【導(dǎo)讀】補(bǔ)大學(xué)城地區(qū)商業(yè)空白。塊國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的通知”。同”；根據(jù)規(guī)劃，基地面積為平方米。效益和風(fēng)險(xiǎn)，編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。20xx年月日經(jīng)淮安市管理局。批準(zhǔn)取得暫定二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。基地位于淮安市水渡口中心商務(wù)區(qū)的核心地帶。市道路翔宇大道，南側(cè)是XX路，西側(cè)與XX路接壤。為高層住宅、風(fēng)情商業(yè)街及相關(guān)配套設(shè)施。使項(xiàng)目上市后即產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力，形成購(gòu)買熱潮。商業(yè)區(qū)，從而服務(wù)全區(qū)，輻射全市。本項(xiàng)目建設(shè)工期暫定為年，計(jì)劃年年底竣工。項(xiàng)目法人已經(jīng)以支。金，符合國(guó)家有關(guān)資本金出資比例的要求。項(xiàng)目法人通過(guò)自籌及銀行貸款解決。本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%，產(chǎn)消費(fèi)以本市居民為主?！笆濉睍r(shí)期，淮安市房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積同步增長(zhǎng)。淮安市商品住房?jī)r(jià)格主要由成本決定，完全由市場(chǎng)供。711,898m2，入網(wǎng)總套數(shù)23,265套。700套房源，已在十一國(guó)慶期間排隊(duì)拿號(hào)。一期多層均價(jià)3000元

　　

【正文】 全防范能力，設(shè)置如下系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)（包括緊急按鈕）、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅 外報(bào)警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)。主機(jī)房設(shè)于會(huì)所安保中心內(nèi)。 ，住宅底層外窗和外門采用防衛(wèi)措施。 。 ，采用安全隔離措施。 第 4 章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目法人 按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)實(shí)行項(xiàng)目法人制度。本項(xiàng)目的項(xiàng)目法人為淮安 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，淮安 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)整個(gè) 項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值、增值實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理 本項(xiàng)目建成后，淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將在統(tǒng)一物業(yè)管理的前提下對(duì)小區(qū)進(jìn)行銷售。地下車庫(kù)部分由淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一管理對(duì)外收取停車費(fèi)。 第 5 章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期約為 5 年，計(jì)劃于 20xx 年 3 季度開工， 20xx年 4 季度竣工，實(shí)施進(jìn)度見(jiàn)表建設(shè)形象進(jìn)度。 項(xiàng)目建設(shè)形象進(jìn)度表 序號(hào) 年份 2007 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 項(xiàng)目 季度 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 前 期工程及設(shè)計(jì) 2 三通一平 3 土建工程 4 設(shè)備安裝工程 5 裝飾工程 6 市政配套工程 7 竣工驗(yàn)收 8 銷售 第 6 章 投資估算、資本金及資金籌措 項(xiàng)目投資估算的范圍 。一部分由項(xiàng)目法人注冊(cè)資本金構(gòu)成（總額 4000 萬(wàn)元），剩余部分由項(xiàng)目法人通過(guò)自籌解決，自籌資金一部分由上級(jí)母公司－南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款，另一部分由銀行貸款構(gòu)成。 ， 本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費(fèi)用，總計(jì) 約 。 投資估算編制依據(jù) 。 ，應(yīng)計(jì)繳的有關(guān)稅、費(fèi)。 本項(xiàng)目的工程造價(jià)估算參照近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素。 工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè) 。 。 、道路、圍墻、大門及綠化 等。 建設(shè)投資估算表 一級(jí)編碼 二級(jí)編碼 單位 數(shù)量 單價(jià) （元 /m2 ） 合計(jì) （萬(wàn)元） 01 土地費(fèi)用 101 土地出讓金 m2 1, 31, 102 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 103 拆遷許可證 104 土地契稅 1, 105 辦理土地證的其他費(fèi)用 合計(jì) 1, 32, 02 前期工程費(fèi) 201 土地七通一平 202 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) m2 203 工程招標(biāo)費(fèi) 204 放線測(cè)繪費(fèi) 205 圖紙審查費(fèi) 206 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 207 工程監(jiān)理費(fèi) m2 208 報(bào)建規(guī)費(fèi) m2 4, 209 其它 m2 合計(jì) 7, 03 建安費(fèi) 用 301 樁基工程費(fèi) m2 4, 302 地下室工程 m2 2, 8, 303 土方工程費(fèi) m3 304 土建、安裝工程費(fèi) m2 1, 44, 305 公共裝飾 (簡(jiǎn)裝 ) 8, 306 公共裝飾 (精裝 ) 307 外墻工程費(fèi) m2 3, 308 電氣工程費(fèi) 309 設(shè)備安裝費(fèi) 4, 310 供熱工程費(fèi) 2, 311 燃?xì)夤こ藤M(fèi) 312 給排水工程費(fèi) 1, 313 消防工程費(fèi) 合計(jì) 1, 80, 04 基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi) 401 室外供電工程費(fèi) m2 5, 402 室外給水工程費(fèi) m2 403 燃?xì)夤こ藤M(fèi) m2 404 電信、電視、網(wǎng)絡(luò)費(fèi) m2 405 室外排水、排污工程 m2 406 室外景觀工程 m2 407 其他 m2 合計(jì) 9, 05 其他費(fèi)用 501 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 502 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2, 503 物業(yè)前期管理費(fèi) 合計(jì) 3, 成本小計(jì) 2, 133, 06 銷售費(fèi)用 601 售樓處、樣板房建設(shè)費(fèi) 602 銷售傭金及廣告費(fèi) 4, 603 房屋面積測(cè)量費(fèi) 604 產(chǎn)權(quán)交易費(fèi) 605 其它 合計(jì) 5, 07 管理費(fèi)用 701 開發(fā)間接費(fèi) 2, 合計(jì) 2, 08 財(cái)務(wù)費(fèi)用 801 利息支出 5, 合計(jì) 5, 總計(jì) 3, 146, 用款計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，用款計(jì)劃見(jiàn)下表： 序號(hào) 項(xiàng)目 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 一、 期初現(xiàn)金余額 2, 3, 20, 41, 二、 本期現(xiàn)金流入 30, 20, 44, 68, 68, 56, 287, 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 34, 68, 68, 56, 227, 資本金投入 30, 30, 銀行貸款 20, 10, 30, 三、 本期現(xiàn)金支出 27, 22, 41, 51, 47, 54, 243, 1 投資支出 26, 20, 33, 26, 13, 13, 133, 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2, 4, 4, 3, 15, 3 銷售費(fèi)用 1, 1, 1, 1, 5, 4 管理費(fèi)用 2, 5 企業(yè)所得稅 1, 6, 7, 5, 21, 6 歸還股東投 資 30, 30, 7 歸還銀行貸款 10, 20, 30, 8 支付銀行貸款利息 1, 2, 1, 5, 四、 本期凈現(xiàn)金流量 2, (2,) 2, 17, 20, 2, 43, 五、 期末累計(jì)現(xiàn)金流 2, 3, 20, 41, 43, 第 7 章 財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目損益表及投資回報(bào)率 日 期 20xx年 20xx 年 20xx年 20xx 年 20xx年 20xx 年 合計(jì) 項(xiàng)目名稱 1 2 3 4 5 6 一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 34, 68, 68, 56, 227, 20, 40, 40, 33, 133, 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 2, 4, 4, 3, 15, 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 1, 1, 1, 1, 5, 管理費(fèi)用 2, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1, 2, 1, 5, 二、利潤(rùn)總額（ 123） () (2,) 8, 20, 21, 17, 65, 1, 6, 7, 5, 21, 四、銷售毛利潤(rùn)率 % 五、銷售凈利潤(rùn)率 % 六、總投資回報(bào)率 % 主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 靜態(tài)投資回收期 4年 (含建設(shè)期 ) 敏感性分析 從建設(shè)投資、售房?jī)r(jià)格等二因素對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析 (詳見(jiàn)－敏感性分析表 )，在建設(shè)投資增加、銷售價(jià)格降低的情況下項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率受到較少影響，表明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 財(cái)務(wù)敏感性分析計(jì)算表 變動(dòng) 變化率 財(cái)務(wù) 變化 率 因素 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤(rùn) 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤(rùn) 一般工程費(fèi)用 5% () % % 5% % % 銷售收入 5% % % 5% () % % 基準(zhǔn)值 第 8 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項(xiàng)目地處，基地周圍配套條件較完善，環(huán)境質(zhì)量較好，交通方便，是較為理想的投資居住地區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)符合淮安市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步繁榮清河區(qū)的經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也為會(huì)展工程提供相應(yīng)的配套，本項(xiàng)目的建設(shè)具備良好的經(jīng)濟(jì)效益，是十分必要的。 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為萬(wàn)元，全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為％，投資回收期為 4 年 (含建設(shè)期 )，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是 可行的。 建議 建議在建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情 況科學(xué)安排工程進(jìn)度，合理調(diào)度，嚴(yán)格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。 建議結(jié)合周邊已有的樓盤開發(fā)銷售經(jīng)驗(yàn)和了解到的客戶需求信息，以優(yōu)質(zhì)來(lái)取信于客戶，爭(zhēng)取較高的銷售率和銷售收入。同時(shí)需采取積極的促銷手段，保證銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)和建設(shè)資金滾動(dòng)投入的需要。 淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20xx 年 7 月