【導(dǎo)讀】項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小...

　　

【正文】 離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長、投資額大，影響因素復(fù)雜等特征，房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜，而風(fēng)險(xiǎn)因素對最后的結(jié)果影響很大。所以風(fēng)險(xiǎn)的判斷與分析在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。 管理階段風(fēng)險(xiǎn) 投資前期的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資前期的風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)投資的自身特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)危害特別大，一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無法估量的損失。為此，龍湖春天操作團(tuán)隊(duì)專門聘請專家顧問團(tuán)，并委托專業(yè)的房地產(chǎn)策劃咨詢公司負(fù)責(zé)市場定位和建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議 書的編制工作，并且公司內(nèi)部形成多方討論，以物業(yè)、工程、營銷等部門參加的規(guī)劃論證會(huì)的形式形成決策依據(jù)，極度審慎，多方論證下幾易其稿，最終形成符合市場的規(guī)劃。 開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目正式開工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。為防范此風(fēng)險(xiǎn)，龍湖春天項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān)、簽定每一項(xiàng)合同，實(shí)行合同會(huì)簽、會(huì)審制度，將成本、工期、質(zhì)量、等合同條款嚴(yán)格加以限制，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到施工單位中去。 項(xiàng)目建設(shè)采購階段的風(fēng)險(xiǎn) 從項(xiàng)目報(bào)建開始計(jì)算的。項(xiàng)目啟動(dòng)之后，大量的資金投入到工程上、購買工程設(shè)備、原材料、支付工程施工費(fèi) 用，貸款的利息也由于項(xiàng)目還未產(chǎn)生任何收入而計(jì)入資本成本。為此，龍湖春天項(xiàng)目將合理安排資金的使用，嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)管理制度，加快工程建設(shè)和銷售的進(jìn)度。 項(xiàng)目開工后的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目正式開工，開始銷售后，如果項(xiàng)目不能按照原定的成本計(jì)劃生產(chǎn)出符合質(zhì)量的產(chǎn)品，為此， 工程部嚴(yán)格控制成本、質(zhì)量、進(jìn)度，并取得各職能管理部門的支持。工程質(zhì)量在這一階段成為重中之重，風(fēng)險(xiǎn)的防范要求項(xiàng)目的施工有一 15 個(gè)十分完善的控制體系，要求施工單位有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)，項(xiàng)目的總承包商為具有豐富施工經(jīng)驗(yàn)的七個(gè)一級資質(zhì)（含工民建）的安徽水利開發(fā)股份有限公司來承 建，并組建單獨(dú)的項(xiàng)目部，由總公司直接管理、協(xié)調(diào)。 房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn) 由于市場定位及定價(jià)和營銷措施不力等致使?fàn)I銷業(yè)績不佳。為此，公司將委托專業(yè)的策劃、銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售工作，將銷售的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。銷售控制在這一階段成為重中之重，風(fēng)險(xiǎn)的防范要求營銷公司有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)，同時(shí)必須制定一個(gè)十分完善的銷售控制體系。包括價(jià)格體系、推廣思路與手法、推廣活動(dòng)、廣告等等。 管理風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)工程竣工、交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。例如與住戶關(guān)系處理不當(dāng)帶來的糾紛，住戶入住后的安全、物業(yè)維護(hù)問題存在的風(fēng)險(xiǎn)等。 防范對 策：如采用下屬物業(yè)管理公司，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和人員培訓(xùn)?；蜻x擇名牌物管公司進(jìn)行管理以提升消費(fèi)者對所開發(fā)物業(yè)認(rèn)同，取得整體效益最大化。 政策風(fēng)險(xiǎn)。 由于政策條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段主要表現(xiàn)為銀行利率、土地政策、投資政策、國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定性、政府收費(fèi)費(fèi)率等風(fēng)險(xiǎn)。 防范對策：時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)景氣度和蚌埠市尤其是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣度，并加強(qiáng)與政府的溝通，了解政策方向。 * 組建房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng) *與項(xiàng)目所在地政府及職能部門協(xié)商，嚴(yán)格控制多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)偅? *定期研究市場 每年進(jìn)行一 次三個(gè)側(cè)面的全面研究：即市場競爭狀況、競爭樓盤狀況及消費(fèi)者狀況，以此為基礎(chǔ)，適時(shí)調(diào)整自身的開發(fā)策略與營銷策略。 市場風(fēng)險(xiǎn)防范措施 市場 風(fēng)險(xiǎn) 市場是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素 。本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要是實(shí)際的市場供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營運(yùn)過程中市場、對手發(fā)生變化等。 防范措施： 在做好市場的調(diào)研的基礎(chǔ)上 ，定期跟蹤掃描市場，了解市場動(dòng)態(tài)， 16 把握市場發(fā)展趨勢，以求更真實(shí)的反映市場并做出 采取針對性的 對策 產(chǎn)。因本項(xiàng)目附近暫沒有新的供地計(jì)劃，本風(fēng)險(xiǎn)有限。 成本風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)市場升溫 ，建筑材料和設(shè)備價(jià)格 有再次回彈的可能 ，將直接增加建安成本。 防范措施：采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案， 如 在施工方面 ， 可以和承建商簽定成本協(xié)議 ， 與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議 ； 加強(qiáng)項(xiàng)目管理， 采用招投標(biāo)等方式精心選擇施工單位 、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本 ；必要時(shí)進(jìn)行價(jià)格的相應(yīng)調(diào)整。 第五章 結(jié)論及建議 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 本 項(xiàng)目 區(qū)域自然、人文資源豐富，同時(shí)伴隨著城市東進(jìn)南擴(kuò)，大學(xué)城經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展壯大以及 2021 年京滬高鐵試運(yùn)行等契機(jī)，這些因素為項(xiàng)目的開發(fā)提供了一個(gè)絕佳的投資 環(huán)境與機(jī)遇。 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 期 項(xiàng)目總銷售收入 24874 萬元，稅前利潤 3796 萬元，利潤率 %，凈利潤 2847萬元， 稅前 凈現(xiàn)值 2686萬元，內(nèi)部收益率 %。說明 期 項(xiàng)目 抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，利潤較大，具備較好的市場投資價(jià)值。 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢 ●安徽水利上市公司的品牌優(yōu)勢。 ●土地成本較低，產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢突出。 ● 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景巨大，投資價(jià)值極大。 ● 京滬高鐵的投資建設(shè)，為項(xiàng)目商業(yè)辦公產(chǎn)品帶來廣闊的投資機(jī)遇。 ●住宅產(chǎn)品的定位屬高性價(jià)比產(chǎn)品，在供需圈內(nèi)具有廣泛 的目標(biāo)客戶。 17 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小 前期已取得 期 項(xiàng)目土地開發(fā)使用權(quán)，且土地成本相對較低，同時(shí)在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 項(xiàng)目實(shí)施的建議 * 本市不斷有外地品牌發(fā)展商進(jìn)駐，高性價(jià)比項(xiàng)目日益增多，市場競爭將進(jìn)一步激烈，建議本項(xiàng)目注意形成獨(dú)特形象與個(gè)性，以本區(qū)域 市場領(lǐng)跑者 姿態(tài)贏得市場優(yōu)勢。 * 期 項(xiàng)目 商業(yè)、辦公產(chǎn)品 的開發(fā)至關(guān)重要， 要針對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高鐵建設(shè)需要 ， 建設(shè)適銷對路的產(chǎn)品，快速 銷售，形成良性循環(huán) ,降低風(fēng)險(xiǎn)。 從以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析可知，本項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)還具有改善區(qū)域環(huán)境，提供豐富的住宅產(chǎn)品，改善城市功能，增加財(cái)政稅收等社會(huì)效益。 綜上所述，該項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)成熟，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，因此可行。