【正文】 后記 在完成了本項(xiàng) 目的計(jì)劃書(shū)并提交給貴行后，我們對(duì)該項(xiàng)目的前景更加充滿信心。比如開(kāi)發(fā)成本過(guò)高與銷(xiāo)售收入過(guò)低造成的投資收益率偏低等情況。這一概念需要我們自己尋找和 制造。 三、為了完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售任務(wù)，要采取各種各樣的銷(xiāo)售手段進(jìn)行推廣和銷(xiāo)售。 二、 ***花園二期項(xiàng)目位于 ***村一、三組，環(huán)境原屬于郊區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程必然涉及到周?chē)用竦陌徇w和周邊環(huán)境的整治，包括園林綠化、道路交通、功能配套和居民搬遷等方面。這就要求工程師、設(shè)計(jì)師和其他項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)建筑平面的布局作出合理的規(guī)劃。只有在恰當(dāng)合理弄清風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇的關(guān)系，才能讓我們?cè)诰唧w的運(yùn)作過(guò)程中伸展自如，胸有成足。在開(kāi)發(fā)時(shí)運(yùn)作成本也可以得到有效的控制。 廣告投放計(jì)劃表 時(shí)間 廣告投入比例 廣告費(fèi)用 48 月份 50% 400 萬(wàn) 812月份 30% 240 萬(wàn) 12明年 3 月 份 20% 160 萬(wàn) 銷(xiāo)售計(jì)劃（見(jiàn)下表） 時(shí)間 售樓數(shù) 售樓比例 銷(xiāo)售經(jīng)額 48 月份 180 套 40% 3535萬(wàn)元 812月份 300 套 60% 6186萬(wàn)元 12明年 3 月份 420 套 90% 11930 萬(wàn)元 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避措施 ***花園二期項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，地塊增值潛力很大。 2）引人注意：引人注意是廣告成功的基礎(chǔ)，有的是無(wú)意中注意的，有 的是有意注意的。 廣告策略 在廣告過(guò)程中，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)情況和市場(chǎng)情況，許諾給予消費(fèi)者更多的附加利益，以吸引消費(fèi)者注意，起一個(gè)立竿見(jiàn)影的廣告效果。 1）無(wú)差別市場(chǎng) 廣告策略強(qiáng)銷(xiāo)期 導(dǎo)入期 即在一定的時(shí)間里向一個(gè)大的目標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行多種媒體組合，做同一主題的廣告這樣很容易在開(kāi)盤(pán)初期迅速提高知名度樹(shù)立品牌形象。 五、廣告總體預(yù)算及計(jì)劃 控制在銷(xiāo)售額的 2%以內(nèi)。 物超所值 極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，超值的品質(zhì)是項(xiàng)目另一個(gè)突出的賣(mài)點(diǎn)，另外，還要給客戶適當(dāng)?shù)纳悼臻g，使客戶的心理得到極大滿足。 三、 整體形象定位 我們將本項(xiàng)目定位于：低價(jià)實(shí)惠的生活理想家園，針對(duì)***市廣大對(duì)市西門(mén)西郊有特殊情感的購(gòu)買(mǎi)群體，亮麗登場(chǎng)，抓住市場(chǎng)空白，突出本案優(yōu)勢(shì)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)，給客戶一個(gè) 超值的感覺(jué)。如何調(diào)整和這一過(guò)程中的關(guān)系，如何讓賣(mài)點(diǎn)很好地滲透到市場(chǎng)，打動(dòng)消費(fèi)者的心靈，都應(yīng)該是營(yíng)銷(xiāo)策略要解決的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)本 項(xiàng)目情況和市場(chǎng)情況的分析，尋求到銷(xiāo)售過(guò)程中最佳的途徑。 第八章 ***花園二期 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和宣傳策略 房地產(chǎn)的宣傳和營(yíng)銷(xiāo)是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的工作。公司將盡量滿足不同業(yè)主的特約服務(wù)，力求使每位業(yè)主都生活的安心、愉快。 其中代理如請(qǐng)家教、保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務(wù)等。 體育方面：開(kāi)辦各種健身場(chǎng)所，、健身房、桌臺(tái)房、舉辦各種小型體育活動(dòng)和體育比賽等。 文化、教育、衛(wèi)生、體育服務(wù) 指公司在文化、教育、衛(wèi)生、體育方面開(kāi)展的各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)，包括各類(lèi)相關(guān)設(shè)施的建立與管理以及各種活動(dòng)的開(kāi)展。 開(kāi)辦小型商場(chǎng)。 飲食方面：代購(gòu)食品、糧食、燃料、副食等。 公司在作好常規(guī)性服務(wù)的同時(shí)，還不斷增加一些無(wú)償或有償?shù)尼槍?duì)性專(zhuān) 項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。除了這些，還應(yīng)該經(jīng)常在業(yè)主間開(kāi)展普法、消防、防毒等安全教育活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主的安防意識(shí)。 小區(qū)安全管理 安全問(wèn)題對(duì)任何小區(qū)都是十分重要的，誰(shuí)都不希望生活在一個(gè)缺乏基本安全保障的環(huán)境之中。公司將用這些手段來(lái)塑造良好的小區(qū)環(huán)境： 首先，公司配備專(zhuān)業(yè)的保潔隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾清理和環(huán)保清潔。為業(yè)主創(chuàng)造 一個(gè)舒適優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境是公司物業(yè)管理的目標(biāo)。具體入住程序如下： 發(fā)放入住通知 —— 簽定管理公約 —— 辦理入住手續(xù)—— 監(jiān)管房屋裝修 —— 業(yè)主搬遷入住 —— 召開(kāi)業(yè)主大會(huì) （ 4）物業(yè)管理服務(wù)階段 在進(jìn)入正常的物業(yè)管理服務(wù)階段后， 公司將運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)，借助經(jīng)濟(jì)和法律手段，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和計(jì)劃修理，并對(duì)其附屬設(shè)施、周?chē)h(huán)境實(shí)施統(tǒng)一綜合管理。業(yè)主入住前應(yīng)該交清各項(xiàng)費(fèi)用，簽定管理公約及辦妥各項(xiàng)入伙手續(xù)。以避免日后使用和物業(yè)管理帶來(lái)大量問(wèn)題和麻煩。讓客戶對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)有清晰的了解和深刻的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)該用熱情大方的態(tài)度溝通客戶的感情，了解客戶對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)，并將這些意見(jiàn)及時(shí)上報(bào)，以便日后的管理有的放矢。因此，工程施工階段是公司了解物業(yè)設(shè)施的具體情況的良好機(jī)會(huì)。 讓該項(xiàng)目中標(biāo)，成為公司新的業(yè)務(wù)。為了豐富業(yè)主的社區(qū)生活內(nèi)容，本項(xiàng)目還應(yīng)該開(kāi)展各種社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)業(yè)主的交流，建立和睦工處，互相友愛(ài)、信任、幫助的鄰里關(guān)系。具體而言，要對(duì)內(nèi)制定各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、工作考核和工作程序，對(duì)外制定住宅小區(qū)管理服務(wù)公約、住戶手冊(cè)、精神文明公約等。 物業(yè) 管理還應(yīng)該和法律接軌，依法辦事。因此，***花園二期項(xiàng)目要積極總結(jié)公司從前項(xiàng)目在物業(yè)管理上的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù) 評(píng)估表明了本項(xiàng)目利潤(rùn)空間的廣闊。 （ 2）總成本預(yù)測(cè)（見(jiàn)下表） 成本預(yù)測(cè)表 費(fèi)用項(xiàng)目 總投資 單位面積投資 一、土地成本 3500 萬(wàn)元 515 元 /平方米 二、前期費(fèi)用 1010 萬(wàn)元 元 /平方米 設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用 82 萬(wàn)元 +15 萬(wàn)元 元 /平方米 監(jiān)理費(fèi)用 16 萬(wàn)元 元 /平方米 報(bào)建費(fèi) 897 萬(wàn)元 132 元 /平方米 小計(jì) 938 萬(wàn)元 三、建筑費(fèi)用 5681 萬(wàn)元 837 元 土建（含水電） 4955 萬(wàn)元 730 元 /平方米 電梯 永久供水電及智能化系統(tǒng) 720 萬(wàn)元 106 元 /平方米 發(fā)電機(jī) 6 萬(wàn)元 小計(jì) 5832 萬(wàn)元 四、廣告策劃、管理費(fèi) 800 萬(wàn)元 管理費(fèi) 300 萬(wàn)元 44 元 策劃廣告費(fèi)和銷(xiāo)售傭金 500 萬(wàn)元 74 元 /平方米 五、稅收、利息 1089 萬(wàn)元 160 元 /平方米 稅收 909 萬(wàn)元 134 元 /平方米 利息 180 萬(wàn)元 26 元 /平方米 小計(jì) 2400 萬(wàn)元 六、景觀園林 150 萬(wàn)元 22 元 /平方米 七、道路拆遷改造 60 萬(wàn)元 9 元 /平方米 八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 100 萬(wàn) 元 15 元 /平方米 總計(jì) 12390 萬(wàn)元 （ 3）靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資額 靜態(tài)投資額為 12390 萬(wàn)元 動(dòng)態(tài)投資額為： a、土地 3500萬(wàn)元 b、前期費(fèi)用 1010萬(wàn)元 c、施工費(fèi)用 1600萬(wàn)元 合計(jì) 6110萬(wàn)元 二、利潤(rùn)細(xì)算 （ 1）稅前利潤(rùn) 經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的所得稅前利潤(rùn)為： 稅前利潤(rùn) =銷(xiāo)售收入－總成本 =15670 萬(wàn)元－ 12390 萬(wàn)元= 3280萬(wàn)元 稅收返還： 823萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅返還： 15670 5% 36%＝ 282萬(wàn)元 所得稅返還： 1082 50%=541萬(wàn) 元 稅前靜態(tài)投資利潤(rùn)率為 % 稅前動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率為 % （ 2）所得稅后利潤(rùn) 所得稅率按 33%，所得稅額為 1082萬(wàn)元 稅后利潤(rùn) =稅前利潤(rùn)－所得稅額 +稅收返還 =3021萬(wàn)元 稅后靜態(tài)投資利潤(rùn)率為 % 稅后動(dòng)態(tài)投資利潤(rùn)率為 % 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)敏感性分析表明，銷(xiāo)售收入的增減對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響最為明顯。 二、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： （ 1）銷(xiāo)售收入 住宅：住宅建筑面積 62677 平方米，每平方米銷(xiāo)售均價(jià)為 2350元 /平方米，銷(xiāo)售收入為 14729萬(wàn)元。 小區(qū)外部條件較好，建設(shè)場(chǎng)地緊鄰道路，市政設(shè)施配套齊全，生活方便，是理想的居住 區(qū)域。 防雷接地：各幢分別設(shè) 2 個(gè)電腦測(cè)試點(diǎn)，面部分設(shè)避雷針 環(huán)保及衛(wèi)生防疫：環(huán)保及衛(wèi)生防疫，避雷引下線，所有金屬管道設(shè)接地裝置。主臥設(shè)報(bào)警按鈕，廚房設(shè)煤氣探測(cè)口， 通風(fēng)：地下庫(kù)設(shè)有消和栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴標(biāo)志（含報(bào)警），帶商鋪?zhàn)≌?，設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)。 通訊 1） 規(guī)劃要求：整個(gè)小區(qū)戶內(nèi)設(shè)綜合布線及電話系統(tǒng)。 三、 規(guī)劃總平面主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 總建筑面積： 62723平方米 容積率： 綠化率： % 總戶數(shù)： 470戶 地下車(chē)庫(kù)建筑面積： 2400平方米 地下車(chē)庫(kù)車(chē)位數(shù)： 99個(gè) 室外小汽車(chē)車(chē)位： 176個(gè) 自行車(chē)車(chē)位： 1050輛 四、項(xiàng)目的功能設(shè)計(jì) 給排水 1）給水 :配 DN50單元水表，每戶設(shè) DN25水表，衛(wèi)生潔具配置到位留口，管道采用 PPR管。 二、 建筑結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)： 按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范，抗震設(shè)防烈度為 7度。內(nèi)庭的景觀設(shè)計(jì)充分體現(xiàn) 自然與休閑廣場(chǎng)的格調(diào)。在單體設(shè)計(jì)上盡力保證各戶的主要空間有庭院景觀面，大部分住宅為南北朝向，以保證采光通風(fēng)良好。住宅群建在平臺(tái)上與環(huán)繞組群的周邊環(huán)路分隔開(kāi)，減少車(chē)流對(duì)住宅的干擾。組團(tuán)的劃分有利于分期開(kāi)發(fā)的 方便與完整，使空間既分又連，富于層次。居住標(biāo)準(zhǔn)適度超前，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，順應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，在居住小區(qū)營(yíng)造出現(xiàn)代生活方式，從而建立一個(gè)新的生活模式。 第四章 ***花園二期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和功能設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地勢(shì)平坦，交通便利，四周多為居家民院，周邊環(huán)境良好，被公認(rèn)為目前較為理想的居住區(qū)域。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)廣告、宣傳手冊(cè)、 POP 媒體和客戶接觸方式進(jìn)行整體策劃、連續(xù)運(yùn)作。在初期規(guī)劃中，可不作為必需項(xiàng)目考慮，以便降低開(kāi)發(fā)成本，使得適中的價(jià)格策略能有成本基礎(chǔ)而得到實(shí)現(xiàn)。 19%的客戶無(wú)所謂。 客戶對(duì)戶型的偏好 （ 1）戶型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在 32%和 21%。 三、 目標(biāo)客層定位 根據(jù)調(diào)查，愿意選擇該區(qū)域居住的大都為年紀(jì)較輕，收入較穩(wěn)定的這類(lèi)消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)的目的主要為改善現(xiàn)有居住條件，為家人購(gòu)房和結(jié)婚購(gòu)房等。 4 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 在本計(jì)劃書(shū)的附件中，列舉了羊西線樓盤(pán)的有關(guān)數(shù)據(jù)，從中不難看出，羊西線樓盤(pán)現(xiàn)主要以小高層電梯公寓為主，均價(jià)在 2600元 /平方米，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持了良好的勢(shì)頭。二環(huán)路、羊西線、 ***立交橋、成灌高速這些配備的交通條件是許多地方不曾擁有的。另一方面，隨著三環(huán)路的開(kāi)通，客觀上會(huì)使 ***區(qū)這塊介于二環(huán)路和三環(huán)路之間的上水寶地更加增值。這為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了便 利。既和市區(qū)保持了一定的空間距離，又不至于相隔甚遠(yuǎn)，很好地保持了和市區(qū)的距離。 綜觀 ***市各個(gè)地域，無(wú)論從哪方面的條件看，西門(mén)都是目前 ***最適宜居家的理想地域。 5 娛樂(lè)休閑： 周?chē)卸嗵幋笮蛫蕵?lè)休閑區(qū)域，貝森運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)和羊西線餐飲娛樂(lè)一條街，全面滿足不同的娛樂(lè)需求。 一、 ***村一、三組所處區(qū)域環(huán)境 1 交通： 距青年大道 300 余米，四周有 5 4 8 8 98路等多個(gè)公交車(chē)線路，可到達(dá)市區(qū)、火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)等地方，交通十分方便。 第三章 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位 ***花園二期處 于 ***市 ***區(qū) ***鄉(xiāng) ***村一、三組，靠近 ***立交橋和二環(huán)路，與羊西線相隔不遠(yuǎn)。 而本項(xiàng)目恰恰處于這樣的時(shí)機(jī)之中， ***公司和 ***公司在這個(gè)時(shí)期推出 ***花園二期項(xiàng)目，證明公司的眼光是獨(dú)到的。 通過(guò)以上對(duì) ***現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)和未來(lái)