【導讀】補大學城地區(qū)商業(yè)空白。塊國有土地使用權(quán)招標出讓的通知”。同”；根據(jù)規(guī)劃，基地面積為平方米。效益和風險，編制本項目可行性研究報告。準設(shè)立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。20xx年月日經(jīng)淮安市管理局。批準取得暫定二級房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)?；匚挥诨窗彩兴煽谥行纳虅?wù)區(qū)的核心地帶。市道路翔宇大道，南側(cè)是XX路，西側(cè)與XX路接壤。為高層住宅、風情商業(yè)街及相關(guān)配套設(shè)施。使項目上市后即產(chǎn)生強大的沖擊力，形成購買熱潮。商業(yè)區(qū)，從而服務(wù)全區(qū)，輻射全市。本項目建設(shè)工期暫定為年，計劃年年底竣工。項目法人已經(jīng)以支。金，符合國家有關(guān)資本金出資比例的要求。項目法人通過自籌及銀行貸款解決。本項目經(jīng)測算，本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為%，產(chǎn)消費以本市居民為主。“十五”時期，淮安市房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積同步增長?；窗彩猩唐纷》績r格主要由成本決定，完全由市場供。711,898m2，入網(wǎng)總套數(shù)23,265套。700套房源，已在十一國慶期間排隊拿號。一期多層均價3000元

　　

【正文】 全防范能力，設(shè)置如下系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)（包括緊急按鈕）、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅 外報警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)。主機房設(shè)于會所安保中心內(nèi)。 ，住宅底層外窗和外門采用防衛(wèi)措施。 。 ，采用安全隔離措施。 第 4 章 項目法人與項目的經(jīng)營管理 項目法人 按國家的有關(guān)規(guī)定，本項目的建設(shè)與經(jīng)營實行項目法人制度。本項目的項目法人為淮安 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，淮安 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對整個 項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值、增值實行全過程負責。 項目的經(jīng)營管理 本項目建成后，淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將在統(tǒng)一物業(yè)管理的前提下對小區(qū)進行銷售。地下車庫部分由淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一管理對外收取停車費。 第 5 章 項目建設(shè)進度 本項目建設(shè)期約為 5 年，計劃于 20xx 年 3 季度開工， 20xx年 4 季度竣工，實施進度見表建設(shè)形象進度。 項目建設(shè)形象進度表 序號 年份 2007 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 項目 季度 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 前 期工程及設(shè)計 2 三通一平 3 土建工程 4 設(shè)備安裝工程 5 裝飾工程 6 市政配套工程 7 竣工驗收 8 銷售 第 6 章 投資估算、資本金及資金籌措 項目投資估算的范圍 。一部分由項目法人注冊資本金構(gòu)成（總額 4000 萬元），剩余部分由項目法人通過自籌解決，自籌資金一部分由上級母公司－南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款，另一部分由銀行貸款構(gòu)成。 ， 本項目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費用，總計 約 。 投資估算編制依據(jù) 。 ，應(yīng)計繳的有關(guān)稅、費。 本項目的工程造價估算參照近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標，并考慮費用調(diào)整因素。 工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè) 。 。 、道路、圍墻、大門及綠化 等。 建設(shè)投資估算表 一級編碼 二級編碼 單位 數(shù)量 單價 （元 /m2 ） 合計 （萬元） 01 土地費用 101 土地出讓金 m2 1, 31, 102 拆遷補償費用 103 拆遷許可證 104 土地契稅 1, 105 辦理土地證的其他費用 合計 1, 32, 02 前期工程費 201 土地七通一平 202 勘察、設(shè)計費 m2 203 工程招標費 204 放線測繪費 205 圖紙審查費 206 質(zhì)監(jiān)費 207 工程監(jiān)理費 m2 208 報建規(guī)費 m2 4, 209 其它 m2 合計 7, 03 建安費 用 301 樁基工程費 m2 4, 302 地下室工程 m2 2, 8, 303 土方工程費 m3 304 土建、安裝工程費 m2 1, 44, 305 公共裝飾 (簡裝 ) 8, 306 公共裝飾 (精裝 ) 307 外墻工程費 m2 3, 308 電氣工程費 309 設(shè)備安裝費 4, 310 供熱工程費 2, 311 燃氣工程費 312 給排水工程費 1, 313 消防工程費 合計 1, 80, 04 基礎(chǔ)設(shè)施工程費 401 室外供電工程費 m2 5, 402 室外給水工程費 m2 403 燃氣工程費 m2 404 電信、電視、網(wǎng)絡(luò)費 m2 405 室外排水、排污工程 m2 406 室外景觀工程 m2 407 其他 m2 合計 9, 05 其他費用 501 漲價預備費 502 不可預見費 2, 503 物業(yè)前期管理費 合計 3, 成本小計 2, 133, 06 銷售費用 601 售樓處、樣板房建設(shè)費 602 銷售傭金及廣告費 4, 603 房屋面積測量費 604 產(chǎn)權(quán)交易費 605 其它 合計 5, 07 管理費用 701 開發(fā)間接費 2, 合計 2, 08 財務(wù)費用 801 利息支出 5, 合計 5, 總計 3, 146, 用款計劃 根據(jù)項目建設(shè)進度安排，用款計劃見下表： 序號 項目 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 合計 1 2 3 4 5 6 一、 期初現(xiàn)金余額 2, 3, 20, 41, 二、 本期現(xiàn)金流入 30, 20, 44, 68, 68, 56, 287, 主營業(yè)務(wù)收入 34, 68, 68, 56, 227, 資本金投入 30, 30, 銀行貸款 20, 10, 30, 三、 本期現(xiàn)金支出 27, 22, 41, 51, 47, 54, 243, 1 投資支出 26, 20, 33, 26, 13, 13, 133, 2 經(jīng)營稅金及附加 2, 4, 4, 3, 15, 3 銷售費用 1, 1, 1, 1, 5, 4 管理費用 2, 5 企業(yè)所得稅 1, 6, 7, 5, 21, 6 歸還股東投 資 30, 30, 7 歸還銀行貸款 10, 20, 30, 8 支付銀行貸款利息 1, 2, 1, 5, 四、 本期凈現(xiàn)金流量 2, (2,) 2, 17, 20, 2, 43, 五、 期末累計現(xiàn)金流 2, 3, 20, 41, 43, 第 7 章 財務(wù)效益分析 項目損益表及投資回報率 日 期 20xx年 20xx 年 20xx年 20xx 年 20xx年 20xx 年 合計 項目名稱 1 2 3 4 5 6 一、主營業(yè)務(wù)收入 34, 68, 68, 56, 227, 20, 40, 40, 33, 133, 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2, 4, 4, 3, 15, 營業(yè)費用 1, 1, 1, 1, 5, 管理費用 2, 財務(wù)費用 1, 2, 1, 5, 二、利潤總額（ 123） () (2,) 8, 20, 21, 17, 65, 1, 6, 7, 5, 21, 四、銷售毛利潤率 % 五、銷售凈利潤率 % 六、總投資回報率 % 主要財務(wù)指標 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 靜態(tài)投資回收期 4年 (含建設(shè)期 ) 敏感性分析 從建設(shè)投資、售房價格等二因素對項目進行敏感性分析 (詳見－敏感性分析表 )，在建設(shè)投資增加、銷售價格降低的情況下項目財務(wù)內(nèi)部收益率受到較少影響，表明項目抗風險能力較強。 財務(wù)敏感性分析計算表 變動 變化率 財務(wù) 變化 率 因素 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤 一般工程費用 5% () % % 5% % % 銷售收入 5% % % 5% () % % 基準值 第 8 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項目地處，基地周圍配套條件較完善，環(huán)境質(zhì)量較好，交通方便，是較為理想的投資居住地區(qū)。項目建設(shè)符合淮安市發(fā)展規(guī)劃，項目建成后對進一步繁榮清河區(qū)的經(jīng)濟，同時也為會展工程提供相應(yīng)的配套，本項目的建設(shè)具備良好的經(jīng)濟效益，是十分必要的。 經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資為萬元，全部投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為％，投資回收期為 4 年 (含建設(shè)期 )，項目在財務(wù)上是 可行的。 建議 建議在建設(shè)過程中，根據(jù)實際情 況科學安排工程進度，合理調(diào)度，嚴格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟效益。 建議結(jié)合周邊已有的樓盤開發(fā)銷售經(jīng)驗和了解到的客戶需求信息，以優(yōu)質(zhì)來取信于客戶，爭取較高的銷售率和銷售收入。同時需采取積極的促銷手段，保證銷售計劃的實現(xiàn)和建設(shè)資金滾動投入的需要。 淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20xx 年 7 月