【正文】 XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XXXX項目 二期（ （項目推廣名） ） 項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 編制單位： 北京市工程咨詢公司 公司 審 定 ： 名字 總經(jīng)濟(jì)師 高級 工程 師 部門審 核 ： 名字 投資咨詢部經(jīng)理 高級工程師 項目負(fù)責(zé)人： 名字 工 程 師 項目參加人： 名字 高級工程師 I 目 錄 第一章 總 論 ................................................. 1 一、項目概況 ..................................................... 1 二、項目建設(shè)單位情況 ............................................. 2 第二章 項 目建設(shè)背景及必要性 .................................... 3 一、項目建設(shè)背景 ................................................. 3 二、項目建設(shè)必要性 ............................................... 4 第三章 市場分析 ............................................... 6 一、市場供需分析 ................................................. 6 二、市場價格 ..................................................... 8 三、銷售預(yù)測 ..................................................... 9 第四章 項目選址和建設(shè)條件 ..................................... 12 一、選址情況 .................................................... 12 二、建設(shè)條件 .................................................... 13 第五章 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 .................................. 15 一、建設(shè)規(guī)模 .................................................... 15 二、規(guī)劃建設(shè)方案 ................................................ 15 三、技術(shù)指標(biāo) .................................................... 18 四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施 .......................................... 18 第六章 環(huán)境、交通影響分析 ...................................... 27 一、環(huán)境影響分析 ................................................ 27 二、交通影響分析 ................................................ 28 第七章 項目組織機(jī)構(gòu)及實施計劃 .................................. 31 一、項目組織機(jī)構(gòu) ................................................ 31 二、工程建設(shè)進(jìn)度安排 ............................................ 31 第八章 投資估算、資金籌措 ..................................... 33 一、投資估算 .................................................... 33 二、投資計劃 .................................................... 37 II 三、資金籌措方案 ................................................ 37 第九章 結(jié)論和建議 ............................................ 39 一、項目財務(wù)評價的有關(guān)問題說明 .................................. 39 二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 .................................. 39 三、成本費(fèi)用估算 ................................................ 41 四、財務(wù)分析 .................................................... 42 第十章 結(jié)論和建議 ............................................ 44 一、結(jié)論 ........................................................ 44 二、建議 ........................................................ 44 附表 ： 附表 1 項目總投資估算表 ； 附表 11 居民房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算表； 附表 12 居民房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算表； 附表 2 投資計劃與資金籌措表； 附表 3 銷售收入和銷售稅金及附加表； 附表 4 損益表； 附表 5 借款還本付息表； 附表 6 現(xiàn)金流量表（全部投資）； 附表 7 資金來源和運(yùn)用表。 附件： 1．項目法人營業(yè)執(zhí)照； 2． 北京市規(guī)劃委員會 “關(guān)于三義房地產(chǎn)公司建設(shè)商業(yè)金融項目的規(guī)劃意見書（條件）”（ X 年 規(guī)意條字 0354 號）； 3．北京市規(guī)劃委員會“關(guān)于 XXXX 項目 市政方案協(xié)調(diào)會會議紀(jì)要”（市規(guī)會 [X 年 ]15 號）； 4． 北京市發(fā)展和改革委員會“關(guān)于 XXXX 項目 二期項目有關(guān)問題的復(fù)函”（京發(fā)改投資函 [X 年 ]586 號）； III 5．北京市國有 土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字 X 年 第 1085 號） 。 附圖： 1． 項目地理位置圖； 2．總平面圖； 3．交通分析圖； 4． 景觀分析圖； 5．地下四層平面圖； 6．地下三層平面圖； 7．地下二層平面圖； 8．地下一層平面圖； 9．首層平面圖； 10．二層平面圖； 11．三層平面圖； 12．四層平面圖； 13．標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。 北京市工程咨詢公司 1 第一章 總 論 一、項目概況 1．項目名稱 ： XXXX 項目 二期工程（ （項目推廣名） ） 2．性 質(zhì)： 新 建 3． 建設(shè)地址及范圍 項目 建設(shè)地點(diǎn) 位于海淀區(qū) XX 路 5 號 ， 海淀區(qū)蘇州橋西側(cè) 。 其四至為 ： 東 臨XX 路 ，西 至 XX路 （西側(cè)為 XXXX 項目 一期） ，南 至 新建 XX路 ，北 至 XX路 。 4．建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項目總用地面積 平方米， 其中， 總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。 項目 總建筑面積 平方米 ，其中，地上 平方米，地下 39628平方米 ， 工程建筑總高度 70 米。 5．工程進(jìn)度 本項目建設(shè)周期為二年半， 計劃 2021 年 底 完工。 其中， X年 年 6月～ X 年 年 3月，完成項目前期工程和施工圖設(shè)計， X年 年 4 月～ 2021 年 12 月，完成項目土建、裝修、設(shè)備 工程等。 6．項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 11 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 119350 其中：地上 7XX22 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 700 北京市工程咨詢公司 2 其中：地上 675 地下 25 7． 投資估算與 資金籌措 項目總投資 萬元，其中工程費(fèi)用 萬元；工 程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元 ，建設(shè)期利息 萬元 。 項目建設(shè)資金中，項目單位自籌 萬元，利用房屋建筑銷售回款 萬元，申請銀行貸款 萬元。 二、 項目建設(shè) 單位情況 1． 單位名稱： XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2． 成立 時間： l XX8 年 3． 注冊地址：北京市 XXXXX 4． 經(jīng)營地址 ： 北京市海淀區(qū) XX 路 5 號“ XXXX 項目 ” X 座 X 樓 X 層 5． 法定代表人： XXXX 6． 注冊資本 ： 18300 萬元 7． 執(zhí)照注冊號 ： XXXXXXX 8． 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 9． 主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等 10． 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有員工 4具有本 科 以上學(xué)歷的 員工 占 52％，具備中、高級職稱者多名。公司具有多年的房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)歷 ，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實的開發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開拓意識、形成了“高水準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營思路和市場品牌形象，建立了 — 套符合市場競爭需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡練、經(jīng)驗豐富、高 效能干，具 有 團(tuán)隊合作精神的員工隊伍。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 北京市工程咨詢公司 3 第二章 項目 建設(shè) 背景 及 必要性 一、項目建設(shè)背景 項目選址原 為 X 公司 X 公司 （ X）的所在地，原來運(yùn)輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴(yán)重影響了周圍的環(huán)境，同時該公司經(jīng)營狀況呈下滑趨勢，處境十分困難。經(jīng)政府研究， XX公司 X用地列入調(diào)整范圍，由 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè) XXXX 項目 小區(qū)項目。 1XX6年 12月 25日，首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室第 43 次聯(lián)席會議原則同意市規(guī)劃院所做的 XX 公司 X 用地調(diào)整規(guī)劃 ， 并要求該地區(qū)配套設(shè)施要按規(guī)定建設(shè)，認(rèn)真做好城市設(shè)計研究，處理好與北京電視臺、國家行政學(xué)院以及蘇州橋上西望的景觀關(guān)系。 19XX 年和 1XX9年，北京市城市規(guī)劃管理局對該用地分別下發(fā)了《規(guī)劃要點(diǎn)通知書（ XX規(guī)要字 0223）》、《規(guī)劃設(shè)計條件通知書（ XX規(guī)條字 0233）》、《建設(shè)規(guī)劃許可證編號（ XX規(guī)地字 0072）》、《選址規(guī)劃意見書（ XX規(guī)選字 0010）》 ，同意該用地建設(shè)大型公共建筑 。 2021 年 10月 l3日 ,北京市規(guī)劃委員會市政處主持召開會議（各市政部門負(fù)責(zé)人參加） ,并原則同意 了市規(guī)劃院做的 《 XXXX 項目 外部市政項目綜合方案》，為該項目創(chuàng)造了良好的外部市政條件。 XXXX 項目 項目一期工程（住宅小區(qū)）于 2021 年 5 月開工， 已于 X年 年 竣工入住 。 同 年 ， 北京市計劃發(fā)展委員會以文京計投資字 [X 年 ]1455 號《關(guān)于開發(fā)建設(shè) XXXX 項目 二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)》準(zhǔn)予立項。 此外， X年 年 11 月北京市發(fā)展和改革委員會以京發(fā)改投資函 [X年 ]586 號文《關(guān)于XXXX 項目 二期項目有關(guān)問題的復(fù)函》同意京計投資字 [X 年 ]1455 號《關(guān)于開發(fā)建設(shè) XXXX 項目 二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)》有 效期延長至 X年 年 12 月 31 日。 X年 年 4 月北京市規(guī)劃委員會下發(fā)《控規(guī)調(diào)整通知書（ X 年 規(guī)控審字 0012）》，原則同意由北京市建筑設(shè)計院編制的《 XXXX 項目 （ （項目推廣名） ）控規(guī)調(diào)整》 ，并 重新 確定了 XXXX 項目 二期工程規(guī)劃設(shè)計條件及用地范圍。 由于 項目二期工程 北京市工程咨詢公司 4 建議書（代可行性研究報告）批復(fù)的有效期 已過，同時項目 控規(guī) 進(jìn)行了新的 調(diào)整 ，項目規(guī)模相應(yīng)擴(kuò)大，根據(jù)國家發(fā)改委對編制項目 可行性研究報告 資質(zhì)的要求，XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托北京市工程咨詢公司重新編制項目 可行性研究報告。 二、項目建設(shè)必要性 （ 一 ） 有利于中關(guān)村 科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置 項目選址原為 X公司 X 公司 （ X），運(yùn)輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，直接影響周圍市民的生活環(huán)境和城