【正文】 文登XX商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告威海市慧魯工程咨詢有限公司 目 錄第一章 概 述 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 8第三章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 9第四章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 13第五章 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 21第六章 工程技術(shù)方案 23第七章 環(huán)境保護(hù) 34第八章 抗震影響分析 39第九章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與招標(biāo)方案 43第十章 投資估算與資金籌措 45第十一章 經(jīng)濟(jì)影響分析 47第十二章 結(jié)論與建議 51 8 / 60第一章 概 述一、項(xiàng)目名稱及承辦單位項(xiàng)目名稱文登XX商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目(三里河家具市場(chǎng)舊城改造)建設(shè)性質(zhì)新建項(xiàng)目建設(shè)單位威海華晟XX置業(yè)有限公司公司成立有2015年6月16日，注冊(cè)資本為3000萬(wàn)元，法定代表人為盧蔚，主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)；房屋租賃；物業(yè)服務(wù)；建材、裝飾材料銷售。報(bào)告編制單位威海市慧魯工程咨詢有限公司工程咨詢資格等級(jí)：乙級(jí)證書編號(hào)：工咨乙11820100020發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)二、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位關(guān)于編制本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的委托書、合同書《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2011年本）《民用建筑可行性研究深度與要求》、《建筑給水排水工程規(guī)范》、《電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》《威海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》《文登區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》國(guó)家發(fā)改委關(guān)于編制項(xiàng)目可研報(bào)告的有關(guān)規(guī)定現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范、規(guī)定項(xiàng)目所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料1項(xiàng)目承辦單位提供的基礎(chǔ)資料三、研究范圍建設(shè)必要性建設(shè)條件與建設(shè)地址工程技術(shù)方案環(huán)境保護(hù)與節(jié)能實(shí)施計(jì)劃與工程管理投資估算與資金籌措結(jié)論和建議四、研究結(jié)論項(xiàng)目選址該項(xiàng)目建于文登區(qū)市區(qū)中心地段，西臨龍山中路，東臨三里河路，北臨鳳西街，南臨覆蓋河面的規(guī)劃新街，且華達(dá)路橫貫于項(xiàng)目南北兩大商場(chǎng)之間，道路四通八達(dá)。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊便捷；水、電、暖供應(yīng)齊全，是建設(shè)該項(xiàng)目的理想位置。建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目為文登XX商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目（三里河家具市場(chǎng)舊城改造），項(xiàng)目建設(shè)用地面積為53290平方米，總建筑面積為148898平方米，其中地上總建筑面積為126906平方米，地下總建筑面積為21992平方米，總停車位691個(gè)。地上總建筑面積包括商業(yè)建筑面積94050平方米，公寓建筑面積27274平方米，物業(yè)管理用房111平方米，住宅建筑面積4470平方米，住宅車庫(kù)及儲(chǔ)藏室建筑面積881平方米，公廁面積120平方米。施工計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)工期計(jì)劃為3年。投資估算該項(xiàng)目總投資估算為71846萬(wàn)元，其中建筑工程投資49770萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)2658萬(wàn)元，其他工程費(fèi)6016萬(wàn)元，土地費(fèi)用7036萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)2922萬(wàn)元，建設(shè)期利息3444萬(wàn)元。根據(jù)文登人民政府2012年66號(hào)會(huì)議紀(jì)要，研究三里河市場(chǎng)綜合改造規(guī)劃建設(shè)相關(guān)事宜，議定：為加快老舊城區(qū)改造步伐，同時(shí)考慮到該地塊改造退讓道路紅線面積較大，拆遷安置費(fèi)用較高，會(huì)議原則同意給予三里河市場(chǎng)綜合改造優(yōu)惠扶持政策，將項(xiàng)目涉及的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)基金、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、水土設(shè)施保持費(fèi)、新型墻體基金、噪聲排污費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)及人防異地建設(shè)費(fèi)本市權(quán)限內(nèi)部分由市財(cái)政給予等額資金扶持。涉及土地出讓金政府收益部分4964萬(wàn)元全部返開(kāi)發(fā)商，用于支付該地塊拆遷安置費(fèi)用。資金籌措本項(xiàng)目總投資71846萬(wàn)元，其中自籌36846萬(wàn)元,其他方式募集資金35000萬(wàn)元。社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的社會(huì)效益分析的目的是判斷項(xiàng)目的社會(huì)可行性，評(píng)價(jià)工程項(xiàng)目的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)活動(dòng)對(duì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)所做出的貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目是對(duì)二十多年?duì)I業(yè)歷史的成熟家居建材市場(chǎng)升級(jí)改造,改造完成后成為文登區(qū)經(jīng)營(yíng)品種最多、檔次最高、規(guī)模最大的家居建材專業(yè)商場(chǎng)和綜合商業(yè)中心，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資置業(yè)的黃金地段。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所涉及到的利益相關(guān)者進(jìn)行分析后，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目的建設(shè)與實(shí)施，其利潤(rùn)超過(guò)基準(zhǔn)投資收益率，可上繳大量的稅費(fèi)，為國(guó)家地方政府增加大量的財(cái)政稅收。同時(shí)由于項(xiàng)目較大，在土地平整、開(kāi)工建設(shè)、報(bào)建銷售、后期運(yùn)營(yíng)等方面將會(huì)為社會(huì)提供大量的勞動(dòng)力就業(yè)窗口，并可帶動(dòng)多種行業(yè)的發(fā)展，后期的經(jīng)營(yíng)將會(huì)長(zhǎng)期帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，帶動(dòng)長(zhǎng)期的再就業(yè)。本項(xiàng)目以完善的規(guī)劃與唯美的建筑，名家企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與服務(wù)將會(huì)大幅度地提升城市的形象，并由此帶動(dòng)文登家居事業(yè)的發(fā)展與運(yùn)營(yíng)。 近幾年來(lái)文登區(qū)城市規(guī)劃工作以突出“以人為本，創(chuàng)建精品”為原則，堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進(jìn)城市現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村城市化步伐。按照中心聚集、點(diǎn)軸拓展的基本思路，科學(xué)調(diào)整城區(qū)規(guī)劃控制范圍，擴(kuò)大城區(qū)面積。城市功能更加完善、發(fā)展框架全面展開(kāi)。 本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和文登區(qū)的城市總體規(guī)劃的要求，符合文登區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，在國(guó)家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實(shí)的環(huán)境下以及文登經(jīng)濟(jì)模塊的快速擴(kuò)張、迅速發(fā)展、當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣咭约巴鈦?lái)人口不斷增長(zhǎng)的背景下，建設(shè)該項(xiàng)目能夠提高人民生活消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高就業(yè)率。在一定程度上對(duì)改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、增加社會(huì)服務(wù)容量和加快城市化進(jìn)程等方面起到了積極作用。 另外，項(xiàng)目施工過(guò)程中，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)考慮對(duì)周邊環(huán)境，嚴(yán)格按照國(guó)家和地區(qū)環(huán)境保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，杜絕野蠻施工給大家工作和生活帶來(lái)不利影響。 因此，從區(qū)域社會(huì)層面上講，項(xiàng)目的社會(huì)可適性得到了保證。第二章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 威海華晟XX置業(yè)有限公司，成立于2015年6月16日。公司地址位于山東省威海市文登區(qū)龍山路65號(hào)，公司法定代表人盧蔚，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)；房屋租賃；物業(yè)服務(wù)；建材、裝飾材料銷售為主的企業(yè)。公司始終以“質(zhì)量第一，用戶至上”為宗旨，以“嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范、強(qiáng)化質(zhì)量管理、建造滿意工程、持續(xù)改進(jìn)工程、爭(zhēng)創(chuàng)行業(yè)一流”為質(zhì)量方針，以經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益并重，努力提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量。公司經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)由多名房地產(chǎn)投資、建筑、家居建材行業(yè)專業(yè)人士組成，公司法人盧蔚曾經(jīng)在淄博等地主持開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，團(tuán)隊(duì)成員也曾經(jīng)參與建材商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是一支具有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感和引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)節(jié)能創(chuàng)新的地產(chǎn)新軍。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)必要性一、建設(shè)背景文登區(qū)三里河家具裝飾材料市場(chǎng)位于威海市文登區(qū)龍山路中段，交通便利，輻射威海三市一區(qū)，是三里河實(shí)業(yè)總公司開(kāi)辟的集家具、裝飾材料為一體的市場(chǎng)，1998年正式營(yíng)業(yè)。三里河家具裝飾材料市場(chǎng)占地面積2萬(wàn)多平方米,市場(chǎng)自投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，始終堅(jiān)持文明管理、公平交易，市場(chǎng)繁榮興旺，先后被評(píng)為“山東省規(guī)范化文明市場(chǎng)”、“威海市規(guī)范化文明市場(chǎng)”、“威海市消費(fèi)者滿意單位”等。商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益這三種收益。城市的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展很大程度上依賴于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，因此各地政府都十分支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提出“每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)城市中心”，可見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動(dòng)消費(fèi)，拉動(dòng)GDP，塑造城市形象，推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜蔚?。本?xiàng)目地?cái)M建有大面積的家居廣場(chǎng)，可獲得可觀的收益。二、項(xiàng)目建設(shè)的理由隨著改革開(kāi)放的步伐不斷加快，我國(guó)住宅建設(shè)經(jīng)歷了從“安置型”到“實(shí)用型”轉(zhuǎn)變，并逐步進(jìn)入到“質(zhì)量型”發(fā)展階段，人們對(duì)住宅的需求已從簡(jiǎn)單的“生存型”到“適用型”的小康住宅發(fā)展到不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化“功能型”的新時(shí)期。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局文登調(diào)查隊(duì)對(duì)城鎮(zhèn)居民的收入支出情況進(jìn)行了抽樣調(diào)查。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年1至6月份，%；，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出均保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在居民8大類消費(fèi)支出中，增幅排在前3位的是衣著支出、家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出、教育文化娛樂(lè)服務(wù)支出，%、%%。這反映了文登城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，涌現(xiàn)出許多新的市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著居民消費(fèi)能力的提高、消費(fèi)的理性化和時(shí)尚化需要對(duì)對(duì)家居建材行業(yè)的需求也越來(lái)越重要，家居建材行業(yè)作為人們“衣衣食住行”緊密相關(guān)的行業(yè)，對(duì)消費(fèi)者的影響也越來(lái)越大。消費(fèi)群體的需求就是市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)的發(fā)展和消費(fèi)個(gè)性化的需求，使家居建材市場(chǎng)的主體仍然為整個(gè)住宅裝修項(xiàng)目。根據(jù)文登整體發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)多建在城市中心區(qū)域和繁華地帶，與原有或鄰近的商業(yè)資源形成穩(wěn)定的商圈。文登市現(xiàn)有商業(yè)購(gòu)物中心及家居商場(chǎng)有：三里河家具市場(chǎng)、文登國(guó)際建材城、文登家家悅購(gòu)物廣場(chǎng)、文登百貨大樓、藝?yán)_(dá)商貿(mào)城、商業(yè)步行街、利群酒店、大潤(rùn)發(fā)。目前，文登市主要商業(yè)中心的分析如下：項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營(yíng)狀況三里河家具市場(chǎng)各種中低檔家具低檔一般文登家家悅購(gòu)物廣場(chǎng)精品百貨，知名品牌服飾中高檔一般文登百貨大樓一樓國(guó)美電器；二、三樓服裝賣場(chǎng)中檔差藝?yán)_(dá)商貿(mào)城家紡、服飾中低差商業(yè)步行街各種低擋服飾，少數(shù)品牌服飾低擋一般文登國(guó)際建材城各種裝修材料與家具中檔良好縱觀文登的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，產(chǎn)品概念尚處于萌芽發(fā)展階段，人們對(duì)高檔商業(yè)地產(chǎn)這種最流行的投資渠道還比較陌生，三里河家具市場(chǎng)主要以簡(jiǎn)單裝修、雜亂擺放、品牌實(shí)力低為主，缺乏理念領(lǐng)先、定位明確、設(shè)施配套齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)。而文登XX商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的遠(yuǎn)景規(guī)劃將成為業(yè)態(tài)全、功最多、平牌效應(yīng)強(qiáng)的綜合性家居購(gòu)物中心與商住小區(qū)，在填補(bǔ)了文登市這一空白的同時(shí)，還將真正成為核心商圈的領(lǐng)跑者、文登商業(yè)的旗艦。文登市良好的工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，高速發(fā)展中的第三產(chǎn)業(yè)，正待提升的城市商業(yè)環(huán)境，良好的商業(yè)市場(chǎng)潛力，項(xiàng)目雄厚的背景實(shí)力、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)與品牌底蘊(yùn)等，構(gòu)筑了其先天的內(nèi)部和外部機(jī)遇，文登XX商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必將掀起文登新的商鋪投資熱潮。本項(xiàng)目旨在打造成為一個(gè)以家居購(gòu)物、住宅、商業(yè)配套服務(wù)等綜合性消費(fèi)服務(wù)的“都市生活樂(lè)園”。文登XX商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目作為文登商住地產(chǎn)綜合性項(xiàng)目，是適應(yīng)天時(shí)、地利、人和等綜合條件而建設(shè)的。商業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成內(nèi)容，而文登的第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)正在步入一個(gè)升級(jí)換代的快速發(fā)展期，這是文登經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的必然趨勢(shì)。與此同時(shí)，文登市商業(yè)發(fā)展正處于從傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，亟待一種多功能、多元化、體驗(yàn)式的綜合商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)。正是在這樣的趨勢(shì)與環(huán)境中，文登XX商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。目前該項(xiàng)目已與國(guó)內(nèi)知名的家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商紅星美凱龍達(dá)成合作意向，經(jīng)過(guò)前期全面、嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研，雙方?jīng)Q定將該項(xiàng)目打造成紅星美凱龍旗下的“星藝佳”商場(chǎng)。屆時(shí)將委托紅星美凱龍專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行商場(chǎng)銷售、項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)管理等工作。綜上所述，項(xiàng)目符合山東省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合文登區(qū)城市發(fā)展總體規(guī)劃，項(xiàng)目選址合理。在國(guó)家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實(shí)的環(huán)境下及文登經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速擴(kuò)張、城區(qū)人口的迅速膨脹、當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣叩谋尘跋拢?xiàng)目的實(shí)施是必要的。 第四章 建設(shè)條件與建設(shè)地址一、建設(shè)地區(qū)概況威海市文登區(qū)位于膠東半島東部，總面積1645平方公里，人口65萬(wàn)，轄14個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處、2個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是中國(guó)沿海開(kāi)放城市之一。環(huán)境優(yōu)美，資源豐富。文登依山傍海，四季分明，山清水秀，氣候宜人，℃。境內(nèi)有“海上仙山”美稱的昆崳山，是山東省重點(diǎn)自然生態(tài)保護(hù)區(qū)。境內(nèi)的金灘旅游度假村、北海旅游開(kāi)發(fā)區(qū)、天福山森林公園，環(huán)境優(yōu)雅，是避暑、療養(yǎng)的理想去處。地下礦藏和地?zé)豳Y源豐富，有花崗巖、瓷土等10余種礦藏，其中瓷土蘊(yùn)藏量居全省首位；七里湯、呼雷