【導(dǎo)讀】項目開發(fā)經(jīng)營風險較小...

　　

【正文】 離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長、投資額大，影響因素復(fù)雜等特征，房地產(chǎn)投資面臨的風險因素也特別復(fù)雜，而風險因素對最后的結(jié)果影響很大。所以風險的判斷與分析在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。 管理階段風險 投資前期的風險 房地產(chǎn)投資前期的風險是指投資計劃實施前期的風險，由于房地產(chǎn)投資的自身特點，這一階段的風險危害特別大，一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。為此，龍湖春天操作團隊專門聘請專家顧問團，并委托專業(yè)的房地產(chǎn)策劃咨詢公司負責市場定位和建筑規(guī)劃方案設(shè)計建議 書的編制工作，并且公司內(nèi)部形成多方討論，以物業(yè)、工程、營銷等部門參加的規(guī)劃論證會的形式形成決策依據(jù)，極度審慎，多方論證下幾易其稿，最終形成符合市場的規(guī)劃。 開發(fā)建設(shè)期間的風險 開發(fā)建設(shè)期間的風險是指從房地產(chǎn)項目正式開工到交付使用這一階段的風險。為防范此風險，龍湖春天項目嚴格把關(guān)、簽定每一項合同，實行合同會簽、會審制度，將成本、工期、質(zhì)量、等合同條款嚴格加以限制，將風險轉(zhuǎn)嫁到施工單位中去。 項目建設(shè)采購階段的風險 從項目報建開始計算的。項目啟動之后，大量的資金投入到工程上、購買工程設(shè)備、原材料、支付工程施工費 用，貸款的利息也由于項目還未產(chǎn)生任何收入而計入資本成本。為此，龍湖春天項目將合理安排資金的使用，嚴格實行招標管理制度，加快工程建設(shè)和銷售的進度。 項目開工后的風險 項目正式開工，開始銷售后，如果項目不能按照原定的成本計劃生產(chǎn)出符合質(zhì)量的產(chǎn)品，為此， 工程部嚴格控制成本、質(zhì)量、進度，并取得各職能管理部門的支持。工程質(zhì)量在這一階段成為重中之重，風險的防范要求項目的施工有一 15 個十分完善的控制體系，要求施工單位有豐富的經(jīng)驗和資質(zhì)，項目的總承包商為具有豐富施工經(jīng)驗的七個一級資質(zhì)（含工民建）的安徽水利開發(fā)股份有限公司來承 建，并組建單獨的項目部，由總公司直接管理、協(xié)調(diào)。 房地產(chǎn)市場營銷風險 由于市場定位及定價和營銷措施不力等致使營銷業(yè)績不佳。為此，公司將委托專業(yè)的策劃、銷售公司負責房地產(chǎn)銷售工作，將銷售的風險轉(zhuǎn)嫁出去。銷售控制在這一階段成為重中之重，風險的防范要求營銷公司有豐富的經(jīng)驗和資質(zhì)，同時必須制定一個十分完善的銷售控制體系。包括價格體系、推廣思路與手法、推廣活動、廣告等等。 管理風險是指房地產(chǎn)工程竣工、交付使用后的物業(yè)管理階段的風險。例如與住戶關(guān)系處理不當帶來的糾紛，住戶入住后的安全、物業(yè)維護問題存在的風險等。 防范對 策：如采用下屬物業(yè)管理公司，應(yīng)加強內(nèi)部管理和人員培訓(xùn)。或選擇名牌物管公司進行管理以提升消費者對所開發(fā)物業(yè)認同，取得整體效益最大化。 政策風險。 由于政策條件發(fā)生變化而帶來的投資風險。現(xiàn)階段主要表現(xiàn)為銀行利率、土地政策、投資政策、國家經(jīng)濟的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定性、政府收費費率等風險。 防范對策：時刻關(guān)注房地產(chǎn)景氣度和蚌埠市尤其是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟景氣度，并加強與政府的溝通，了解政策方向。 * 組建房地產(chǎn)風險預(yù)警系統(tǒng) *與項目所在地政府及職能部門協(xié)商，嚴格控制多項基礎(chǔ)設(shè)施分攤； *定期研究市場 每年進行一 次三個側(cè)面的全面研究：即市場競爭狀況、競爭樓盤狀況及消費者狀況，以此為基礎(chǔ)，適時調(diào)整自身的開發(fā)策略與營銷策略。 市場風險防范措施 市場 風險 市場是決定項目可行性最主要的因素 。本項目的市場風險主要是實際的市場供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項目的營運過程中市場、對手發(fā)生變化等。 防范措施： 在做好市場的調(diào)研的基礎(chǔ)上 ，定期跟蹤掃描市場，了解市場動態(tài)， 16 把握市場發(fā)展趨勢，以求更真實的反映市場并做出 采取針對性的 對策 產(chǎn)。因本項目附近暫沒有新的供地計劃，本風險有限。 成本風險 由于房地產(chǎn)市場升溫 ，建筑材料和設(shè)備價格 有再次回彈的可能 ，將直接增加建安成本。 防范措施：采取把風險全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案， 如 在施工方面 ， 可以和承建商簽定成本協(xié)議 ， 與材料供應(yīng)商簽定限價協(xié)議 ； 加強項目管理， 采用招投標等方式精心選擇施工單位 、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本 ；必要時進行價格的相應(yīng)調(diào)整。 第五章 結(jié)論及建議 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 本 項目 區(qū)域自然、人文資源豐富，同時伴隨著城市東進南擴，大學(xué)城經(jīng)濟的不斷發(fā)展壯大以及 2021 年京滬高鐵試運行等契機，這些因素為項目的開發(fā)提供了一個絕佳的投資 環(huán)境與機遇。 項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 期 項目總銷售收入 24874 萬元，稅前利潤 3796 萬元，利潤率 %，凈利潤 2847萬元， 稅前 凈現(xiàn)值 2686萬元，內(nèi)部收益率 %。說明 期 項目 抗風險能力較強，利潤較大，具備較好的市場投資價值。 項目具有的突出優(yōu)勢 ●安徽水利上市公司的品牌優(yōu)勢。 ●土地成本較低，產(chǎn)品價格優(yōu)勢突出。 ● 項目區(qū)域發(fā)展前景巨大，投資價值極大。 ● 京滬高鐵的投資建設(shè)，為項目商業(yè)辦公產(chǎn)品帶來廣闊的投資機遇。 ●住宅產(chǎn)品的定位屬高性價比產(chǎn)品，在供需圈內(nèi)具有廣泛 的目標客戶。 17 項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 前期已取得 期 項目土地開發(fā)使用權(quán)，且土地成本相對較低，同時在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 項目實施的建議 * 本市不斷有外地品牌發(fā)展商進駐，高性價比項目日益增多，市場競爭將進一步激烈，建議本項目注意形成獨特形象與個性，以本區(qū)域 市場領(lǐng)跑者 姿態(tài)贏得市場優(yōu)勢。 * 期 項目 商業(yè)、辦公產(chǎn)品 的開發(fā)至關(guān)重要， 要針對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與高鐵建設(shè)需要 ， 建設(shè)適銷對路的產(chǎn)品，快速 銷售，形成良性循環(huán) ,降低風險。 從以上各項經(jīng)濟指標分析可知，本項目具有較好的經(jīng)濟效益。同時項目的建設(shè)還具有改善區(qū)域環(huán)境，提供豐富的住宅產(chǎn)品，改善城市功能，增加財政稅收等社會效益。 綜上所述，該項目的開發(fā)時機成熟，社會效益和經(jīng)濟效益良好，因此可行。