【正文】 件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)代理機構(gòu)代理招標(biāo)。本項目的業(yè)主具備自行招標(biāo)的能力，宜采用自行招標(biāo)形式。采用自行招標(biāo)形式，需要按照《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》 （國家發(fā)展計劃委員會令第 5 號）的規(guī)定向項目審批部門報送書面材料。（3）招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)（直接委托）三大類型。公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)均要通過招標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)程序優(yōu)選實施單位，然后簽定承包合同，而議標(biāo)則不設(shè)開標(biāo)、評標(biāo)程序，招標(biāo)單位與投標(biāo)單位分別進行協(xié)商，與某一投標(biāo)單位達(dá)成一致即可簽定合同。此外，前兩種招標(biāo)方式規(guī)定，投標(biāo)截止日期后投標(biāo)單位不得對所投標(biāo)書再作實質(zhì)性的修改，而議標(biāo)盡管也要求投標(biāo)單位遞交投標(biāo)書和報價，但在協(xié)商談判過程中允許雙方就合同條件、合同價格、付款方式、材料供應(yīng)條件等諸多內(nèi)容討論修改，對此沒有任何限制。本工程擬采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工作內(nèi)容應(yīng)采取不同的招標(biāo)方式。具體說明如下：規(guī)劃勘察設(shè)計：采用公開競爭招標(biāo)方式。通過方案竟評遴選承接單位，以取得最佳方案和設(shè)計。工程監(jiān)理：采用有限公開招標(biāo)方式。即面對本地的工程監(jiān)理單位組織公開招標(biāo)。建筑、安裝、裝飾工程、重要材料：采用分類、分單項的公開招標(biāo)方式，這樣業(yè)主能取得有競爭力的合同。分類、分單項的公開招標(biāo)亦即采取平行承發(fā)包形式，這樣做是因為項目規(guī)模較大，實行總承包比較不利。為彌補平行承發(fā)包的不足，可選擇一家承包單位作為項目的主承建商，擔(dān)負(fù)地盤統(tǒng)籌管理責(zé)任。設(shè)備：由于符合條件的設(shè)備供應(yīng)商很多，若采取公開招標(biāo)方式，評標(biāo)的工作量..較大，招標(biāo)的時間長、費用高，因此該項工程擬采取邀請招標(biāo)的方式。..（二）工程招標(biāo)方案本工程招標(biāo)方案列入表。招標(biāo)基本情況表建設(shè)項目名稱：”豐梨苑” 項目招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo)不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬圓） 備注勘察 √ √ √規(guī)劃 √ √ 方案競賽設(shè)計 √ √ √ 方案競賽建筑工程 √ √ √ 分主要單項安裝工程 √ √ √裝飾工程 √ √ 分主要單項監(jiān)理 √ √ √ 有限（本地）設(shè)備 √ √ √重要材料 √ √ √情況說明：在建筑、安裝工程承包商中確定一家為主承建商。 建設(shè)單位蓋章 年 月 日..三、項目實施進度2022 年 10 月完成前期工作后開始施工，2022 年 1112 月全部竣工。前期工作時間約為三個月，施工總工期為 450 個公歷日。項目進度安排一覽表工程工期 工程進度2022 年 5 月——2022 年 10 月 規(guī)劃立項、完善建設(shè)方案2022 年 10 月——2022 年 11 月 施工建設(shè) 整個施工過程分為以下幾個階段：（A） ，（B） ， （C ） ，4. 底板防水找平層（D ） ，（E ） ，6.基礎(chǔ)底板及承臺（F） ，7. 水電暖配合及安裝（G） ，（H） ，（I） ，（ J） ，（K） ，（L） ，13. 三層結(jié)構(gòu)（M ） ，14. 地下室砌體（ N） ，～八層結(jié)構(gòu)（O ） ，～十五層結(jié)構(gòu)（P） ，～六層砌體（Q） ， ～二十二層結(jié)構(gòu)（R ） ，19. 二十三～二十九層結(jié)構(gòu)（S） ， ～六層內(nèi)裝修（T） ，～十四層砌體（U） ，22. 機房水箱間結(jié)構(gòu)（V） ， ～二十二層砌體（W ） ，（X） ，～十四層內(nèi)裝修（Y） ，（Z） ， ～水箱間砌體（Ⅰ） ，～二十二層內(nèi)裝修（Ⅱ） ，～水箱間內(nèi)裝修（Ⅲ） ，30. 三層以下外裝修（Ⅳ） ，31. 地下室及一層內(nèi)裝修（Ⅴ） ，32. 室外臺階散水（Ⅵ） ，（Ⅶ） 。..編號工序每一單元格為 10 個日歷天1 A2 B3 C4 D5 E6 F7 G8 H9 I10 J11 K12 L13 M14 N15 O16 P..17 Q18 R19 S20 T21 U22 V23 W24 X25 Y26 Z27 Ⅰ28 Ⅱ29 Ⅲ30 Ⅳ31 Ⅴ32 Ⅵ33 Ⅶ“豐梨苑”項目施工進度計劃橫道圖..第六章 投資估算一、建設(shè)投資估算（一）投資估算范圍本項目建設(shè)投資估算范圍包括項目的房屋建筑工程，室外工程，以及前期準(zhǔn)備工程費用和工程建設(shè)其他費用等。（二）投資估算編制依據(jù)國家、省、**市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費標(biāo)準(zhǔn)；省市政工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2022 年版） ；省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2022 年版） ；省安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2022 年版） ；省建筑安裝工程費用定額（2022 年版） ；工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)（2022 ） ；關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費有關(guān)規(guī)定的通知（國家物價局、建設(shè)部，[1992] 價費字 479 號） ；建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定（計價格[1999]1283 號） ；市政工程可行性研究投資估算編制辦法（試行） ；建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費標(biāo)準(zhǔn)（計價格 【2022】125 號） ；1招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法（計價格 【2022】1980 號） ；1建設(shè)工程施工圖審查咨詢收費標(biāo)準(zhǔn)（鄂價房服【2022】216 號） ；..1類似工程估算指標(biāo)；1有關(guān)生產(chǎn)銷售廠家對設(shè)備及工器具的報價和設(shè)備及工器具市場價格信息。（三）投資估算說明土地費用估算項目地塊土地使用權(quán)人為**住宅投資有限公司，證載用途為綜合用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為 2080 年，使用權(quán)面積為 平方米。根據(jù)土地評估報告，面積 萬平方米，總價 2500 萬元。土地契稅：1,000, 元（2500 萬元4%） 。印花稅：25, 元。土地費用總計為 萬元。前期工程及規(guī)費估算開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費。房屋建筑安裝工程費估算列入施工圖預(yù)（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。管理費估算管理費按照前 4 項費用之和的 3%計算。不可預(yù)見費估算近期建筑材料價格較為波動，本項目不可預(yù)見費按照前 5 項費用之和的 8%計..算。二、建設(shè)期利息估算項目債務(wù)資金的各項建設(shè)借款均假定在每年的年中支用，建設(shè)期利息的計算公式為：各年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+ 本年借款額/2 ） 年利率三、項目總投資及造價指標(biāo)經(jīng)測算，本項目建設(shè)投資總額為： 萬元。其中，土地費用為： 萬元；前期工程及規(guī)費為：350 萬元；房屋建筑安裝工程費 為：3000 萬元；管理費為：350 萬元；不可預(yù)見費為：200 萬元；建設(shè)期利息總額為：1000 萬元。本項目不考慮流動資金。項目總投資合計為：7400 萬元。第七章 融資方案一、項目資金來源（一）項目資本金籌措項目資本金籌措主要通過項目法人自籌解決。資金來源主要有自有資金。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服務(wù)。（二）項目債務(wù)資金籌措項目債務(wù)資金主要通過企業(yè)向銀行貸款的形式解決。根據(jù)建設(shè)需要，本項目貸款總額為：4000 萬元。申請銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物，通過辦理..抵押獲得貸款；二是以項目法人已經(jīng)投入的自有資金和項目未來取得的銷售收入及經(jīng)營利潤作為擔(dān)保，通過項目自身獲得貸款。鑒于國內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)只付利息，不還本金。項目進入銷售期后開始償還本金。償還貸款及建設(shè)期內(nèi)利息的資金來源主要是項目可用于還本的銷售收入，即銷售收入扣除應(yīng)納稅金、銷售成本后的余額，除掉轉(zhuǎn)作為項目投資后的部分。這部分資金按最大額度優(yōu)先用于償還貸款本息。當(dāng)自有資金籌措和取得預(yù)售收入困難時，可適當(dāng)考慮讓項目承包商和供應(yīng)商帶資或墊資。但只可作為應(yīng)對未來風(fēng)險的措施，且比例不可偏大。二、融資方案分析（一）資金來源可靠性分析本項目融資方案中屬于項目法人自有資金的份額占比不是很高，項目承辦方擁有足夠的投資實力，使自籌資金的能力得以充分保證。雖然，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，但由于銀行貸款在總投資中比例不高，項目承辦方擁有足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及所取得的開發(fā)地塊的土地使用權(quán)，可以滿足銀行的抵押要求，項目自身獲利能力強，市場風(fēng)險相比較而言并不大，因此，獲得銀行支持是可能的。（二）融資結(jié)構(gòu)分析在項目總投資中，資本金部分占 %，債務(wù)資金占： %。（三）融資成本分析和利用債券、招股等相比，本項目使用的銀行資金因當(dāng)前的利率水平不高，借款期限較短，連借帶還一共為 3 年，需由開發(fā)商承擔(dān)的利息總額占比較低。可能利..用應(yīng)付賬款而發(fā)生的利息成本，也因銀行利率較低，資本金的融資成本也大為降低。（四）融資風(fēng)險分析項目融資風(fēng)險評估項目可能面臨的融資風(fēng)險主要有以下一些方面：（1）本項目存在一定的資金供應(yīng)風(fēng)險。主要表現(xiàn)為各項資金來源不能按建設(shè)進度足額及時到位的情形發(fā)生。（2）預(yù)售和現(xiàn)房銷售不暢，資金回籠困難?？赡芮闆r是回籠資金數(shù)額雖能滿足轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資部分的需要，但是不能按計劃償還對銀行的貸款本息。未來預(yù)售和現(xiàn)房銷售的情況會對項目的資金使用計劃構(gòu)成較大影響，需有一定的預(yù)控措施調(diào)整項目的各項資金供給方案。（3）銀行的信貸計劃產(chǎn)生變動，如終止、計劃變更、數(shù)額減少、要求提前還貸等。（4）融資成本發(fā)生變動，如利率、匯率的變化，還款期的變化等。項目融資風(fēng)險的防范方案面對前述的融資風(fēng)險的各種表現(xiàn)，可以考慮制定如下的風(fēng)險防范預(yù)案：（1）制定項目整體或部分開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)案（項目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、出售股權(quán)等多種形式） 。（2）自有資金緊急調(diào)用預(yù)案（融資主體各方來源的可能和可以的資金調(diào)動） 。（3）要求項目承包商和供應(yīng)商帶資或墊資預(yù)案。..（4）項目低價傾銷預(yù)案。第八章 財務(wù)評價一、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選?。ㄒ唬┴攧?wù)價格項目財務(wù)評價對未來的償債收入和建設(shè)投資進行分析時所采用的價格是預(yù)測價格。由于項目未來的償債收入和建設(shè)投資支出等會受到政策的調(diào)控，故在整個計算期內(nèi)都使用預(yù)測的固定價格。（二）利率根據(jù)本項目的融資方案和融資特點，考慮銀行的實際融資成本費率的水平，項目債務(wù)資金的借款利率確定為 8%。（三）項目計算期選取根據(jù)本報告其它部分，項目的開發(fā)周期為 2 年。在開發(fā)期內(nèi)銷售房產(chǎn)，確定項目計算期確定為 1 年。（四）財務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定根據(jù)國家此類項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項目的情況，財務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic ）設(shè)定為%。二、營業(yè)收入與稅費估算（一）銷售收入估算根據(jù)項目定位及開發(fā)進度安排，在對周邊可比項目進行調(diào)查后（詳見《周邊項目調(diào)查表》 ） 。..周邊可比項目調(diào)查表（注：銷售價格調(diào)查統(tǒng)計時間為 2022 年 12 月 31 日至 2022 年 04 月 28 日）項目名稱 漢口天地項目座落 項 目 位 于 漢 口 火 車 站 前 廣 場 西 側(cè)用地面積 1983 平方米土地用途建筑面積 30000 平方米住宅成交均價 待定一樓商鋪成交均價 待定項目基本情況 綠化率 39%容積率 開發(fā)企業(yè) **奧里商務(wù)有限公司投資商 **奧里商務(wù)有限公司考慮擬開發(fā)項目與漢口天地的差異及近兩年**市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，確定項目2022 年商業(yè)的預(yù)售平均價格為 2500030000 元/平方米（13 樓） ，辦公樓預(yù)售平均價格為 10000 元/平方米（精裝） 。銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、堤防工程修建維護管理費、平抑副食品價格基金、教育發(fā)展費等。按銷售收入的 %綜合計算。（二）土地增值稅的估算根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，項目應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。本項目土地增值稅按銷售收入的 1%計算。（三）所得稅的估算..按照房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)行所得稅征收政策，在銷售收入取得過程當(dāng)中，按照應(yīng)稅額的 25%計征。三、融資前分析項目融資前財務(wù)分析主要進行項目投資的盈利能力分析。（一）項目投資內(nèi)部收益率考慮項目所得稅后的項目投資內(nèi)部收益率為：%。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計算。（二）項目投資凈現(xiàn)值項目投資凈現(xiàn)值為： 萬元。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計算。（三）項目靜態(tài)投資回收期項目靜態(tài)投資回收期為：2 年。所得稅后項目靜態(tài)投資回收期為：3 年。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計算。四、融資后分析項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率考慮項目所得稅后的項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為：%。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計算。項目資本金凈現(xiàn)值..項目資本金凈現(xiàn)值為： 萬元。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計算。投資回報率項目總開發(fā)利潤為： 萬元，