【正文】 城市人口達(dá)到110萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到140平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到300萬(wàn)，城市化水平達(dá)到55％以上。地理位置的獨(dú)特性和不可復(fù)制性。由于本項(xiàng)目位于中央商務(wù)區(qū)，西靠里運(yùn)河，北鄰國(guó)際會(huì)展中心和博物館，緊靠繁華市區(qū)，因而擁有地理位置上的巨大優(yōu)越性，加之宏偉的大社區(qū)規(guī)劃，一定是未來(lái)淮安的高檔居住區(qū)，并使具購(gòu)買力的購(gòu)房者趨之若騖。隨著國(guó)家嚴(yán)格管理土地政策的進(jìn)一步出臺(tái)和落實(shí)，一線城市的土地市場(chǎng)價(jià)格必將越來(lái)越高，有發(fā)展眼光和前瞻性的房地產(chǎn)公司已經(jīng)或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向二、三級(jí)城市市場(chǎng)，這必將推動(dòng)這些地域土地價(jià)格的上漲；同時(shí)這些區(qū)域的土地價(jià)格本身隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和建設(shè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步升溫，也會(huì)呈上升趨勢(shì)。由于本項(xiàng)目位于淮安中央商務(wù)區(qū)之文化展示區(qū)，緊靠未來(lái)的淮安地標(biāo)—國(guó)際會(huì)展中心，東鄰里運(yùn)河風(fēng)光帶，隨著該區(qū)域的大規(guī)模建設(shè)和發(fā)展，周邊環(huán)境的巨大變化，地價(jià)的升值將蘊(yùn)藏著較大的空間，從而在一定程度上推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升?；窗彩蠧BD 區(qū)域規(guī)劃具有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前瞻性，市委市政府領(lǐng)導(dǎo)班子也給予了極其高度的重視，各職能部門密切協(xié)調(diào)也將有利于本案項(xiàng)目的盡快啟動(dòng)。目前該地塊土地先期拆遷已基本完成。、市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)。因淮安市區(qū)目前僅85萬(wàn)人口，10年增長(zhǎng)到110萬(wàn)人，購(gòu)買本項(xiàng)目的潛在業(yè)主三分之二應(yīng)該在市區(qū)，故市場(chǎng)容量是一個(gè)比較大的瓶頸。另一方面本項(xiàng)目在淮安屬超級(jí)大盤，總建筑面積大，須一定時(shí)間才能消化，如與購(gòu)買力限制和市場(chǎng)容量限制形成合力，對(duì)項(xiàng)目的成功開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有一定的影響。，從而體現(xiàn)政策的多變性、無(wú)法預(yù)見性和較差的延續(xù)性。因本項(xiàng)目占地面積較大，須相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才能完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，估計(jì)應(yīng)在58年，期間國(guó)家各項(xiàng)政策和標(biāo)準(zhǔn)尤其是土地政策、建筑標(biāo)準(zhǔn)等均可能發(fā)生較大的變化，在一定的程度上會(huì)增加建筑成本，從而對(duì)本項(xiàng)目造成影響，所以不能忽視政府未來(lái)干預(yù)的可能性。另外，建筑材料及建筑市場(chǎng)人力成本在未來(lái)存在上漲的可能性，進(jìn)而增加建造成本，也削減了本項(xiàng)目對(duì)利潤(rùn)的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性，房?jī)r(jià)并非一路向上，在未來(lái)十年的銷售中也會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的走勢(shì)。同時(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控在進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)中，出臺(tái)任何一項(xiàng)舉措都將對(duì)本案開發(fā)、銷售產(chǎn)生巨大影響，國(guó)家貸款利率的進(jìn)一步上調(diào)，將會(huì)對(duì)本案成本增加造成直接影響。第3章 建設(shè)方案總用地面積：；總建筑面積：451397平方米；地上建筑面積：408959平方米；地下建筑面積：42438平方米；住宅面積：344706平方米；商業(yè)面積：60003平方米；會(huì)所面積：2000平方米；幼兒園面積： 1600平方米；其他：650平方米；容積率：；建筑密度：%；綠地率：40%；戶數(shù)：2805戶；停車位：1482個(gè)；其中，地上296個(gè)，地下1186個(gè)。自行車位：8610個(gè) 建筑設(shè)計(jì)本工程的總體設(shè)計(jì)注意周圍城市景觀資源的利用和營(yíng)造恬靜優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境相結(jié)合。在總平面設(shè)計(jì)中，充分尊重基地和城市環(huán)境的關(guān)系?；氐哪蟼?cè)為里運(yùn)河，為充分利用沿河景觀，建筑的天際線由北向南降，從而形成良好的日照、通風(fēng)條件，使住戶充分享受沿河風(fēng)景帶景觀資源。同時(shí)，總體布局采用圍合狀的總體布置，通過(guò)規(guī)整的高層住宅布局和曲線的高層住宅布局相結(jié)合，圍合形態(tài)不斷變化，形成環(huán)環(huán)相扣的內(nèi)園空間，使本小區(qū)成為里運(yùn)河沿岸的一處景觀。里運(yùn)河兩岸是名人故里、美食之鄉(xiāng)，到處可見古跡、古遺址等，因此，在基地沿河一側(cè)設(shè)置風(fēng)情商業(yè)街，既可以創(chuàng)造一個(gè)供人們休閑的商業(yè)場(chǎng)所，又為里運(yùn)河景觀帶增添了一份情趣，同時(shí)建立起小區(qū)與里運(yùn)河的溝通紐帶?；匚鞅眰?cè)為會(huì)展中心，會(huì)展中心是淮安市的標(biāo)志性建筑，為增強(qiáng)會(huì)展中心與里運(yùn)河的對(duì)話，在兩者間設(shè)計(jì)視覺走廊，使會(huì)展中心與里運(yùn)河之間形成良好的對(duì)景關(guān)系，同時(shí)也使小區(qū)的景觀與城市的景觀融為一體。住宅空間布局以線形空間為主，局部穿插開敞空間。整體布局南低北高，建筑單體面向中間景觀帶布置，充分利用景觀資源。注意空間的高低、疏密、舒展與緊湊的效果。展現(xiàn)自由的空間形態(tài)。各組建筑群體高低錯(cuò)落，沿街立面形成起伏有致有層次的景觀。小區(qū)在規(guī)劃布局中借鑒中國(guó)古典園林的手法，“小中見大，步移景異”空間有收有放，入口處適當(dāng)放大，成為小區(qū)的“玄關(guān)”。院落空間、中心綠化、水面互相結(jié)合，形成豐富的景觀空間形態(tài)。、道路交通小區(qū)交通以環(huán)狀道路為主，出入口設(shè)在規(guī)劃道路上和圩北路上，減少對(duì)城市干道的影響。采用地上停車和地下停車相結(jié)合的方式。在高層住宅部分，充分利用地下空間，采用全地下室停車。，戶戶均有舒適安靜的環(huán)境，并共享小區(qū)中央花園與周邊生態(tài)景觀，住宅樓的戶內(nèi)空間充分體現(xiàn)出優(yōu)良的視覺和功能的環(huán)境。，空間布局緊湊合理，以明確清晰的流線確保生活私密和減少行為干擾。建筑設(shè)計(jì)的平面布局做到小戶型功能分區(qū)明確、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)；大戶型功能齊全，滿足居家生活的各種需求。住宅頂層設(shè)計(jì)為躍層房型，利用屋頂平臺(tái)設(shè)置屋頂花園，既增加屋頂使用率，同時(shí)豐富建筑天際線。，單體設(shè)計(jì)從歷史文脈中汲取美感，建筑風(fēng)格力求體現(xiàn)時(shí)代感和藝術(shù)感，把藝術(shù)裝飾主義融入建筑，追求空間、花影、色彩、質(zhì)感的對(duì)比和統(tǒng)一，通過(guò)建筑物的高低錯(cuò)落，形成豐富的空間效果，以凸窗，獨(dú)特的屋頂輪廓來(lái)增添立面的虛實(shí)對(duì)比效果和空間的立體動(dòng)感。典雅、簡(jiǎn)潔的形態(tài)，新穎別致，氣度非凡。：a. 基本風(fēng)壓：多層多層及高度=60m的高層:，60m高層：；地面粗糙度類別為c類。b. 基本雪壓：。c. 抗震設(shè)防烈度：7度， ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。d．抗震設(shè)防類別：丙類。a. 恒荷載設(shè)計(jì)恒荷載包括：設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)自重、設(shè)計(jì)的固定設(shè)備重量、設(shè)計(jì)覆土自重。填充墻按按小型混凝土空心砌塊的荷重計(jì)算，容重15 kN/m3。b. 主要樓面活荷載（kN/m2）（1） 住宅的臥室、起居室、盥洗室、走廊、門廳、廚房 kN/m2（2） 住宅陽(yáng)臺(tái) kN/m2（3） 住宅衛(wèi)生間 kN/m2 （4） 設(shè)水沖按摩式浴缸的衛(wèi)生間 kN/m2 （5） 通風(fēng)機(jī)房、電梯機(jī)房 kN/m2（6） 變配電房、水泵房 kN/m2（7） 消防疏散樓梯 kN/m2（8） 幼兒園 kN/m2（9） 商場(chǎng) kN/m2（10） 地下室頂板（室內(nèi)部分為住宅） kN/m2（11） 地下室頂板（室外部分） kN/m2（12） 地面車道（雙向板） kN/m2（13） 停車庫(kù)（雙向板） kN/m2（14） 屋頂花園 kN/m2（15） 上人屋面 kN/m2（16） 不上人屋面 kN/m2：50年：二級(jí) 該項(xiàng)目位于江蘇省淮安市，毗鄰建造中的會(huì)展中心，南面為古運(yùn)河。本工程由18~33層的高層住宅、1~2層的幼兒園、會(huì)所、商業(yè)及地下車庫(kù)組成。本工程建筑結(jié)構(gòu)的地震作用和抗震措施按照抗震設(shè)防烈度6度設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。a. 18~30層住宅樓擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，墻厚200~250，肢長(zhǎng)1600以上；樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu),板厚約在100~130mm左右。b. 1~2層的會(huì)所、幼兒園、商業(yè)擬采用采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu)。，樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu)。本工程18~33層高層住宅基礎(chǔ)擬采用樁+獨(dú)立承臺(tái)+筏板（用于防水）基礎(chǔ)，樁擬采用鉆孔灌注樁或高強(qiáng)PHC管樁。會(huì)所、幼兒園、商業(yè)擬采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)或柱下條形基礎(chǔ)。地下車庫(kù)由于單柱荷載較大，擬采用鉆孔灌注樁或高強(qiáng)PHC管樁。a. 混凝土地下室頂板（室外）、底板及外墻：強(qiáng)度等級(jí)C30，抗?jié)B等級(jí)S6；豎向承重構(gòu)件：強(qiáng)度等級(jí)C40~C30；樓層梁板：強(qiáng)度等級(jí)C40~C30。b. 鋼筋HRB400級(jí)： fy=360N/mm2，主要用于上部結(jié)構(gòu)的梁、板、剪力墻的分布鋼筋及框架柱。HRB335級(jí)： fy=300N/mm2，主要用于剪力墻的暗柱主筋HPB235級(jí)： fy=210N/mm2，主要用于梁、柱的箍筋c. 鋼材Q345B和Q235Bd. 焊條E43和E50型。e. 填充墻小型混凝土空心砌塊。；建筑紅線以內(nèi)最后一個(gè)接合井以外的雨、污水管道，均由有關(guān)部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。..1水源：本小區(qū)的供水水源為兩路進(jìn)水分別取自翔宇路DN600和越秀路上DN300市政供水管，在取水管處設(shè)DN200水表井后進(jìn)入用地紅線，給水管在本小區(qū)環(huán)狀布置。a用水量估算：b最高日用水：c最大時(shí)用水量: 用水部位用水標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量用水時(shí)間(h)變化系數(shù)最大日（m3/d）最大時(shí)（m3/h）平均時(shí)（m3/h）住宅200L/（人. d）9818人24停車庫(kù)地面沖洗水（㎡.天）42438㎡12綠化用水 L/（㎡.天）65435㎡12不可預(yù)見按10%計(jì)合計(jì)d生活用水標(biāo)準(zhǔn)：按按200L/日 .人，共2805戶，e室外給水系統(tǒng)：室外給水管道為生活和室外消防共用管道系統(tǒng)。管道的水量、水壓不能滿足住宅內(nèi)部的用水要求， 15層采用市政管網(wǎng)直接供水，613層,1421層及2230層分別采用無(wú)負(fù)壓變頻泵組從市政管網(wǎng)直接吸水供給。（詳見室內(nèi)給排水部分）f消防系統(tǒng)：見消防專篇g節(jié)水設(shè)施h衛(wèi)生間坐便器采用6L沖洗水箱，蹲便