【正文】 工程住宅按75W/m2進(jìn)行估算；公建按100W/ m2進(jìn)行估算。2.雨水泵設(shè)兩臺(tái)，一用一備，交替運(yùn)行，當(dāng)一臺(tái)泵來不及排水達(dá)到報(bào)警水位時(shí)，兩臺(tái)泵同時(shí)啟動(dòng)并報(bào)警。污水集水坑均設(shè)通氣管：采用直通式地漏加存水彎，存水彎水封深度大于等于50mm，坐便器應(yīng)具有沖洗后延時(shí)補(bǔ)水（封）功能。：。i住宅每戶設(shè)分戶水表，配套公建單設(shè)水表計(jì)量，避免浪費(fèi)。HRB335級(jí)： fy=300N/mm2，主要用于剪力墻的暗柱主筋HPB235級(jí)： fy=210N/mm2，主要用于梁、柱的箍筋c. 鋼材Q345B和Q235Bd. 焊條E43和E50型。a. 18~30層住宅樓擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，墻厚200~250，肢長1600以上；樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu),板厚約在100~130mm左右。 地下室頂板（室外部分） kN/m2（12） 幼兒園 kN/m2（9） 設(shè)水沖按摩式浴缸的衛(wèi)生間 kN/m2 （5）b. 主要樓面活荷載（kN/m2）（1），單體設(shè)計(jì)從歷史文脈中汲取美感，建筑風(fēng)格力求體現(xiàn)時(shí)代感和藝術(shù)感，把藝術(shù)裝飾主義融入建筑，追求空間、花影、色彩、質(zhì)感的對(duì)比和統(tǒng)一，通過建筑物的高低錯(cuò)落，形成豐富的空間效果，以凸窗，獨(dú)特的屋頂輪廓來增添立面的虛實(shí)對(duì)比效果和空間的立體動(dòng)感。院落空間、中心綠化、水面互相結(jié)合，形成豐富的景觀空間形態(tài)。里運(yùn)河兩岸是名人故里、美食之鄉(xiāng)，到處可見古跡、古遺址等，因此，在基地沿河一側(cè)設(shè)置風(fēng)情商業(yè)街，既可以創(chuàng)造一個(gè)供人們休閑的商業(yè)場所，又為里運(yùn)河景觀帶增添了一份情趣，同時(shí)建立起小區(qū)與里運(yùn)河的溝通紐帶。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性，房價(jià)并非一路向上，在未來十年的銷售中也會(huì)出現(xiàn)房價(jià)下降的走勢。淮安市CBD 區(qū)域規(guī)劃具有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前瞻性，市委市政府領(lǐng)導(dǎo)班子也給予了極其高度的重視，各職能部門密切協(xié)調(diào)也將有利于本案項(xiàng)目的盡快啟動(dòng)。，生活水平提高　　近年來，淮安生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長。該項(xiàng)目從地理位置上被楚秀園、缽池山公園及里運(yùn)河環(huán)圍，有雙公園概念，離市中心更近，比本案有明顯區(qū)位優(yōu)勢。根據(jù)淮安網(wǎng)上樓市提供數(shù)據(jù)，截止2006年10月11日全市入網(wǎng)銷售項(xiàng)目96個(gè)，入網(wǎng)總面積2,431,563 m2，可銷售總面積711,898 m2，入網(wǎng)總套數(shù)23,265套。根據(jù)淮安市國土資源局網(wǎng)上資料：2006年一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11．64億元，％，；，％。項(xiàng)目法人已經(jīng)以支付前期費(fèi)用及國有土地使用權(quán)出讓金 萬元，作為本項(xiàng)目的資本金，符合國家有關(guān)資本金出資比例的要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容為高層住宅、風(fēng)情商業(yè)街及相關(guān)配套設(shè)施。（涉及許可經(jīng)營的憑許可證經(jīng)營）。 第１章 項(xiàng)目概況項(xiàng)目法人概況項(xiàng)目法人：淮安XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“XX城房產(chǎn)”）注冊資本：伍佰萬美元住 所：淮安市清河新區(qū)西XXX號(hào)工業(yè)新區(qū)管委會(huì)法定代表人：XXXX企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（臺(tái)港澳與境內(nèi)合資）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，自有房屋租賃以及相關(guān)配套服務(wù)和物業(yè)管理。一條東西向的規(guī)劃道路將基地一分為二用地平整，交通便利。項(xiàng)目所需建設(shè)資金全部由項(xiàng)目法人自籌。2001年以前主要以老城區(qū)改造項(xiàng)目為主，2003年隨著土地價(jià)格的提高，房價(jià)上漲近1000元/ m2，樓市規(guī)模初步形成。淮安市商品住房價(jià)格主要由成本決定，完全由市場供求關(guān)系決定而產(chǎn)生的價(jià)格虛高較小，價(jià)格沒有大起大落現(xiàn)象，漲幅趨于平穩(wěn)，基本與地價(jià)相呼應(yīng)。 西側(cè)地塊為“XXXX天城”小區(qū)，擬拆遷后開發(fā)。“十一五”期間，淮安全社會(huì)固定資產(chǎn)投資將達(dá)3000億元。由于本項(xiàng)目位于淮安中央商務(wù)區(qū)之文化展示區(qū)，緊靠未來的淮安地標(biāo)—國際會(huì)展中心，東鄰里運(yùn)河風(fēng)光帶，隨著該區(qū)域的大規(guī)模建設(shè)和發(fā)展，周邊環(huán)境的巨大變化，地價(jià)的升值將蘊(yùn)藏著較大的空間，從而在一定程度上推動(dòng)房價(jià)的上升。另外，建筑材料及建筑市場人力成本在未來存在上漲的可能性，進(jìn)而增加建造成本，也削減了本項(xiàng)目對(duì)利潤的預(yù)期。同時(shí)，總體布局采用圍合狀的總體布置，通過規(guī)整的高層住宅布局和曲線的高層住宅布局相結(jié)合，圍合形態(tài)不斷變化，形成環(huán)環(huán)相扣的內(nèi)園空間，使本小區(qū)成為里運(yùn)河沿岸的一處景觀。小區(qū)在規(guī)劃布局中借鑒中國古典園林的手法，“小中見大，步移景異”空間有收有放，入口處適當(dāng)放大，成為小區(qū)的“玄關(guān)”。住宅頂層設(shè)計(jì)為躍層房型，利用屋頂平臺(tái)設(shè)置屋頂花園，既增加屋頂使用率，同時(shí)豐富建筑天際線。填充墻按按小型混凝土空心砌塊的荷重計(jì)算，容重15 kN/m3。 地下室頂板（室內(nèi)部分為住宅） kN/m2（11）本工程建筑結(jié)構(gòu)的地震作用和抗震措施按照抗震設(shè)防烈度6度設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。b. 鋼筋HRB400級(jí)： fy=360N/mm2，主要用于上部結(jié)構(gòu)的梁、板、剪力墻的分布鋼筋及框架柱。（詳見室內(nèi)給排水部分）f消防系統(tǒng)：見消防專篇g節(jié)水設(shè)施h衛(wèi)生間坐便器采用6L沖洗水箱，蹲便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥，水龍頭采用陶瓷片密封水龍頭。：室內(nèi)給水管立管采用襯塑鋼管，熱熔連接, ，熱熔連接,，設(shè)置在公共管井內(nèi)。，高層住宅衛(wèi)生間設(shè)專用通氣立管，每隔兩層設(shè)結(jié)合通氣管與污水立管相連。，排至雨水泵坑，用潛水泵提升排至室外雨水管道。小區(qū)的中心機(jī)房、消防安保中心為一級(jí)負(fù)荷；其它負(fù)荷均為三級(jí)負(fù)荷。 設(shè)計(jì)分工小區(qū)的室外配電線路由供電局設(shè)計(jì)，室內(nèi)由我方設(shè)計(jì)，分界點(diǎn)為各單體電源進(jìn)戶點(diǎn)。本工程弱電系統(tǒng)，運(yùn)用通信、計(jì)算機(jī)和自控等技術(shù)通過有效的信息、傳輸網(wǎng)絡(luò)、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合應(yīng)用，向住戶提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)等方面的功能。由市話網(wǎng)引市話光纜至電話機(jī)房，小區(qū)內(nèi)部管網(wǎng)均接入電話機(jī)房，機(jī)房內(nèi)設(shè)置光電轉(zhuǎn)換，交接設(shè)備與窄帶網(wǎng)，寬帶網(wǎng)連接，每戶起居室內(nèi)設(shè)置一個(gè)家庭通訊配線盒 ,每個(gè)可分居住空間內(nèi)均設(shè)置雙孔信息插座。報(bào)警時(shí)除住戶室內(nèi)發(fā)出聲、光信號(hào)外，并將信號(hào)傳至小區(qū)安保中心進(jìn)行實(shí)時(shí)記錄，處理和存貯。 安保監(jiān)視系統(tǒng)在小區(qū)出入口、小區(qū)主干道、各單元底層門廳、電梯轎廂、地下汽車庫設(shè)置CCD攝像機(jī)，將監(jiān)視畫面穿送至安保中心的多畫面處理器及矩陣切換器，并對(duì)其進(jìn)行錄像。小區(qū)內(nèi)設(shè)置公共廣播系統(tǒng)，室外設(shè)置揚(yáng)聲器箱，廣播設(shè)備設(shè)置在小區(qū)安防控制中心。：，分戶熱計(jì)量，采暖主立管及熱計(jì)量裝置布置于管井及熱計(jì)量表箱內(nèi)。消防車可由小區(qū)主要出入口進(jìn)入小區(qū)，順著整個(gè)小區(qū)的環(huán)線主干道，消防車在小區(qū)內(nèi)部可完全環(huán)通，并可直達(dá)各棟高層建筑下，每棟高層住宅均留出足夠的消防登高面和相應(yīng)消防登高場地。，每區(qū)設(shè)有2個(gè)以上的安全出口，地下車庫防煙分區(qū)采用不燃材料作擋煙垂壁，高度500。本小區(qū)消防水源為城市自來水，供水水源為兩路進(jìn)水分別取黃河路上DN200市政供水管，在取水管處設(shè)DN200水表井后進(jìn)入本小區(qū)，給水管在本小區(qū)環(huán)狀布置。在地下車庫內(nèi)集中設(shè)置396m3消防水池一座、。地下車庫層，4至23層為減壓穩(wěn)壓型消火栓，5)2)，層高舒適恰當(dāng)，日照通風(fēng)良好，符合環(huán)保要求。、高層不低于Ⅱ級(jí)，多層不低于Ⅲ級(jí)。，不低于《建筑幕墻物理性能分級(jí)》GB/T15225規(guī)定的Ⅳ級(jí)。電梯選用勞動(dòng)部門認(rèn)可的產(chǎn)品，電梯經(jīng)勞保部門驗(yàn)收后投入使用，檢修空間設(shè)計(jì)滿足勞保要求。 項(xiàng)目建設(shè)形象進(jìn)度表序號(hào)年份2007年2008年2009年2010年2011年項(xiàng)目 季度3412341234123412341前期工程及設(shè)計(jì)5裝飾工程。34, 68, 68, 56, 227, 5企業(yè)所得稅 1, 6, 7, 5, 21, 34, 68, 68, 56, 227, 減：主營業(yè)務(wù)成本　　20, 40, 40, 33, 133,  主營業(yè)務(wù)稅金及附加　　2, 4, 4, 3, 15, 營業(yè)費(fèi)用　 1, 1, 1, 1, 5, 管理費(fèi)用 2, 財(cái)務(wù)費(fèi)用　1, 2, 1, 　5, 二、利潤總額（123）()(2,)8, 20, 21, 17, 65, 減：所得稅　　1, 6, 7, 5, 21, 四、銷售毛利潤率　　　　　　%五、銷售凈利潤率　　　　　　%六、總投資回報(bào)率　　　　　　% % 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%) 靜態(tài)投資回收期4年(含建設(shè)期)從建設(shè)投資、售房價(jià)格等二因素對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析(詳見－敏感性分析表)，在建設(shè)投資增加、銷售價(jià)格降低的情況下項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率受到較少影響，表明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。同時(shí)需采取積極的促銷手段，保證銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)和建設(shè)資金滾動(dòng)投入