【正文】 二章 項(xiàng)目定位及與城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系 項(xiàng)目的背景 及定位 為順應(yīng)新時(shí)期城市發(fā)展的需求，進(jìn)一步突出城市濱海特色，青島市委、市政府根據(jù)《青島市總體規(guī)劃》所確定的基本原則，提出了“三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國際化城市框架體系”的城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想，在環(huán)膠洲灣三點(diǎn)布局基礎(chǔ)上，通過規(guī)劃建設(shè)集經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)觀光于一體的濱海大道，將青島市沿濱海地區(qū)整合為五個(gè)獨(dú)具特色的城市發(fā)展組團(tuán)，與中心城區(qū)共同構(gòu)建起大青島新的城市發(fā)展框架。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)周邊土地升值，吸引更多的投資者進(jìn)入，對即墨市經(jīng)濟(jì)建設(shè)有積極意義。 項(xiàng)目海域使用預(yù)審、規(guī)劃定點(diǎn)預(yù)審、環(huán)境影響評價(jià)預(yù)審已經(jīng)完成，核準(zhǔn)條件已經(jīng)具備。 項(xiàng)目建設(shè)總投資 項(xiàng)目建設(shè)總投資估算為 萬元。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)共包括各類會(huì)所 261 棟，配套服務(wù)用房 4 棟，總建筑面積 237302m2； 海域設(shè)棧橋式碼頭總長 1430m，停靠泊位 226 個(gè)；沿海岸線建設(shè)護(hù)岸 9280m；陸域配套綠化面積為 247140m2，停車位 692 個(gè)，道路 ，廣場 78260m2，各類管線 70500m，其中：給水管線 5800m，排水管線 3200m，雨水管線 2700m，供電線路 29500m（含路燈線路），電訊線路 24000m。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告 2 公司的經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，主要業(yè)務(wù)范圍包括：旅游度假、康樂休閑、餐飲娛樂、賓館酒店、商業(yè)經(jīng)營、社區(qū)服務(wù)等綜合性經(jīng)營服務(wù)；游艇銷售、維修、倉儲(chǔ)及碼頭、泊位管理與服務(wù)；房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營和銷售；物業(yè)管理及水域管理；以水城建設(shè)為中心的城市綜合性開發(fā)。公司注冊資本為人民幣 24292 萬元，其中中國華魯控股集團(tuán)有限公司出資 12389 萬元人民幣，占注冊資本的 51%；加拿大嘉達(dá)國際工程有限公司出資 11903 萬元人民幣，折合 萬元美元，占注冊資本的 49%。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事長為法人代表。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于即墨市溫泉鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)， 距溫泉鎮(zhèn)駐地約 ，東臨建設(shè)中的濱海大道，西至中黃埠與劉家山村一線，南至前海東村與北黃埠村之間的海域中線，北至鹽店村、前海東村至海岸一線。在濱海大道附近與鰲山灣連接處，對現(xiàn)有擋浪壩進(jìn)行整青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告 3 修，使其在保證安全的前提下，成為一處良好的親水平臺，總長度為 400m。 資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)所需資金全部有建設(shè)單位自行籌集解決。 本項(xiàng)目的建設(shè)，將對推進(jìn)青島東部地區(qū)以及即墨市的城市城市建設(shè)起到促進(jìn)作用，是 “三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國際化城市框架體系”城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想的重要組成部分 。項(xiàng)目總體社會(huì)效益顯著。 在 新設(shè)想 的指引下，青島的城市構(gòu)架被全新確立為：以老市區(qū)、黃島、紅島為基本支撐點(diǎn)，以 280 余公里 的 濱海公路為軸線，囊括瑯琊、膠南、黃島、紅島、主 城、鰲山、田橫島七大組團(tuán)，以主城牽引衛(wèi)星城，以衛(wèi)星城帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展。 根據(jù)青島市委、市政府的部署和青島市對東部地區(qū)的總體規(guī)劃，即墨市委、市政府 在深入研究論證的基礎(chǔ)上 ，決定加快東部地區(qū)的建設(shè)步伐， 以溫泉、鰲山為中心，突出山、海、島、泉、灘等自然資源的綜合利用和系統(tǒng)開發(fā)，建成作為青島大旅游的延伸、補(bǔ)充和升華并以休閑度假療養(yǎng)保健為特色的新興旅游度假區(qū)和青島城市發(fā)展的新東部。該片區(qū)位于溫泉鎮(zhèn)駐地周圍，毗鄰鰲山灣，依山傍海，景色宜人，擁有豐富的沙灘和岸線資源，開發(fā)潛力巨大?！卑础犊傮w規(guī)劃》要求， 市域規(guī)劃人口規(guī)模 2020 年控制在 750 萬左右。 城市總體布局青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告 9 結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成 “ 兩點(diǎn)一環(huán) ” 的發(fā)展態(tài)勢。 根據(jù)《青島市總體規(guī)劃》對城市海岸帶及近海海域的利用要求， 膠州灣外的東西兩翼，主要是生活游覽性區(qū)域。 按 照規(guī)劃要求， 鰲山組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)成為以旅游度假為主，以高教科青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告 10 研為補(bǔ)充，適當(dāng)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代生態(tài)型新城區(qū)。即墨市是青島都市圈的核心區(qū)，是一個(gè)與青島市區(qū)聯(lián)系密切的城市，是青島都市圈核心區(qū)的北翼。 區(qū)域性規(guī)劃 近年來，青島市委、市政府積極實(shí)施大青島城市群戰(zhàn)略，堅(jiān)持以規(guī)劃為先導(dǎo)，對城市發(fā)展框架準(zhǔn)確定位，加快城市發(fā)展步伐。 在鰲山組團(tuán)整體規(guī)劃中，將溫泉鎮(zhèn)駐地及其周邊地帶規(guī)劃為旅游度假區(qū)，是以休療養(yǎng)為帶動(dòng)，多功能發(fā)展的休閑度假 區(qū)域。 在重點(diǎn)旅游區(qū)建設(shè)方面，劃定包括溫泉旅游度假區(qū)和鰲山衛(wèi)海濱旅游區(qū)在內(nèi)的二十個(gè)重點(diǎn)旅游景區(qū)，構(gòu)成特色旅游組團(tuán)。”“建設(shè)完善海上旅游基地和旅游碼頭，發(fā)展適航能力強(qiáng)的大中型游船；在奧運(yùn)賽場、海濱度假區(qū)、城市海濱、港灣規(guī)劃建設(shè)一批會(huì)員制游艇帆船俱樂部；開發(fā)青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告 15 具有較高適航性能和安全性能、適合游客參與的游艇帆船器材和經(jīng)營項(xiàng)目，發(fā)展海上體育娛樂旅游。本項(xiàng)目作為具有商務(wù)、旅游、休閑度假等多功能的高檔社區(qū)，建成后將成為一處風(fēng)景優(yōu)美的公共開放空間，是總體規(guī)劃目標(biāo)的具體體現(xiàn)。 項(xiàng)目建設(shè)符合區(qū)域建設(shè)規(guī)劃，將有力地推動(dòng)即墨市尤其是溫泉地區(qū)城市化建設(shè)步伐 溫泉鎮(zhèn)是鰲山城市組團(tuán)的核心部分之一，在青島市整體發(fā)展中占據(jù)重要位置，根據(jù)總體總體規(guī)劃的要求，鰲山片區(qū)作為鰲山組團(tuán)的綜合服務(wù)中心，以都市產(chǎn)業(yè)、海洋科研、高等教育、旅游度假、綜合服務(wù)等為青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告 16 主要功能。 項(xiàng)目建設(shè)符合青島市旅游業(yè)的發(fā)展方向 青島的旅游業(yè)自發(fā)展之始 ,就以豐厚的海洋文化資源立足于中國的旅游市場 ， 在沿海城市旅游業(yè)不斷發(fā)展的激烈競爭中 ,青島海洋旅游業(yè)急需拓展海洋旅游文化的內(nèi)涵。發(fā)展海上看青島和海上游樂等參與性強(qiáng)的海上旅游項(xiàng)目，引進(jìn)大型豪華海上觀光游船。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告 17 第三章 海域利用、規(guī)劃選址和建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于即墨市溫泉鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，距溫泉鎮(zhèn)駐地約 ，東臨建設(shè)中的濱海大道，西至中黃埠與劉家山村一線，南至前海東村與北黃埠村之間的海域中線，北至鹽店村、前海東村至海岸一線。根據(jù)《中華人民共和國海域使用管理法》第二十五條的規(guī)定，旅游、娛樂用海的海域使用權(quán)最高期限為二十 五年。根據(jù)原《膠州灣及鄰近海岸帶功能區(qū)劃》（ 1995），項(xiàng)目工程海域岸帶主要為農(nóng)業(yè)區(qū)和池塘養(yǎng)殖區(qū)，水域?yàn)闇\海養(yǎng)殖區(qū)。 2020 年 1 月 6 日，青島市人民政府以《關(guān)于調(diào)整鰲山灣沿岸部分海域海洋功能區(qū) 劃的批復(fù)》（青政字〔 2020〕 1 號）文件，批復(fù)同意將該部分海域由池塘養(yǎng)殖區(qū)調(diào)整為旅游度假區(qū)。按照審批程序，即墨市海洋與漁業(yè)局將審查情況分別報(bào)請青島市海洋與漁業(yè)局、即墨市政府審查。由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響， 同時(shí) 又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)。 22′ 11″青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告 20 N， 120176。出露的基巖主要有中生界侏羅系沉積巖、白堊系火山巖、火山碎屑和燕山期花崗巖，它們經(jīng)長期的侵蝕剝蝕，形成了高低起伏的剝蝕丘陵與準(zhǔn)平原。 北部灣頂一寬闊灘涂稱大橋?yàn)?，東西長 9km，南北寬約 2km，面積，底質(zhì)為泥質(zhì)或砂泥質(zhì)。北灣南部東西兩側(cè)沿岸，丘陵環(huán)抱，岸峭壁陡，岸灘狹窄除部分巖礁外，為沙質(zhì)底質(zhì)。 海洋水文條件 1. 波浪 鰲山灣灣口朝向 SSE，口門寬闊與黃海相通，平均水深 4m 左右，最青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告 21 大水深 13m，受外海偏南臺風(fēng)浪的影響，灣口處可形成較大的波浪，灣北由于陸域阻擋；風(fēng)區(qū)短，沒有形成大浪的條件，對港灣內(nèi)的護(hù)岸及船舶的危害較小。 表 31 潮汐特征值 最高潮位 （ cm） 平均潮位（ cm） 平均海平面（ cm） 平均低潮位（ cm） 最低潮位（ cm） 最大潮差（ cm） 平均潮差（ cm） 漲潮歷時(shí) （ h:min） 落潮歷時(shí) （ h:min） 422 339 220 98 39 421 241 5:45 6:57 鰲山灣的平均海平面有冬低夏高的變化趨勢： 1 月份最低（ 198cm）；然后逐月升高，至 8 月份達(dá)最高值（ 241cm），后又逐月降低。 在大、小潮期間，海流流速均自表至底逐漸減小，流向在垂直線上的分布比較一致，表面紊流較輕。溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)有給水供水能力為 1000m3/日，且給水管網(wǎng)僅在溫泉鎮(zhèn)內(nèi)鋪設(shè)。本項(xiàng)目污水排放擬按照遠(yuǎn)期規(guī)劃布置污水管道，近期擬采用地下式污水處理裝置，經(jīng)生化處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排放至項(xiàng)目地域內(nèi)的水體中。 燃?xì)? 整個(gè)溫泉鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀無燃?xì)夤芫W(wǎng)，本項(xiàng)目近期擬采用瓶裝液化石油氣，遠(yuǎn)期根據(jù)城市集中管網(wǎng)的建設(shè)情況，采用管道供氣。 目前，整個(gè)青島市行政區(qū)域內(nèi)已全部實(shí)現(xiàn)無縫覆蓋，項(xiàng)目區(qū)域無線通信信號良好，北側(cè)距中國移動(dòng)和中國聯(lián)通的基站僅幾百米，可保證無線通信的要求。根據(jù)本項(xiàng)目的國際化特點(diǎn)，建議項(xiàng)目單位向有關(guān)單位申請，在本項(xiàng)目內(nèi)設(shè)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。作為旅游城市的 青島，有三里河等新石器時(shí)代遺址、 2020 多年前齊國的古長城、秦始皇三次登臨的瑯琊臺、漢代埋葬 500 義士古骸的田橫島、隋代修建的珠山石窟、被譽(yù)為石刻瑰寶的天柱山魏碑等著名古跡；有棧橋、魯迅公園、海水浴場、八大關(guān)建筑群等風(fēng)景名勝，有位于市區(qū)東部被譽(yù)為“神仙之宅、靈異之府”的嶗山風(fēng)景區(qū)和石老人旅游度假區(qū)，有與市區(qū)隔海相望的薛家島旅游度假區(qū)。 青島旅游業(yè)在“八五”、“九五”和“十五”期間總體呈快速增長態(tài)勢，除 1998 年受亞洲金融危機(jī)和 2020 年非典因素的影響處于停滯狀態(tài)外，其余年份 游客人數(shù)均呈迅速增長趨 勢， 1990 年至 2020 年來青旅游人次由 398萬人次增長到 2309萬人次，增長 ，其中海外游客由 1990年的 7 萬人次增加到 2020 年的 52 萬人次。 表 43 青島市旅游業(yè)規(guī)劃發(fā)展指標(biāo)一覽表 年度 海外游客 旅游外匯收入 國內(nèi)游客 國內(nèi)旅游收入 數(shù)量 （萬人次） 年增長 （ %） 數(shù)量 （億美元） 年增長 （ %） 數(shù)量 （萬人次） 年均 增長 （ %） 數(shù)量 （億元） 年均 增長 （ %） 2020 100 % 7 26% 3000 % 390 21% 2020 125 15% 20% 3480 8% 508 18% 青島旅游市場已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從傳統(tǒng)的觀光型向觀光與休閑度假相結(jié)合的現(xiàn)代旅游格局轉(zhuǎn)變，為周邊各具特色的旅游度假勝地的建設(shè)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件，且旅游度假區(qū)由依托風(fēng)景青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告 26 名勝的觀光階段發(fā)展到度假娛樂階段，正向定居的趨勢發(fā)展，開始了綜合開發(fā)的階段，這一發(fā)展趨勢為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了良好的機(jī)遇。 2020 年、 2020 年分別達(dá)到 億元和 億元， 2020 年以后一直保持持續(xù)的增長。 1999 年青島市商品住宅平均價(jià)格為 2500 元左右， 2020 年青島市商品住宅平均價(jià)格漲至5127 元。與北京、上海、廣州、深圳等度假區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)城市相比，青島在海岸線的自然風(fēng)光、氣候條件等方面具有絕對的優(yōu)勢，而這正是建設(shè)中、高檔旅游度假區(qū)的最重要前提條件。他們不光是因?yàn)槊詰俅蠛：陀瓮П旧?，而是把擁有游艇?dāng)作自我價(jià)值 和身份的一種體現(xiàn) 。 會(huì)所已經(jīng)成為國內(nèi)高收入階層休閑交際的趨勢 商務(wù) 會(huì)所出現(xiàn)在上世紀(jì) 30 年代的英國， 會(huì)所提供高級的生活服務(wù)，更重要是提 供一個(gè)擴(kuò)大同階層人士的社交圈子，往往一些重要的商務(wù)活動(dòng)與交易也流行在會(huì)所中進(jìn)行。目前，在世界上已經(jīng)有60 多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)， 4500 個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在 81 個(gè)國家，來自 124 個(gè)國家的 300 多萬個(gè)家庭購買了度假權(quán)。因此，我國在 35 年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場。 隨著國 內(nèi) 經(jīng)濟(jì)的 迅速 發(fā)展，青島 優(yōu)良的投資環(huán)境以及 2020 奧運(yùn)會(huì)的申辦成功， 吸引了 許多跨國公司紛紛入駐 ， 截至 2020 年末，共有 71 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)來青投資。青 島自然條件良好，氣候宜人，是我國著名的海濱旅游度假城市，是最適合人類居住的城市之一。 項(xiàng)目前景分析 本項(xiàng)目位于青島即墨市溫泉鎮(zhèn)，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)南接嶗山風(fēng)景名勝區(qū)，北臨田橫島旅游度假區(qū)。由于建設(shè)地點(diǎn)的旅游價(jià)值日益體現(xiàn)，青島市已將溫泉－鰲山衛(wèi)定為青島北部旅游的中心，隨著青島市大旅游格局的形成，必將增大項(xiàng)目潛在客戶群體。 經(jīng)營規(guī)劃 作為現(xiàn)代化綜合性旅游設(shè)施，其規(guī)劃的經(jīng)營項(xiàng)目之間應(yīng)為互補(bǔ)關(guān)系，在充分利用青島著名沿海旅游城市的優(yōu)勢的前提下，結(jié)合青島旅游市場特點(diǎn)和需求，深度挖掘溫泉周邊旅游資源，以求最大限度的吸引客戶。 —— 國際會(huì)所 設(shè)中央會(huì)所 1 座，由項(xiàng)目單位自主經(jīng)營；企業(yè)會(huì)所共 26