【正文】 房地產(chǎn)基金可研報(bào)告作者：日期：房地產(chǎn)基金可研報(bào)告第一章 行業(yè)背景一、房地產(chǎn)基金概述房地產(chǎn)基金概念房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種融資形式。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用?；鸸芾碚呤杖〈碣M(fèi)用。房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介美國(guó)是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國(guó)家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國(guó)家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素,美國(guó)出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國(guó)每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。 　　美國(guó)房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對(duì)較少,約占30%。二、房地產(chǎn)基金分類根據(jù)基金證券是否可贖回，即按基金規(guī)模是否固定，可以分成開放式房地產(chǎn)投資基金和封閉式房地產(chǎn)投資基金。 采用共同基金組織形式的綜合房地產(chǎn)基金屬于開放式基金，而采用有限合伙制（MLPs）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。根據(jù)資金募集方式，可以分為私募房地產(chǎn)投資基金和公募房地產(chǎn)投資基金。根據(jù)盈利模式可以分為權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托、抵押型房地產(chǎn)投資信托和混合性房地產(chǎn)投資信托三種房地產(chǎn)投資信托模式。根據(jù)信托期限可以分類為有限期房地產(chǎn)投資基金和無限期房地產(chǎn)投資基金。傘型合伙房地產(chǎn)投資信托是擁有一家房地產(chǎn)有限合伙公司的房地產(chǎn)投資信托，并且是該房地產(chǎn)有限合伙公司的主要合伙伙伴。傘型多重合伙房地產(chǎn)投資信托是擁有多家房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合伙公司的房地產(chǎn)投資信托。從房地產(chǎn)投資基金的資金來源和管理方式來看，房地產(chǎn)投資基金可以分為：獨(dú)立型房地產(chǎn)投資基金、附屬型房地產(chǎn)投資基金、半附屬型房地產(chǎn)投資基金。三、房地產(chǎn)基金類型投資基金是從“單個(gè)投資計(jì)劃”發(fā)展起來的“集合投資計(jì)劃”。當(dāng)集合投資計(jì)劃的制度安排是公司時(shí)，投資基金便是公司型投資基金；當(dāng)這種制度安排是有限合伙時(shí)，投資基金便是有限合伙型投資基金；當(dāng)這種制度安排是信托時(shí)，投資基金便是契約型投資基金。 公司型房地產(chǎn)基金 公司型房地產(chǎn)基金是以《公司法》為基礎(chǔ)設(shè)立、通過發(fā)行基金單位籌集資產(chǎn)并投資于房地產(chǎn)的基金。其認(rèn)購(gòu)人和持有人是基金的股東，享有股東所應(yīng)享有的一切利益，同時(shí)也是基金公司虧損的最終承擔(dān)者；其發(fā)起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請(qǐng)基金管理公司進(jìn)行基金的投資管理。 契約型房地產(chǎn)基金 契約型房地產(chǎn)投資基金又被稱作信托型基金，是指以信托法為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)事人各方訂立的信托契約，由基金發(fā)起人發(fā)起，公開發(fā)行基金憑證募集投資者的資金而設(shè)立的房地產(chǎn)投資基金。其最大特點(diǎn)是基金本身不是一個(gè)有法人地位的公司。契約型房地產(chǎn)投資基金三方當(dāng)事人分別為：基金受益人、基金管理人和基金信托人。 有限合伙型房地產(chǎn)基金 有限合伙將合伙人分成兩類，即：有限合伙人和普通合伙人。對(duì)于有限合伙公司而言，前者是企業(yè)的所有者，后者是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者。有限合伙型房地產(chǎn)基金的目的是獲取能產(chǎn)生最大現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)，可能采取用現(xiàn)金夠買收益型房地產(chǎn)的策略。投資者的目的將決定有限合伙型房地產(chǎn)基金投資目的以及相應(yīng)的策略。有限合伙型房地產(chǎn)基金的集資通常有兩種形式：基金制和承諾制。 房地產(chǎn)投資基金不僅需要制定和設(shè)計(jì)一些變通的方案規(guī)避法律、政策和經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是要根據(jù)國(guó)情形成我國(guó)自己的房地產(chǎn)投資基金投資風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和操作程序，才能保證我國(guó)房地產(chǎn)投資基金健康地發(fā)展。四、公司型基金與契約型基金比較房地產(chǎn)基金可分為公司型基金和契約型基金（1）公司型基金（Corporate Fund）依公司法成立，通過發(fā)行基金股份將集中起來的基金投資于各種有價(jià)證券和產(chǎn)業(yè)。公司型基金在組織形式上與股份有限公司類似，基金公司資產(chǎn)為投資者（股東）所有，由股東選舉董事會(huì)，由董事會(huì)選聘基金管理公司，基金管理公司負(fù)責(zé)管理基金業(yè)務(wù)。公司型基金的設(shè)立要在工商管理部門和證券交易委員會(huì)注冊(cè)，同時(shí)還要在股票發(fā)行和交易所在地登記。公司型基金的組織結(jié)構(gòu)主要有以下幾個(gè)方面當(dāng)事人：基金股東、基金公司、基金管理人或投資顧問、基金托管人、基金轉(zhuǎn)換代理人、基金主承銷商?；鸸蓶|指基金股票的持有者?；鸸揪褪腔鸨旧?，按照股份公司的組織形式建立，基金公司可分為封閉式基金公司和開放式基金公司。封閉式基金公司是指公司發(fā)行的股份數(shù)量是固定的，以后不再追加資本，因此也稱為固定股份基金公司；開放式基金公司是指公司只發(fā)行一種普通股票，發(fā)行數(shù)量不固定，發(fā)行之后可以根據(jù)投資者需求隨時(shí)增發(fā)基金股份，因此也稱為不固定股份基金公司或追加型基金公司?；鸸芾砣酥笇?shí)際管理和經(jīng)營(yíng)基金資產(chǎn)的公司?；鸸芾砣寺氊?zé)和所得報(bào)酬由基金公司和基金管理公司簽訂的委托協(xié)議規(guī)定?；鹜泄苋艘话闶巧虡I(yè)銀行。主要職責(zé)是保管基金資產(chǎn)、對(duì)基金管理人進(jìn)行監(jiān)管及股息核算等?；疝D(zhuǎn)換代理人通常由銀行和其他金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，由其負(fù)責(zé)股票的轉(zhuǎn)移及股利分配等?；鸪袖N商負(fù)責(zé)股票發(fā)售的具體工作，是基金管理公司的代理機(jī)構(gòu)。（2）契約型基金（Contract Fund）是指依據(jù)信托契約，通過發(fā)行受益憑證而組建的投資基金。這類基金一般由基金管理公司、托管公司及投資者三方當(dāng)事人訂立信托契約?；鸸芾砉臼腔鸬陌l(fā)起人，通過發(fā)行收益憑證將資金籌集起來組成信托資產(chǎn)，并根據(jù)信托契約進(jìn)行投資?；鹜泄芄疽话阌缮虡I(yè)銀行擔(dān)任，它依據(jù)信托契約負(fù)責(zé)保管信托資產(chǎn)，具體辦理證券、現(xiàn)金管理以及有關(guān)的代理業(yè)務(wù)等。投資者即受益憑證的持有人，通過購(gòu)買受益憑證投資于基金，并根據(jù)其購(gòu)買份額分享投資收益?；鸬氖找鎽{證是一種有價(jià)證券和基金的財(cái)產(chǎn)證明。契約型基金按設(shè)立方式可劃分為現(xiàn)金型和墊付型兩種?，F(xiàn)金型指基金最初成立時(shí)，投資者用現(xiàn)金購(gòu)買受益憑證，待全部發(fā)行完畢后，基金全部資本總額也就全部獲得，然后基金管理公司再將基金資產(chǎn)交由基金托管人保管，并進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資。墊付型指基金在最初發(fā)行時(shí)，先由基金管理公司墊付基金的資本總額用于購(gòu)買各種有價(jià)證券，交由基金保管公司，再通過發(fā)行收益憑證籌集資金歸還發(fā)起人。公司型基金和契約型基金的比較（1）、法律依據(jù)不同：公司型根據(jù)公司法等法規(guī)成立，基金公司具有法人資格，公司型基金除基金公司及其股東外，其它方面的當(dāng)事人之間的關(guān)系與契約型基金一樣；契約型基金根據(jù)信托法組建，基金本身不具有法人資格。契約型基金的三個(gè)當(dāng)事人即委托人、受托人和受益人之間的權(quán)利與義務(wù)運(yùn)作遵守信托法的規(guī)定。（2）章程契約不同。公司型基金經(jīng)營(yíng)信托憑借的是公司章程、委托管理契約和委托保管契約等文件。契約型基金則憑借信托契約來經(jīng)營(yíng)信托資產(chǎn)。（3）發(fā)行的憑證不同。公司型基金組織公司的信托財(cái)產(chǎn)是通過發(fā)行普通股票籌集起來的，既是一種所有權(quán)憑證，又是一種信托關(guān)系。契約型基金只是一種信托關(guān)系。（4）投資者的地位不同。公司型基金的投資者是基金公司股東，對(duì)公司重大事項(xiàng)有表決權(quán)；契約型基金的投資者通過購(gòu)買憑證投資收益，對(duì)基金如何運(yùn)用所做的重大投資決策通常不具有發(fā)言權(quán)。（5）融資渠道不同。公司型基金由于具有法人資格，因此可以向銀行借款。契約型基金不具備法人資格，一般不通過銀行借款來擴(kuò)大基金規(guī)模。（6）具體運(yùn)作不同。在基金運(yùn)營(yíng)中，公司型基金同股份一樣，除非到了破產(chǎn)清算階段，可以做到長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；契約型基金則依據(jù)契約期限而經(jīng)營(yíng)。公司型基金和契約型基金就組織形態(tài)而言，其本身本無優(yōu)劣之分，從發(fā)展趨勢(shì)來看，公司型基金除了比契約型基金多一層基金公司組織外，其它方面都有與契約型基金趨同的傾向。二者相對(duì)比而言，在起步階段，契約型基金具有較大優(yōu)勢(shì)：（1）契約型基金的最大特點(diǎn)是設(shè)立、運(yùn)作、解散程序簡(jiǎn)單。（2）契約型基金能更好保護(hù)投資者利益。契約型基金受益人關(guān)系簡(jiǎn)單，持有不同份額的基金持有人享有同等權(quán)利。（3）公司型基金難以找到必需的發(fā)起人。（4）契約型基金有利于出資額較小方通過控制基金管理公司的股權(quán)而控制基金運(yùn)作。封閉式基金與開放式基金房地產(chǎn)投資基金按照交易方式是否可贖回，分為封閉式基金和開放式基金。封閉式基金是相對(duì)于開放式基金而言的，它是指基金資本總額及發(fā)行份數(shù)在發(fā)行之前就已確定下來，在發(fā)行完畢后規(guī)定的期限內(nèi)，基金的資本總額及發(fā)行份數(shù)都保持固定不變的投資基金。開放式基金是指基金的資本總額或股份總數(shù)可以隨時(shí)變動(dòng)，即可以根據(jù)市場(chǎng)供求情況發(fā)行新份額或贖回股份的投資基