【正文】 同時需采取積極的促銷手段，保證銷售計劃的實現(xiàn)和建設(shè)資金滾動投入的需要。5企業(yè)所得稅 1, 6, 7, 5, 21, 。5裝飾工程。，不低于《建筑幕墻物理性能分級》GB/T15225規(guī)定的Ⅳ級。，層高舒適恰當(dāng)，日照通風(fēng)良好，符合環(huán)保要求。2)地下車庫層，4至23層為減壓穩(wěn)壓型消火栓，5)在地下車庫內(nèi)集中設(shè)置396m3消防水池一座、。，每區(qū)設(shè)有2個以上的安全出口，地下車庫防煙分區(qū)采用不燃材料作擋煙垂壁，高度500。小區(qū)內(nèi)設(shè)置公共廣播系統(tǒng)，室外設(shè)置揚聲器箱，廣播設(shè)備設(shè)置在小區(qū)安防控制中心。報警時除住戶室內(nèi)發(fā)出聲、光信號外，并將信號傳至小區(qū)安保中心進行實時記錄，處理和存貯。由市話網(wǎng)引市話光纜至電話機房，小區(qū)內(nèi)部管網(wǎng)均接入電話機房，機房內(nèi)設(shè)置光電轉(zhuǎn)換，交接設(shè)備與窄帶網(wǎng)，寬帶網(wǎng)連接，每戶起居室內(nèi)設(shè)置一個家庭通訊配線盒 ,每個可分居住空間內(nèi)均設(shè)置雙孔信息插座。 設(shè)計分工小區(qū)的室外配電線路由供電局設(shè)計，室內(nèi)由我方設(shè)計，分界點為各單體電源進戶點。小區(qū)的中心機房、消防安保中心為一級負荷；其它負荷均為三級負荷。，高層住宅衛(wèi)生間設(shè)專用通氣立管，每隔兩層設(shè)結(jié)合通氣管與污水立管相連。（詳見室內(nèi)給排水部分）f消防系統(tǒng)：見消防專篇g節(jié)水設(shè)施h衛(wèi)生間坐便器采用6L沖洗水箱，蹲便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥，水龍頭采用陶瓷片密封水龍頭。本工程建筑結(jié)構(gòu)的地震作用和抗震措施按照抗震設(shè)防烈度6度設(shè)計，設(shè)計地震分組為第一組。填充墻按按小型混凝土空心砌塊的荷重計算，容重15 kN/m3。小區(qū)在規(guī)劃布局中借鑒中國古典園林的手法，“小中見大，步移景異”空間有收有放，入口處適當(dāng)放大，成為小區(qū)的“玄關(guān)”。另外，建筑材料及建筑市場人力成本在未來存在上漲的可能性，進而增加建造成本，也削減了本項目對利潤的預(yù)期。“十一五”期間，淮安全社會固定資產(chǎn)投資將達3000億元?；窗彩猩唐纷》績r格主要由成本決定，完全由市場供求關(guān)系決定而產(chǎn)生的價格虛高較小，價格沒有大起大落現(xiàn)象，漲幅趨于平穩(wěn)，基本與地價相呼應(yīng)。項目所需建設(shè)資金全部由項目法人自籌。第１章 項目概況項目法人概況項目法人：淮安XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“XX城房產(chǎn)”）注冊資本：伍佰萬美元住 所：淮安市清河新區(qū)西XXX號工業(yè)新區(qū)管委會法定代表人：XXXX企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（臺港澳與境內(nèi)合資）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，自有房屋租賃以及相關(guān)配套服務(wù)和物業(yè)管理。規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容為高層住宅、風(fēng)情商業(yè)街及相關(guān)配套設(shè)施。根據(jù)淮安市國土資源局網(wǎng)上資料：2006年一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11．64億元，％，；，％。該項目從地理位置上被楚秀園、缽池山公園及里運河環(huán)圍，有雙公園概念，離市中心更近，比本案有明顯區(qū)位優(yōu)勢?；窗彩蠧BD 區(qū)域規(guī)劃具有推動經(jīng)濟發(fā)展的前瞻性，市委市政府領(lǐng)導(dǎo)班子也給予了極其高度的重視，各職能部門密切協(xié)調(diào)也將有利于本案項目的盡快啟動。里運河兩岸是名人故里、美食之鄉(xiāng)，到處可見古跡、古遺址等，因此，在基地沿河一側(cè)設(shè)置風(fēng)情商業(yè)街，既可以創(chuàng)造一個供人們休閑的商業(yè)場所，又為里運河景觀帶增添了一份情趣，同時建立起小區(qū)與里運河的溝通紐帶。，單體設(shè)計從歷史文脈中汲取美感，建筑風(fēng)格力求體現(xiàn)時代感和藝術(shù)感，把藝術(shù)裝飾主義融入建筑，追求空間、花影、色彩、質(zhì)感的對比和統(tǒng)一，通過建筑物的高低錯落，形成豐富的空間效果，以凸窗，獨特的屋頂輪廓來增添立面的虛實對比效果和空間的立體動感。 設(shè)水沖按摩式浴缸的衛(wèi)生間 kN/m2 （5） 地下室頂板（室外部分） kN/m2（12）HRB335級： fy=300N/mm2，主要用于剪力墻的暗柱主筋HPB235級： fy=210N/mm2，主要用于梁、柱的箍筋c. 鋼材Q345B和Q235Bd. 焊條E43和E50型。：。雨水泵設(shè)兩臺，一用一備，交替運行，當(dāng)一臺泵來不及排水達到報警水位時，兩臺泵同時啟動并報警。 負荷估算根據(jù)江蘇省《居住區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)標準》，本工程住宅按75W/m2進行估算；公建按100W/ m2進行估算。小區(qū)內(nèi)各類弱電管線、監(jiān)控信號匯集后實行統(tǒng)一管理。 周界報警系統(tǒng)在小區(qū)周界圍墻設(shè)置紅外報警探測器，以及時發(fā)現(xiàn)非法越界者。5.、低兩個區(qū)，其中低區(qū)為115層，高區(qū)為1630層，采暖熱媒均為5545℃熱水，由小區(qū)換熱站直接供給。 配電間 5次/h 變電間 10次/h也有緊急通道可以讓消防車直接通向城市道路。，另一路給水滿足70%的生活用水量時，不能保證室外消防用水量,消防水池考慮室外消防貯水216 m3,消防時消防車可直接取水。 本小區(qū)設(shè)消火栓系統(tǒng)的建筑物除電梯機房、水箱間、無可燃物的設(shè)備間外，其它各層部位均設(shè)消火栓保護。，傳熱系數(shù)K≤ W/m2.℃。（板），外窗窗底距樓面凈高900以內(nèi)時設(shè)有防護措施。第6章 投資估算、資本金及資金籌措?！≠Y本金投入30, 　　　　　30, 財務(wù)敏感性分析計算表變動變化率財務(wù)變化率因素凈現(xiàn)值(NPV)凈利潤凈現(xiàn)值(NPV)凈利潤一般工程費用5%() %%5% %%銷售收入5% %%5%() %%利率5%　　　　5%　　　　估算0 %　　基準值 　。第7章 財務(wù)效益分析 項目損益表及投資回報率日 期2007年2008年2009年2010年2011年2012年合計項目名稱1 2 3 4 5 6 　一、主營業(yè)務(wù)收入　　主營業(yè)務(wù)收入　第5章 項目建設(shè)進度本項目建設(shè)期約為5年，計劃于2007年3季度開工，2011年4季度竣工，實施進度見表建設(shè)形象進度。:另見由業(yè)主委托的當(dāng)?shù)厝朔涝O(shè)計院的專業(yè)設(shè)計說明。，玻璃采用中空玻璃，保證外窗的傳熱系數(shù)K℃。 7)3)7)防火分區(qū)的卷簾采用特級防火卷簾。：，以節(jié)省運行電能；，節(jié)省空調(diào)系統(tǒng)運行費用；，減少空調(diào)負荷。小區(qū)（一、二期）內(nèi)設(shè)計內(nèi)容包括通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)。，陽臺雨水立管底部間接排水。：無負壓變頻給水設(shè)備供水。a. 混凝土地下室頂板（室外）、底板及外墻：強度等級C30，抗?jié)B等級S6；豎向承重構(gòu)件：強度等級C40~C30；樓層梁板：強度等級C40~C30。 商場 kN/m2（10） 住宅的臥室、起居室、盥洗室、走廊、門廳、廚房 kN/m2（2）建筑設(shè)計的平面布局做到小戶型功能分區(qū)明確、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)；大戶型功能齊全，滿足居家生活的各種需求?；氐哪蟼?cè)為里運河，為充分利用沿河景觀，建筑的天際線由北向南降，從而形成良好的日照、通風(fēng)條件，使住戶充分享受沿河風(fēng)景帶景觀資源。隨著國家嚴格管理土地政策的進一步出臺和落實，一線城市的土地市場價格必將越來越高，有發(fā)展眼光和前瞻性的房地產(chǎn)公司已經(jīng)或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向二、三級城市市場，這必將推動這些地域土地價格的上漲；同時這些區(qū)域的土地價格本身隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和建設(shè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步升溫，也會呈上升趨勢。一期多層均價3000元/m2，高層均價2800元/ m2，有卷煙廠、銀行、國稅局等單位團購，將是本案未來5年內(nèi)最強有力的競爭對手。、淮安房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀淮安是典型二級城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市場起步較晚，房地產(chǎn)消費以本市居民為主?；乇眲t是城市道路翔宇大道，南側(cè)是XX路，西側(cè)與XX路接壤。 結(jié)論與建議 財務(wù)效益分析第9章 投資估算、資本金與資金籌措第8章 工程建設(shè)進度第7章 項目法人與項目的經(jīng)營管理第6章 建設(shè)方案第5章 市場分析第4章 項目建設(shè)必要性第3章 項目概況第2章 前 言第1章XX房產(chǎn)是由南京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和中國香港XX集團公司共同投資，于2006年12月12日經(jīng)淮安市工商行政管理局批準設(shè)立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。項目建設(shè)全部資金由項目法人通過自籌及銀行貸款解決。當(dāng)日住宅成交套數(shù)33套，當(dāng)日住宅成交均價2442元/ m2，從淮安網(wǎng)上樓市2006年度（110月中旬）全市納入網(wǎng)上銷售項目前十名統(tǒng)計表可以看出，前十名銷售面積累計為252,062m2，銷售套數(shù)2,252套，銷售金額67,222萬元，平均銷售均價2666元/m2，市場容量及承接力有一定的局限性。人均國民生產(chǎn)總值1378美元，財政收入75億元。同時國家宏觀調(diào)控在進一步細化和落實中，出臺任何一項舉措都將對本案開發(fā)、銷售產(chǎn)生巨大影響，國家貸款利率的進一步上調(diào)，將會對本案成本增加造成直接影響。、道路交通小區(qū)交通以環(huán)狀道路為主，出入口設(shè)在規(guī)劃道路上和圩北路上，減少對城市干道的影響。b. 1~2層的會所、幼兒園、商業(yè)擬采用采用現(xiàn)澆鋼筋