升值，吸引更多的投資者進(jìn)入，對(duì)即墨市經(jīng)濟(jì)建設(shè)有積極意義。項(xiàng)目總體社會(huì)效益顯著。 項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)就緒，建設(shè)方案合理可行，項(xiàng)目單位具備籌資能力，可以保證項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施。 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表 11。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 5 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用海面積 m2 1034000 其中： 陸域面積 m2 496670 海域面積 m2 537330 2 項(xiàng)目總投資 萬元 3 總建筑面積 m2 237302 4 容積率 陸域指標(biāo) 5 建筑密度 ％ 陸域指標(biāo) 6 項(xiàng)目綠化率 ％ 陸域指標(biāo) 7 公共綠地面積 m2 98200 8 廣場面積 m2 78640 9 停車位 輛 692 10 年耗電量 KWH 2851600 11 年耗水量 m3 997803 12 項(xiàng)目建設(shè)期 年 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 第二章 項(xiàng)目定位及與城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系 項(xiàng)目的背景 及定位 為順應(yīng)新時(shí)期城市發(fā)展的需求，進(jìn)一步突出城市濱海特色，青島市委、市政府根據(jù)《青島市總體規(guī)劃》所確定的基本原則，提出了“三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國際化城市框架體系”的城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想，在環(huán)膠洲灣三點(diǎn)布局基礎(chǔ)上，通過規(guī)劃建設(shè)集經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)觀光于一體的濱海大道，將青島市沿濱海地區(qū)整合為五個(gè)獨(dú)具特色的城市發(fā)展組團(tuán)，與中心城區(qū)共同構(gòu)建起大青島新的城市發(fā)展框架。 在 新設(shè)想 的指引下，青島的城市構(gòu)架被全新確立為：以老市區(qū)、黃島、紅島為基本支撐點(diǎn)，以 280 余公里 的 濱海公路為軸線，囊括瑯琊、膠南、黃島、紅島、主 城、鰲山、田橫島七大組團(tuán)，以主城牽引衛(wèi)星城，以衛(wèi)星城帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展。 青島市委、市政府對(duì)以溫泉周邊區(qū)域?yàn)閱?dòng)點(diǎn)的東部開發(fā)建設(shè)極為青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 7 重視，先后多次召開專題會(huì)議進(jìn)行研究，提出了很高的要求。 “ 以溫泉周邊區(qū)域?yàn)閱?dòng)點(diǎn)，拉動(dòng)青島城市東部崛起 ” ，是青島市委統(tǒng)攬全局、著眼長遠(yuǎn)、加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展所作出的一項(xiàng)重大決策，也是我市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的突破點(diǎn)、城市拓展的新空間和新的經(jīng)濟(jì)增長極。 2020 年3 月 7 日，山東省委副書記、青島市委書記杜世成同志在 聽取仰口、鰲山、溫泉規(guī)劃和初期開發(fā)建設(shè)情況匯報(bào)會(huì)上指出：要有重點(diǎn)、分層次 地適度推進(jìn)鰲山、溫泉區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和旅游功能布局，使其能真正體現(xiàn)青島的城市特色，早日發(fā)展成為青島大旅游格局中重要的新興旅游區(qū)。 根據(jù)青島市委、市政府的部署和青島市對(duì)東部地區(qū)的總體規(guī)劃，即墨市委、市政府 在深入研究論證的基礎(chǔ)上 ，決定加快東部地區(qū)的建設(shè)步伐， 以溫泉、鰲山為中心，突出山、海、島、泉、灘等自然資源的綜合利用和系統(tǒng)開發(fā)，建成作為青島大旅游的延伸、補(bǔ)充和升華并以休閑度假療養(yǎng)保健為特色的新興旅游度假區(qū)和青島城市發(fā)展的新東部。 為此，即墨市委、市政府加大招商力度，把東部開發(fā)建設(shè)作為即墨全市 的一號(hào)工程來抓，著力引進(jìn)一批 符合東部功能定位、對(duì)東部發(fā)展拉動(dòng)作用大的項(xiàng)目 ，積極推進(jìn)東部地區(qū)的建設(shè)進(jìn)程的加快 。 鰲山城市組團(tuán)位于濱海大道的北段，包括鰲山、溫泉、王哥莊區(qū)域，根據(jù)規(guī)劃要求，其功能定位是：“結(jié)合青島市旅游產(chǎn)業(yè)和鰲山灣的整體思路協(xié)調(diào)發(fā)展，合理開發(fā)風(fēng)景岸線、溫泉資源和生態(tài)林地，是青島市新型旅游度假、休療養(yǎng)中心，以發(fā)展休療養(yǎng)、會(huì)議、旅游度假和高教科研等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，都市產(chǎn)業(yè)為輔助，是旅游度假和休療養(yǎng)業(yè)逐步成為該城市組團(tuán)的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)”。在鰲山城市組團(tuán)中，溫泉旅游度假區(qū)占有非常重要的地位，其主要功能以旅游接待、 會(huì)議商務(wù)、溫泉洗浴、休療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)健青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 康、休閑娛樂為主。該片區(qū)位于溫泉鎮(zhèn)駐地周圍，毗鄰鰲山灣，依山傍海，景色宜人，擁有豐富的沙灘和岸線資源，開發(fā)潛力巨大。隨著濱海大道北段將于 2020 年建成通車，溫泉鎮(zhèn)對(duì)外的交通更加便利，其優(yōu)越的地理位置和旅游資源優(yōu)勢，將更加明顯地凸現(xiàn)出來。 為抓住濱海大道建設(shè)、鰲山組團(tuán)發(fā)展所帶來巨大的商機(jī)，華魯控股集團(tuán)有限公司與加拿大嘉達(dá)國際工程有限公司決定共同出資設(shè)立青島八千水城置業(yè)有限公司，規(guī)劃在溫泉鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部項(xiàng)目， 定位為“高級(jí)國際社區(qū)、觀光旅游、休閑度假、康 樂療養(yǎng)、綜合性特色國際新城”，以“碧海、藍(lán)天、船艇、水城”為基本理念，建設(shè)集國際游艇俱樂部、國際商務(wù)會(huì)所等多功能于一體的綜合性大型旅游度假項(xiàng)目。 相關(guān)的規(guī)劃情況 與項(xiàng)目定位相關(guān)的城市及區(qū)域規(guī)劃主要包括《青島市總體規(guī)劃》、《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 19952020）、《青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃》《青島市旅游業(yè)十一五規(guī)劃》，具體如下： 青島市總體規(guī)劃 在國務(wù)院批復(fù)的《青島市總體規(guī)劃》（ 19952020 年）中，將青島市定位為：“中國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國家歷史文化名城?！卑础犊傮w規(guī)劃》要求， 市域規(guī)劃人口規(guī)模 2020 年控制在 750 萬左右。城鎮(zhèn)化水平 2020 達(dá)到 60％。 2020 年城市實(shí)際居住人口為 310 萬人（其中非農(nóng)業(yè)人口 228 萬人）。 城市規(guī)劃區(qū)總面積 平方公里，其中城市市區(qū)面積 平方公里，實(shí)施規(guī)劃控制的區(qū)域面積為 平方公里。 城市總體布局青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 9 結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成 “ 兩點(diǎn)一環(huán) ” 的發(fā)展態(tài)勢。主城和輔城規(guī)劃為城市相對(duì)集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個(gè)發(fā)展組團(tuán)規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，形成“ 相對(duì)集中與適度分散 ” 相結(jié)合的城市組織 結(jié)構(gòu)關(guān)系。 《總體規(guī)劃》中，對(duì)青島市的城市發(fā)展目標(biāo)定位為：“ 力爭到本世紀(jì)末，把青島建設(shè)成為山東和沿黃地區(qū)最大的對(duì)外經(jīng)貿(mào)、金融、信息中心和對(duì)外交通樞紐，初步展現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化城市的雛形。在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過 l0 年左右的努力，把青島建設(shè)成為以港口貿(mào)易為主要特色的經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、文明富裕、功能完善的社會(huì)主義現(xiàn)代化城市 ” 。 根據(jù)《青島市總體規(guī)劃》對(duì)城市海岸帶及近海海域的利用要求， 膠州灣外的東西兩翼，主要是生活游覽性區(qū)域。 青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)概念規(guī)劃 為順應(yīng)新時(shí)期城市發(fā)展的要求，進(jìn)一步突出海濱城市 特色，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“ 三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國際化城市框架體系”的城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想， 2020 年，青島市規(guī)劃局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位編制了《青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)概念規(guī)劃》，并與 2020 年獲青島市人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)這一規(guī)劃，未來的大青島將突破現(xiàn)有格局，沿濱海公路依次展開瑯琊組團(tuán)、膠南組團(tuán)、紅島組團(tuán)、鰲山組團(tuán)、田橫組團(tuán)等五個(gè)城市組團(tuán)，與中心城區(qū)共同構(gòu)成大青島發(fā)展的框架。 根據(jù)規(guī)劃，這五大組團(tuán)將成為未來大青島城市發(fā)展框架體系的重要組成部分，城市特色產(chǎn)業(yè)重要的承載區(qū)和未來城市風(fēng)貌的集中體現(xiàn)區(qū)。 按 照規(guī)劃要求， 鰲山組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)成為以旅游度假為主，以高教科青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 10 研為補(bǔ)充，適當(dāng)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代生態(tài)型新城區(qū)。 圖 31 青島市濱海公路沿線城市組團(tuán)規(guī)劃 即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 2020 年，即墨市政府根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的需求，編制了《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 19952020）。該總體規(guī)劃對(duì)即墨市在青島城市群的定位是：即墨應(yīng)該是“大青島”城市結(jié)構(gòu)的組成部分，某種意義上可以看作是“大青島”的一個(gè)城區(qū)。但是，從有利于即墨城市發(fā)展的角度來看，即墨城市仍應(yīng)保留作為一個(gè)城市所應(yīng)有的完整性和獨(dú)立性，其城市性質(zhì)為“青島 都市圈核心區(qū)的北翼，以商貿(mào)、輕工業(yè)、旅游和農(nóng)副產(chǎn)品出口加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化中等城市”。即墨市是青島都市圈的核心區(qū)，是一個(gè)與青島市區(qū)聯(lián)系密切的城市，是青島都市圈核心區(qū)的北翼。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 11 圖 32 即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 溫泉鎮(zhèn)位于即墨市域的東西向主干道 —— 藍(lán)鰲路的起點(diǎn)附近，與城市核心區(qū)的聯(lián)系密切，且地理位置優(yōu)越，旅游資源豐富，有利于引導(dǎo)人力、財(cái)力等各項(xiàng)資源的集中，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 根據(jù) 《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 ，溫泉鎮(zhèn)是即墨城鎮(zhèn)體系中的重點(diǎn)鎮(zhèn)， 是城鎮(zhèn)體系上下銜接的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。主要突出其綜合化職能，成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)發(fā)揮的增長點(diǎn)，以建設(shè)具有一定城鎮(zhèn)規(guī)模，承擔(dān)相應(yīng)城鎮(zhèn)功能，具有相當(dāng)?shù)某擎?zhèn)形態(tài)，并與周邊環(huán)境和資源協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，規(guī)劃遠(yuǎn)期將與鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)合并為一處具有 10萬人口規(guī)模的小城市。 區(qū)域性規(guī)劃 近年來，青島市委、市政府積極實(shí)施大青島城市群戰(zhàn)略，堅(jiān)持以規(guī)劃為先導(dǎo)，對(duì)城市發(fā)展框架準(zhǔn)確定位，加快城市發(fā)展步伐。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 12 2020 年 11 月～ 2020 年 3 月，青島市規(guī)劃局組織編制了包括《青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃》在內(nèi)的濱海公路沿線五個(gè)城市組團(tuán)的總體規(guī)劃，在有關(guān)總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，打破行政區(qū)劃限制，將規(guī)劃區(qū)域作為一個(gè)整體，兼顧周邊地 區(qū)，統(tǒng)一管理。 鰲山城市組團(tuán) 位于嶗山風(fēng)景名勝區(qū)北麓，南面鰲山灣 ， 濱海公路東翼中段，組團(tuán)建設(shè)用地規(guī)模 平方公里 ，城市建設(shè)規(guī)模 平方公里 。 該組團(tuán)作為青島市的主要組成部分，組團(tuán)開發(fā)建設(shè)以“山、海、泉、生態(tài)，運(yùn)動(dòng)與健康”為主題，形成集文化娛樂、旅游度假、休療養(yǎng)、體育健身、商務(wù)活動(dòng)為一體的國際化、生態(tài)型旅游度假城市組團(tuán)，整個(gè)組團(tuán)由一個(gè)綜合中心區(qū)、兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)區(qū)、四個(gè)旅游度假區(qū)、六個(gè)自然生態(tài)保護(hù)區(qū)組成。 在鰲山組團(tuán)整體規(guī)劃中，將溫泉鎮(zhèn)駐地及其周邊地帶規(guī)劃為旅游度假區(qū)，是以休療養(yǎng)為帶動(dòng)，多功能發(fā)展的休閑度假 區(qū)域。 在岸線利用方面，鰲山組團(tuán)總體規(guī)劃明確規(guī)劃規(guī)定，本項(xiàng)目所在的黃埠灘為旅游度假岸線。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 13 圖 33 青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃 旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃 為促進(jìn)青島市旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展， 2020 年 8 月，青島市旅游局組織編制了《青島市旅游產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃》（ 2020～ 2020 年），規(guī)劃的總體目標(biāo)是：“緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化國際城市的總目標(biāo)，保持城市歷史文化特色和自然風(fēng)貌，合理開發(fā)和科學(xué)利用旅游資源，旅游業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，逐步把旅游業(yè)發(fā)展為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，把青島建設(shè)成為旅 游環(huán)境優(yōu)美舒適、基礎(chǔ)設(shè)施配青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 14 套完善、產(chǎn)品特色突出、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理的國際海濱旅游度假城市?！? 在該規(guī)劃中，確定青島市的旅游體系為“一線、兩翼、二十區(qū)”的發(fā)展格局，即通過建設(shè)中的濱海大道，串聯(lián)膠州灣兩翼主要旅游景區(qū)和度假區(qū)，形成青島濱海公路主干道和瑯琊、膠南、紅島、鰲山衛(wèi)、田橫五個(gè)小城市組團(tuán)，旅游開發(fā)由東部主城和西部輔城海濱帶，向膠州灣及東西兩翼延伸擴(kuò)展，建設(shè)一流的濱海旅游帶。 在重點(diǎn)旅游區(qū)建設(shè)方面，劃定包括溫泉旅游度假區(qū)和鰲山衛(wèi)海濱旅游區(qū)在內(nèi)的二十個(gè)重點(diǎn)旅游景區(qū)，構(gòu)成特色旅游組團(tuán)。 規(guī)劃還明確指出，要積 極發(fā)揮傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品和資源優(yōu)勢，圍繞“山、海、城、文、商”五大特色，建設(shè)一批重點(diǎn)旅游產(chǎn)品和旅游建設(shè)項(xiàng)目，加快青島市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃引進(jìn)了先進(jìn)的“分時(shí)度假”概念，要求“突出特色、合理布局、完善設(shè)施、加快發(fā)展，建設(shè)中國最佳、國際一流的海濱度假城市。?? 適應(yīng)休閑、商務(wù)、社交的需要，合理布局和適度發(fā)展高、中檔會(huì)員制度假產(chǎn)品；發(fā)展帆船、游艇、游釣度假俱樂部，開發(fā)適合游客參與的帆船、帆板項(xiàng)目和海上體育活動(dòng)；發(fā)展會(huì)員制度假俱樂部，在海濱、溫泉等度假地建設(shè)汽車旅館、度假營地、度假村和度假酒店，鼓勵(lì)閑置房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營分時(shí) 旅游度假服務(wù)?！薄敖ㄔO(shè)完善海上旅游基地和旅游碼頭，發(fā)展適航能力強(qiáng)的大中型游船；在奧運(yùn)賽場、海濱度假區(qū)、城市海濱、港灣規(guī)劃建設(shè)一批會(huì)員制游艇帆船俱樂部；開發(fā)青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 具有較高適航性能和安全性能、適合游客參與的游艇帆船器材和經(jīng)營項(xiàng)目，發(fā)展海上體育娛樂旅游?！? 項(xiàng)目與城市規(guī)劃的關(guān)系 從上述規(guī)劃中可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域在各層次的規(guī)劃中，均屬于以突出旅游功能，集旅游、休療養(yǎng)及居住的多功能區(qū)域。本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是國際性的旅游度假社區(qū)，集旅游、度假于一身，項(xiàng)目定位符合相關(guān)規(guī)劃的要求。 本項(xiàng)目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃， 是實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃目標(biāo)的重要保證 根據(jù)總體規(guī)劃的要求，鰲山灣西岸黃埠灘一帶的岸線為旅游度假岸線。本項(xiàng)目作為具有商務(wù)、旅游、休閑度假等多功能的高檔社區(qū)，建成后將成為一處風(fēng)景優(yōu)美的公共開放空間，是總體規(guī)劃目標(biāo)的具體體現(xiàn)。 同時(shí)，本項(xiàng)目位于鰲山灣西岸規(guī)劃旅游度假區(qū)內(nèi)，根據(jù)總體規(guī)劃要求，鰲山片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)成為具有特色的新型海濱度假區(qū)。本項(xiàng)目具有完善的陸地和水上旅游設(shè)施，符合總