【正文】 （ 1）土建結(jié)構(gòu)及裝修工程按 2240 元 /平方米測算； （ 2） 設(shè)備工程包括空調(diào)工程、給排水工程、強(qiáng)弱電工程、電梯工程、燃?xì)夤? 北京市工程咨詢公司 34 程等工程， 具體費(fèi)用如下： ? 通風(fēng)空調(diào)工程 按 380 元 /平方米測算，冬夏均采用中央空調(diào)； ? 給排水工程 按 150 元 /平方米測算； ? 電力照明工程 按 100 元 /平方米測算； ? 變配電工程按 150 元 /平方 米測算； ? 弱電工程 按 180 元 /平方米測算； ? 電梯 按 120 元 /平方米測算； ? 消防 工程 按 80元 /平方米測算； （ 3）室外工程 根據(jù) 工程 全部構(gòu)、建筑物工程投資（包括設(shè)備）的 5 %測算。 3． 預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi) 和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。投資估算主要為滿足建設(shè)項(xiàng)目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。行政辦公室負(fù)責(zé)公司內(nèi)部行政管理工作；前期開發(fā)部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目前期開發(fā)，與政府相關(guān)部門進(jìn)行接洽，完成所有項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)及各類證、照的辦理工作；工程部負(fù)責(zé)工程進(jìn)度和施工質(zhì)量管理；銷售策劃部及客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場調(diào)研、銷售、策劃及客戶關(guān)系維護(hù)；財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)管理、融資等工作；預(yù)算合約部負(fù)責(zé)項(xiàng)目招標(biāo)、概算、工程進(jìn)度結(jié)算和工程決算等相關(guān)工作；采購部負(fù)責(zé) 統(tǒng)一采購項(xiàng)目所需各類設(shè)備。項(xiàng) 目 內(nèi)部地面交通系統(tǒng)設(shè)置交通誘導(dǎo)、指示標(biāo)志、標(biāo)線有利引導(dǎo)交通。 (2) 在蘇州橋立交橋下平交路口進(jìn)一步渠化， 在 XX 路 增加 — 條右轉(zhuǎn)車道，在XX路 北側(cè)自行車道上，劃出 — 條機(jī)動(dòng)車道。 2． 人行交通組織 本項(xiàng)目建筑方案中將出入口均勻布置于項(xiàng)目四周，并設(shè)有廣場和步行道，使得人流均勻分散，不過于集中，便于人流組織。 （三） 項(xiàng)目交通組織 1．車輛交通組織 本項(xiàng)目“ XXXX 項(xiàng)目 二期工程 ” 在與 — 期 工程的分界處安排了一條交通通道，道路用地寬 15 米， XXXX 項(xiàng)目 項(xiàng)目南側(cè)緊鄰 XX路 ，東側(cè)緊鄰萬泉河快速路的輔路，北側(cè)是一條規(guī)劃支路，包含在項(xiàng)目工程中。項(xiàng)目依靠公交出行極為便利。 快速路：西北三環(huán)路、萬泉河路 ； 主干路： XX 路 、中關(guān)村大街、巴溝村北路、海淀南路、藍(lán)靛廠南北路 ； 次干路：雙榆樹北路、魏公村路、 XX 路 、萬泉小區(qū)西路、萬泉小區(qū)中路、萬泉莊路、小南莊路 ； 支路：人大北路、人大中路、人大南路、萬柳小區(qū) 2 號路、萬柳小區(qū)東路、萬柳小區(qū) 3 號路、萬柳小區(qū) 4 號路、彩和坊路、海淀鎮(zhèn)中路、六郎莊東路支路 。 4．固體廢棄物治理 項(xiàng)目 生活垃圾 、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物， 設(shè)專人負(fù)責(zé)集中 到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門運(yùn)走 處理。 2．噪聲污染治理 項(xiàng)目 噪音主要產(chǎn)生于 制 冷機(jī)組、空調(diào)設(shè)備、風(fēng)機(jī) 、 水泵 和冷卻塔等 。 同時(shí)， 物理通道采用光纜、同軸電線和對絞線電纜，以適應(yīng)各種設(shè)備的信號傳輸 。 （ 7） 有線廣播系統(tǒng)： 設(shè)公共音響與擴(kuò)聲系統(tǒng)，平時(shí)播放背景音樂及日常通知，火災(zāi)時(shí)播放消防緊急廣播。 聲音復(fù)核系統(tǒng)：作為重要的但又是低成本的確認(rèn)“險(xiǎn)情報(bào)警”與“誤報(bào)警”的輔助識別手段。 安防系統(tǒng)功能及組成：報(bào)警、出入口管理系統(tǒng)是安防系統(tǒng)的核心，探測器以紅外探測器為主，根據(jù)需要 配以超聲波和脈動(dòng)探測器，組成交叉入侵探測系統(tǒng)，并采用電控門鎖、智能卡、非接觸卡指紋識別等技術(shù)實(shí)現(xiàn)門禁管理。重要線路敷設(shè)通道采用纜線型感溫探測器。 IC 卡管理系統(tǒng)增大采用 IC卡的使用范圍，擴(kuò)及到身份識別、內(nèi)部消費(fèi)、門禁等，以便達(dá)到真正意義上的智能一卡通系統(tǒng)。 （ 3） 有線電視網(wǎng)絡(luò) 設(shè)一有線電視網(wǎng)絡(luò)中心，前端信號包括城市有線電視網(wǎng)信號、衛(wèi)星電視信號、自辦電視信號、視頻點(diǎn)播 (VOD)信號等。 此外， 視業(yè)主需要設(shè)置衛(wèi)星通訊系統(tǒng)，以提高通信能力。 項(xiàng)目 預(yù)估初裝電話 3000 門，遠(yuǎn)期 5000 門。其中涉及 LAN、交換等由專業(yè)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)安裝，弱電專業(yè)配合進(jìn)行管線預(yù)留。 同時(shí)，在建筑重要機(jī)房及公共場所設(shè)置應(yīng)急照明、疏散指示燈，由兩路市電、柴油發(fā)電機(jī) (或局部 UPS)供電。 高低壓配電設(shè)備均按國標(biāo)防雷規(guī)范設(shè)避雷器，全面采用整體防雷新概念，主要電氣設(shè)備、信息系統(tǒng)供電回路及信號回路設(shè)置防雷擊感應(yīng)電磁脈沖裝置 SPD。 同時(shí)， 考慮設(shè)備的 EMC 及噪聲干擾問題。 （ 5） 供配電系統(tǒng) 雙路 10kV 電源同時(shí)供電，單母線分段運(yùn)行，母線之間設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)，雙電源互為備用。 （ 4） 供電電源 按業(yè)主管理及產(chǎn)權(quán)情況，可按兩個(gè)高壓用戶申請電源。 （ 2） 供電負(fù)荷等級 消防控制室、通訊機(jī)房 (交換機(jī)房 )、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、計(jì)算機(jī)房、電視機(jī)房、監(jiān) 控室、變配電室、發(fā)電機(jī)房、配電間等的電力和事故照明，以及建筑所有安防消防設(shè)備，特定場所的應(yīng)急照明用電為一級負(fù)荷，其余為二級負(fù)荷或三級負(fù)荷。 2) 全空氣空調(diào)系統(tǒng)空氣處理機(jī)組內(nèi)設(shè)置中效過濾器，提高室內(nèi)空氣潔凈度。 地下變配電室設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。 2) 排煙系統(tǒng) 長度超過 20米的內(nèi)走道設(shè)排煙系統(tǒng)。 地下設(shè)備機(jī)房等房間，新風(fēng)按需求加熱式冷卻送至室內(nèi)，由排風(fēng)機(jī)排出余熱和廢氣，變電室新風(fēng)冷卻處理后送入室內(nèi)排除變壓器散熱，并由排風(fēng)機(jī)排出，發(fā)電機(jī)房的廢氣由排風(fēng)機(jī)通過直通室外的排風(fēng)豎并排出。風(fēng)機(jī)盤管室溫控制；新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)送風(fēng)溫濕度控制，辦公各層機(jī)房空調(diào)箱與新風(fēng)出口聯(lián)鎖控制，新風(fēng)空調(diào)箱風(fēng)機(jī)變頻控制；定風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣焙值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開度，過濾器阻力報(bào)警；變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣治值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開度及風(fēng)機(jī)變頻控制，過濾器阻力報(bào)警，送風(fēng)量控制；冷水機(jī)組隨負(fù)荷進(jìn)行運(yùn)行臺數(shù)控制；水泵臺數(shù)和變頻控制； 7． 通風(fēng)系統(tǒng)簡述 地下車庫通風(fēng)系統(tǒng)采用噴射導(dǎo)流通風(fēng)方式。裙房公共部分如娛樂及會(huì)議中心等采用雙風(fēng)機(jī)全空氣空調(diào)系統(tǒng)，過渡季實(shí)現(xiàn)全新風(fēng)運(yùn)行。冷卻塔設(shè)于裙樓屋面，冷卻水供回水溫度為 32/37℃。 3． 空調(diào)及采暖熱源由室外熱網(wǎng)供給，樓內(nèi)設(shè)集中熱交換站。雨水量約為 800L/S。室外場地雨水采用雨水口匯集排至室外雨水管水管網(wǎng)。地上生活污水直接排至室外，地 下生活污水經(jīng)污水泵提升后排入室外，生活污水經(jīng)化糞池處理，排至市政污水管網(wǎng)。中水處理方法采用生物接觸氧化法。生活熱水熱源由市政熱網(wǎng)供給，經(jīng)熱交換器與一次水熱交換后，供應(yīng) 60℃熱水。為保證最不利點(diǎn)處噴頭的工作壓力。高區(qū)消火栓系統(tǒng)在屋頂水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。 室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。 消防水量 ： 室外消火栓用水量 30 升 /秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí) ； 室內(nèi)消火栓用水量 40 升 /秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí) ； 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) (中危險(xiǎn)級 U 級 )用水量 22 升／秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1 小時(shí) ； 水噴霧滅火系統(tǒng) (發(fā)電機(jī)組 )噴霧強(qiáng)度 20 升／分鐘 北京市工程咨詢公司 19 3) 給水系統(tǒng) 給水系統(tǒng)豎向分為三個(gè)區(qū)，低區(qū)系統(tǒng)為地下三層至地上三層，由市政管網(wǎng)直供。 對于本工程大跨度通廊，可采用鋼結(jié)構(gòu)，具體的結(jié)構(gòu)布置可結(jié)合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同的塔上，須解決兩端變形不一致對結(jié)構(gòu)的影響，擬通過對支座的特殊處理解決。 建筑抗震設(shè)防分類為丙類；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期為 50 年；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年；建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級 ； 風(fēng)荷載和雪荷載按 50 年一遇 2．梁、板、校 本工程擬采用寬扁梁以減小結(jié)構(gòu)高度，在不增加總高度的情況下，提高使用高度：樓板采用大板結(jié)構(gòu)綜合效果比建好，其具有建筑平面分割變化靈活、機(jī)電專業(yè)布置方便、施工 簡單快捷的優(yōu)點(diǎn)；結(jié)構(gòu)柱斷面擬通過對結(jié)構(gòu)的處理進(jìn)行控制以滿足建筑需要。本工程地下室三。 南區(qū)建筑綜合窗墻面積比 為 70%，其中， 南向 為 80%； 東向 為 70%； 北向 為 60%；西向 為 30%。 建筑用地內(nèi)心是一個(gè)自由坡地式的下沉園林，五 棟主要的建筑圍繞這個(gè)綠色中心依次展開，同時(shí)下沉的綠地空間也為地下公共層和車庫層提供了充足的采光。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。在用地內(nèi)部圍繞綠色下沉坡地廣場又形成了南北兩組建筑的小型環(huán)路 (南區(qū)北向的西餐咖啡廳位置，考慮了緊急情況車輛通行的可能性 )。用地東北部為一棟相對獨(dú)立的返還辦公樓。貼臨 XX路 的用地南側(cè)布置了三棟既可相對獨(dú)立又從城市造型上渾然一體的標(biāo)準(zhǔn)辦公塔樓單元。此外， XX 路 沿線多為海淀區(qū)政府辦公建筑，即使擴(kuò)大到整個(gè)蘇州橋區(qū)，高級商務(wù)辦公建筑也十分缺乏。用地西接 XXXX 項(xiàng)目 一期住宅，南臨 XX 路 ，東連城市綠化景觀用地并與 Hamp。 北京市工程咨詢公司 15 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 （一） 建筑 規(guī)劃 根據(jù) 1XX9 年編制的《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》， XXXX 項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目主體用地性質(zhì)為公建 (C2)建筑用地編號為 87540 875403 兩塊用地。 5．電信 沿萬泉河西路 敷設(shè) 24 孔電信管道與北側(cè)觀狀管道溝通，長度約為 400 米，沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路修建 l2 孔電信管道， 本項(xiàng)目電信管線可 與蘇州街原電信管道連通 。沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東修建 DN200 管線與蘇州街路現(xiàn)狀管線溝通。年平均降水量 毫米，集中于夏季的 6－ 8 月，降水量為 毫米 ,占全年降水的 70%；冬季的 12－ 2月份降水量最少。 工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為 和。 （二）水文地質(zhì) 北京 市 平原區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。 根據(jù)項(xiàng)目單位和 X 公司 的協(xié)議，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房由 X 公司 自行拆除，項(xiàng)目單位不需要實(shí)施貨幣補(bǔ)償。 (二 )土地權(quán)屬及占地面積 根據(jù)北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地 出合字 X 年 第 1085 號）， XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已協(xié)議出讓方式獲得 XXXX 項(xiàng)目 二期寫字樓 （ 宗地 X年 平方米 ）的使用權(quán)。 綜上所述，本項(xiàng)目具有需求潛力，競爭優(yōu)勢明顯，依托中關(guān) 村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場銷售前景廣闊，寫字樓售價(jià)初步確定為 15500 元／平方米 基本合理。在今年的中關(guān)村電腦節(jié)上為寫字樓開辦了 專場招商會(huì)。據(jù)海淀區(qū)招商服務(wù)中心介紹，為了吸引國際知名企業(yè)進(jìn)入中關(guān)村發(fā)展，海淀區(qū)建立了外商投資綠色通道。由于本項(xiàng)目西側(cè)的項(xiàng)目一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮。 （三）區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目宗地位于北京市海淀區(qū)中心地帶，中關(guān)村科技商務(wù)區(qū)金角蘇州橋路與西北三環(huán)連續(xù)的顯赫地段，扼守北京西北通道。 項(xiàng)目建筑將充分展現(xiàn)高科技、現(xiàn)代派的建筑氣勢。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企業(yè)具有局限性。 （二）競爭項(xiàng)目分析 未來與本項(xiàng)目形成競爭點(diǎn)的項(xiàng)目將來自于中關(guān)村西區(qū)。 近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫字樓市場形成了以高科技 企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。租價(jià)在 3－ 8 元 /天平方米；售價(jià)指數(shù)為 點(diǎn)，比上一季度上升 點(diǎn)，上揚(yáng)幅度繼續(xù)升高 (上季度售價(jià)指數(shù)的上揚(yáng)幅度為 )，參考平均成交售價(jià)為 元 /平方米。 二、市場價(jià)格 根據(jù)北 京寫字樓信息網(wǎng)的年終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止今年 X 年 年 12 月北京寫字樓市場平均售價(jià) 14162 元 /平方米 (建筑面積報(bào)價(jià) )，與 X 年 年相比上漲 %；平均租金 美金 /平方米 /月 (建筑面積報(bào)價(jià) )，與 X 年 年相比上漲 %；空置率%，與 X 年 年相比下降 18%。目前這些先期入市的寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)吸引了大批國內(nèi)外知名的企業(yè)入住。眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或區(qū)域總部，據(jù)美國《財(cái)富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查表明：全球 4萬多家跨國公司 92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，包 括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷售總部，其中首選北京的占 15%。曾經(jīng)因中關(guān)村高檔辦公物業(yè)欠缺及商務(wù)環(huán)境不夠完善，一些在村內(nèi)成長起來的企業(yè)一度離開它們的誕生地，另謀更理想的發(fā)展空間。 （二）市場需求 中關(guān)村作為我國知識經(jīng)濟(jì)的中心區(qū)，為高科技企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國際科技企業(yè)，提供了一個(gè)能容納百川的沃土。 伴隨這種市場的變化，中關(guān)村的寫字樓無論在數(shù)量、品質(zhì)，還是在內(nèi)、外形態(tài)上也在快速變化著。 隨著 X年 年 1 月關(guān)于“中關(guān)村 3 年內(nèi)變 樣，中關(guān)村要以世界 500 強(qiáng)、國際著名高科技公司、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)和風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)”政策的出現(xiàn)，中關(guān)村寫字樓掀起了新一輪的開發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國際跨國客戶為主，級別在國際型 5A 級的高檔寫字樓開發(fā)為重點(diǎn)，導(dǎo)致了高檔市場競爭異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴(yán)重?？偣?yīng)量達(dá) 358 萬平方米，同比增長 8%。一方面，從供需對比總體來看，今年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，區(qū)域差異依然存在。 項(xiàng)目的出現(xiàn)調(diào)整了北京中關(guān)村地區(qū)商務(wù)發(fā)展 的 框架，彌補(bǔ)了該區(qū)域大型商業(yè)消費(fèi)區(qū)等設(shè)施極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點(diǎn)、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境，必將成為北京西北區(qū)域具有標(biāo)志性意義的城市景觀建筑。目前，舉辦 奧運(yùn)、中國 加入 WTO 和新 城市 規(guī)劃的實(shí)施 對中關(guān)村寫字樓市場是三大利好 因素；而 大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村， 更為 本 項(xiàng)目市場需求帶來了千載難逢的機(jī)遇。中關(guān)村西區(qū)及周邊地區(qū) 對北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重 的作用 ，是知識經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一片潛力巨大的沃土，而對其周邊的寫字樓項(xiàng)目來說，也是一個(gè)千載難逢的好機(jī)遇。 本項(xiàng)