【正文】 者對(duì)商品放的經(jīng)濟(jì)承受力有所提高。 我市商品房的價(jià)格趨向成熟和穩(wěn)定，而且中檔價(jià)格的商品房正在占據(jù)主流。通過(guò)調(diào)查， 34%的樣本傾向于選擇躍層式房屋， 24%愿意選擇庭院式別墅， 23%愿意選擇普通多層住宅，還有%的調(diào)查樣本愿意選擇高層電梯公寓， %的愿意選擇復(fù)式房屋。在整個(gè)中檔價(jià)格戶型中，躍層式是目前比較受歡迎的一種樣式。這些結(jié)果表明，傳統(tǒng)的二室一廳、二室二廳戶型正在被拋棄，消費(fèi)者更希望在更為廣闊和相對(duì)獨(dú)立的空間生活與學(xué)習(xí)。這些數(shù)據(jù)表明，人們?cè)趯?duì)住房要求中，對(duì)私人空間更加講究。這說(shuō)明在裝修問(wèn)題上我市消費(fèi)者的自主性較強(qiáng)。這 些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明人們對(duì)生態(tài)環(huán)境和人文居住環(huán)境的重視程度?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年里， ***的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)將在更廣領(lǐng)域，更多對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。這一年是房地產(chǎn)在全國(guó)各地?zé)岢吹臅r(shí)候 ，當(dāng)時(shí)位于龍泉驛的“西部陽(yáng)光城”率先掀起了 ***房地產(chǎn)的暴炒。目前已經(jīng)成為問(wèn)題樓盤(pán)的標(biāo)本。這一惡果直接拉低了 ***的房產(chǎn)價(jià)格。它的標(biāo)志是該年 ***房地產(chǎn)公司推出的 ***花園。 ***房地產(chǎn)發(fā)展逐漸步入了概念地產(chǎn)的階段。在良好的政策環(huán)境和社會(huì)市場(chǎng)環(huán)境下， ***房地產(chǎn)將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 1 從發(fā)展區(qū)域來(lái)看， ***東門(mén)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的戰(zhàn)略地帶 ，這客觀上緩解了西門(mén)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)壓力 。而二環(huán)路以類的可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)很少?？梢灶A(yù)見(jiàn)， ***房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪將逐步從原來(lái)的二環(huán)路之內(nèi)轉(zhuǎn)向二環(huán)路之外。于是很清晰地判斷出未來(lái)幾年 ***房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地段和區(qū)域?qū)⒃跂|門(mén)市郊。由 于西門(mén)歷來(lái)是居家的理想之地，這里的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)還是會(huì)很激烈。這對(duì)繼續(xù)在西門(mén)發(fā)展的開(kāi)放商無(wú)疑是利好消息。 2 從消費(fèi)者心理看，對(duì)居住環(huán)境的要求進(jìn)一步提高，消費(fèi)者在樓房的選擇上，將繼續(xù)遠(yuǎn)離鬧市區(qū)。 隨著人們的生活水平逐步提高，他們的消費(fèi)觀念也在發(fā)生著日新月異的改變。人們對(duì)生活的 質(zhì)量要求也隨之提高。三環(huán)路的開(kāi)通，城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，將使原來(lái)的適宜居住的區(qū)域受到重新的評(píng)估。這更加增添了人們對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)尋找家園的信心和希望。 3 從房地產(chǎn)營(yíng)銷手段來(lái)看，概念模式將繼續(xù)被使用，而且將集中在“歐美流行”和“生態(tài)”這兩個(gè)點(diǎn)上。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制造的概念已經(jīng)不計(jì)其數(shù)，都曾經(jīng)為房地產(chǎn)的銷售起到過(guò)積極的作用。針對(duì)這種狀況，房地產(chǎn)商們不失時(shí)機(jī)地炮制出各種各樣的生態(tài)論，向消費(fèi)者大肆宣傳生態(tài)家園，綠色家園等概念。而生態(tài)論，環(huán)境論體現(xiàn)了房地產(chǎn)的人文關(guān)懷情結(jié)，是房地產(chǎn)發(fā)展的一種健康潮流。 和生態(tài)論的概念一樣被炒作的還有所謂的歐美派風(fēng)格 。這對(duì)剛剛加入世界貿(mào)易組織后的中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)來(lái)說(shuō)意義很大。我國(guó)消費(fèi)者受國(guó)外消費(fèi)潮流的影響也將繼續(xù)加深。 4 從人們的實(shí)際需求來(lái)看，中小戶型、躍層式、中高檔的電梯公寓將越來(lái)越受到青睞。現(xiàn)代人受到的教育越來(lái)越高，生活品位相比從前也大幅提高了。因此從前設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單 樣式呆辦的商品放正在逐漸被淘汰。 躍層市房屋就是目前最能迎合中產(chǎn)階層口味的一種風(fēng)格。這種樣式符合目前家庭生活即里社交，又追求個(gè)人隱私或內(nèi)外有別的要求。 通過(guò)以上對(duì) ***現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析可以看出， ***房地產(chǎn)已經(jīng)擁有了一個(gè)良好的政策環(huán)境，一個(gè)有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，一個(gè)有廣闊空間的市場(chǎng) 環(huán)境。這個(gè)時(shí)機(jī)如果把握好，把握準(zhǔn)，投資是很容易回收利潤(rùn)。 而本項(xiàng)目恰恰處于這樣的時(shí)機(jī)之中， ***公司和 ***公司在這個(gè)時(shí)期推出 ***花園二期項(xiàng)目，證明公司的眼光是獨(dú)到的。當(dāng)然，在具體的操作過(guò)程中，還應(yīng)該隨時(shí)把握住政策的變化和市場(chǎng)環(huán)境的變化。 第三章 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位 ***花園二期處 于 ***市 ***區(qū) ***鄉(xiāng) ***村一、三組，靠近 ***立交橋和二環(huán)路，與羊西線相隔不遠(yuǎn)。是房地產(chǎn)開(kāi)放商們投資的熱點(diǎn)地域。 一、 ***村一、三組所處區(qū)域環(huán)境 1 交通： 距青年大道 300 余米，四周有 5 4 8 8 98路等多個(gè)公交車線路，可到達(dá)市區(qū)、火車站、機(jī)場(chǎng)等地方，交通十分方便。 3 學(xué)校： 周圍有 20 中、茶店子中學(xué)和茶店子小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，教育條件優(yōu)越。 5 娛樂(lè)休閑： 周圍有多處大型娛樂(lè)休閑區(qū)域，貝森運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)和羊西線餐飲娛樂(lè)一條街，全面滿足不同的娛樂(lè)需求。這句民謠雖然帶有調(diào)侃和娛樂(lè)的成分，卻從側(cè)面透露了一個(gè)信息，即西門(mén)是有地位的人或者成功人士居家的首選之地。 綜觀 ***市各個(gè)地域，無(wú)論從哪方面的條件看，西門(mén)都是目前 ***最適宜居家的理想地域。不僅如此，這里還是 ***向都江堰、青城山，九寨溝這條黃金旅游線的必經(jīng)區(qū)域，人氣旺盛，土地價(jià)值高。既和市區(qū)保持了一定的空間距離，又不至于相隔甚遠(yuǎn)，很好地保持了和市區(qū)的距離。文化氛圍濃厚。這為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了便 利。就政策環(huán)境看，一方面來(lái)說(shuō)， ***區(qū)政府為了改造城西形象，已經(jīng)啟動(dòng)了“ ***名苑”的市政建設(shè)計(jì)劃。另一方面，隨著三環(huán)路的開(kāi)通，客觀上會(huì)使 ***區(qū)這塊介于二環(huán)路和三環(huán)路之間的上水寶地更加增值。所以本項(xiàng)目的政策環(huán)境是好的。二環(huán)路、羊西線、 ***立交橋、成灌高速這些配備的交通條件是許多地方不曾擁有的。 ***花園二期處于這樣良好的環(huán)境之中，開(kāi)發(fā)前景理應(yīng)被看好。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持了良好的勢(shì)頭。 GDP 增幅穩(wěn)定，客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)的加速發(fā)展提供了良好的背 景和有利的支持。 4 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 在本計(jì)劃書(shū)的附件中，列舉了羊西線樓盤(pán)的有關(guān)數(shù)據(jù)，從中不難看出，羊西線樓盤(pán)現(xiàn)主要以小高層電梯公寓為主，均價(jià)在 2600元 /平方米，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。因此，本項(xiàng)目在價(jià)格上具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)。 三、 目標(biāo)客層定位 根據(jù)調(diào)查，愿意選擇該區(qū)域居住的大都為年紀(jì)較輕，收入較穩(wěn)定的這類消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)的目的主要為改善現(xiàn)有居住條件，為家人購(gòu)房和結(jié)婚購(gòu)房等。因此，本項(xiàng)目處于羊西線范圍，目標(biāo)客戶確定在家庭月收入 2021到 3000元的消費(fèi)群體，并考慮向下兼顧家庭月收入在 2021元以內(nèi)的消費(fèi)群體。 客戶對(duì)戶型的偏好 （ 1）戶型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在 32%和 21%。 27%的客戶認(rèn)為，主臥及睡房要寬敞明亮，客廳和餐廳夠用。 19%的客戶無(wú)所謂。但是在住房修建的最后初裝中，需要預(yù)設(shè)保安預(yù)警和報(bào)警電子設(shè)備。在初期規(guī)劃中，可不作為必需項(xiàng)目考慮，以便降低開(kāi)發(fā)成本，使得適中的價(jià)格策略能有成本基礎(chǔ)而得到實(shí)現(xiàn)。 五、價(jià)格 就基礎(chǔ)房（清水房）價(jià)格而言，最終銷售的平均價(jià) 格宜確立在 2350 元 /平方米，（建議開(kāi)發(fā)商采用倒算成本的方法，制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)控制成本），同時(shí)為了照顧不同消費(fèi)水平的客戶，可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)這一價(jià)格進(jìn)行合適的調(diào)整。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)廣告、宣傳手冊(cè)、 POP 媒體和客戶接觸方式進(jìn)行整體策劃、連續(xù)運(yùn)作。促銷開(kāi)始時(shí)間宜在項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r就實(shí)施。 第四章 ***花園二期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和功能設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地勢(shì)平坦，交通便利，四周多為居家民院，周邊環(huán)境良好，被公認(rèn)為目前較為理想的居住區(qū)域。小區(qū)在生態(tài)環(huán)境及居住標(biāo)準(zhǔn)上做了多方面的追求和考慮，力圖體現(xiàn)羊西線規(guī)劃的意圖。居住標(biāo)準(zhǔn)適度超前，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，順應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，在居住小區(qū)營(yíng)造出現(xiàn)代生活方式，從而建立一個(gè)新的生活模式。 總平面布局 總體布局是基于結(jié)合實(shí)際地形，考慮周 邊環(huán)境利弊因素，符合有關(guān)規(guī)范，滿足發(fā)展商經(jīng)濟(jì)效益要求和分期發(fā)展需要，以及為住戶提供良好朝向景觀與高素質(zhì)居住環(huán)境及物業(yè)形象等原則上綜合考慮，解決相互矛盾而構(gòu)思的，因而繪畫(huà)布局上具有不同于其他項(xiàng)目的特色： （ 1）布局靈活，圍而不閉 采用 5到 6層多層住宅進(jìn)行錯(cuò)落有致的靈活組合，既適應(yīng)地形周邊的規(guī)則性，又打破了傳統(tǒng)圍合式布局的模式，使整體布局既成內(nèi)院式圍合，又不覺(jué)得閉塞與呆板，使組群與周邊環(huán)境在視覺(jué)上顯得交融通透。組團(tuán)的劃分有利于分期開(kāi)發(fā)的 方便與完整，使空間既分又連，富于層次。 （ 4）放置美景、戶戶盡享 營(yíng)造內(nèi)部環(huán)境來(lái)豐富小區(qū)的景觀，在景觀設(shè)計(jì)時(shí)要注意在單體選型和布局組 上充分考慮讓每戶享有庭園景觀。住宅群建在平臺(tái)上與環(huán)繞組群的周邊環(huán)路分隔開(kāi)，減少車流對(duì)住宅的干擾。要在小區(qū)入口處設(shè)立廣場(chǎng)，廣場(chǎng)要和車庫(kù)的入口處相連接。在單體設(shè)計(jì)上盡力保證各戶的主要空間有庭院景觀面，大部分住宅為南北朝向，以保證采光通風(fēng)良好。由于小區(qū)入 置于內(nèi)街，寬敞的入口小廣場(chǎng)空間給人豁然開(kāi)朗的感覺(jué)，幽雅的會(huì)所舒展，令人感受小區(qū)高品質(zhì)的格調(diào)和歡迎的氣氛。內(nèi)庭的景觀設(shè)計(jì)充分體現(xiàn) 自然與休閑廣場(chǎng)的格調(diào)。青蔥自然的園林綠化與質(zhì)樸明快的風(fēng)格建筑群互相掩映襯托，突出休閑的小區(qū)格調(diào)。 二、 建筑結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)： 按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范，抗震設(shè)防烈度為 7度。 內(nèi)墻面： 純清水房處理。 三、 規(guī)劃總平面主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 總建筑面積： 62723平方米 容積率： 綠化率： % 總戶數(shù)： 470戶 地下車庫(kù)建筑面積： 2400平方米 地下車庫(kù)車位數(shù)： 99個(gè) 室外小汽車車位： 176個(gè) 自行車車位： 1050輛 四、項(xiàng)目的功能設(shè)計(jì) 給排水 1）給水 :配 DN50單元水表，每戶設(shè) DN25水表，衛(wèi)生潔具配置到位留口，管道采用 PPR管。樓梯間設(shè)照明燈、選時(shí)開(kāi)關(guān)控制，地下車庫(kù)設(shè)設(shè)事故照明， 日常照明。 通訊 1） 規(guī)劃要求：整個(gè)小區(qū)戶內(nèi)設(shè)綜合布線及電話系統(tǒng)。 3） 規(guī)劃區(qū)內(nèi)通訊干線為埋地電纜，通訊干線同市話局并網(wǎng)。主臥設(shè)報(bào)警按鈕，廚房設(shè)煤氣探測(cè)口， 通風(fēng)：地下庫(kù)設(shè)有消和栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴標(biāo)志（含報(bào)警），帶商鋪?zhàn)≌?，設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)。 燃?xì)夤こ蹋好繎羧細(xì)獾轿唬錈崴?、爐具、煤氣表用 4立方米。 防雷接地：各幢分別設(shè) 2 個(gè)電腦測(cè)試點(diǎn)，面部分設(shè)避雷針 環(huán)保及衛(wèi)生防疫：環(huán)保及衛(wèi)生防疫，避雷引下線，所有金屬管道設(shè)接地裝置。按照 ***市總體規(guī)劃，該地區(qū)主要為居住區(qū)域，以?shī)蕵?lè)、居住為主。 小區(qū)外部條件較好，建設(shè)場(chǎng)地緊鄰道路，市政設(shè)施配套齊全，生活方便，是理想的居住 區(qū)域。 ***花園二期項(xiàng)目的外部建設(shè)條件基本具備。 二、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： （ 1）銷售收入 住宅：住宅建筑面積 62677 平方米，每平方米銷售均價(jià)為 2350元 /平方米，銷售收入為 14729萬(wàn)元。 商鋪建筑面積 709平方米，均價(jià) 4900元 /平方米 ，收入347萬(wàn)元。 （ 2）總成本預(yù)測(cè)（見(jiàn)下表） 成本預(yù)測(cè)表 費(fèi)用項(xiàng)目 總投資 單位面積投資 一、土地成本 3500 萬(wàn)元 515 元 /平方米 二、前期費(fèi)用 1010 萬(wàn)元 元 /平方米 設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用 82 萬(wàn)元 +15 萬(wàn)元 元 /平方米 監(jiān)理費(fèi)用 16 萬(wàn)元 元 /平方米 報(bào)建費(fèi) 897 萬(wàn)元 132 元 /平方米 小計(jì) 938 萬(wàn)元 三、建筑費(fèi)用 5681 萬(wàn)元 837 元 土建（含水電） 4955 萬(wàn)元 730 元 /平方米 電梯 永久供水電及智能化系統(tǒng) 720 萬(wàn)元 106 元 /平方米 發(fā)電機(jī) 6 萬(wàn)元 小計(jì) 5832 萬(wàn)元 四、廣告策劃、管理費(fèi) 800 萬(wàn)元 管理費(fèi) 300 萬(wàn)元 44 元 策劃廣告費(fèi)和銷售傭金 500 萬(wàn)元 74 元 /平方米 五、稅收、利息 1089 萬(wàn)元 160 元 /平方米 稅收 909 萬(wàn)元 134 元 /平方米 利息 180 萬(wàn)元 26 元 /平方米 小計(jì) 2400 萬(wàn)元 六、景觀園林 1