【正文】 第1年4季度完成20%銷售，24000㎡7200㎡8600萬元9600㎡，11500萬元7200㎡8600萬元第2年1季度第2年2季度第2年3季度第2年4季度完成30%銷售，36000㎡9000㎡10800萬元9000㎡10800萬元9000㎡10800萬元9000㎡10800萬元第3年1季度第3年2季度第3年3季度第3年4季度完成30%銷售，36000㎡9000㎡（含3400㎡公寓）8250萬元9000㎡（含3400㎡公寓）8250萬元9000㎡（含3400㎡公寓）8250萬元9000㎡（含3400㎡公寓）8250萬元第4年1季度第4年1季度第4年1季度第4年1季度完成20%銷售，24000㎡6000㎡（含3400㎡公寓）4650萬元6000㎡（含3400㎡公寓）4650萬元6000㎡（含3400㎡公寓）4650萬元6000㎡（含3400㎡公寓）4650萬元 四、稅金及附加根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目建成后，應(yīng)該繳納增值稅（銷項(xiàng)及進(jìn)項(xiàng)稅率為11%）、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加（稅費(fèi)率分別為增值稅的7%、3%和2%）、所得稅（稅額為利潤總額的25%）。該項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)可繳納增值稅及附加合計(jì)為9788萬元，所得稅10462萬元。 五、盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入126520萬元，可獲利潤總額41847萬元，扣除所得稅10462萬元，稅后利潤31385萬元。項(xiàng)目繳納的增值稅及附加合計(jì)為9788萬元，所得稅10462萬元，合計(jì)繳納稅金20250萬元。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率為230%。在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為12%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值可達(dá)到21191元。%，%。詳見附表《銷售收入與稅金估算表》、《利潤與利潤分配表》、《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。 六、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量1銷售收入萬元1265202增值稅、稅金及附加萬元97883土地增值稅萬元117774總投資萬元718465銷售利潤萬元418476稅后利潤萬元313857所得稅萬元104628投資利潤率%9投資利稅率%10所得稅后投資回收期（含建設(shè)期）年11項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%23012財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值元21191 七、財(cái)務(wù)內(nèi)部分析結(jié)論該項(xiàng)目總投資為71846萬元，計(jì)算期可實(shí)現(xiàn)銷售收入126520萬元，計(jì)算期內(nèi)需繳納的增值稅及附加合計(jì)為9788萬元，所得稅10462萬元，稅后利潤31385萬元，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為230%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值21191元，（含建設(shè)期3年）。綜上分析，該項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于評(píng)價(jià)指標(biāo)，其盈利能力較強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度分析該項(xiàng)目是可行的。第十二章 結(jié)論與建議一、結(jié)論本項(xiàng)目地處文登市區(qū)中心地段，西臨龍山中路，東臨三里河路，北臨鳳西街，南臨華達(dá)路。經(jīng)估算整個(gè)工程建設(shè)總投資為71846萬元，項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入126520萬元，利潤總額41847萬元，%，經(jīng)分析本項(xiàng)目有極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和文登區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于提高所在地區(qū)居民收入、生活水平、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸納就業(yè)人員，提高就業(yè)率，在一定程度上加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等方面起到了積極的作用，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本項(xiàng)目是對(duì)二十多年?duì)I業(yè)歷史的成熟家居建材市場升級(jí)改造,改造完成后成為文登區(qū)經(jīng)營品種最多、檔次最高、規(guī)模最大的家居建材專業(yè)商場和綜合商業(yè)中心，是商業(yè)經(jīng)營和投資置業(yè)的黃金地段。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。二、建議建議項(xiàng)目法人在建設(shè)初階段要進(jìn)一步從建筑、施工工藝、材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等方面優(yōu)化的完善方案。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及投資較大，建議項(xiàng)目法人在建設(shè)過程中，根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)安排工程建設(shè)進(jìn)度，合理調(diào)度，嚴(yán)格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。積極落實(shí)建設(shè)資金，按照基本建設(shè)程序辦事，認(rèn)真實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。做好房地產(chǎn)的銷售宣傳工作和售后服務(wù)工作，占有房產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目的。投資估算表 表1 單位：萬元序號(hào)工程和費(fèi)用名稱投資估算（萬元）建筑工程設(shè)備購置安裝費(fèi)用其他費(fèi)用總值一工程費(fèi)用497702340 318 524281建筑工程30612商業(yè)部分188561800 210 住宅部分803公寓部分5455540 108 地下部分54982裝飾裝修費(fèi)181983綠化工程費(fèi)5604硬化工程費(fèi)400二其他工程費(fèi)601660161工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2232建設(shè)單位管理費(fèi)15723工程咨詢服務(wù)費(fèi)4194監(jiān)理費(fèi)2245城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)30466勞保統(tǒng)籌費(fèi)3427其他費(fèi)用190三土地費(fèi)用70367036四預(yù)備費(fèi)用29222922五建設(shè)期利息34443444六總投資（合計(jì)）4977023403181941871846銷售收入和稅金估算表表2 單位：萬元、平方米序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)合計(jì)開發(fā)期12341銷售收入萬元12652025304 37956 37956 25304 外鋪一層平方米銷售收入萬元2180283606 5408 5408 3606 內(nèi)鋪一層平方米1196523932393銷售收入萬元191443829 5743 5743 3829 內(nèi)鋪二層平方米銷售收入萬元300216004 9006 9006 6004 內(nèi)鋪三層平方米銷售收入萬元246864937 7406 7406 4937 內(nèi)鋪四層平方米銷售收入萬元182433649 5473 5473 3649 內(nèi)鋪五層平方米銷售收入萬元4126825 1238 1238 825 公寓樓平方米27274銷售收入萬元122732455 3682 3682 2455 2增值稅及附加萬元97881958 2936 2936 1958 增值稅萬元8738 1748 2621 2621 1748 銷項(xiàng)稅金萬元13145 2629 3943 3943 2629 進(jìn)項(xiàng)稅金萬元4407 881 1322 1322 881 稅金及附加萬元1050 210 315 315 210 城市維護(hù)建設(shè)稅萬元612 123 183 183 123 教育費(fèi)附加萬元262 52 79 79 52 地方教育費(fèi)附加萬元175 35 52 52 35 土地增值稅計(jì)算表（全部投資） 表3 單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目金額備注1扣除項(xiàng)目金額87265開發(fā)成本71846稅金及附加1050加扣20%14369*20%2銷售收入1265203增值額392554增值率%5增值稅11777財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 表4 單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)期12341現(xiàn)金流入12652025304 37956 37956 25304 銷售收入12652025304 37956 37956 25304 2現(xiàn)金流出951352999826227306598250項(xiàng)目開發(fā)投資71846262552003425557稅金及附加1050 210 315 315 210 所得稅10462234524325685土地增值稅117773533 3533 2355 2355 3凈現(xiàn)金流量（12）313854694117297297170544累計(jì)凈現(xiàn)金流量31385469470351433231385 計(jì)算指標(biāo):財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：230% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%):21191元投資回收期（含建設(shè)期）：利潤與利潤分配表表5 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)期12341經(jīng)營收入12652025304 37956 37956 25304 銷售收入12652025304 37956 37956 25304 2經(jīng)營成本71846262552003425557項(xiàng)目開發(fā)成本718462625520034255573稅金及附加1050 210 315 315 210 4土地增值稅117773533 3533 2355 2355 5利潤總額418474694140749729227396所得稅104622345243256857稅后可供利潤313857035729717054投資利潤率：%投資利稅率：%