【正文】 市景觀。將 其 遷走，利用原 廠區(qū) 用地建設(shè)寫字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對(duì)于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。 本項(xiàng)目從籌劃 到 確定建設(shè)方案已 有多 年，現(xiàn) 在住宅區(qū)已按規(guī)劃竣工入住 ，但公建項(xiàng)目拖延至今尚未開工，致使大部分用 地 未被利用 。本項(xiàng)目的建設(shè)可以使原廠區(qū)土地得到有效合理的利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，盤活國有資產(chǎn)，并且可以帶動(dòng)周圍地區(qū)土地增值，促進(jìn)周圍地區(qū)的發(fā)展 ， 有利 于中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 二 ） 進(jìn)一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對(duì)寫字樓項(xiàng)目的需求 中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。中關(guān)村 科技園區(qū) 的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅?wù)區(qū)。中關(guān)村西區(qū)及周邊地區(qū) 對(duì)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重 的作用 ，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一片潛力巨大的沃土，而對(duì)其周邊的寫字樓項(xiàng)目來說，也是一個(gè)千載難逢的好機(jī)遇。本項(xiàng)目位于中關(guān)村西區(qū)的西南部，具有巨大的 需求潛力 。 項(xiàng)目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體，項(xiàng)目地 處中關(guān)村商圈龍頭位置，其開發(fā)建設(shè)帶來的市場需求是不容忽視的。暢通的交通 環(huán)境 是本項(xiàng)目有別于其它競爭項(xiàng)目的優(yōu)勢所在，而商務(wù)氛圍 良 好 及住宅等配套設(shè)施完備 是 吸引 境內(nèi)外大企業(yè) ， 包括大 的 IT 企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的 關(guān)鍵之處。目前，舉辦 奧運(yùn)、中國 加入 WTO 和新 城市 規(guī)劃的實(shí)施 對(duì)中關(guān)村寫字樓市場是三大利好 因素；而 大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村， 更為 本 項(xiàng)目市場需求帶來了千載難逢的機(jī)遇。 北京市工程咨詢公司 5 中關(guān)村科技園區(qū)近幾年發(fā)揮人才優(yōu)勢，高科技產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引外資的力度不斷加強(qiáng)，各類公司企業(yè)發(fā)展很快。本寫字樓的建設(shè)可以進(jìn)一步滿足各行各業(yè)對(duì)辦公用 房的需求，符合北京市 城市 規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局，有利于中關(guān)村科技園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 三 ） 有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象 項(xiàng)目的建設(shè)，可以促進(jìn) 中關(guān)村 地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運(yùn)輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善中關(guān)村科技園區(qū)的投資環(huán)境。 項(xiàng)目的出現(xiàn)調(diào)整了北京中關(guān)村地區(qū)商務(wù)發(fā)展 的 框架，彌補(bǔ)了該區(qū)域大型商業(yè)消費(fèi)區(qū)等設(shè)施極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點(diǎn)、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境，必將成為北京西北區(qū)域具有標(biāo)志性意義的城市景觀建筑。本項(xiàng)目計(jì)劃在 2021 年北京奧運(yùn)會(huì)開幕之前完成，屆時(shí)它將為 北京城市建筑再增添一個(gè)亮點(diǎn)。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。 北京市工程咨詢公司 6 第 三 章 市場 分析 一、市場供需分析 （一）市場供給 X年 年北京寫字樓市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、“ 831”土地大限、央行加息、地標(biāo)之爭等重大事件，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，租售價(jià)格一舉走出連續(xù)三年來的下跌趨勢雙雙飄紅。一方面，從供需對(duì)比總體來看，今年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，區(qū)域差異依然存在。另一方面，亞奧商圈、 BDA 商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興起，標(biāo)志著北京多中心商務(wù)格局的形成。這些商圈 的寫字樓對(duì) CBD、金融街和中 關(guān)村三大商務(wù)聚集區(qū)已產(chǎn)生了不小的沖擊。X 年 年新推出寫字樓租售項(xiàng)目 (包括商務(wù)公寓 )數(shù)量達(dá) 50 家，平均每月 家，與 X年 年同比上升 家?？偣?yīng)量達(dá) 358 萬平方米，同比增長 8%。 伴隨著中關(guān)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的騰飛，中關(guān)村寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增長。 19XX年以前，中關(guān)村地區(qū)僅有 9 個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目，供給量為 萬平米，供給不足導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)寫字樓長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 1XX9 年國務(wù)院正式批復(fù)北京市和科技部《關(guān)于加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請示》，給中關(guān)村寫字樓帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。 隨著 X年 年 1 月關(guān)于“中關(guān)村 3 年內(nèi)變 樣，中關(guān)村要以世界 500 強(qiáng)、國際著名高科技公司、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)和風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)”政策的出現(xiàn)，中關(guān)村寫字樓掀起了新一輪的開發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國際跨國客戶為主，級(jí)別在國際型 5A 級(jí)的高檔寫字樓開發(fā)為重點(diǎn)，導(dǎo)致了高檔市場競爭異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴(yán)重。 據(jù)北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)顯示，作為北京寫字樓市場的后起之秀，中關(guān)村區(qū)域發(fā)展勢頭十分迅猛，近兩年新增寫字樓面積近百萬平方米。若按市場上公認(rèn)的中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村南、北大街沿線、知春路、學(xué)院路、西北三環(huán)沿線這個(gè)區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的話， 目前的寫字樓總數(shù)約有 100 個(gè)左右，占北京市寫字樓項(xiàng)目總體的約 %；總建筑面積約 354 萬平方米，約占北京寫字樓總量的 北京市工程咨詢公司 7 %。 據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)， X年 年中關(guān)村寫字樓供應(yīng)面積為 60余萬平方米， X 年 年新增約 50 萬平方米，由于 X 年 年該區(qū)域?qū)懽謽羌蟹帕浚?40萬平方米的存量進(jìn)入 X年 年消化，供大于求的局面繼續(xù)保持，市場競爭仍然比較激烈。 伴隨這種市場的變化，中關(guān)村的寫字樓無論在數(shù)量、品質(zhì)，還是在內(nèi)、外形態(tài)上也在快速變化著。近兩年，中關(guān)村已有中關(guān)村金融中心、理想國際、數(shù)碼大廈、輝煌時(shí)代、科技財(cái)富中心、百校軟件研發(fā) 中心等甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目先后進(jìn)入市場。 據(jù)預(yù)測，到 X 年 年中關(guān)村計(jì)劃有 90 萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，使未來形成的商務(wù)區(qū)中高檔寫字樓將占 75%。由于 2021 年奧運(yùn)會(huì)的限制政策，從 X 年 年到 2021 年期間不會(huì)有新增現(xiàn)房。 （二）市場需求 中關(guān)村作為我國知識(shí)經(jīng)濟(jì)的中心區(qū)，為高科技企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國際科技企業(yè)，提供了一個(gè)能容納百川的沃土。中關(guān)村寫字樓近幾年的發(fā)展，客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國際化趨勢。由此說明，中關(guān)村所獨(dú)有的科技、人才的原動(dòng)力將長期吸引著國際、國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。 近兩年，中關(guān)村的入 駐企業(yè)特點(diǎn)明顯，有國資背景或在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位的大中型高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村投資置業(yè)的趨勢漸暖，“國”字頭和行業(yè)龍頭企業(yè)成為消化寫字樓面積的市場主力；再有就是數(shù)以萬計(jì)的中小創(chuàng)新科技企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累，有意扎根中關(guān)村長期發(fā)展的各類高科技企業(yè)；同時(shí)部分中關(guān)村本土成長而目前在東部地區(qū)辦公的實(shí)力高科技企業(yè)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的回流趨勢。曾經(jīng)因中關(guān)村高檔辦公物業(yè)欠缺及商務(wù)環(huán)境不夠完善，一些在村內(nèi)成長起來的企業(yè)一度離開它們的誕生地，另謀更理想的發(fā)展空間。但隨著中關(guān)村西區(qū)以及核心區(qū)建設(shè)的加快，高檔寫字樓的大 量出現(xiàn)并投入使用，商務(wù)環(huán)境得到了極大的改善，一些大企業(yè)又紛紛回流“村”內(nèi)。大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村以中關(guān)村廣場、中關(guān)村東區(qū)和清華科技園為主的中關(guān)村高檔寫字樓密集區(qū)，這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動(dòng)了一些相關(guān)公司進(jìn)駐中關(guān)村，對(duì)于本區(qū)域的寫字樓租售市場起到了主要的推動(dòng)作用。 世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或加強(qiáng)研發(fā)力量的趨勢更 北京市工程咨詢公司 8 加明顯。眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或區(qū)域總部，據(jù)美國《財(cái)富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查表明：全球 4萬多家跨國公司 92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，包 括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷售總部，其中首選北京的占 15%。如具備長遠(yuǎn)發(fā)展目光的微軟研發(fā)、朗訊、 NTT、高通、松下等企業(yè)巨頭均在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心。 IT 業(yè)重整旗鼓為中關(guān)村提供了有力的產(chǎn)業(yè)支持，而西區(qū)的開放預(yù)示著中關(guān)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已得到改善，中關(guān)村版圖的擴(kuò)大整合了區(qū)域資源，對(duì)寫字樓的需求提供了增長空間，從而吸引了全國乃至世界知名企業(yè)入駐。從 X年 年開始中關(guān)村推出了大量在硬軟件設(shè)施方面具有國際水準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓。目前這些先期入市的寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)吸引了大批國內(nèi)外知名的企業(yè)入住。據(jù) 中關(guān)村寫字樓商會(huì)提供的信息顯示，近兩年，已有眾多大企業(yè)落戶中關(guān)村。大企業(yè)的成交特點(diǎn)表現(xiàn)在大面積租賃和購買，如：中關(guān)村金融中心 B 座被新東方學(xué)校整棟購買；中國公路工程咨詢監(jiān)理總公司購買嘉豪國際中心 2100 平方米；新浪、百度、華旗資訊、美國存儲(chǔ)技術(shù)等 IT 知名企業(yè)，租賃理想國際大廈超過 15000 平方米；世界零售巨頭沃爾瑪租賃盈都大廈幾乎全部商業(yè)面積近 3 萬平方米；從中關(guān)村廣場來看，普天集團(tuán)、中國電子產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、中國藍(lán)星等大型國字頭企業(yè)已經(jīng)或即將入駐。種種跡象表明大企業(yè)正在悄然回流中關(guān)村及周邊地區(qū)。 二、市場價(jià)格 根據(jù)北 京寫字樓信息網(wǎng)的年終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止今年 X 年 年 12 月北京寫字樓市場平均售價(jià) 14162 元 /平方米 (建筑面積報(bào)價(jià) )，與 X 年 年相比上漲 %；平均租金 美金 /平方米 /月 (建筑面積報(bào)價(jià) )，與 X 年 年相比上漲 %；空置率%，與 X 年 年相比下降 18%。據(jù)預(yù)測， X年 年北京寫字樓平均售價(jià)將進(jìn)一步小幅上漲，平均租金則正好相反，預(yù)測將會(huì)大幅下跌。 北京寫字樓售價(jià)上漲原因一是整個(gè)房地產(chǎn)市場漲價(jià)之風(fēng)的“貢獻(xiàn)”，二是一大批頂級(jí)寫字樓的問世；租金上漲得宜于 CBD 商圈寫字樓租金的不斷拉升；空置率的下降是由于雖然總體供應(yīng)增大 但形成有效供應(yīng) (入住 )相對(duì)有限。 X年 年第一季度中關(guān)村寫字樓的租金指數(shù)為 點(diǎn)，比上一季度下降 點(diǎn)，下降幅度繼續(xù)減小 (上季度租金指數(shù)的下跌幅度為 )，參考平均成交租 北京市工程咨詢公司 9 價(jià)為 元 /天平方米；售價(jià)指數(shù)為 點(diǎn)，比上一季度上升 點(diǎn)，上揚(yáng)幅度繼續(xù)升高 (上季度售價(jià)指數(shù)的上揚(yáng)幅度為 )，參考平均成交售價(jià)為 元 /平方米。 目前中關(guān)村地區(qū)在建或預(yù)售的寫字樓中有 1/3都是專為大型跨國企業(yè)準(zhǔn)備的甲級(jí)寫字樓，平均售價(jià)在 1000017000 元 /平方米。 類似企圖 ATT、億城中心 、長遠(yuǎn)天地等幾個(gè)頗受中小企業(yè)青睞的寫字樓，價(jià)格為 6500－ 10000 元 /平方米，主要集中在 7000－ 9000 元 /平方米之間。 與本項(xiàng)目相鄰的中關(guān)村西區(qū)寫字樓基本是以銷售為 主，價(jià)格在 11000－ 19000元 /平方米，大多數(shù)集中在 12021－ 15000 元 /平方米之間。租價(jià)在 3－ 8 元 /天平方米，成交價(jià)通常保持在 元 /天平方米之間。 表 3－ 1 中關(guān)村 5A 級(jí)高檔寫字樓價(jià)格信息表 寫字樓名稱 建筑面積 均價(jià) 位置 萬平方米 元 /平米 數(shù)碼大廈 A 座 18000 中關(guān)村南大街 中關(guān)村科貿(mào)中 心 20 13800 中關(guān)村大街東南角 清華同方科技廣場 11 13000 清華東路 豪景大廈 5 12021 海淀區(qū)知春路 富海中心 12021 北方交大西門 銀谷大廈 7 11717 北四環(huán)東北角 科技財(cái)富中心 11000 海淀區(qū)學(xué)清路 錦秋國際 大廈 16200 知春路 6 號(hào) CEO 首創(chuàng)拓展大廈 16600 中關(guān)村西區(qū) 10 號(hào)地 大地科技大廈 (租 ) （天） 北四環(huán)路西北角 融科資訊中心 (租 ) 28（美金 /月） 科學(xué)院南路 柏彥大廈 (租 ) 4（天） 北四環(huán)中路 中關(guān)村金融中心 11 待定 中關(guān)村西區(qū) 三、銷售預(yù)測 （一）項(xiàng)目定位 項(xiàng)目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體 。 近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫字樓市場形成了以高科技 企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。本項(xiàng)目因其絕對(duì)優(yōu)勢的位置，設(shè)計(jì)創(chuàng)意將項(xiàng)目預(yù)期受眾定位在國家部委、跨國公司、國際型大企業(yè)，為國際機(jī)構(gòu)及知名公 北京市工程咨詢公司 10 司提供在華／京辦公總部。 本項(xiàng)目 寫字樓推廣方式以出售為主。 （二）競爭項(xiàng)目分析 未來與本項(xiàng)目形成競爭點(diǎn)的項(xiàng)目將來自于中關(guān)村西區(qū)。中關(guān)村西區(qū)快速的區(qū)域發(fā)展與面臨的各種困難已形成該區(qū)域向更高層次發(fā)展的瓶頸，比如交通堵塞、商住及配套設(shè)施缺乏、土地成本高等。中關(guān)村西區(qū)的交通存在很大的問題，每天高峰時(shí)間，堵車現(xiàn)象非常嚴(yán)重。據(jù)悉，這種交通狀況 5 年以 內(nèi)難以緩解。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企業(yè)具有局限性。目前西區(qū)寫字樓的主要客戶多為低端客戶，大企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)。 高端客戶則愿意選擇商務(wù)氛圍更好，交通更便利的地方，這些成為境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的 IT 企業(yè)入駐寫字樓考慮的基礎(chǔ)條件。目前中關(guān)村地區(qū)在建項(xiàng)目均不具備良好的商務(wù)環(huán)境。 項(xiàng)目建筑將充分展現(xiàn)高科技、現(xiàn)代派的建筑氣勢。車庫是北京市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出項(xiàng)目整體的商務(wù)環(huán)境；地上辦公用房縱向分割十分方便、可 使 大單用戶擁有獨(dú)立的配套設(shè)施、有益于其整體形象的維護(hù)：建筑整體雙向采光設(shè)計(jì)、充分滿足人們對(duì) 現(xiàn)代辦公空間的要求，是“綠色 辦 公”最自然、最直接的表現(xiàn)。 項(xiàng)目因其區(qū)位優(yōu)勢，配套的住宅、商業(yè)、娛樂等設(shè)施，獨(dú)有的設(shè)計(jì)創(chuàng)意，將項(xiàng)目未來客戶定位在對(duì)中關(guān)村寫字樓有意而無奈的國際型企業(yè)和機(jī)構(gòu)。目前、大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，本項(xiàng)目具有明顯的競爭優(yōu)勢。 （三）區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目宗地位于北京市海淀區(qū)中心地帶，中關(guān)村科技商務(wù)區(qū)金角蘇州橋路與西北三環(huán)連續(xù)的顯赫地段，扼守北京西北通道。 項(xiàng)目臨近的蘇州橋地區(qū)為西北三環(huán)至中關(guān)村科技園區(qū)的門戶地區(qū)，土地使用價(jià)值很高。它的南部為武警總部大樓、北京電視臺(tái)等高層建筑；北側(cè)為金洲大廈；西側(cè)為項(xiàng) 目一期商住高層塔樓；東部蘇州橋以東為北京理工國際教育交流大廈。通過近年來的開發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點(diǎn)。由于本項(xiàng)目西側(cè)的項(xiàng)目一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮。 北京