【正文】 **項目可行性分析 44 第七章 經(jīng)營思路的分析 一、五星級酒店同行營運模式 從投資和管理的運營角度，目前國內(nèi)外投資和管理五星級酒店主要有以下幾種模式： 投資方自己經(jīng)營、管理酒店 優(yōu)點： （ 1）投資者可以在所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)等各方面對酒店進行嚴格控制； （ 2）不必向經(jīng)營者支付酬金或者支 付網(wǎng)絡(luò)銷售費用，可以使投資者的收益最大。項目可行性分析 46 （ 2）如果酒店管理公司經(jīng)營管理有方的話，投資者在支付了合同規(guī)定的管理酬金以后，能夠享有酒店超額的收益。 ** ** 酒店的經(jīng)營方式可以采取整體銷售，自主經(jīng)營或分割銷售，然后再返租的方式經(jīng)營。如果酒店本身經(jīng)營管理不到位的話，花費的特許經(jīng)營的昂貴代價，未必能達到預(yù)期的經(jīng)營目標，反而增加了正常的經(jīng)營成本。 **建筑頂部透明玻璃體造型，精雕細琢，瑞麗晶瑩，詮釋了本項目尊貴的城市地位。項目可行性分析 32 表 36 武漢未來 10 年高星級酒店供給及需求預(yù)測表 年 份 供給預(yù)測 需求預(yù)測 平均出租率預(yù)測 2020 13020 7783 2020 14592 8692 2020 16354 9708 2020 18329 10843 2020 20542 12110 2020 23022 13526 2017 25802 15106 2018 28918 16872 2019 32388 18844 2020 36275 21045 表 36顯示：武漢市高星級酒店的出租率水平將穩(wěn)定在 60%左右，該水平反應(yīng)的是整體出租率，但各酒店間會存在較大的差異。 ? 2020 年高星級酒店數(shù)量相對較少，其客房出租率略高于 2020 年和 2020 年，所以保守估算 2020 年高星級酒店的整體客房出租率為65%； ? 根據(jù)保守性原則，預(yù)測的實際出租率將略低于官方提供的數(shù)據(jù)。 武漢市未來 10年高星級酒店供給情況預(yù)測 （ 1）武漢市 19992020年高星級酒店供給變化情況 由于省旅游局缺少 2020 年、 2020 年相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料，因此預(yù)測模型的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計了 1999年 — 2020年十年間武漢市中心城區(qū)所有掛牌四星級以上酒店及新建的高星級標準酒店客房數(shù)，其高星級酒店客房供給變化情況詳見表 31。 （ 2）五星級酒店由單一建筑發(fā)展成城市綜合體的子項目 新建和擬建的高星級酒店，與傳統(tǒng)五星級酒店建設(shè)模式有所不同。項目可行性分析 24 總量的 40%。 武漢部分五星級酒店會議設(shè)施配置情況 上述 11 家五星級酒店的會議設(shè)施配置也頗具代表性，具有較強的會議接待能力。但酒店功能逐漸增強， 從最初的住宿變成了集旅游、商務(wù)、會展于一體的 “ 多功能廳 ” ，并朝多元化的方向發(fā)展。但是武廣高鐵與合武高鐵的開通，武漢變成了長三角與珠三角的聯(lián)結(jié)點，左右逢源。 2020 年 4 月，合武客專開通后，武漢到上海、合肥、南京的動車組上座率一直在九成以上。規(guī)劃建設(shè)期是 20202017 年。項目可行性分析 10 漢口北工程起自 1 號線起點堤角站，至巨龍大道北漢口北站 (終點站 )，線路全長約 ，全線高架，設(shè)車站 3 座，停車場一處，總投資約 18 億 。規(guī)劃至 2020 年，形成以京廣客運專線、滬漢蓉快速客運通道、京廣線、武九線、漢宜線和武康線為骨架，銜接北京、西安、重慶 (成都 )、廣州、南昌 (福州 )、上海等六個方向的特大型環(huán)形鐵路樞紐格局。 現(xiàn)在 隨著 政府 大力推行循環(huán)經(jīng)濟、按 “ 東工西居 ” 戰(zhàn)略的區(qū)域規(guī)劃調(diào)整改 造 ， 青山正在化繭為蝶，展現(xiàn)出斑斕魅力。 **項目可行性分析 2 第一章 項目 基本情況 一 、 項目 概況 本項目位于武漢市青山區(qū)友誼大道與工業(yè)三路交匯處， 項目地塊東西寬約 145 米，南北深約為 150 米， 項目 總 用地面積 16782 ㎡。區(qū)委、區(qū)政府著力推進大開發(fā)建設(shè)， 不斷 加大招商引資力度，引進“華僑城”等多個大型項目，為青山區(qū)的發(fā)展帶來了新的歷史機遇。 二 、城市規(guī)模 嚴格控制人口自然增長，加強對人口機械增長的管理和引導(dǎo)。完善支持服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的政策體系和推進機制，吸引國內(nèi)外知名服務(wù)企業(yè)落戶武漢。 10 月 11 日， 4 號線首臺盾構(gòu)機從工業(yè)四路站成功始發(fā)，這意味著 4 號線即將全線開工，武漢 “ 工 ” 字型地鐵網(wǎng)絡(luò)開始畫最后一筆。 武廣客專途經(jīng) 20 余個城市，近 1 億人口，未來廣東、湖南、湖北三省的經(jīng)濟互動作用不可小視。隨著合作深入，真正意義上的1 小時中部城市群必將形成。項目可行性分析 16 表 11 武漢五星級酒店基本情況一 覽表 項目 酒店地 址 開業(yè)時間 星級 客房規(guī) 模 管理公司 類型 馬克孛羅 江岸區(qū) 2020 五星標準 363 馬克孛羅酒店集團 商務(wù) 明珠豪生 江岸區(qū) 2020 掛牌五星 393 豪生國際酒店集團 商務(wù) 香格里拉 江岸區(qū) 1999 掛牌五星 484 香格里拉酒店集團 商務(wù) 華美達天祿 硚口區(qū) 2020 掛牌五星 308 華美達國際 商務(wù) 新華諾富特 江漢區(qū) 2020 掛牌五星 323 雅高酒店管理集團 商務(wù) 錦江國際 江漢區(qū) 2020 掛牌五星 400 錦江國際酒店公司 商務(wù) 城市名人 江漢區(qū) 1997 掛牌五星 326 城市名人酒店集團 商務(wù) 新世界 江漢區(qū) 2020 五星標準 327 新世界酒店集團 商務(wù) 光明萬麗 武昌區(qū) 2020 掛牌五星 300 萬豪國際酒店集團 商務(wù) 最佳西方五月花 武昌區(qū) 2020 掛牌五星 285 最佳西方酒店管理 集團 商務(wù) 凱旋門華天酒店 武昌區(qū) 2020 五星標準 247 華天集團 商務(wù) 東湖大廈 武昌區(qū) 2020 掛牌五星 168 自行管理 商務(wù) 洪山賓館 武昌區(qū) 2020 五星標準 369 自行管理 商務(wù) 保利白玫瑰 武昌區(qū) 1998 掛牌五 星 371 自行管理 商務(wù) 洪廣建國 武昌區(qū) 2020 五星標準 405 首旅建國酒店管理 公司 商務(wù) 雄楚國際 洪山區(qū) 2020 五星標準 178 自行管理 商務(wù) 華美達光谷 洪山區(qū) 2020 掛牌五星 288 華美達國際 商務(wù) 碧桂園鳳凰酒店 漢南區(qū) 2020 五星標準 331 自行管理 商務(wù) 從圖 11 和表 11 可反映出武漢五星級酒店具有如下主要特征： （ 1）五星級酒店分布相對集中 武漢市現(xiàn)有五星級酒店大都分布在長江兩岸傳統(tǒng)中心的江漢區(qū)、江岸區(qū)和武昌區(qū)， 集中在漢口解放大道武廣商圈、漢口建設(shè)大 道西北湖金融商圈、武昌中南 洪山廣場商圈、武昌徐東路商圈等幾大商圈。 部分酒店的套房比例也有較大差異，其中馬可孛羅、香格里拉、新華諾富特的套房比例均在 5%以下，而明珠豪生、華美達光谷的套房比例約為 20%，華美達天祿更是達到了 40%。項目可行性分析 23 這些酒店的客房出租率較高，普遍保持在 65～ 70%之間，部分酒店的出租率達到 75%；一般情況酒店房價對客房出租率的影響不 顯著，部分酒店房價雖高，但出租率仍有保障，如香格里拉、光明萬麗和華美達光谷等酒店，說明武漢市有一定的高端酒店客房需求；同時，位于商業(yè)區(qū)的五星級酒店出租率普遍較高； 武漢五星級酒店客源市場分析 （ 1）五星級酒店客房客源分析 武漢五星級酒店客房客源構(gòu)成情況如下： ? 商務(wù)客源 武漢市是重要的制造業(yè)基地，已形成了以鋼鐵、汽車、機械制造光電子和食品物流業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，五星級酒店的商務(wù)客源所占比重大，約占客源總量的 55%。 ** 武漢旅游業(yè)的發(fā)展將極大刺激五星級酒店的快速擴張。 當高星級酒店達到一定數(shù)量后，其擴張速度又會逐漸放緩并保持相對平穩(wěn)。歷年來接待旅游人次擬合情況詳見圖 32。建筑主體由裙房和塔樓組成，方案設(shè)計 3~1 層 為地下空間， 1~8 層為裙樓， 9~36 層為塔樓。項目可行性分析 40 裙房的 78 層為酒店的大堂及酒店的相關(guān)配套設(shè)施，包括高檔餐飲，名品店，大型宴會廳，可開啟屋面的恒溫游泳池以及健身理療等休閑娛樂會所等。 ** 目前，國內(nèi)五星級酒店多采用第 5 種營運模式，其中大型集團公司、國有酒店采用自行投資管理和聘請管理公司委托管理這兩種模式較多，以武漢為例，新世界酒店、保利白玫瑰酒店就是其中典型代表。 二 、土方開挖外運、基礎(chǔ)和地下室結(jié)構(gòu)施工階段 由于本項目緊鄰地鐵交通線，如何做到相互施工互不影響，有效控制基坑穩(wěn)定是一大難點。 ** ** （ 2）特許經(jīng)營者可以為投資者在酒店籌建期間提供各項咨詢服務(wù)，這些服務(wù)包括幫助業(yè)主選址、提供可行性分析、為建設(shè)設(shè)計、內(nèi)裝修設(shè)計提供參考意見。 ** 由于規(guī)劃要求， 北側(cè)建筑 退后友誼大道有一定距離，所以此次設(shè)計利用規(guī)劃用地北側(cè) 友誼大道 的臨街優(yōu)勢，并 結(jié)合城市現(xiàn)有環(huán)境 ， 盡可能的 將 商業(yè) 部分延 北面臨街面布置，設(shè)置了八層裙房，商業(yè)，酒店 等各種物業(yè)形態(tài)相互促進，形成完善的商業(yè)環(huán)境。項目可行性分析 31 從經(jīng)營角度出發(fā)，對未來旅游人次的增長速度應(yīng)適當采取保守的原則進行估計，這樣可降低酒店未來的經(jīng)營風險。項目可行性分析 29 基于以上考慮，我們選用指數(shù)曲線模型預(yù)測武漢未來 10 年高星級酒店的增長情況，詳見表 32。會展業(yè)在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶動比例是 1： 9，也就是帶動了賓館、餐飲、旅游、交通、購物等整個服務(wù)貿(mào)易的快速發(fā)展。 表 21 武漢在建五星級酒店一覽表 序號 項目 星級 區(qū)位 建筑面積 1 洲際酒 店 超五星 武漢新區(qū)國際博覽中心旁 13萬㎡ 2 凱悅酒店 白金五星 王家墩商務(wù)區(qū)武漢中心項目 64~84 層 3 萬達威斯汀酒店 六星 武昌積玉橋 萬 4 楚天粵海國際大酒店 五星 黃鸝路原湖北日報辦公樓 萬 5 華爾登大酒店 五星 東西湖 10 萬 6 藏龍濱湖壹號大酒店 五星 江夏區(qū) 16 萬 7 希爾頓酒店 五星 徐東路與中北路交匯處宜家國際廣場 萬 8 萬達 五星 武漢經(jīng)開萬達廣場 18 層 9 武漢豪生國際酒店 五星 武漢開發(fā)區(qū)珠山湖大道 4 萬 10 聯(lián)發(fā)半島酒店 五星 武漢開發(fā)區(qū)后官湖 6 層 11 綠地 超五星 武昌綠地中心 12 世貿(mào) 五星 世貿(mào)錦繡長江 13 瑞安 五星 瑞安漢口天地 14 泛海 五星 泛海城市廣場 6 萬 15 華潤 五星 華潤 CBD 項目 據(jù)有關(guān)消息，美國溫德姆酒店集團旗下白金五星品牌“溫德姆”計劃 2020 年入駐光谷。 ? 旅行團客源 武漢酒店的旅游客源主要靠各旅行社推介，海外客源多選擇在國際品牌管理的四星級、五星級酒店入住，部分消費力強的國內(nèi)旅行團也會選擇檔次較高的酒店入住。 武漢部分五星級酒店配套設(shè)施配置情況 上述 11 家五星級酒店配套設(shè)施基本反映出五星級酒店對配套服務(wù)的要求，具有典型 意義。 ** 從宏觀角度來看，武廣高鐵的最大意義，是提供了縮小沿海和內(nèi)地的區(qū)域經(jīng)濟差異的 可能，同時將大力推動產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)移的時程。廣東與湖北的物流往來將加強，其中武漢的冷鏈物流將有機會大發(fā)展。 4 號線二期工程是武漢第二條過長江地鐵，起點位于漢陽黃金口，沿漢陽大道向東過永安堂至鐘家村，右轉(zhuǎn)走鸚鵡大道、腰路堤，然后下穿長江后，沿武昌紫陽路東行，至首義路。項目可行性分析 9 展示范區(qū)。到 2020 年，主城區(qū)常住人口為 502 萬人， 2020 年為 440 萬人。項目可行性分析 6 二 、 項目 區(qū)域優(yōu)勢及 周邊配套 本項目擁有著得天獨厚的地理優(yōu)勢。 本項目 初步規(guī)劃 ，地上 36