【正文】 其中，設(shè)備費用包括 給排水工程、通風(fēng)空調(diào)工程程、采暖工程、強電工程、弱電工程、電梯工程等 ； 室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。 北京市工程咨詢公司 30 （四） 交通影響評 價 1．結(jié)論 項目所產(chǎn)生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合北京市規(guī)劃委員會相應(yīng)指標(biāo)的規(guī)定，相鄰道路的負荷度增加量在 0． 01－ 之間，道路負荷度增量均可以接受，綜上所述，可以認定，在交通影響的范圍內(nèi)，通過合理的交通組織和管理，該項目建設(shè)規(guī)模是可以接受的。 由于 入駐企業(yè) 區(qū)別于一般性的工業(yè) 企業(yè) ， 本身 對環(huán)境要求很高， 屬清潔生產(chǎn) ，故不會對環(huán)境造成污染。 安防供電系統(tǒng)：采用集中與分散相結(jié)合的供電方式，電源按特別重要負荷考慮，為安防系統(tǒng)提供安全可靠的電力保證。 （ 4） 樓字管理集成網(wǎng)絡(luò) 將建筑物內(nèi)的建筑設(shè)備管理與控制子系統(tǒng)進行分散控制，集中監(jiān)視和管理，并將公共安全防范系統(tǒng)和火災(zāi)報警及聯(lián)動系統(tǒng)納入 BMS 系統(tǒng)進行二次監(jiān)視，實現(xiàn)監(jiān)視、控制和管理的一體化。 （ 9） 航空障礙燈 根據(jù)規(guī)范要求，對建筑高度超過 45米以上建筑頂部宜設(shè)置中光強的航空障礙燈。為確保建筑內(nèi)特別重要及消防等負荷的供電可靠性，需設(shè)置 2 臺 1000kW 的柴油發(fā)電機組，并機運行。 面積超過 50平方米的地下房間設(shè)排煙系統(tǒng)及補風(fēng)系統(tǒng)。兩級泵 北京市工程咨詢公司 21 采用變頻循環(huán)水泵按每棟辦公塔樓及使用區(qū)域設(shè)置，便于物業(yè)管理及計量，同時降低能耗。 洗浴廢水作為中水水源，排入地下層中水處理站內(nèi)廢水調(diào)節(jié)池。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池 — 消防主泵。 三、技術(shù)指標(biāo) 表 51 項目主要技術(shù)指標(biāo)表 序號 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 其中：地上 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 700 其中：地上 675 地下 25 四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施 （一） 給水排水設(shè)計 1．給水設(shè)計 1) 本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給。 項目的 立面設(shè)計中特別考慮了新規(guī)范的技術(shù)要求，對西立面和北立面的窗墻比進行了嚴(yán)格控制。 用地中部是一個造型豐富，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。有 26 條公共汽車線路經(jīng)過項目所在地，另外，正在修建的城市輕軌 4號線未來也將從本項目附近通過 。大部分平原區(qū)地下水主要開采層的水質(zhì)，符合國家生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。 （六）銷售預(yù)測 有關(guān)部門預(yù)測， 截至 2021 年，北京寫字樓的整體供應(yīng)量將達 1000 萬平方米，由于奧運會的召開， X 年 年后不允許有新開工項目，而寫字樓建設(shè)周期一般在 2年半甚至更長時間，因此從 2021 年下半年到 2021 年，相當(dāng)于 4 年的時間內(nèi)沒有新增寫字樓供應(yīng)。 項目因其區(qū)位優(yōu)勢，配套的住宅、商業(yè)、娛樂等設(shè)施，獨有的設(shè)計創(chuàng)意，將項目未來客戶定位在對中關(guān)村寫字樓有意而無奈的國際型企業(yè)和機構(gòu)。平方米之間。 IT 業(yè)重整旗鼓為中關(guān)村提供了有力的產(chǎn)業(yè)支持，而西區(qū)的開放預(yù)示著中關(guān)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已得到改善，中關(guān)村版圖的擴大整合了區(qū)域資源，對寫字樓的需求提供了增長空間，從而吸引了全國乃至世界知名企業(yè)入駐。若按市場上公認的中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村南、北大街沿線、知春路、學(xué)院路、西北三環(huán)沿線這個區(qū)域進行統(tǒng)計的話， 目前的寫字樓總數(shù)約有 100 個左右，占北京市寫字樓項目總體的約 %；總建筑面積約 354 萬平方米，約占北京寫字樓總量的 北京市工程咨詢公司 7 %。本寫字樓的建設(shè)可以進一步滿足各行各業(yè)對辦公用 房的需求，符合北京市 城市 規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局，有利于中關(guān)村科技園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 同 年 ， 北京市計劃發(fā)展委員會以文京計投資字 [X 年 ]1455 號《關(guān)于開發(fā)建設(shè) XXXX 項目 二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)》準(zhǔn)予立項。 4．建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項目總用地面積 平方米， 其中， 總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。 項目建設(shè)資金中，項目單位自籌 萬元，利用房屋建筑銷售回款 萬元，申請銀行貸款 萬元。將 其 遷走，利用原 廠區(qū) 用地建設(shè)寫字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。 北京市工程咨詢公司 6 第 三 章 市場 分析 一、市場供需分析 （一）市場供給 X年 年北京寫字樓市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、“ 831”土地大限、央行加息、地標(biāo)之爭等重大事件，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，租售價格一舉走出連續(xù)三年來的下跌趨勢雙雙飄紅。由于 2021 年奧運會的限制政策，從 X 年 年到 2021 年期間不會有新增現(xiàn)房。種種跡象表明大企業(yè)正在悄然回流中關(guān)村及周邊地區(qū)。 本項目 寫字樓推廣方式以出售為主。通過近年來的開發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點。 項目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。年日照數(shù) 2662小時，無霜期 211 天。 （二）建設(shè)規(guī)模 項目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋區(qū)的西北角。 （三） 交通規(guī)劃與停車設(shè)計 建筑用地結(jié)合 XXXX項目 一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問新設(shè)計的硬質(zhì)鋪地路和 XX 路 共同形成用地的環(huán)行通道。 （六） 結(jié)構(gòu)設(shè)計說明 結(jié)構(gòu)設(shè)計要服從于整體建筑的設(shè)計概念，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟合理，施工方便。 4) 消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計包括消火栓系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。 5) 熱水系統(tǒng) 本工程為辦公、餐廳、廚房、娛樂、會所等用房提供生活熱水。室外場地設(shè)計重現(xiàn)期為 2年。設(shè)備、自控閥均要求就地手動和控制室自動控制。 9． 其他 1) 根據(jù)需要設(shè)置用戶冷卻水系統(tǒng)，可在主機停止運行期間，滿足客戶 24 小時空調(diào)要求。 （ 6） 設(shè)備選型及特殊電氣要求 設(shè)備電源按要求電源質(zhì)量供電，不能滿足要求時做相應(yīng)的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾波的處理。全部通過電信局提供通信服務(wù)，除支持話音交換功能外，還可提供對個人移動通信系統(tǒng)、舊 DN 接入、可視電話、 lP 電話路由等的支持。特定 場所采用特殊型式的報警傳感器，如網(wǎng)絡(luò)機房、高大空間可采用空氣采樣報警器。 （ 8） 綜合布線系統(tǒng)： 建立建筑物網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺，它 既使語音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡(luò)連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應(yīng)用。該區(qū)域公交車較發(fā)達，有多路公交在項目周邊經(jīng)過。 (4) 項目地下停車庫設(shè)立交通標(biāo)志，在出入口、轉(zhuǎn)彎及停車區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，引導(dǎo)車輛順利、安全的停車。同時參照： 1． 北京市建 設(shè)工程概算定額 （ 1XX6版 ） ； 2． 北京市現(xiàn)行其他有關(guān)造價文件 3． 北京市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 4． 北京市近期的材料及設(shè)備價格信息 （三） 編制說明 1．工程費用 工程建安造價采用類似工程指標(biāo)法進行估算。 各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會公開招聘。以上幾條道路在項目周邊圍合成 — 條環(huán)路，機動車可通過鄰萬泉河快速路的輔路右轉(zhuǎn)進入項目北側(cè)規(guī)劃支路進入停車場；可通過 XX 路 右轉(zhuǎn)進入項目一、二期之間的支路進入停車場。 為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在單獨房間內(nèi)，對其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。輔助照明系 北京市工程咨詢公司 26 統(tǒng)為現(xiàn)場視頻監(jiān)視提供必要的支持條件。 （ 2） 計算機網(wǎng)絡(luò) 建立內(nèi)部高速有線和無線局域網(wǎng)，吞吐應(yīng)滿足業(yè)務(wù)需求量。 所有電氣設(shè)備、安全保護 (低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 TN 名系統(tǒng) )及建筑物防雷的接地，采用共用接地裝置，接地電阻小于 1 歐，且建筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，以減少電磁干擾的感應(yīng)效應(yīng)，改進電磁環(huán)境。其中一級負荷涉及計算機系統(tǒng)的電源和事故照明電源為特別重要負荷。柴油發(fā)電機的排煙管滿足排放標(biāo)準(zhǔn)后排入室外，并設(shè)消聲裝置。通過水 水熱交換器 制取空調(diào)、及采暖熱水，空調(diào)熱水供回水溫度為 60/50℃，采暖熱水供回水溫度為 85/60℃。中水采用貯水池。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過 0。 3． 基礎(chǔ) 基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑物本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水 北京市工程咨詢公司 18 位等有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟合理。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。因此，我們將建筑的性質(zhì)定義為辦公綜合體。 3．電力 XXXX 項目 住宅小區(qū) 新建開閉站一座。該項目建成后，項目單位給 X公司 提供地上面積為 20210 平方米的建筑用房作為補償。對于世界 500 強企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心都會給予相應(yīng)的政策支持，降低他們的進入成本。目前西區(qū)寫字樓的主要客戶多為低端客戶，大企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)。 目前中關(guān)村地區(qū)在建或預(yù)售的寫字樓中有 1/3都是專為大型跨國企業(yè)準(zhǔn)備的甲級寫字樓，平均售價在 1000017000 元 /平方米。但隨著中關(guān)村西區(qū)以及核心區(qū)建設(shè)的加快，高檔寫字樓的大 量出現(xiàn)并投入使用，商務(wù)環(huán)境得到了極大的改善，一些大企業(yè)又紛紛回流“村”內(nèi)。 伴隨著中關(guān)村地區(qū)經(jīng)濟的騰飛，中關(guān)村寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增長。本項目位于中關(guān)村西區(qū)的西南部，具有巨大的 需求潛力 。經(jīng)政府研究， XX公司 X用地列入調(diào)整范圍，由 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)開發(fā)建設(shè) XXXX 項目 小區(qū)項目。 XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XXXX項目 二期（ （項目推廣名） ） 項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 編制單位： 北京市工程咨詢公司 公司 審 定 ： 名字 總經(jīng)濟師 高級 工程 師 部門審 核 ： 名字 投資咨詢部經(jīng)理 高級工程師 項目負責(zé)人： 名字 工 程 師 項目參加人： 名字 高級工程師 I 目 錄 第一章 總 論 ................................................. 1 一、項目概況 ..................................................... 1 二、項目建設(shè)單位情況 ............................................. 2 第二章 項 目建設(shè)背景及必要性 .................................... 3 一、項目建設(shè)背景 ................................................. 3 二、項目建設(shè)必要性 ............................................... 4 第三章 市場分析 ............................................... 6 一、市場供需分析 ................................................. 6 二、市場價格 ..................................................... 8 三、銷售預(yù)測 ..................................................... 9 第四章 項目選址和建設(shè)條件 ..................................... 12 一、選址情況 .................................................... 12 二、建設(shè)條件 .................................................... 13 第五章 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 .................................. 15 一、建設(shè)規(guī)模 .................................................... 15 二、規(guī)劃建設(shè)方案 ................................................ 15 三、技術(shù)指標(biāo) .................................................... 18 四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施 .......................................... 18 第六章 環(huán)境、交通影響分析 ...................................... 27 一、環(huán)境影響分析 ................................................ 27 二、交通影響分析