【正文】 二、建議建議項(xiàng)目法人在建設(shè)初階段要進(jìn)一步從建筑、施工工藝、材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等方面優(yōu)化的完善方案。詳見附表《銷售收入與稅金估算表》、《利潤與利潤分配表》、《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。 二、銷售收入 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，確定上述銷售價(jià)格，則本項(xiàng)目正常年收入合計(jì)為126520萬元。南區(qū)一層外鋪建筑面積：，按照市場價(jià)格20000元/平方米對外出售。第十一章 經(jīng)濟(jì)影響分析 第一節(jié) 分析說明 本項(xiàng)目為普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照國家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的原則和要求，此類項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)影響分析一般只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。設(shè)備材料購置按市場詢價(jià)估列。二、項(xiàng)目招標(biāo)方案項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容招標(biāo)范圍包括：工程監(jiān)理﹑建安工程、設(shè)備采購等。干濕交替條件下地下水對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具弱腐蝕性。中粗砂（4）：灰色，飽和，松散稍密，均勻、次圓。殘積坡積層、洪積沖積層二者連續(xù)過度，分布于山區(qū)河流兩岸、山區(qū)盆地、山坡及山麓地帶。根據(jù)省地震區(qū)劃，文登區(qū)初村鎮(zhèn)北半部分為七度烈度區(qū)，初村鎮(zhèn)南半部與界石鎮(zhèn)、汪疃鎮(zhèn)、苘山鎮(zhèn)北部及草廟子鎮(zhèn)北部為六度烈度區(qū)，其余均為五度烈度區(qū)。第八章 抗震影響分析一、抗震判定依據(jù) 《中華人民共和國防震減災(zāi)法》 《房屋建筑工程抗震設(shè)防管理規(guī)定》（建設(shè)部令第148號） 《建設(shè)工程抗震設(shè)防要求管理規(guī)定》 《山東省地震活動斷層調(diào)查管理規(guī)定》 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2010） 《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50023—95）《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223—2008）二、抗震設(shè)防分析文登區(qū)地處膠東地區(qū)的東北部，是一長期隆起地帶。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。設(shè)備采購按公開、公平的市場競爭原則，所需設(shè)備采用公開招投標(biāo)方式進(jìn)行采購。本項(xiàng)目的投資建設(shè)活動采用先進(jìn)的專業(yè)化項(xiàng)目管理模式，力求高效率，高質(zhì)量，低成本地完成項(xiàng)目目標(biāo)。根據(jù)國家規(guī)范規(guī)程，以人防單元設(shè)置防爆墻、頂板、人防口部以及封堵口，全部采用現(xiàn)澆鋼筋砼。戰(zhàn)時(shí)水箱臨時(shí)戰(zhàn)前采用玻璃鋼拼裝。所有室外弱電管線均穿鋼管埋地暗敷。廣播和緊急廣播系統(tǒng)廣播系統(tǒng)由日常廣播和緊急廣播兩部分組成，前端都設(shè)在消防控制中心。文登已建有完善的供電設(shè)施，經(jīng)負(fù)荷計(jì)算現(xiàn)有的富裕容量能夠滿足項(xiàng)目的用電需求。室內(nèi)消防用水由小區(qū)內(nèi)的消防給水管網(wǎng)提供，室外消防用水由室外消火栓提供。小區(qū)設(shè)總水表，各棟樓集中在一層中設(shè)分表，達(dá)到一戶一表。⑶照明：公共區(qū)和業(yè)務(wù)用房均采用吸頂燈。，%，%。整個(gè)市區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按防火規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔120米設(shè)一消火栓，次干道每隔150米設(shè)置一消火栓，并根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，依據(jù)消防設(shè)計(jì)規(guī)范配備合理的消防設(shè)備，以確?；鹎榘l(fā)生時(shí)能及時(shí)滅火，確保小區(qū)居民的生命安全，盡量降低損失。排水該項(xiàng)目所產(chǎn)生的生活污水，經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)標(biāo)后排放到文登區(qū)污水處理排污管網(wǎng)輸送到市污水處理廠?！?，℃，℃。第一大河為母豬河，全長65公里，流域面積1278平方公里。境內(nèi)地形復(fù)雜，丘陵起伏，溝壑縱橫。地層以下元古界膠東巖群第二巖組變質(zhì)巖系為主，第四紀(jì)堆積物遍布全境，有沖積、洪積、殘坡積和海積等類型。文登社會治安狀況良好，是全國和全省社會治安綜合治理工作先進(jìn)單位。全力推動工業(yè)轉(zhuǎn)調(diào)，汽車及零部件、機(jī)電工具等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級，新材料、新醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，累計(jì)實(shí)施技改項(xiàng)目379個(gè)，完成投入223億元，工業(yè)整體技術(shù)裝備水平、智能制造能力和規(guī)模效益邁上新臺階，新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)102家，%。地下礦藏和地?zé)豳Y源豐富，有花崗巖、瓷土等10余種礦藏，其中瓷土蘊(yùn)藏量居全省首位；七里湯、呼雷湯、大英湯和湯村等4處地?zé)釡厝粘鏊窟_(dá)2000多立方米，水溫高達(dá)60~70℃，富含多種微量元素，熱能利用和水療開發(fā)前景廣闊。屆時(shí)將委托紅星美凱龍專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行商場銷售、項(xiàng)目招商及運(yùn)營管理等工作。而文登XX商業(yè)廣場項(xiàng)目的遠(yuǎn)景規(guī)劃將成為業(yè)態(tài)全、功最多、平牌效應(yīng)強(qiáng)的綜合性家居購物中心與商住小區(qū)，在填補(bǔ)了文登市這一空白的同時(shí)，還將真正成為核心商圈的領(lǐng)跑者、文登商業(yè)的旗艦。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出均保持增長態(tài)勢。三里河家具裝飾材料市場占地面積2萬多平方米,市場自投入運(yùn)營以來，始終堅(jiān)持文明管理、公平交易，市場繁榮興旺，先后被評為“山東省規(guī)范化文明市場”、“威海市規(guī)范化文明市場”、“威海市消費(fèi)者滿意單位”等。在一定程度上對改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、增加社會服務(wù)容量和加快城市化進(jìn)程等方面起到了積極作用。本項(xiàng)目是對二十多年?duì)I業(yè)歷史的成熟家居建材市場升級改造,改造完成后成為文登區(qū)經(jīng)營品種最多、檔次最高、規(guī)模最大的家居建材專業(yè)商場和綜合商業(yè)中心，是商業(yè)經(jīng)營和投資置業(yè)的黃金地段。建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目為文登XX商業(yè)廣場項(xiàng)目（三里河家具市場舊城改造），項(xiàng)目建設(shè)用地面積為53290平方米，總建筑面積為148898平方米，其中地上總建筑面積為126906平方米，地下總建筑面積為21992平方米，總停車位691個(gè)。地上總建筑面積包括商業(yè)建筑面積94050平方米，公寓建筑面積27274平方米，物業(yè)管理用房111平方米，住宅建筑面積4470平方米，住宅車庫及儲藏室建筑面積881平方米，公廁面積120平方米。通過對本項(xiàng)目所涉及到的利益相關(guān)者進(jìn)行分析后，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目的建設(shè)與實(shí)施，其利潤超過基準(zhǔn)投資收益率，可上繳大量的稅費(fèi)，為國家地方政府增加大量的財(cái)政稅收。 另外，項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)考慮對周邊環(huán)境，嚴(yán)格按照國家和地區(qū)環(huán)境保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，杜絕野蠻施工給大家工作和生活帶來不利影響。商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益這三種收益。在居民8大類消費(fèi)支出中，增幅排在前3位的是衣著支出、家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出、教育文化娛樂服務(wù)支出，%、%%。文登市良好的工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，高速發(fā)展中的第三產(chǎn)業(yè)，正待提升的城市商業(yè)環(huán)境，良好的商業(yè)市場潛力，項(xiàng)目雄厚的背景實(shí)力、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)與品牌底蘊(yùn)等，構(gòu)筑了其先天的內(nèi)部和外部機(jī)遇，文登XX商業(yè)廣場項(xiàng)目的開發(fā)必將掀起文登新的商鋪投資熱潮。綜上所述，項(xiàng)目符合山東省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合文登區(qū)城市發(fā)展總體規(guī)劃，項(xiàng)目選址合理。地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善。積極推動企業(yè)掛優(yōu)靠強(qiáng)，與中車、北汽等一批央企強(qiáng)企建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，為企業(yè)快速發(fā)展開辟了新的空間。近年來，通過實(shí)施高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，城市功能不斷完善，城鄉(xiāng)環(huán)境面貌顯著改觀，成為全國衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城和山東省園林城市。褶皺簡單，北部汪疃地區(qū)為一倒轉(zhuǎn)復(fù)背斜，屬乳山至環(huán)翠區(qū)倒轉(zhuǎn)復(fù)背斜中段，軸向45176。平原沿河谷兩岸及濱海地區(qū)呈帶狀展布。青龍河，全長31公里，多年平均徑流深273毫米。降水分布不均，夏季較為集中，6~9月降水量約占全年70%；春秋季降水偏少，常發(fā)生干旱。供電該項(xiàng)目用電由文登區(qū)電力公司供給，完全能滿足該項(xiàng)目用電需求。第五章 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容一、建設(shè)構(gòu)思依據(jù)文登區(qū)用地現(xiàn)狀和現(xiàn)有資源，結(jié)合現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢和布局手法，建筑外部形象力爭與周圍整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，注重整體性。三、外觀設(shè)計(jì)建筑立面追求現(xiàn)代簡潔、挺拔、明快、輕盈流暢，充分利用建筑自身體形變化并運(yùn)用柔和、淡雅的色彩和富于韻律變化的線條組合，在體現(xiàn)現(xiàn)代化特點(diǎn)的同時(shí)，從外觀上創(chuàng)造輕松、設(shè)施親切清新的外觀形象。⑷門窗：外門窗采用鋁合金材料，大廳入口采用鋼化玻璃，內(nèi)門窗均為木質(zhì)。高層生活水池水泵房均放在地下室，生活水泵采用無負(fù)壓變頻生活供水設(shè)備2套。室外消防給水系統(tǒng)室外消防給水管網(wǎng)與生活給水管網(wǎng)合用，在管網(wǎng)上設(shè)地上式消火栓，供消防車取水及向水泵給水器供水。電力系統(tǒng)消防水泵、防排煙風(fēng)機(jī)、消防控制室、應(yīng)急照明等一級負(fù)荷均采用雙電源供電方式，并在末端配電箱自動切換。日常廣播和緊急廣播合用一套廣播線路和揚(yáng)聲器，平時(shí)播放背景音樂和日常廣播，火災(zāi)時(shí)受火災(zāi)信號控制，相關(guān)樓層自動切換為緊急廣播，切換的順序?yàn)槎蛹叭龑影l(fā)生火災(zāi)時(shí)，先接通著火層及相鄰的上下層，首層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，先接通本層，與火災(zāi)無關(guān)的樓層仍維持正常廣播。六、人防設(shè)計(jì)建筑人防設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)地下室為平戰(zhàn)結(jié)合的人民防空地下室，平時(shí)供停車之用，戰(zhàn)時(shí)分別按六級人民防空地下室要求，經(jīng)過適當(dāng)?shù)钠龆伦鳛槿嗣穹揽盏叵率抑?。管道穿人防區(qū)保護(hù)結(jié)構(gòu)均增設(shè)閥門，地下層均采用防爆波閥門。主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件等效凈荷載取值為（KN/㎡）：頂板 60底板 25外墻 50室外出入口臨空墻 180室內(nèi)出入口臨空墻 130室外出入口門框墻 270室內(nèi)出入口門框墻 200七、勞動安全及衛(wèi)生施工過程中的安全措施 施工過程中挖掘地基、基礎(chǔ)工程、隱蔽工程，對工程質(zhì)量影響大的關(guān)鍵工序等均應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和施工規(guī)范進(jìn)行，以確保工程質(zhì)量；施工人員上崗前應(yīng)進(jìn)行安全培訓(xùn)，關(guān)鍵工位上崗人員應(yīng)取得相應(yīng)資質(zhì)證書；施工場地應(yīng)制訂嚴(yán)格的安全保衛(wèi)措施，使施工能有序進(jìn)行；施工機(jī)械進(jìn)場前應(yīng)認(rèn)真檢查維修，避免帶病作業(yè)，以免造成工程隱患或機(jī)械傷害；施工過程中產(chǎn)生的碎磚、石、建材包裝物、裝修垃圾等，應(yīng)及時(shí)清量，妥善處理。為控制工程質(zhì)量、進(jìn)度和科學(xué)合理的施工方式，應(yīng)專門成立項(xiàng)目管理組，保障項(xiàng)目的順利實(shí)施。九、物業(yè)管理項(xiàng)目建成后，擬成立專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，對項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見下表。五、運(yùn)營期環(huán)境影響分析廢水處理與排放該項(xiàng)目建成投運(yùn)后，在日常運(yùn)營過程中產(chǎn)生部分生活污水、設(shè)備清潔廢水、地面沖刷水等，經(jīng)污水排水管道排入市政污水排水管網(wǎng)，排至文登區(qū)城市污水處理廠集中處理。區(qū)內(nèi)出露的地層以下元古代東群的各類變質(zhì)巖為主。據(jù)《山東省歷史地震目錄》等資料記載，自公元495年（北魏太和十九年）到1990年，文登區(qū)有感地震記載共58次，其中震中在文登東境的12次，震級為3～，均未成災(zāi)，破壞性地震震中都不在文登境。厚度較大，110米不等；海洋沉積層主要分布于濱海平原地帶。顆粒級配良好，揭露于大部分場區(qū)，——，——。三、 抗震設(shè)防結(jié)論根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112010）劃分，場區(qū)為建筑抗震設(shè)防烈度7度，屬設(shè)計(jì)地震第一組，建筑場地類別屬Ⅱ類，場地土類型屬中軟土。發(fā)包方式承包方式有總承包和單項(xiàng)工作內(nèi)容承包二種，相應(yīng)的發(fā)包方式也有兩種。建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r(jià)估列。本項(xiàng)目確定為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，即開發(fā)完成后出售的方式獲取開發(fā)收益，以工程投資、其他費(fèi)用等作為項(xiàng)目的成本費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力，從而判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。南區(qū)一層內(nèi)鋪建筑：7074平方米，按照市場價(jià)格16000元/平方米對外出售。（計(jì)算過程中按四舍五入法，取整數(shù)保留到個(gè)位） 三、銷售進(jìn)度