【正文】 項(xiàng)目建設(shè)符合淮安市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步繁榮清河區(qū)的經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也為會(huì)展工程提供相應(yīng)的配套，本項(xiàng)目的建設(shè)具備良好的經(jīng)濟(jì)效益，是十分必要的。四、本期凈現(xiàn)金流量2, (2,)2, 17, 20, 2, 43, 1投資支出26, 20, 33, 26, 13, 13, 133, 1 2 3 4 5 6 　 投資估算編制依據(jù)。7竣工驗(yàn)收3土建工程本項(xiàng)目的項(xiàng)目法人為淮安XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，淮安XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值、增值實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。，設(shè)有圍墻、門衛(wèi)，并利用智能化系統(tǒng)監(jiān)控。，采用分區(qū)控制。：（1）平屋面（坡屋面）保溫層擬選用≥25厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS板）（2）居住建筑外墻墻體材料為200厚加氣混凝土砌塊（混凝土小型空心砌塊）（3）居住建筑外墻擬選用外墻內(nèi)保溫構(gòu)造。車庫(kù)按中危險(xiǎn)級(jí)B類，住宅按輕危險(xiǎn)級(jí)A類配置貯壓式磷酸銨鹽干粉滅火器充裝量3KG消防電梯坑底設(shè)集水坑，排除消防排水，集水坑容積大于等于2m3，潛水泵抽水量大于等10L/S。6)每種噴頭的備用量大于或等于同類型噴頭總數(shù)的1%，且不應(yīng)少于10個(gè)4)地下車庫(kù)水泵房設(shè)噴灑加壓泵二臺(tái)，平時(shí)系統(tǒng)壓力由設(shè)在屋頂水箱維持。1)4)1)：消防樓梯間及其前室、合用前室采用自然排煙和機(jī)械排煙；：利用可開啟外窗自然排煙；：利用可開啟外窗自然排煙；：設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)（兼排風(fēng)系統(tǒng)）。；地下車庫(kù)等均按一級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。（廚房、衛(wèi)生間、設(shè)置集中空調(diào)區(qū)域排風(fēng)）：、合用前室；采用自然排煙，開窗面積滿足規(guī)范要求、房間排煙；采用自然排煙，開窗面積滿足規(guī)范要求：設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，排煙量為6次/h，利用車道自然補(bǔ)風(fēng)或進(jìn)風(fēng)豎井補(bǔ)風(fēng)、通風(fēng)系統(tǒng)防火技術(shù)措施。，以達(dá)到節(jié)能效果。 車輛管理系統(tǒng)對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛通過智能卡形式進(jìn)行管理與計(jì)費(fèi)，并將信息實(shí)時(shí)送至小區(qū)安保中心。 巡更系統(tǒng)小區(qū)相應(yīng)地點(diǎn)設(shè)置無線巡更信息點(diǎn)，巡更人員裝備電子巡更器，按規(guī)定的線路進(jìn)行值班巡查并記錄。按住宅每戶2個(gè)終端，共計(jì)約5610個(gè)終端。每個(gè)住宅單元及其余各建筑單體均設(shè)置一個(gè)弱電進(jìn)戶點(diǎn)，在地下室或一層用線槽引至弱電豎井。 接地保護(hù)采用TNCS制。小區(qū)電業(yè)站及變電站的位置、數(shù)量及面積需供電部門確認(rèn)（總體規(guī)劃詳圖中電氣方案中，開關(guān)站及變電所設(shè)置在商業(yè)一層或單獨(dú)建設(shè)，請(qǐng)征詢供電部門）。 電源本工程一期10kV高壓電源由山翔變電所引來，一期工程設(shè)置一個(gè)開關(guān)站。壓力排水管采用焊接鋼管，焊接或法蘭連接。室外道路雨水經(jīng)水口收集至管道，排至市政道路雨水管網(wǎng)。..1水源：本小區(qū)的供水水源為兩路進(jìn)水分別取自翔宇路DN600和越秀路上DN300市政供水管，在取水管處設(shè)DN200水表井后進(jìn)入用地紅線，給水管在本小區(qū)環(huán)狀布置。本工程18~33層高層住宅基礎(chǔ)擬采用樁+獨(dú)立承臺(tái)+筏板（用于防水）基礎(chǔ)，樁擬采用鉆孔灌注樁或高強(qiáng)PHC管樁。 屋頂花園 kN/m2（15）b. 基本雪壓：。在高層住宅部分，充分利用地下空間，采用全地下室停車。整體布局南低北高，建筑單體面向中間景觀帶布置，充分利用景觀資源。第3章 建設(shè)方案總用地面積：；總建筑面積：451397平方米；地上建筑面積：408959平方米；地下建筑面積：42438平方米；住宅面積：344706平方米；商業(yè)面積：60003平方米；會(huì)所面積：2000平方米；幼兒園面積： 1600平方米；其他：650平方米；容積率：；建筑密度：%；綠地率：40%；戶數(shù)：2805戶；停車位：1482個(gè)；其中，地上296個(gè)，地下1186個(gè)。因淮安市區(qū)目前僅85萬(wàn)人口，10年增長(zhǎng)到110萬(wàn)人，購(gòu)買本項(xiàng)目的潛在業(yè)主三分之二應(yīng)該在市區(qū)，故市場(chǎng)容量是一個(gè)比較大的瓶頸?！　』窗惨?guī)劃5年內(nèi)中心城市人口突破100萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到120平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到250萬(wàn)，城市化水平達(dá)到45％，城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)9350元；10年內(nèi)，中心城市人口達(dá)到110萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到140平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到300萬(wàn)，城市化水平達(dá)到55％以上。根據(jù)淮安市最新總體規(guī)劃，開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房將統(tǒng)一外遷至東側(cè)新園區(qū)，原廠房可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。南側(cè)一路之隔為“XX花城”，45萬(wàn)m2多層住宅社區(qū)，2004年土地出讓，價(jià)格不超過65萬(wàn)/畝，目前銷售均價(jià)2500元/m2，一期七幢多層200余套房屋已售完。而2006年一季度,%，%。第2章 市場(chǎng)分析、淮安土地市場(chǎng)現(xiàn)狀2003年土地市場(chǎng)招標(biāo)拍賣進(jìn)入規(guī)范階段，價(jià)格較之前有較大提高，全市平均出讓價(jià)格45萬(wàn)/畝；2004年隨市場(chǎng)發(fā)展及長(zhǎng)三角影響，上漲到均價(jià)65萬(wàn)/畝，2005年受新政影響土地市場(chǎng)也進(jìn)入冷潮期，價(jià)格跌回均價(jià)60萬(wàn)/畝；2005年淮安市區(qū)成交房地產(chǎn)開發(fā)用地34宗，；2006年19月淮安市區(qū)共成交土地50宗，合同價(jià)款220,375萬(wàn)元，平均價(jià)格67萬(wàn)/畝。另外，XX房產(chǎn)項(xiàng)目將在沿里運(yùn)河一帶打造特色主題商業(yè)街，并在沿街邊建造商業(yè)區(qū)，從而服務(wù)全區(qū)，輻射全市。2008年6月，淮安XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以邀請(qǐng)招標(biāo)方式取得了項(xiàng)目土地使用權(quán)，淮安市區(qū)人民政府以號(hào)文核發(fā)了“丘地塊國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的通知”。房地產(chǎn)公司可研報(bào)告類別:我的文章 評(píng)論(0) 瀏覽(527) 20081106 12:15 標(biāo)簽：房地產(chǎn)報(bào)告 淮安XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與淮安市土地管理局簽訂了“淮安市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”；根據(jù)規(guī)劃。項(xiàng)目概況淮安XXXX項(xiàng)目基地位于淮安市水渡口中心商務(wù)區(qū)的核心地帶。（工程進(jìn)度）成交地塊面積較小，60畝以下地塊居多。%，%。北側(cè)為今年年底開盤的“XXXXX”高層社區(qū)，號(hào)稱打造淮安最高檔大型公園美宅，占地538畝，總建筑面積100萬(wàn)平方，以28幢高層建筑為主。未來幾年內(nèi)該地塊房屋上市量將明顯增長(zhǎng)，但未來幾年消費(fèi)需求增長(zhǎng)將無法超過現(xiàn)在可預(yù)計(jì)供應(yīng)量。地理位置的獨(dú)特性和不可復(fù)制性。另一方面本項(xiàng)目在淮安屬超級(jí)大盤，總建筑面積大，須一定時(shí)間才能消化，如與購(gòu)買力限制和市場(chǎng)容量限制形成合力，對(duì)項(xiàng)目的成功開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有一定的影響。自行車位：8610個(gè) 建筑設(shè)計(jì)本工程的總體設(shè)計(jì)注意周圍城市景觀資源的利用和營(yíng)造恬靜優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境相結(jié)合。注意空間的高低、疏密、舒展與緊湊的效果。，戶戶均有舒適安靜的環(huán)境，并共享小區(qū)中央花園與周邊生態(tài)景觀，住宅樓的戶內(nèi)空間充分體現(xiàn)出優(yōu)良的視覺和功能的環(huán)境。c. 抗震設(shè)防烈度：7度， ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。 住宅陽(yáng)臺(tái) kN/m2（3） 變配電房、水泵房 kN/m2（7） 上人屋面 kN/m2（16）會(huì)所、幼兒園、商業(yè)擬采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)或柱下條形基礎(chǔ)。a用水量估算：b最高日用水：c最大時(shí)用水量: 用水部位用水標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量用水時(shí)間(h)變化系數(shù)最大日（m3/d）最大時(shí)（m3/h）平均時(shí)（m3/h）住宅200L/（人. d）9818人24停車庫(kù)地面沖洗水（㎡.天）42438㎡12綠化用水 L/（㎡.天）65435㎡12不可預(yù)見按10%計(jì)合計(jì)管材、接口及敷設(shè)方式:室外污水、廢水管道采用雙壁波紋管，彈性密封圈承插連接。：除管井內(nèi)排水管外，其余為明敷。二期10kV高壓電源由會(huì)展中心開閉所引入，二期工程設(shè)置兩個(gè)開關(guān)站。4.各建筑物內(nèi)均采用等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間等部分場(chǎng)所設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心及電話機(jī)房。在小區(qū)（一、二期）內(nèi)設(shè)置消防安保中心，對(duì)小區(qū)周界、重點(diǎn)部位、住戶室內(nèi)采取安全防范措施，并由消防安保中心統(tǒng)一管理。 訪客系統(tǒng)本系統(tǒng)為可視樓宇訪客對(duì)講系統(tǒng)與家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)相結(jié)合。4.在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心。（防火閥的設(shè)置、防火風(fēng)管的使用）：、通風(fēng)設(shè)備均采用相應(yīng)的避震，減震措施；、排風(fēng)口的位置，高度設(shè)置符合環(huán)保要求；。，其中一部電梯兼作消防電梯。，利用車道自然補(bǔ)風(fēng)或進(jìn)風(fēng)豎井機(jī)械補(bǔ)風(fēng)。 消火栓系統(tǒng)采用分區(qū)供水、地庫(kù)消防泵房?jī)?nèi)消火栓給水加壓泵兩條出水管經(jīng)消防泵房?jī)?nèi)的比例式減壓閥減壓后再與低區(qū)管道系統(tǒng)相連。屋頂水箱出水管與加壓泵出水管在報(bào)閥前相連。（4）居住建筑外門窗擬選用普通鋁合金門窗，玻璃采用雙層中空玻璃空氣層厚度6mm《湖南省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求選用適當(dāng)?shù)膲w和屋面保溫材料，保證外墻的傳熱系數(shù)K℃。，減少凹凸和變化以達(dá)到降低體型系數(shù)的目的。、箱變采用低損耗干式變壓器。為提高小區(qū)的安全防范能力，設(shè)置如下系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)（包括緊急按鈕）、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅