【導(dǎo)讀】附表1項(xiàng)目總投資估算表；附表1-2居民房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算表；附表2投資計(jì)劃與資金籌措表；附表3銷售收入和銷售稅金及附加表；附表5借款還本付息表；5．北京市國有土地使用權(quán)出讓合同。1．項(xiàng)目地理位置圖；4．景觀分析圖；7．地下二層平面圖；9．首層平面圖；13．標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于海淀區(qū)XX路5號，海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)。XX路，西至XX路，南至新建XX路，北至XX路。

　　

【正文】 備自動化系統(tǒng) 可 實(shí)現(xiàn)建筑物內(nèi)設(shè)備的安全、有效、節(jié)能可靠運(yùn)行。 IC 卡管理系統(tǒng)增大采用 IC卡的使用范圍，擴(kuò)及到身份識別、內(nèi)部消費(fèi)、門禁等，以便達(dá)到真正意義上的智能一卡通系統(tǒng)。 （ 5） 消防系統(tǒng) 按規(guī)范設(shè)置火災(zāi)自動報(bào)警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、水及氣體滅火系統(tǒng)、火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)及事故照明系統(tǒng)等。消防中心設(shè)在首層。特定 場所采用特殊型式的報(bào)警傳感器，如網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、高大空間可采用空氣采樣報(bào)警器。重要線路敷設(shè)通道采用纜線型感溫探測器。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。消防系統(tǒng)采用集中的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷提供。 （ 6） 安防系統(tǒng) 設(shè)計(jì)原則：安防系統(tǒng)在合理加強(qiáng)管理基礎(chǔ)上，以防盜報(bào)警系統(tǒng)為核心，采用電視監(jiān)控、多種報(bào)警探測技術(shù)和計(jì)算機(jī)控制及網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，將多個(gè)系統(tǒng)融為一體，形成相互支援，協(xié)同防范的綜合體系，以有效保障設(shè)備的完好和人員的人身安全。 安防系統(tǒng)功能及組成：報(bào)警、出入口管理系統(tǒng)是安防系統(tǒng)的核心，探測器以紅外探測器為主，根據(jù)需要 配以超聲波和脈動探測器，組成交叉入侵探測系統(tǒng)，并采用電控門鎖、智能卡、非接觸卡指紋識別等技術(shù)實(shí)現(xiàn)門禁管理。輔助照明系 北京市工程咨詢公司 26 統(tǒng)為現(xiàn)場視頻監(jiān)視提供必要的支持條件。 同時(shí)， 采用在線式或離線式巡更系統(tǒng)：提供輔助的人工檢查巡邏管理的技術(shù)支持。 電視監(jiān)控及取證記錄系統(tǒng)：重要的大信息容量的現(xiàn)場監(jiān)視和取證手段，及重要的歷史記錄。 聲音復(fù)核系統(tǒng)：作為重要的但又是低成本的確認(rèn)“險(xiǎn)情報(bào)警”與“誤報(bào)警”的輔助識別手段。 安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報(bào)警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道出人口、重要機(jī)房建立有線對講系統(tǒng)，提 供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。 安防供電系統(tǒng)：采用集中與分散相結(jié)合的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷考慮，為安防系統(tǒng)提供安全可靠的電力保證。 安防中心設(shè)在首層，各區(qū)域設(shè)相應(yīng)的安防值班室。 （ 7） 有線廣播系統(tǒng)： 設(shè)公共音響與擴(kuò)聲系統(tǒng)，平時(shí)播放背景音樂及日常通知，火災(zāi)時(shí)播放消防緊急廣播。與消防中心合用機(jī)房。 會議、報(bào)告廳、多功能廳、舞廳、餐廳、室內(nèi)游泳池等處設(shè)獨(dú)立的音響與擴(kuò)聲系統(tǒng)，消防可強(qiáng)制轉(zhuǎn)切進(jìn)入消防緊急廣播，音響系統(tǒng)應(yīng)與會議系統(tǒng)應(yīng)協(xié)調(diào)一致，宜由專業(yè)公司設(shè)計(jì)。 （ 8） 綜合布線系統(tǒng)： 建立建筑物網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺，它 既使語音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡(luò)連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應(yīng)用。 同時(shí)， 物理通道采用光纜、同軸電線和對絞線電纜，以適應(yīng)各種設(shè)備的信號傳輸 。 北京市工程咨詢公司 27 第 六 章 環(huán)境、交通影響分析 一、環(huán)境影響分析 （一）建址 環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目 東鄰 XX 路 ，西鄰 XXXX 項(xiàng)目 住宅小區(qū)， 南至長春路、北至萬柳小區(qū) 1 號路， 長春橋南側(cè)為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。 項(xiàng)目周圍 主要 是辦公樓、住宅和城市道路，污染源主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物 。 （二） 環(huán)境保護(hù) 措施 1．大氣污染治理 項(xiàng)目地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按 6次／ h 換氣量計(jì)算，送風(fēng)量按 5 次 /h 換氣量計(jì)算（晚上均減半）；自備柴油發(fā)電機(jī)煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。 2．噪聲污染治理 項(xiàng)目 噪音主要產(chǎn)生于 制 冷機(jī)組、空調(diào)設(shè)備、風(fēng)機(jī) 、 水泵 和冷卻塔等 。 為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在單獨(dú)房間內(nèi)，對其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。 為了減少負(fù)荷振動，設(shè)計(jì)中 對 冷水機(jī)組、風(fēng)機(jī)和水泵基礎(chǔ)采取減振、隔振措施。 3．水污染治理 項(xiàng)目各衛(wèi)生間的 糞便污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器 將油分離后再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。 4．固體廢棄物治理 項(xiàng)目 生活垃圾 、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物， 設(shè)專人負(fù)責(zé)集中 到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門運(yùn)走 處理。 （三）環(huán)境影響評價(jià) 入駐本項(xiàng)目寫字樓的企業(yè) 限制在 高新科技企業(yè)， 應(yīng) 主要從事各類 高新科技 的 北京市工程咨詢公司 28 研究開發(fā) ， 在科技產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、制作和測試過程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。 由于 入駐企業(yè) 區(qū)別于一般性的工業(yè) 企業(yè) ， 本身 對環(huán)境要求很高， 屬清潔生產(chǎn) ，故不會對環(huán)境造成污染。 二、交通影響分析 （一）項(xiàng)目周邊交通 現(xiàn)狀 1． 主要 道路 根據(jù) 《項(xiàng)目交通影響評價(jià)報(bào)告 (交評單位 )》 ，項(xiàng)目周邊 主要道路 有多條。 快速路：西北三環(huán)路、萬泉河路 ； 主干路： XX 路 、中關(guān)村大街、巴溝村北路、海淀南路、藍(lán)靛廠南北路 ； 次干路：雙榆樹北路、魏公村路、 XX 路 、萬泉小區(qū)西路、萬泉小區(qū)中路、萬泉莊路、小南莊路 ； 支路：人大北路、人大中路、人大南路、萬柳小區(qū) 2 號路、萬柳小區(qū)東路、萬柳小區(qū) 3 號路、萬柳小區(qū) 4 號路、彩和坊路、海淀鎮(zhèn)中路、六郎莊東路支路 。 2． 公共交通組成 近期主要為地面公交，包括普通公交、小公共汽車 36 條線路，交通運(yùn)力充足。遠(yuǎn)期在中關(guān)村大街，知春路上設(shè)有軌道 交通，包括地鐵 4 號線、 10 號線等，大容量快速公交等。該區(qū)域公交車較發(fā)達(dá)，有多路公交在項(xiàng)目周邊經(jīng)過。項(xiàng)目依靠公交出行極為便利。 3． 存在問題 經(jīng) 過對 現(xiàn)況 交通調(diào)查數(shù)據(jù)的分析， 項(xiàng)目周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關(guān)村大街、知春路大街、蘇州街等主要交通流量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量。其它道路尚有利用的空間，如 XX 路 、藍(lán)靛廠南北路，再有是萬柳小區(qū)方向的周邊道路，新建成或即將建成，有較大的利用空間。 （二）項(xiàng)目交通預(yù)測 1． 交通 方式 預(yù)測 按北京市建筑設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)方案，以步行 、 自行車 、 汽車和出租車的出行 比例 如下表： 表 6－ 1 交通結(jié)構(gòu)表 出行方式 比 例 北京市工程咨詢公司 29 出租車 8% 小汽車 27% 公共交通 38% 自行車、步行 27%（自行車 20%） 2． 公交預(yù)測 該區(qū)域現(xiàn)有公 交 線路 36 條，保守測算，按高峰期每 5分鐘發(fā)車間隔，高峰小時(shí)影響區(qū)域內(nèi)公交的承載人數(shù) 30240 人次，而項(xiàng)目高峰小時(shí)依靠公交出行 預(yù)測為1286 人次，占公交總運(yùn)量的 ％，因此該項(xiàng)目依靠公交出行的出行量，對整個(gè)影響區(qū)的公交影響不大，公交運(yùn)力完全可以承受。 （三） 項(xiàng)目交通組織 1．車輛交通組織 本項(xiàng)目“ XXXX 項(xiàng)目 二期工程 ” 在與 — 期 工程的分界處安排了一條交通通道，道路用地寬 15 米， XXXX 項(xiàng)目 項(xiàng)目南側(cè)緊鄰 XX路 ，東側(cè)緊鄰萬泉河快速路的輔路，北側(cè)是一條規(guī)劃支路，包含在項(xiàng)目工程中。以上幾條道路在項(xiàng)目周邊圍合成 — 條環(huán)路，機(jī)動車可通過鄰萬泉河快速路的輔路右轉(zhuǎn)進(jìn)入項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃支路進(jìn)入停車場；可通過 XX 路 右轉(zhuǎn)進(jìn)入項(xiàng)目一、二期之間的支路進(jìn)入停車場。 由于項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃支路距離路口較近，為減輕路口交通壓力，建議該道路和項(xiàng)目一、二期之間的支路為雙向行駛，路口處右進(jìn)右出；地下停車場在項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃支路上增設(shè) — 個(gè)入門，在項(xiàng)目一、二期之間的支路增設(shè)一個(gè)出口，便于 車輛進(jìn)出地下停車場，減輕道路上交通負(fù)荷。遠(yuǎn)期交通量增長到一定程度，為減輕路口交通壓力，可考慮項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃支路東向西單向行駛，引導(dǎo)項(xiàng)目出行通過萬柳小區(qū)規(guī)劃路向西方向疏散，分散由于項(xiàng)目的建設(shè)對西北三環(huán)，特別是對蘇州橋立交橋下路口產(chǎn)生的交通壓力。 2． 人行交通組織 本項(xiàng)目建筑方案中將出入口均勻布置于項(xiàng)目四周，并設(shè)有廣場和步行道，使得人流均勻分散，不過于集中，便于人流組織。考慮到商業(yè)和休閑人流對于本項(xiàng)目還是比較集中，為了方便行人過街，并減輕路口人流對車輛的干擾，建議在 XX路 上修建 — 座行人過街設(shè)施。 北京市工程咨詢公司 30 （四） 交通影響評 價(jià) 1．結(jié)論 項(xiàng)目所產(chǎn)生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合北京市規(guī)劃委員會相應(yīng)指標(biāo)的規(guī)定，相鄰道路的負(fù)荷度增加量在 0． 01－ 之間，道路負(fù)荷度增量均可以接受，綜上所述，可以認(rèn)定，在交通影響的范圍內(nèi)，通過合理的交通組織和管理，該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是可以接受的。 2．建議 (1) 在項(xiàng)目的下一步方案設(shè)計(jì)中，深化地下停車場出入口的位置，落實(shí)自行車停車場。 (2) 在蘇州橋立交橋下平交路口進(jìn)一步渠化， 在 XX 路 增加 — 條右轉(zhuǎn)車道，在XX路 北側(cè)自行車道上，劃出 — 條機(jī)動車道。在路口西側(cè) XX路 上增設(shè)一座人行過街設(shè)施。 (3) 項(xiàng)目周邊道路交叉口處應(yīng)設(shè)置交叉口慢行標(biāo)志，以保證交通安全。 (4) 項(xiàng)目地下停車庫設(shè)立交通標(biāo)志，在出入口、轉(zhuǎn)彎及停車區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，引導(dǎo)車輛順利、安全的停車。項(xiàng) 目 內(nèi)部地面交通系統(tǒng)設(shè)置交通誘導(dǎo)、指示標(biāo)志、標(biāo)線有利引導(dǎo)交通。 (5) 由于現(xiàn)況萬柳小區(qū)內(nèi)部道路尚未完全按規(guī)劃實(shí)施，建議周邊路網(wǎng)盡決實(shí)施。 (6) 西北三環(huán)、中關(guān)村大街、知春路等交通狀況比較緊張，建議相關(guān)措施盡快實(shí)施，以減少整個(gè)中關(guān)村地區(qū)的交通壓力。 北京市工程咨詢公司 31 第 七 章 項(xiàng)目 組織機(jī)構(gòu)及 實(shí)施計(jì)劃 一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目開發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名， 副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師 —名、財(cái)務(wù)總監(jiān)一名及八個(gè)部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算合約部、采購部和客戶服務(wù)部。行政辦公室負(fù)責(zé)公司內(nèi)部行政管理工作；前期開發(fā)部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目前期開發(fā)，與政府相關(guān)部門進(jìn)行接洽，完成所有項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)及各類證、照的辦理工作；工程部負(fù)責(zé)工程進(jìn)度和施工質(zhì)量管理；銷售策劃部及客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場調(diào)研、銷售、策劃及客戶關(guān)系維護(hù)；財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)管理、融資等工作；預(yù)算合約部負(fù)責(zé)項(xiàng)目招標(biāo)、概算、工程進(jìn)度結(jié)算和工程決算等相關(guān)工作；采購部負(fù)責(zé) 統(tǒng)一采購項(xiàng)目所需各類設(shè)備。 各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會公開招聘。 公司的組織機(jī)構(gòu)圖如下： 二、 工程建設(shè)進(jìn)度安排 本項(xiàng)目建設(shè)周期為二年半， 計(jì)劃 2021 年完工。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度具體安排如下表所示： 表 7－ 1 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 序號 項(xiàng)目 建設(shè)進(jìn)度 總經(jīng)理 采購部 客戶服務(wù)部 副總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 總工程師 財(cái)務(wù)總監(jiān) 預(yù)算合約部 財(cái)務(wù)部 銷售策劃部 工程部 前期開發(fā)部 辦公室 北京市工程咨詢公司 32 X 年 年 X 年 年 2021 年 1 可行性研究及審批 2 初步設(shè)計(jì)及審批 3 施工圖設(shè)計(jì) 4 結(jié)構(gòu)工程 5 裝修工程 6 設(shè)備安裝、調(diào)試 7 竣工驗(yàn)收 北京市工程咨詢公司 33 第 八 章 投資估算 、 資金籌措 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目 總占地面積 平方米， 總建筑面積 平方米，其中地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 39628 萬平方米。投資估算主要為滿足建設(shè)項(xiàng)目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。 一、投資估算 （一） 編制范圍 1． 工程費(fèi)用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、室外工程費(fèi)用等。其中，設(shè)備費(fèi)用包括 給排水工程、通風(fēng)空調(diào)工程程、采暖工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、電梯工程等 ； 室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。 2． 工程 建設(shè) 其他費(fèi)用：主要包括土地 取得 費(fèi)用、 建設(shè)基金、 工程建設(shè)前期費(fèi)用、 工程建設(shè)費(fèi)用、其他費(fèi)用 等。 3． 預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi) 和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。 4． 建設(shè)期貸款利息 。 （二） 編制依據(jù) 估算依據(jù)本報(bào)告提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市近期工程造價(jià)水平，采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行估算。同時(shí)參照： 1． 北京市建 設(shè)工程概算定額 （ 1XX6版 ） ； 2． 北京市現(xiàn)行其他有關(guān)造價(jià)文件 3． 北京市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4． 北京市近期的材料及設(shè)備價(jià)格信息 （三） 編制說明 1．工程費(fèi)用 工程建安造價(jià)采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行估算。 （ 1）土建結(jié)構(gòu)及裝修工程按 2240 元 /平方米測算； （ 2） 設(shè)備工程包括空調(diào)工程、給排水工程、強(qiáng)弱電工程、電梯工程、燃?xì)夤? 北京市工程咨詢公司 34 程等工程， 具體費(fèi)用如下： ? 通風(fēng)空調(diào)工程 按 380 元 /平方米測算，冬夏均采用中央空調(diào)； ? 給排水工程 按 150 元 /平方米測算； ? 電力照明工程 按 100 元 /平方米測算； ? 變配電工程按 150 元 /平方 米測算； ? 弱電工程 按 180 元 /平方米測算； ? 電梯 按 120 元 /平方米測算； ? 消防 工程 按 80元 /平方米測算； （ 3）室外工程 根據(jù) 工程 全部構(gòu)、建筑物工程投資（包括設(shè)備）的 5 %測算。 2．工程建設(shè)其他費(fèi)用 （ 1）土地取得費(fèi)用 1） 居民房屋拆遷 ① 房屋 拆遷 補(bǔ)償費(fèi) 目前，現(xiàn)狀用地上仍有居民房屋建筑面積為 4000平