【正文】 經估算，本項目建設投資為萬元，全部投資所得稅后財務內部收益率為％，投資回收期為 4 年 (含建設期 )，項目在財務上是 可行的。 ，應計繳的有關稅、費。本項目的項目法人為淮安 XX房地產開發(fā)有限公司，淮安 XX房地產開發(fā)有限公司對整個 項目的策劃、資金籌措、建設實施、經營、債務償還和資產的保值、增值實行全過程負責。與燃氣引入管貼臨或相鄰以及下部有管道通過時，其地面以下空間與室外空氣相連通。 車庫、地下室、商場等公共場所采用 T8 細管熒光燈并配用優(yōu)質電子鎮(zhèn)流器，筒燈采用緊湊型節(jié)能熒光燈。 ： 40mm細石 混凝土 + 30mm擠塑聚苯板 + 60mm加氣混凝土 + 120mm鋼筋混凝土 30mm 擠塑聚苯板 +200mm鋼筋混凝土 + 20mm 水泥砂漿 ： 5mm 水泥砂漿 +30mm擠塑聚苯板 +200mm鋼筋混凝土 ： 斷熱鋁合金窗框 +低輻射中空玻璃窗 6mm+12Amm+6mm ： 雙層金屬門板，中間填充 15mm的玻璃棉板 建筑群的規(guī)劃布置、建筑物的平面布置利于自然通風。 。其它地方噴頭之間距小于或等 （距形布置長邊小于），大于等于 ，噴頭距墻之距離小于或等于 ,大于或等 。 1) 本小區(qū)地下車庫設自動噴淋系統(tǒng)保護。 2) 消火栓系統(tǒng)采用分區(qū)供水、為保 證低區(qū)消火栓給水系統(tǒng)靜水壓力不超過 ，地庫消防泵房內消火栓給水加壓泵兩條出水管經消防泵房內的比例式減壓閥減壓后再與低區(qū)管道系統(tǒng)相連。防火分區(qū)的卷簾采用特級防火卷簾。 每單元地下室自行車庫為一個防火分區(qū)，設置一個直通室外的安全出口并有一個通向相臨防火分區(qū)的出口通道。 節(jié)能： ，以節(jié)省運行電能； 商場在過渡季節(jié)充分利用室外空氣進行降溫，節(jié)省空調系統(tǒng)運行費用； ，減少空調負荷。地溝內敷設的采暖管道 采用超細玻璃棉管殼保溫，采暖管井內管道采用超細玻璃棉管殼保溫。 火災報警系統(tǒng)形式 采用區(qū)域報警系統(tǒng)，在消防中心均設置一臺區(qū)域火災報警控制器，地下車庫內設置火災報警探測器，屬二級保護對象。 2. 訪客系統(tǒng) 本系統(tǒng)為可視樓宇訪客對講系統(tǒng)與家庭安全防范報警系統(tǒng)相結合。 在小區(qū)內設 置一電話機房。 小區(qū)（一、二期）內設計內容包括通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)。小區(qū) 電業(yè)站及變電站的位置、數量及面積 需供電部門確認（總體規(guī)劃詳圖中電氣方案中，開關站及變電所設置在商業(yè)一層或單獨建設，請征詢 供電部門）。 ：雨水采用外排水系統(tǒng) 電氣設計說明 1. 負荷等級及配置標準 小區(qū)內用電負荷，主要集中在建筑物內。立管低部的彎頭和橫管采用日標承壓排水 PVC— U管。洗臉盆采用陶瓷片密封水龍頭或自動感應式水龍頭。 排水量 最高日生活污水排水量 m3 最大時生活污水排水量 暴雨強度公式 (1+) q = ——————————— (t+) q:設計降雨強度（ L/） 重現期 P=1 年 雨水量計算：徑流系數取 ，基地面積為 163583M2。 e. 填充墻 小型混凝土空心砌塊。 b. 1~2 層的會所、幼兒園、商業(yè)擬采用采用現澆鋼筋混凝土框架結構，樓蓋采用現澆鋼筋混凝土肋形梁板結構。 c. 抗震設防烈度： 7度，設計基本地震加速度值為 ，設計地震分組為第一組。 建筑設計理念 ，戶戶均有舒適安靜的環(huán)境，并共享小區(qū)中央花園與周邊生態(tài)景觀，住宅樓的戶內空間充分體現出優(yōu)良的視覺和功能的環(huán)境。注意空間的高低、疏密、舒展與緊湊的效果。 自行車位： 8610個 建筑設計 本工程的總體設計注意周圍城市景觀資源的利用和營造恬靜優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境相結合。 因淮安市區(qū)目前僅 85 萬人口， 10 年增長到 110 萬人，購買本項目的潛在業(yè)主三分之二應該在市區(qū)，故市場容量是一個比較大的瓶頸。 淮安規(guī)劃 5 年內中心城市人口突破 100 萬，建成區(qū)面積達 到 120平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達到 250 萬，城市化水平達到 45％，城鎮(zhèn)人均可支配收入達 9350 元； 10 年內，中心城市人口達到 110萬，建成區(qū)面積達到 140 平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達到 300 萬，城市化水平達到 55％以上。根據淮安市最新總體 規(guī)劃，開發(fā)區(qū)內廠房將統(tǒng) 一外遷至東側新園區(qū)，原廠房可進行房地產開發(fā)。 南側一路之隔為“ XX 花城 ” ， 45 萬 m2多層住宅社區(qū)，容積率， 20xx年土地出讓，價格不超過 65 萬 /畝，目前銷售均價 2500元 /m2，一期七幢多層 200余套房屋已售完。而 20xx 年一季度 ,全市房地產開發(fā)完成施工面積 萬 m2,同比增長 %，竣工面積 萬 m2，同比增長%。 第 2 章 市場分析 、淮安土地市場現狀 20xx 年土地市場招標拍賣進入規(guī)范階段，價格較之前有較大提高，全市平均出讓價格 45 萬 /畝； 20xx年隨市場發(fā)展及長三角影響，上漲到均價 65 萬 /畝， 20xx年受新政影響土地市場也進入冷潮期，價格跌回均價 60 萬 /畝； 20xx年淮安市區(qū)成交房地產開發(fā)用地 34 宗，計 ； 20xx 年 19月淮安市區(qū)共成交土地50 宗，合計 ，合同價款 220,375萬元，平均價格 67 萬 /畝。同時，本項目的規(guī)劃在一定程度上將配合未來淮安的地標建筑國際會展中心的風格，從而形成相得益彰的效果，提升住宅項目的品味和價值，并使項目上市后即產生強大的沖擊力，形成購買熱潮。 20xx 年月日經淮安市管理局批準取得暫定二級房地產開發(fā)經營資質。 房地產公司可研報告 類別 :我的文章 評論 (0) 瀏覽 (527) 20xx1106 12:15 標簽： 房地產報告 目 錄 前 言 第 1 章 項目概況 第 2 章 項目建設必要性 第 3 章 市場分析 第 4 章 建設方案 第 5 章 項目法人與項目的經營管理 第 6 章 工程建設進度 第 7 章 投資估算、資本金與資金籌措 第 8 章 財務效益分析 第 9 章 結論與建議 前 言 為加快淮安市經濟開發(fā)區(qū)經濟的發(fā)展 ，改善地區(qū)環(huán)境，配合淮安市的城市整體規(guī)劃，淮安 xxXxx 房地產開發(fā)有限公司擬對 位于淮安市經濟開 發(fā)區(qū) XX以北、 XX 以東地塊 地塊進行開發(fā) ,在大學城建立一個集商業(yè)、休閑、美食和居住于一體的高檔社區(qū)，以填補大學城地區(qū)商業(yè)空白。 項目概況 項目名稱 淮安 XXXX項目 建設地點 基地位于淮安市水渡口中心商務區(qū)的核心地帶。另外， XX 房產項目將在沿里運河一帶打造特色主題商業(yè)街，并在沿街邊建造商業(yè)區(qū)，從而服務全區(qū)，輻射全市 。成交地塊面積較小， 60 畝以下地塊居多。其中市區(qū)施工面積 萬 m2，同比增長 %，竣工面積 m2，同比增長 %。 北側為今年年底開盤的“ XXXXX” 高層社區(qū)，號稱打造淮安最高檔大型公園美宅，占地 538 畝，容積率 ，總建筑面積 100 萬平方，以 28 幢高層建筑為主。未來幾年內該地塊房屋上市量將明顯增長，但未來幾年消費需求增長將無法超過現在可預計供應量。 地理位置的獨特性和不可復制性。另一方面本項目在淮安屬超級大盤，總建筑面積大，須一定時間才能消化，如與購買力限制和市場容量限制形成合力，對項目的成功開發(fā)經營具有一定的影響。在總平面設計中，充分尊重基地和城市環(huán)境的關系。展現自由的空間形態(tài)。 ，空間布局緊湊合理，以明確清晰的流線確保生活私密和減少行為干擾。 d．抗震設防類別：丙類。 ，樓蓋采用現澆鋼筋混凝土肋形梁板結構。 給排水設計說明 本次設計包括本小區(qū)紅線內的室內外給排水系統(tǒng)和消防系統(tǒng) ；建筑紅線以內最后一個接合井以外的雨、污水管道，均由有關部門負責設計。室外道路雨水經水口收集至管道，排至市政道路雨水管網。 。壓力排水管采用焊接鋼管，焊接或法蘭連接。 18 層高層住宅電梯、生活泵、安保系統(tǒng)、電話機房及人防地下室用電均為二級負荷， 19 層以上高層住宅電梯、生活泵、消防設施均為二，其它負荷均為三級負荷。 4. 設計分工 小區(qū)的室外配電線路由供電局設計，室內由我方設計，分界點為各單體電源進戶點。 本工程弱電系統(tǒng)， 運用通信、計算機和自控等技術通過有效的信息、傳輸網絡、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合應用，向住戶提供先進的安全防范、信息服務等方面的功能。由市話網引市話光纜至電話機房，小區(qū)內部管網均接入電話機房，機房內設置光電轉換，交接設 備與窄帶網，寬帶網連接，每戶起居室內設置一個家庭通訊配線盒 ,每個可分居住空間內均設置雙孔信息插座。 在住宅單元入口處裝置具有電控門鎖的安全防盜門和門口機，小區(qū)主要出入口設置門口機，安保中心設置管理機，電控鎖除具有鑰匙開鎖功能外，有非接觸式智能卡或密碼開鎖的功能。 集中火災報警器能顯示火災報警部位信號和控制信號，可進行聯動控制，系統(tǒng)消防泵、噴淋泵、防煙排煙風機的啟、停、顯示工作故障狀態(tài)能控制，顯示消防泵啟動按鈕，水流指示器、報警閥的狀態(tài)能控制防火卷下降，并接收其反饋信號。 采暖系統(tǒng)設置分戶熱計量和室溫控制裝置，以達到節(jié)能效果。 消防車可由小區(qū)主要出入口進入小區(qū)，順著整個小區(qū)的環(huán)線主干道， 消防車在小區(qū)內部可完全環(huán)通，并可直達各棟高層建筑下，每棟高層住宅均留出足夠的消防登高面和相應消防登高場地。 4000 平方米