【導讀】衢小區(qū)以北，交通便利，地理位置優(yōu)越。此次為一期工程建筑面積98000m2（含回遷安置60000m2，安置。戶數(shù)600戶），其中：住宅建筑面積85000m2；商業(yè)用房建筑面積4000m2；儲藏室建筑面積6000m2；架空層建筑面積3000m2。戶型占總面積的78%以上。符合國家建筑面積90m2以下的小戶型占住。宅總建筑面積75%以上的要求。月至2020年12月建成銷售完畢。企業(yè)共同投資成立的，注冊資本600萬美元。門興華貿(mào)易公司占65%的股份，其他兩方各占%的股份。該項目得到了德州各級政。公司的開發(fā)經(jīng)營按照國家法律規(guī)定的開發(fā)程序有序推。處德州市中心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。面積10356平方公里，總人口561萬。境而過，德濱高速目前正在建設之中；5條國道、14條省道縱橫交錯，德州物華天寶、資源豐富。德州經(jīng)濟發(fā)展、充滿活力。集團等國內(nèi)外知名企業(yè)在德州投資發(fā)展。德州以“德”為名，自古就有尊德、尚信的歷史傳統(tǒng)?！鞍菥瘛保蔀榈轮葸@片熱土最寶貴的人文財富。系列宏觀調控措施,

　　

【正文】 水、 汚水排放等基礎設施配套齊全。周圍無重工業(yè)企業(yè) ， 環(huán)境狀況良好 ,水體、氣體、土壤和植被具有較強的凈化能力。 該項目主要污染源為建成后的生活污水及生活垃圾。 ：污水量按總用水量的 80%計。污水在規(guī)劃區(qū)分兩個區(qū)域分別集中，在小區(qū)的北部入口排入市政污水干管中，在西部入口排入市政污水干管中；雨水 , 規(guī)劃區(qū)地勢比較平坦，雨水分兩個排水區(qū)分別向北和向四兩個方向排向市政雨水干管中。新區(qū)設置完善的排水系統(tǒng)，可直接排入市政排水管。 德州凱元工程咨詢有限公司 27 ，垃圾處理采用集中式垃圾中轉站 ,由專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中 ,城市環(huán)保部門運往城市垃圾處理場。 另外，針對施工過程中產(chǎn)生的粉塵、噪聲、振動、廢水、廢料等對施工現(xiàn)場周圍環(huán)境造成的污染和危害，施工單位必須做到文明施工，盡可能采取有效措施保護環(huán)境。建設項目工程竣工后，則恢復由于施工受到破壞的環(huán)境?？諝馕廴厩闆r：采用集中供氣、供熱，能有效地避免空氣污染。建設開發(fā)條件十分充足。 節(jié)能 該 項目建成后消耗的能源主要有水、電、蒸汽等。項目設計中均按國家節(jié)能設計規(guī)范要求，采用先進、 可靠的節(jié)能型設備和材料，做到合理用能，主要節(jié)能措施如下： ，提高房間日照率。 住宅戶門和窗，采用密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。 第七章 組織管理與進度計劃 德州凱元工程咨詢有限公司 28 項目組織管理 ：利用地理信息平臺（ GIS）來管理小區(qū)文檔資料、住戶信息、設備和管線等方面的信息。 環(huán)境管理系統(tǒng)：檢測和顯示小區(qū)內(nèi)噪音和空氣污染指標，對小區(qū)內(nèi)照明設施和綠地的噴淋設施進行控制。 可視對講系 統(tǒng)：住戶可在屋內(nèi)通過可視對講系統(tǒng)辨別訪客的身份，控制來訪者的進入。 自動抄表系統(tǒng)：對水費、電費、煤氣費通過中心計算機網(wǎng)絡自動抄表、自動結算，免除上門抄表給住戶帶來的干擾和繳費時間的浪費。 ：對小區(qū)車輛出入進行監(jiān)控。 ：對小區(qū)內(nèi)保安人員巡邏狀態(tài)實施監(jiān)控管理。 項目進度計劃 建議 項目建設 經(jīng)營 期為 3年 ，自 2020年 1月至 2020年 12月建成銷售完畢。 項目進度計劃表 德州凱元工程咨詢有限公司 29 第 八 章 投資估算與資金籌措 估算依據(jù)： 定額 投資估算 該項目投資估算范圍主要包括：工程費用（主要為建安工程費）、序 號 內(nèi) 容 建 設 期 2020 2020 2020 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 1 可行性報告審批 ? 2 建設文件編制審批 ? ? 3 施工圖設計 ? ? 4 土建工程 ? ? ? ? ? ? ? ? 5 竣工驗收 ? 德州凱元工程咨詢有限公司 30 工程建設其他費用、預備費、建設期利息等 。 投資合計 18000 萬元 ，其中： 建設投資 17160萬元，占總投資的 %； 建設期利息 840萬元，占總投資的 %。 投資構成如下： 該項目為棚戶區(qū)改造項目，工程費用主要為建筑工程費用與安裝工程費用，即建安工程費。項目總建筑面積 98000 平方米， 參照其他類似項目及德州市建材價 格實際，該項目 建安工程費為： 98000㎡ 1500 元 /㎡ =14700 萬元 工程建設其他費用 包括勘測設計費、勞保統(tǒng)籌費、工程監(jiān)理費、建設 單位管理費、可行性研究費、環(huán)境影響評價費、市政公用設施建設及 補償費等，按工程建設的實際 情況 確定為 1460 萬元。 預備費 預備費包括：基本預備費與漲價預備費， 根據(jù)類似工程及 該 項目實際情況， 預備費合計為 1000萬元。 建設期利息 項目所需銀行貸款 10000 萬元 ，銀行貸款從 建設期 第 二 年開始發(fā)放，第 二 年 投入 貸款 7000萬元，第 三 年 投入 貸款 3000 萬元 。 第 二 年：（ 7000 7%） /2=245 萬元； 第 三 年：（ 3000 7%） /2+（ 7000 7%） =595 萬元； 建設期利息合計為 840 萬元。 項目總投資構成分析表 德州凱元工程咨詢有限公司 31 序號 項 目 投資額（萬元） 比率（ %） 總投資 18000 1 建設投資 17160 工程費用 14700 建安工程費 14700 工程建設其他費用 1460 預備費 1000 2 建設期利息 840 資金籌措 該項目總投資 18000 萬元，項目所需資金 分 兩 條渠道籌集：一是承辦單位自籌資金 8000萬元；二是申請銀行貸款 10000萬元。 第 九 章 財務評價 德州凱元工程咨詢有限公司 32 經(jīng)濟效益分析 該項目的經(jīng)濟評價按照國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的原則和要求及房地產(chǎn)特點與行業(yè)相關規(guī)定進行。 根據(jù)該項目特點，主要以房屋銷售收入作為主要收入，以工程投資作為成本費用，由于該項目投入期較短、回收期較快的特點，所以對該項目不考慮貨幣的時間價值。 經(jīng)濟評價 項目建設經(jīng)營期 根據(jù)該項目實際，建設經(jīng)營期擬定為 3 年 。 投資估算 總投資成本費用 18000 萬元。 收益估算 考慮到 德州市 房地產(chǎn)銷售的特點 、 房地產(chǎn) 市場 價格 情況 及 棚戶區(qū)改造的 項目實際 ，經(jīng)測算，該項目總銷售收入為 10470萬元。詳見下表 ： 銷售收入估算表 序號 項目 面積（㎡） 單價（元 /㎡） 總額（萬元） 備注 1 可出售面積 38000 不含回遷安置 住宅 25000 2800 7000 商業(yè)用房 4000 5000 2020 3 儲藏室 6000 1200 720 架空層（車位） 3000 2500 750 2 銷售收入合計 10470 德城區(qū)勝利街棚戶區(qū)改造一期工程 銷售收入 10470 萬元 ，不含回德州凱元工程咨詢有限公司 33 遷安置住宅。 綜合以上財務評價指標可以看出， 該 項目 有一定的 經(jīng)濟效益，投資利潤率、投資利稅率 符合行業(yè)標準、該項目實際及政府對棚戶區(qū)改造項目的規(guī)定 ，顯示出項目 一定 的市場競爭力和生命力，因此，該項目在財務上是可行的。 社會效益分析 德州市 實際，符合國家 2020年遠景目標規(guī)劃中，把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的規(guī)定精神；符合積極推進住房制度改革，采取切實 措施，促進住宅商品化，使居民住宅建設成為新的經(jīng)濟增長點的有關會議精神。 該項目建設對保障 德州市 老城區(qū)的改造拆遷安置工作順利實施，解決中低收入家庭的住房問題，促進兩個文明建設和經(jīng)濟發(fā)展，保障社會穩(wěn)定，構建和諧社會具有重要作用。 ，培育和完善建設住宅市場體系，建立競爭有序的市場秩序，帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。 德州市 新的城市發(fā)展規(guī)劃，新小區(qū)的建筑風格與周圍環(huán)境和諧搭配，有利于改善市容市貌。 第十章 結論與建議 德州凱元工程咨詢有限公司 34 結論 對 德城區(qū) 勝利街 棚戶 區(qū)進行改造是利國利民之舉，它既符合國家提高人民生活質量、改善居住條件，強化住房保障的思路，同時也符合省、市關于進一步改造棚戶區(qū)的規(guī)定，加快城市化進程的精神，更符合 德州市 發(fā)展的實際情況 ，對實現(xiàn) 德州市 城區(qū)建設規(guī)劃，提高和改善人民居住水平，滿足人民日益增長的消費需求，促進區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，具有重要作用。 ，供電、集中供熱、通訊、給排水、交通、有線電視等基礎設施可以滿足項目需求。 項目規(guī)劃、設計、定位能滿足消費者需求，適應房地產(chǎn)市場要求。 ，經(jīng)濟、技術、財務效益 可行。 建議 通過市場調研與分析，進一步準確細化市場定位，鎖定目標消費群體。 ，營造鮮明賣點，以吸引購買者。 ，保證擬建項目按期銷售。