【正文】 讓該項(xiàng)目中標(biāo)，成為公司新的業(yè)務(wù)。為了豐富業(yè)主的社區(qū)生活內(nèi)容，本項(xiàng)目還應(yīng)該開(kāi)展各種社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)業(yè)主的交流，建立和睦工處，互相友愛(ài)、信任、幫助的鄰里關(guān)系。具體而言，要對(duì)內(nèi)制定各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、工作考核和工作程序，對(duì)外制定住宅小區(qū)管理服務(wù)公約、住戶(hù)手冊(cè)、精神文明公約等。 物業(yè)管理還應(yīng)該和法律接軌，依法辦事。因此，錦西花園二期項(xiàng)目要積極總結(jié)公司從前項(xiàng)目在物業(yè)管理住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 上的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估表明了本項(xiàng)目利潤(rùn)空間的廣闊。 （ 2）總成本預(yù)測(cè)（見(jiàn)下表） 成本預(yù)測(cè)表 費(fèi)用項(xiàng)目 總投資 單位面積投資 一、土地 成本 3500 萬(wàn)元 515 元 /平方米 二、前期費(fèi)用 1010 萬(wàn)元 元 /平方米 設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用 82 萬(wàn)元 +15 萬(wàn)元 元 /平方米 監(jiān)理費(fèi)用 16 萬(wàn)元 元 /平方米 報(bào)建費(fèi) 897 萬(wàn)元 132 元 /平方米 小計(jì) 938 萬(wàn)元 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 三、建筑費(fèi)用 5681 萬(wàn)元 837 元 土建（含水電） 4955 萬(wàn)元 730 元 /平方米 電梯 永久供水電及智能化系統(tǒng) 720 萬(wàn)元 106 元 /平方米 發(fā)電機(jī) 6 萬(wàn)元 小計(jì) 5832 萬(wàn)元 四、廣告策劃、管理 費(fèi) 800 萬(wàn)元 管理費(fèi) 300 萬(wàn)元 44 元 策劃廣告費(fèi)和銷(xiāo)售傭金 500 萬(wàn)元 74 元 /平方米 五、稅收、利息 1089 萬(wàn)元 160 元 /平方米 稅收 909 萬(wàn)元 134 元 /平方米 利息 180 萬(wàn)元 26 元 /平方米 小計(jì) 2400 萬(wàn)元 六、景觀園林 150 萬(wàn)元 22 元 /平方米 七、道路拆遷改造 60 萬(wàn)元 9 元 /平方米 八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 100 萬(wàn)元 15 元 /平方米 總計(jì) 12390 萬(wàn)元 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 （ 3）靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資額 靜態(tài)投資額為 12390 萬(wàn)元 動(dòng)態(tài)投資額為： a、土地 3500萬(wàn)元 b、前期費(fèi)用 1010萬(wàn)元 c、施工費(fèi)用 1600萬(wàn)元 合計(jì) 6110萬(wàn)元 二、利潤(rùn)細(xì)算 （ 1）稅前利潤(rùn) 經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的所得稅前利潤(rùn)為： 稅前利潤(rùn) =銷(xiāo)售收入－總成本 =15670 萬(wàn)元－ 12390 萬(wàn)元= 3280萬(wàn)元 稅收返還： 823萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅返還： 15670 5% 36%＝ 282萬(wàn)元 所得稅返還： 1082 50%=541萬(wàn)元 稅前靜態(tài)投資利潤(rùn)率為 % 稅前動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率為 % （ 2）所得稅后利潤(rùn) 所得稅率按 33%，所得稅額為 1082萬(wàn)元 稅后 利潤(rùn) =稅前利潤(rùn)－所得稅額 +稅收返還 =3021萬(wàn)元 稅后靜態(tài)投資利潤(rùn)率為 % 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 稅后動(dòng)態(tài)投資利潤(rùn)率為 % 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)敏感性分析表明，銷(xiāo)售收入的增減對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響最為明顯。 二、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： （ 1）銷(xiāo)售收入 住宅：住宅建筑面積 62677 平方米，每平方米銷(xiāo)售均價(jià)為 2350元 /平方米，銷(xiāo)售收入為 14729萬(wàn)元。 小區(qū)外部條件較好，建設(shè)場(chǎng)地緊鄰道路，市政設(shè)施配套齊全，生活方便，是理想的居住區(qū)域。 防雷接地：各幢分別設(shè) 2 個(gè)電腦測(cè)試點(diǎn)，面部分設(shè)避雷針 環(huán)保及衛(wèi)生防疫：環(huán)保及衛(wèi)生 防疫，避雷引下線，所有金屬管道設(shè)接地裝置。主臥設(shè)報(bào)警按鈕，廚房設(shè)煤氣探測(cè)口， 通風(fēng)：地下庫(kù)設(shè)有消和栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴標(biāo)志（含報(bào)警），帶商鋪?zhàn)≌?，設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)。 通訊 1） 規(guī)劃要求：整個(gè)小區(qū)戶(hù)內(nèi)設(shè)綜合布線及電話系統(tǒng)。 三、 規(guī)劃總平面主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 總建筑面積： 62723平方米 容積率： 綠化率： % 總戶(hù)數(shù)： 470戶(hù) 地下車(chē)庫(kù)建筑面積： 2400平方米 地下車(chē)庫(kù)車(chē) 位數(shù)： 99個(gè) 室外小汽車(chē)車(chē)位： 176個(gè) 自行車(chē)車(chē)位： 1050輛 四、項(xiàng)目的功能設(shè)計(jì) 給排水 1）給水 :配 DN50單元水表，每戶(hù)設(shè) DN25水表，衛(wèi)生潔具配置到位留口，管道采用 PPR管。 二、 建筑結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 結(jié)構(gòu)： 按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范，抗震設(shè)防烈度為 7度。內(nèi)庭的景觀設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)自然與休閑廣場(chǎng)的格調(diào)。在單體設(shè)計(jì)上盡力保證各戶(hù)的主要空間有庭院景觀面，大部分住宅為南北朝向，以保證采光通風(fēng)良好。住宅群建在平臺(tái)上與環(huán)繞組群的周邊環(huán)路分隔開(kāi)，減少車(chē)流對(duì)住宅的干擾。組團(tuán)的劃分有利于分期開(kāi)發(fā)的方便與完整，使空間既分又連，富于層次。居住標(biāo)準(zhǔn)適度超前，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，順應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，在居住小區(qū)營(yíng)造出現(xiàn)代生活方式，從而建立一個(gè)新的生活模式。 第四章 錦西花園二期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和功能設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地勢(shì)平坦，交通便利，四周多為居家民院，周邊環(huán)境良好，被公認(rèn)為目前較為理想的居住區(qū)域。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)廣告、宣傳手冊(cè)、 POP 媒體和客戶(hù)接觸方式進(jìn)行整體策劃、連續(xù)運(yùn)作。在初期規(guī)劃中，可不作為必需項(xiàng)目考慮，以便降低開(kāi)發(fā)成本，使得適中的價(jià)格策略能有成本基礎(chǔ)而得到實(shí)現(xiàn)。 19%的客戶(hù)無(wú)所謂。 客戶(hù)對(duì)戶(hù)型的偏好 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 （ 1）戶(hù)型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在 32%和 21%。 三、目標(biāo)客層定位 根據(jù)調(diào)查，愿意選擇該區(qū)域居住的大都為年紀(jì)較輕，收入較穩(wěn)定的這類(lèi)消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)的目的主要為改善現(xiàn)有居住條件，為家人購(gòu)房和結(jié)婚購(gòu)房等。 4 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 在本計(jì)劃書(shū)的附件中，列舉了羊西線樓盤(pán)的有關(guān)數(shù)據(jù)，從中不難看出，羊西線樓盤(pán)現(xiàn)主要以小高 層電梯公寓為主，均價(jià)在 2600元 /平方米，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持了良好的勢(shì)頭。二環(huán)路、羊西線、營(yíng)門(mén)口立交橋、成灌高速這些配備的交通條件是許多地方不曾擁有的。另一方面，隨著三環(huán)路的開(kāi)通，客觀上會(huì)使紅色區(qū)這塊介于二環(huán)路和三環(huán)路之間的上水寶地更加增值。這為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了便利。既和市區(qū)保持了一定的空間距離，又不至于相隔甚遠(yuǎn)，很好地保持了和市區(qū)的距離。綜觀成都市各個(gè)地域，無(wú)論從哪方面的條件看，西門(mén)都是目前成都最適宜居家的理想地域。 5 娛樂(lè)休閑： 周?chē)卸嗵幋笮蛫?樂(lè)休閑區(qū)域，貝森運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)和羊西線餐飲娛樂(lè)一條街，全面滿(mǎn)足不同的娛樂(lè)需求。 一、紅色村一、三組所處區(qū)域環(huán)境 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 1 交通： 距青年大道 300 余米，四周有 5 4 8 8 98路等多個(gè)公交車(chē)線路，可到達(dá)市區(qū)、火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)等地方，交通十分方便。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 第三章 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位 錦西花園二期處于成都市金牛區(qū)營(yíng)門(mén)口鄉(xiāng)紅色村一、三組，靠近營(yíng)門(mén)口立交橋和二環(huán)路，與羊西線相隔不遠(yuǎn)。 而本項(xiàng)目恰恰處于這樣的時(shí)機(jī)之中，聚仁公司和航宇公司在這個(gè)時(shí)期推出錦西花園二期項(xiàng)目，證明公司的眼光是獨(dú)到的。 通過(guò)以上對(duì)成都現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析可以看出，成都房地產(chǎn)已經(jīng)擁有了一個(gè)良好的政策環(huán)境，一個(gè)有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，一個(gè)有廣闊空間的市場(chǎng)環(huán)境。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 躍層市房屋就是目前最能迎合中產(chǎn)階層口味的一種風(fēng)格?，F(xiàn)代人受到的教育越來(lái)越高，生活品位相比從前也大幅提高了。我國(guó)消費(fèi)者受?chē)?guó)外消費(fèi)潮流的影響也將繼續(xù)加深。 和生態(tài)論的概念一樣被炒作的還有所謂的歐美派風(fēng)格。針對(duì)這種狀況，房地產(chǎn)商們不失時(shí)機(jī)地炮制出各種各樣的生態(tài)論，向消費(fèi)者大肆宣傳生態(tài)家園，綠色家園等概念。 3 從房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)看，概念模式將繼續(xù)被使用，而且將集中在“歐美流行”和“生態(tài)”這兩個(gè)點(diǎn)上。三環(huán)路的開(kāi)通 ，城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，將使原來(lái)的適宜居住的區(qū)域受到重新的評(píng)估。 隨著人們的生活水平逐步提高，他們的消費(fèi)觀念也在發(fā)生著日新月異的改變。這對(duì)繼續(xù)在西門(mén)發(fā)展的開(kāi)放商無(wú)疑是利好消住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研 究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告