【正文】 算依據(jù)。 護岸主要采用漿砌石直立墻結構和踏步結構，護岸前沿的直立墻頂為步行道，采用機刨花崗巖路面步行道。由于本項目總體布局跨度較小，同時為了充分降低相互干擾，將臨水區(qū)域讓位給行人，故道路系統(tǒng)不采用環(huán)行路網(wǎng)，支路盡端采用環(huán)島，滿足車輛掉頭的需要。 單體建筑建設方案 考慮到本項目的地理位置和景觀要求，建筑物高度以 2～ 3 層為主，局部 4 層。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 42 海域建設方案 航道及錨地開挖工程 在濱海大道圍堰內 側、項目北側與二期工程之間的水域為規(guī)劃的游艇錨地，圍堰外側通向鰲山灣的水域需開辟船艇進出海灣的航道，需進行疏浚開挖，開挖深度應滿足低潮位時一般船型的進出，同時應將海底淤泥清除，露出沙地，保證抓錨的牢固性。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 44 公用工程 給水工程 水量計算 （ 1）常住人員用水量 本項目常住人員規(guī)模為 1300 人，日用水量標準取 200 升 /人 棧橋總長度 ，寬度為 。 林地主要在建筑物之間、臨近道路、廣場等處布置，以展開觀海視線，靠海面一側主要以草坪和灌木為主?？紤]到本項目靠近海邊，光源采用穿透力較好的高壓鈉燈，路燈間距按照 35～ 40m 布置，共計 222 盞。 一級道路位于項目中央?yún)^(qū)域，是項目對外聯(lián)系的主要通道，北通溫泉鎮(zhèn)，南端與濱海大道相聯(lián)，道路路面寬度 ，采用一塊板構造。項目北側與二期工程之間的水體作為中央港灣，是大型游艇的錨地和主航道，將大海引入了內陸，將陸 地于海洋有機地結合起來，與陸域部分共同營造出了一片具有濃郁海濱特色的大型休閑社區(qū)。 1航道及錨地開挖工程 根據(jù)常用船型吃水深度和項目建設區(qū)域的海潮情況，開挖平均深度為 左右，挖泥量為 703000m3。 陸域道路 項目 場區(qū)內需建設各類車行、人行道路總長度 ，道路面積。 同時，項目建設與旅游資源開發(fā)互為補充，隨著溫泉鎮(zhèn)海濱旅游資源的開發(fā)及濱海大道的建設，可以預見，項目所在地房地產(chǎn)將不斷升值。根據(jù)國 際慣例的發(fā)展規(guī)律，度假需求從產(chǎn)生、發(fā)展到具備一定規(guī)模所需的時間并不長。 項目市場前景分析 項目的市場定位 青島作為我國著名海濱旅游度假城市，目前青島的旅游業(yè)總體上觀青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 28 光為主，以休閑、度假為主 的旅游產(chǎn)品開發(fā)力度不足，近幾年開發(fā)的度假設施功能單一、規(guī)模較小。青島的旅游產(chǎn)品由沿襲多年的觀光型開始走上觀光、度 假等綜合型方向發(fā)展，已成為中國北方海濱度假休閑的勝地。在溫泉鎮(zhèn)周邊有多條不同電壓等級的高壓輸電線路，本項目擬采用集中變電所，從供電管理部門指定的位置“ T”接兩條高壓電源至變 壓器。 2. 潮汐 根據(jù)國家海洋局第一海洋研究所于 1988 年 10 月 18 日至 11 月 18日在山東頭村附近岸邊 1 個月潮位觀測資料及有關資料統(tǒng)計結果表明，鰲山灣的潮汐類型屬規(guī)則半日潮，潮汐特征值見表 31 所示。44′ 00″ E），寬約 11 km，沿岸基巖和第四系均有分布。但由于該規(guī)劃尚未獲正式批準，無法律效力，因此即墨市人民政府于 2020年 11 月 26 日以《關于調整鰲山灣部分海域功能區(qū)劃的請示》（即政呈〔 2020〕 53 號）文件，呈請青島市政府人民政府對本項目所涉及海域進行青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 19 功能區(qū)劃調整。 同 年市委、市政府出臺的《關于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》提出 ,規(guī)劃建設海上旅游設施 ,開發(fā)海上旅游航線 ,發(fā)展游艇、帆船、游釣等項目，建設一批游艇俱樂部。?? 適應休閑、商務、社交的需要，合理布局和適度發(fā)展高、中檔會員制度假產(chǎn)品；發(fā)展帆船、游艇、游釣度假俱樂部，開發(fā)適合游客參與的帆船、帆板項目和海上體育活動；發(fā)展會員制度假俱樂部，在海濱、溫泉等度假地建設汽車旅館、度假營地、度假村和度假酒店，鼓勵閑置房地產(chǎn)項目經(jīng)營分時 旅游度假服務。但是，從有利于即墨城市發(fā)展的角度來看，即墨城市仍應保留作為一個城市所應有的完整性和獨立性，其城市性質為“青島 都市圈核心區(qū)的北翼，以商貿、輕工業(yè)、旅游和農副產(chǎn)品出口加工為主導產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化中等城市”。 相關的規(guī)劃情況 與項目定位相關的城市及區(qū)域規(guī)劃主要包括《青島市總體規(guī)劃》、《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 19952020）、《青島即墨鰲山城市組團總體規(guī)劃》《青島市旅游業(yè)十一五規(guī)劃》，具體如下： 青島市總體規(guī)劃 在國務院批復的《青島市總體規(guī)劃》（ 19952020 年）中，將青島市定位為：“中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市，國家歷史文化名城。同時，項目的建設將促進周邊土地升值，吸引更多的投資者進入，對即墨市經(jīng)濟建設有積極意義。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 2 公司的經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，主要業(yè)務范圍包括：旅游度假、康樂休閑、餐飲娛樂、賓館酒店、商業(yè)經(jīng)營、社區(qū)服務等綜合性經(jīng)營服務；游艇銷售、維修、倉儲及碼頭、泊位管理與服務；房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營和銷售；物業(yè)管理及水域管理；以水城建設為中心的城市綜合性開發(fā)。在濱海大道附近與鰲山灣連接處，對現(xiàn)有擋浪壩進行整青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 3 修，使其在保證安全的前提下，成為一處良好的親水平臺，總長度為 400m。 在 新設想 的指引下，青島的城市構架被全新確立為：以老市區(qū)、黃島、紅島為基本支撐點，以 280 余公里 的 濱海公路為軸線，囊括瑯琊、膠南、黃島、紅島、主 城、鰲山、田橫島七大組團，以主城牽引衛(wèi)星城，以衛(wèi)星城帶動周邊區(qū)域發(fā)展。 城市總體布局青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 9 結構規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團，形成 “ 兩點一環(huán) ” 的發(fā)展態(tài)勢。 區(qū)域性規(guī)劃 近年來，青島市委、市政府積極實施大青島城市群戰(zhàn)略，堅持以規(guī)劃為先導，對城市發(fā)展框架準確定位，加快城市發(fā)展步伐。本項目作為具有商務、旅游、休閑度假等多功能的高檔社區(qū)，建成后將成為一處風景優(yōu)美的公共開放空間，是總體規(guī)劃目標的具體體現(xiàn)。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 17 第三章 海域利用、規(guī)劃選址和建設條件 項目建設地點 本項目位于即墨市溫泉鎮(zhèn)轄區(qū)內，距溫泉鎮(zhèn)駐地約 ，東臨建設中的濱海大道，西至中黃埠與劉家山村一線，南至前海東村與北黃埠村之間的海域中線，北至鹽店村、前海東村至海岸一線。按照審批程序，即墨市海洋與漁業(yè)局將審查情況分別報請青島市海洋與漁業(yè)局、即墨市政府審查。 北部灣頂一寬闊灘涂稱大橋灘，東西長 9km，南北寬約 2km，面積，底質為泥質或砂泥質。 在大、小潮期間，海流流速均自表至底逐漸減小，流向在垂直線上的分布比較一致，表面紊流較輕。 目前，整個青島市行政區(qū)域內已全部實現(xiàn)無縫覆蓋，項目區(qū)域無線通信信號良好，北側距中國移動和中國聯(lián)通的基站僅幾百米，可保證無線通信的要求。 表 43 青島市旅游業(yè)規(guī)劃發(fā)展指標一覽表 年度 海外游客 旅游外匯收入 國內游客 國內旅游收入 數(shù)量 （萬人次） 年增長 （ %） 數(shù)量 （億美元） 年增長 （ %） 數(shù)量 （萬人次） 年均 增長 （ %） 數(shù)量 （億元） 年均 增長 （ %） 2020 100 % 7 26% 3000 % 390 21% 2020 125 15% 20% 3480 8% 508 18% 青島旅游市場已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢，旅游產(chǎn)業(yè)結構從傳統(tǒng)的觀光型向觀光與休閑度假相結合的現(xiàn)代旅游格局轉變，為周邊各具特色的旅游度假勝地的建設創(chuàng)造了良好的基礎條件，且旅游度假區(qū)由依托風景青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 26 名勝的觀光階段發(fā)展到度假娛樂階段，正向定居的趨勢發(fā)展，開始了綜合開發(fā)的階段，這一發(fā)展趨勢為本項目的建設提供了良好的機遇。他們不光是因為迷戀大海和游艇本身，而是把擁有游艇當作自我價值 和身份的一種體現(xiàn) 。 隨著國 內 經(jīng)濟的 迅速 發(fā)展，青島 優(yōu)良的投資環(huán)境以及 2020 奧運會的申辦成功， 吸引了 許多跨國公司紛紛入駐 ， 截至 2020 年末，共有 71 家世界 500 強企業(yè)來青投資。 經(jīng)營規(guī)劃 作為現(xiàn)代化綜合性旅游設施，其規(guī)劃的經(jīng)營項目之間應為互補關系，在充分利用青島著名沿海旅游城市的優(yōu)勢的前提下，結合青島旅游市場特點和需求，深度挖掘溫泉周邊旅游資源，以求最大限度的吸引客戶。中央會所按照 30個停車位考慮，會所按照 輛 /座配置，服務用房按照 6 輛 /座配置停車位，項目合計654 個 停車位。 考慮到本項目的季節(jié)性較強，除用于休假居住外，還具有商務、公關等功能，人口規(guī)模按照 5 人 /座考慮，居住人員規(guī)模為 1300 人。 踏步結構 ，踏步頂面標高為 +，底標高為 +，踏步前部結構是漿砌石擋土墻，擠出為 300mm 厚的碎石墊層，結構下部為漿砌石，厚600mm，基礎為 1000mm 厚的 10～ 100kg 塊石。 車行道均采用瀝青混凝土路面，沙土路基。 中央會所 中央會所位于項目北端靠近入口處，位置相對獨立，對區(qū)內干擾較小。 地質資料表明，開挖土質主要為淤泥和粉細砂，根據(jù)規(guī)范要求，淤泥層邊坡為 1： 8，粉細砂層邊坡為 1： 5。日，生活日用水量為 260m3/日。 在內陸港灣內共設 21 處小型棧橋，主要用于垂釣、休閑觀光，可兼做停泊小型船只，采用鋼筋混凝土結構，頂面 及欄桿均采用木材。在建筑物的房前屋后適當種植灌木和喬木，輔之以草坪點綴。 室外照明 在道路邊設路燈，一級道路在兩側布置路燈，二級道路及支路單側布置，路燈選用 6m 高桿金屬路燈?！皟蓹M”系指位于項目北側的兩條橫向道路，將縱向道路聯(lián)系起來，構成社區(qū)的道路框架。“峽灣”采用不規(guī)則的平面構形，結合山勢，豐富了視覺空間層次，將“山、海、城”的自然景觀發(fā)揮到了極至。 管線工程 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設項目申請報告 35 項目擬建設各類管線 65200m，其中給水管 5800m，污水管 3200m，雨水管 2700m，供電線路 29500m（包括路燈供電線路），通訊線路 24000m。項目總建筑面積為 237302m2。 目前國內商務接待、旅游和休閑度假消費已經(jīng)形成一定規(guī)模， 隨著 2020 年濱海大道的建成通車，該區(qū)域的地理位置將更加凸現(xiàn)出其優(yōu)勢，必將對青島市區(qū)企業(yè)群體和高消費群體產(chǎn)生較大的吸引力。 在我國，隨著旅游消費的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生并形成了一定的市場規(guī)模，特別是目前節(jié)假日增多，已有越來越多的家庭更注重假日休閑度假，尋求一種在心理上的徹底放松與休閑生活 ， 城市周邊的周末短期度假和節(jié)假日度假已具雛形。種種情況表明，青島市房地產(chǎn)前景良好，已進入良性發(fā)展階段。 1999 年青島成為國家首批優(yōu)秀旅游城市。 供電 項目用地范圍內無可用電源。春、夏季的強浪向和常浪向均為 SE 向；秋冬季的常浪向都偏 NW 向，冬季的強浪為 NE 向，秋季雖然多偏 N 向浪，但偏南向浪勢力仍較強，強浪向為 SE 向。 20′ 00″ N， 120176。為適應青島市社會經(jīng)濟快速發(fā)展的需求，貫徹實施《中華人民共和國海域使用管理法》，促 進海洋資源的優(yōu)化配置和合理利用，有效保護海洋資源和生態(tài)環(huán)境，促進青島市海洋經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，青島市政府于 2020 年 6 月啟動編制《青島市海洋功能區(qū)劃》（ 20202020，已通過專家評審），該區(qū)劃將鰲山灣西岸確定旅游度假區(qū)。 2020 年 杜世成 書記 在 全市加快旅游經(jīng)濟發(fā)展工作會議 提出 , 要向度假旅游轉變 ,加快發(fā)展以游艇和郵輪為標志的度假旅游。規(guī)劃引進了先進的“分時度假”概念，要求“突出特色、合理布局、完善設施、加快發(fā)展，建設中國最佳、國際一流的海濱度假城市。該總體規(guī)劃對即墨市在青島城市群的定位是：即墨應該是“大青島”城市結構的組成部分，某種意義上可以看作是“大青島”的一個城區(qū)。 為抓住濱海大道建設、鰲山組團發(fā)展所帶來巨大的商機，華魯控股集團有限公司與加拿大嘉達國際工程有限公司決定共同出資設立青島八千水城置業(yè)有限公司，規(guī)劃在溫泉鎮(zhèn)開發(fā)建設東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部項目， 定位為“高級國際社區(qū)、觀光旅游、休閑度假、康 樂療養(yǎng)、綜合性特色國際新城”，以“碧海、藍天、船艇、水城”為基本理念，建設集國際游艇俱樂部、國際商務會所等多功能于一體的綜合性大型旅游度假項目。有助于保護自然資源和自然環(huán)境，美化城市，對加快即墨東部地區(qū)的城市化進 程，實現(xiàn)總體規(guī)劃的目標，有積極的推動作用。采用先進而適用的技術和科學的經(jīng)營管理方法，打造高品質新興產(chǎn)業(yè)，提高社會效益，使投資各方均獲得滿意的經(jīng)濟效益，促進區(qū)域經(jīng)濟和社會事業(yè)的協(xié)調發(fā)展。 為保證項目的正常使用，本項目配備 400m3/日海水淡化設備、給水加壓設備各 1 套，生化污水處理裝置 3 套，日處理能力為 350m3。 青島市委、市政府對以溫泉周邊區(qū)域為啟動點的東部開發(fā)建設極為青島東方威尼斯水城暨國際