【正文】 初步估算。第十一章 經(jīng)濟效益分析經(jīng)計算，投資利潤率為68%；，利潤率為51%。其中設(shè)備購置費按制造供應(yīng)方報價及市場實際行情綜合估算，并計取運雜、安裝等費用。但不包括以下各項費用： 業(yè)主開業(yè)流動資金；建設(shè)期銀行匯率可能發(fā)生的變動而需要增加的費用。1）施工單項合同估算價在一百萬元人民幣以上的；2）勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的。為縮短項目建設(shè)周期，盡快完成項目建設(shè)，要求設(shè)計、施工、設(shè)備安裝等各個環(huán)節(jié)采取得力措施，做到統(tǒng)籌兼顧，使項目在可行性研究報告批準后24個月內(nèi)完成全部工程的建設(shè)工作。為保證工程質(zhì)量，在工程實施過程中必須嚴格控制原材料的質(zhì)量，施工單位采購的材料、半成品、構(gòu)配件，必須采用大中型廠家生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，符合施工圖紙和有關(guān)標準、規(guī)范的要求，并有相關(guān)的產(chǎn)品合格證明及相應(yīng)的檢測數(shù)據(jù)，其產(chǎn)品品牌、產(chǎn)地、質(zhì)量均須發(fā)包方和監(jiān)理簽證認可，在使用前應(yīng)按發(fā)包方和監(jiān)理要求進行檢驗或?qū)嶒?，不合格的不得使用。營業(yè)人員及服務(wù)人員從本市下崗職工按規(guī)定考核擇優(yōu)錄用。 7）局部有爆炸危險的場所，電氣設(shè)備盡量安裝在爆炸危險場所之外，需要現(xiàn)場操作的用電設(shè)備，其電氣裝置根據(jù)爆炸危險等級及可能引起爆炸的介質(zhì)情況選擇適當?shù)?、能保證安全的防爆設(shè)備。各建筑內(nèi)設(shè)置的安全出入口，其疏散距離、數(shù)量和寬度應(yīng)滿足防火規(guī)范要求。7. 4消防 本項目消防設(shè)計嚴格貫徹執(zhí)行國家頒布的現(xiàn)行各種消防規(guī)范，以防止和減少火災(zāi)危害。 6）給排水系統(tǒng)應(yīng)能適應(yīng)生活需要，設(shè)施合理有效。定期進行健康檢查，進行保健知識教育。建筑內(nèi)設(shè)安全出口、消防通道等。水池及其周圍等各區(qū)內(nèi)所選電氣設(shè)備具有以下保護等級： 建筑物內(nèi)一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護開關(guān)。按分級管理的原則，各級企業(yè)的工程項目由同級（區(qū)以下企業(yè)由區(qū)級）安全生產(chǎn)綜合管理機構(gòu)負責(zé)監(jiān)察。 3）建設(shè)單位應(yīng)對承擔(dān)工程項目設(shè)計、施工的單位提出具體安全生產(chǎn)要求，提供必須的資料和條件，并對設(shè)計、施工過程中落實“三同時”情況進行檢查督促。使用中的環(huán)保（1）衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。（2）施工中做到無高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。項目建成運營期間對周邊環(huán)境的影響主要是生活中產(chǎn)生的廢棄垃圾和污水、廢水、糞便，以及廚房洗涮水、油污和排放的油煙等。大氣環(huán)境符合二級大氣質(zhì)量標準，水環(huán)境質(zhì)量符合國家地表水質(zhì)標準中三類水體指標。選用加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會有明顯的節(jié)水效果。 1）節(jié)水型便器沖洗設(shè)備。本工程坡屋面類型為新型小青瓦—掛瓦條、順水條、防水層+水泥砂漿（10mm）+激素聚苯板（40mm）+水泥砂漿（10mm）+鋼筋混凝土（120mm）+混合砂漿（20mm）。建筑間距滿足日照要求，使建筑有良好的節(jié)能基礎(chǔ)，外墻均刷保溫材料，屋面均考慮隔熱層。x市武陵源區(qū)與同緯度許多發(fā)達地區(qū)相比，冬天氣候更冷，夏天氣候較熱，空氣濕度較高。送風(fēng)量：140000m3/h，排風(fēng)量：168000m3/h。設(shè)置數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)。所有電纜均采用交聯(lián)阻燃電纜。高壓選用環(huán)網(wǎng)開關(guān)柜，采用負荷開關(guān)與熔斷器聯(lián)動的方式保護變壓器，低壓選用MCS組合式開關(guān)柜。自動噴水滅火系統(tǒng)：在車庫等部位設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，車庫危險等級按中危險Ⅱ級計，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式，采用濕式自動噴水滅火系統(tǒng)。大部分雨水經(jīng)雨水口排入雨水管溝，再排入城市雨水干管。三、排水工程排水類別項目區(qū)的排水主要是生活污水和雨水。砌體結(jié)構(gòu)、材料：M10空心砌塊或空心磚，、。二、本項目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級本項目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計使用年限50年。住宅架空層和架空層花園屋頂，提供盡可能多的綠化。（3）設(shè)置帶鋁箔的封閉空氣間層，當采用單面鋁箔空氣間層時，鋁箔宜設(shè)置在溫度較高的一側(cè)。四、節(jié)能設(shè)計建筑朝向均選用南北朝向。三、立面設(shè)計本方案以簡潔、現(xiàn)代的手法來詮釋建筑形體的美感，樹立居住建筑形象。以一種流暢的商業(yè)態(tài)勢引入商機，配套商業(yè)不僅滿足小區(qū)居民需要，使其生活更加方便，而且成為城市商業(yè)節(jié)點，帶來更大的經(jīng)濟價值。2）需求導(dǎo)向原則以需求為導(dǎo)向，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使城鎮(zhèn)居民居住條件和居住質(zhì)量得到逐步改善。11）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB5006797。3）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB501892005。3）建材來源xx項目建設(shè)所需建材主要為水泥、鋼材、木材、砂、卵石、磚、草皮等，均可從城區(qū)及臨近地區(qū)得到解決，其質(zhì)量和數(shù)量均可滿足工程要求。水位對基礎(chǔ)設(shè)計施工將有較大影響，水質(zhì)分析成果見附表7，地下水對混凝土不具腐蝕性。1)、雜填土①：是不能利用的土層；2)、淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土②：承載力較低，也是不能利用的土層；3)、粉質(zhì)粘土③：呈可塑，有較高承載力，但厚度較小，不宜做基礎(chǔ)持力層；4)、圓礫④：有較高承載力，且厚度大于3米，但土質(zhì)不均勻，對擬建高層建筑，易產(chǎn)生不均勻沉降，向南及南西傾斜為主，不宜做基礎(chǔ)持力層；5)、碳質(zhì)頁巖⑤：該層屬軟質(zhì)層，巖體破碎～較破碎，巖體質(zhì)量等級V級，因巖性及風(fēng)化強弱不均勻，導(dǎo)致承載力有差別?；?guī)r⑥(0)：含鈣質(zhì)，厚一巨厚層狀，屬硬質(zhì)巖。巖石硬脆，屬軟一極軟巖。圓礫④(Q4a1)：全場地分布。搖震反應(yīng)較迅速，稍有光滑，干強度較低、韌性較低。因工程暫沒做地質(zhì)勘察，參照附近原x華天大酒店地質(zhì)資料分析如下：(1)地層鉆孔揭示，場地土層從上至下有填177。②雨量： ㎜，㎜，㎜。據(jù)了解,x市居民所能承受的價格在20003000元/㎡這個區(qū)間，其他價格區(qū)間已經(jīng)失去了重心，2000元/㎡以下的房子一掃而空，而4000元/㎡以上的房子讓普通人望塵莫及。更重要的是以上稍有規(guī)模的商場并不能滿足日益增長的消費購物需求。市場潛力較大比較目前x市其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購物環(huán)境、結(jié)合娛樂休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設(shè)施，這為本項目提供了市場機會。⑤ 功能布局優(yōu)勢商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，超市、百貨、精品、休閑、娛樂等商業(yè)項目遙相呼應(yīng)、互補聯(lián)盟，能夠滿足廣大市民日常購物需求。文化和人文環(huán)境對本項目的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。本地場是x市城市的經(jīng)濟、文化中心。市城區(qū)每年需拆遷417戶，五年共需拆遷2085戶，按每戶90m2計算，約需住房19萬m2；武陵源區(qū)因景區(qū)建設(shè)要求需拆遷2500戶，約需住房36萬m2。x市以政府為主導(dǎo)，采取市場化運作舊房的拆遷、改造工作，將舊城改造目標化，由政府有關(guān)機構(gòu)負責(zé)組織實施，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展準備了充足的被動型需求潛力。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對國民經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。在全面分析市場、準確經(jīng)營定位，提高項目管理水平的前提下，項目建成后，有可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。2）項目建成有利于發(fā)揮該項目自身優(yōu)勢，改變此地段居住環(huán)境。7）國家發(fā)展計劃委員會委托中國國際工程咨詢公司組織編寫的《投資項目可行性研究指南》（試用版）。公司董事長李唯讀先生，男，1967年12月15日出生，湖南湘鄉(xiāng)人，中共黨員，大專文化，工程師，現(xiàn)任xxx地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理，占有注冊資本3015萬元的97%。1990年7月畢業(yè)于湖南省建筑學(xué)校；1990年—1999年12月在x第一建筑工程公司任工人、技術(shù)員、項目經(jīng)理、分公司經(jīng)理；1999年12月—2001年5月任x中房開發(fā)有限公司副總經(jīng)理；2001年6月—至今任xxx地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長、總經(jīng)理；2005年—至今年任x華天大酒店董事長。8）國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與數(shù)（第二版）》。3）項目開發(fā)方面規(guī)劃全面、科學(xué)、實用，技術(shù)上嚴格要求，安全、通行、環(huán)保、節(jié)能等配備實施，符合x市x市城市規(guī)劃要求，技術(shù)上有保證。項目的社會效益主要表現(xiàn)為：首先，滿足x市居民對中高檔次住房的需要；其次，城市建設(shè)的需要；第三，滿足隨著經(jīng)濟發(fā)展而逐漸增長的住房擴大規(guī)模建設(shè)需求；第四，完善城市功能，提高城市品位，打造環(huán)境好、品位高的住宅示范小區(qū)。特別是現(xiàn)階段，國家針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價漲幅過快等問題出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。外向度擴大，需求多樣化。共計55萬m2。新建商業(yè)大樓南側(cè)廣場坐擁都市的繁華，為城市至尊地標，地域價值無可取代。本項目讓生活與購物在商業(yè)大樓綠化廣場的人們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。步行街布置有珠寶、通訊、藥品、品牌服飾連鎖店；大型品牌超市；咖啡、茶藝、中西美點等休閑娛樂項目；中心花園布置有綠化廣場、噴泉、嬉水、健身等配套完善，凸現(xiàn)鬧市一方凈土，增加園林休閑品味。（threat）主要威脅來自的附近開發(fā)的新樓盤：如南莊坪種子公司樓盤。項目周邊的商業(yè)大樓，人民醫(yī)院、各機關(guān)單位。90130平方米左右是市民普遍的選擇。③濕度：年平均相對濕度80%，年最小相對濕度10%。層，第四系沖積層。局部夾灰黑色淤泥，稍有臭味，另局部夾粉細砂。大于2㎜粒徑者占50％以上，一般粒徑2～8㎜，夾卵漂粒。層片狀結(jié)構(gòu)，節(jié)理裂隙極為發(fā)育。中等一微風(fēng)化。該層標貫擊數(shù)大于l22，平均199擊，承載力較高，且無臨空面，下伏灰?guī)r的強度和承載力更高，也不成存在臨空面破碎帶及較弱層等不利因素。(3)、不良地質(zhì)作用經(jīng)鉆孔揭露與場地周圍地質(zhì)調(diào)查，場地未明顯見不良地質(zhì)作用。4）場外交通及通訊施工期場外交通利用常張高速公路城區(qū)道路網(wǎng)。4）《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ4310012004。12）《工程建設(shè)標準強制性條文》（房屋建筑部分2002年版）。3）體現(xiàn)生態(tài)與健康結(jié)合的原則注意環(huán)境生態(tài)保護，將生態(tài)引入戶內(nèi)，與居民健康結(jié)合，開創(chuàng)小區(qū)健康活動。在平面設(shè)計上，地下室為設(shè)置有停車場、中心超市及消防水池和消防泵房等，一層為商鋪和超市，二層以上為住宅等。在以白色為主導(dǎo)的色調(diào)中適當鑲嵌暖灰等暗色，更顯尊貴與品位。單體設(shè)計充分考慮自然通風(fēng)和采光。（4）屋頂綠化采用鋸屑或膨脹蛭石等，覆蓋層以200毫米左右為宜，可種植花卉等濃蔭植物。庭院綠化以樹林為主（而不是觀賞性的草地）提高空氣質(zhì)量、吸塵、降溫、降噪。三、荷載取值豎向荷載：恒重（自重、設(shè)備重）根據(jù)構(gòu)件和裝修尺寸及材料重量直接計算；活載：根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取用：商業(yè)：，住宅：風(fēng)荷載：（50年一遇）。一、設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)劃》（GBJ1687）（2002年局部修訂）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB5004595）（2001年版）《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096—1999）（2003年版）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015—2003）二、給水工程水源：本工程水源為城市自來水管網(wǎng)，從解放路DN300的供水干管上，開兩個DN150的接口，沿項目周邊形成DN150的環(huán)狀管網(wǎng)。污水、廢水量估算（1）本工程糞便洗滌廢水合流排除。排水管材室外排水管采用鋼筋混凝土管，室內(nèi)排水均用UPVC排水管。氣體滅火系統(tǒng)：在發(fā)電機房、貯油間內(nèi)設(shè)置七氟丙烷氣體滅火系統(tǒng)。在變電所內(nèi)設(shè)置無功自動補償裝置。六、照明設(shè)計照明標準：商場200Lx，設(shè)備50 Lx，住宅100200 Lx。電話：設(shè)置市話直通式電話系統(tǒng)，每戶設(shè)置兩對線。地下車庫設(shè)置機械送排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)按上部排1/3，下部排2/3設(shè)計。在這種濕熱環(huán)境中，x市武陵源區(qū)房屋的保溫隔熱性能，卻要比發(fā)達地區(qū)差得多。選用環(huán)保節(jié)能產(chǎn)品，建筑外窗、外挑陽臺、外挑板等遮陽處理，以確保建筑的節(jié)能，外墻采用淺色墻面，減少太陽輻射的吸收。外墻和屋面在接縫、混凝土、金屬構(gòu)件等熱橋部位作相應(yīng)保溫隔熱處理，使內(nèi)表面溫度不低于空氣露點，降低傳熱系數(shù)。大便器沖洗水箱一般一次沖洗水量為1218L，而采用雙沖洗水量坐便器時，每次沖洗水量為9L，約可節(jié)約27%沖洗用水量。 ，減少剩余水壓 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GBJ1588指出，所需流出水頭為20KPa。本項目場址地貌簡單，無森林草原植被、珍稀動物棲息處，且目前無探明礦藏。、環(huán)境影響分析社會環(huán)境影響分析內(nèi)容（1）項目建設(shè)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟和社會影響（2）項目對所在地區(qū)居民就業(yè)、居住、生活的影響生態(tài)環(huán)境影響分析內(nèi)容（1）項目產(chǎn)生的廢物可能對土壤層造成的損害，（2）項目排放的廢水對當?shù)厮Y源可能產(chǎn)生的影響，（3）項目城市化進程使農(nóng)業(yè)用地和其他用地減少而產(chǎn)生的影響。（3）地塊周圍樹立高于2m的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 4）《建設(shè)項目（工程）勞動安全衛(wèi)生預(yù)評價管理辦法》（原勞動部1998第10號令）第二條規(guī)定的建設(shè)工程項目必須實行安全預(yù)評價，由建設(shè)單位自主選擇并委托經(jīng)國家、省安全生產(chǎn)綜合管理部門審查認可，具備勞動安全衛(wèi)生預(yù)評價資格的單位承擔(dān)。各級安全生產(chǎn)綜合管理機構(gòu)應(yīng)嚴格按國家有關(guān)安全生產(chǎn)法規(guī)和標準對勞動安全防護措施和設(shè)施進行設(shè)計審查和驗收，對建設(shè)單位報送審查的工程項目勞動安全評價報告及驗收專題報告，應(yīng)進行認真審查并作明確答復(fù)。對比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護。1）凡從事服務(wù)及有關(guān)人員，應(yīng)嚴格遵守衛(wèi)生制度?！叭ヒ煌怀觥焙桶踩a(chǎn)“四不放過原則”“三抓一突出”：抓基礎(chǔ)、抓源頭、抓落實、突出重點。污水排放應(yīng)符合國家規(guī)定的標準。建筑防火技術(shù)，應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的方針，積極采用先進的防火技術(shù)，做到安全生產(chǎn)，方便使用，經(jīng)濟合理。3）建筑物裝修材料均為阻燃材料。 本項目的消防給水、生活給水水管合并，采用生活消防共用給水系統(tǒng)。本項目人力資源配置如下表81。施工過程中施工單位必須嚴格按施工圖紙、國家現(xiàn)行有關(guān)標準和規(guī)范、工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準等文件及雙方確認的施工組織設(shè)計，精心施工、記錄、檢驗，通過健全質(zhì)量保證體系和檢查制度，嚴格把好每道工序的質(zhì)量關(guān)，以確保全部工