【正文】 ??????????????????????????????47（四）資金來源風險對策 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????47第十章 研究結論和建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????48一、結論 ????????????????????????? 48二、建議 ????????????????????????? 48..第一章 總論一、項目背景（一）承辦單位概況單位名稱： 住宅投資有限公司法定代表人： 地址：江漢區(qū)新華路 314 號（二）可行性研究報告編制依據(jù)建設部和 省、**市頒布的相關法律、法規(guī)與政策；**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“ 十一五”計劃和遠景目標綱要；**市 2022~2022 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；**市城市總體規(guī)劃大綱（2022 年~2020 年） ；國家發(fā)改委、建設部 《 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版) 》(2022 年)；建設部《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》(建標 【2022 】205 號)；國家發(fā)展改革委 《投資項目可行性研究指南 》(計辦投資【2022 】15 號)；**市及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料；（三）項目的提出項目的提出主要基于項目地塊極佳的地理位置，項目位于發(fā)展大道于常青路交匯處，火車站商業(yè)圈內(nèi)，扼守王家墩 CBD 北門戶，項目門前路直達機場高速，與..空港板塊，各類生活設施配套完善，交通極為便捷，地段升值潛力巨大。**住宅投資有限公司立足**面向全國發(fā)展，以多年的的開發(fā)經(jīng)驗、良好的技術和經(jīng)濟基礎，經(jīng)過細致周密的市場調查分析，并綜合**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況，計劃從新建難度小、地理條件優(yōu)越的漢口火車站商業(yè)圈，以穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略，擴大規(guī)模，以實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標。11 項目位置（二）地塊現(xiàn)狀總占地面積 ㎡，地塊凈用地面積 1983㎡，總建筑面積 12450㎡，地下總建筑面積（含設備用房）1615㎡。..（三）地塊周邊環(huán)境優(yōu)勢地段（CBD 門戶、與空港為鄰、地鐵口、二環(huán)內(nèi)）項目地處發(fā)展大道與常青路交匯處，漢口火車站商圈內(nèi)，扼守王家墩 CBD 北門戶，項目門前路直達機場高速，與空港板塊為鄰各類生活配套完善，地段升值潛力巨大。圖 12 項目地塊周邊環(huán)境示意圖..（四）項目開發(fā)建設方案項目開發(fā)建設的指導思想是按照國家工程建設標準開發(fā)建設高品質大廈，遵循以人為本的開發(fā)建設原則。項目總體規(guī)劃指標項目 單位 數(shù)量總規(guī)劃用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 12450地上總建筑面積 ㎡ 10835公寓式辦公 ㎡ 9811其中商業(yè) ㎡ 1023地下總建筑面積 ㎡ 1615總占地面積 ㎡ 1983容積率 綠地率 % 35機動車停車位 地下 80 個三、項目主要技術經(jīng)濟指標項目總投資和主要技術經(jīng)濟指標表序號 項 目 單位 數(shù)量 備注主要經(jīng)濟結果和數(shù)據(jù)一 總建筑面積 平方米 12450 　1 公寓式辦公建筑面積 平方米 9811 　2 商業(yè)建筑面積 平方米 1023 　..3 地下室 平方米 1615 　二 項目總投資 萬元 　三 資金籌措 萬元 　1 自有資金 萬元 　2 銷售收入轉投資 萬元 　3 銀行貸款 萬元 　四 銷售收入 萬元 項目總銷售收入五 銷售稅金 萬元 項目總銷售稅金六 銷售凈收入 萬元 項目總銷售凈收入七 土地增值稅 萬元 700 　八 開發(fā)利潤 萬元 項目總利潤九 所得稅 萬元 　十 稅后凈利潤 萬元 　經(jīng) 濟 評 價 指 標一　 稅后項目投資財務內(nèi)部收益率% 　 　三 稅后項目投資回收期 年 　　 稅前項目投資回收期 年 　四 資本金財務凈現(xiàn)值 萬元 　五 稅前利潤率 　 % 　　 稅后利潤率 　 20% 　六 稅前投資回報率 　 % 　　 稅后投資回報率 　 % 　七 稅前自有資金投資回報率 　 % 　　 稅后自有資金投資回報率 　 % 　八 利息備付率（高） 　　 利息備付率（低） 　　 償債備付率 　　 資產(chǎn)負債率（高） 　 %四、項目分析評價結論..項目地塊位置頗佳，市場前景看好，開發(fā)條件成熟。項目融資后的利息備付率、償債備付率指標均大于 1，資產(chǎn)負債率水平適中，表明項目具有相應的償債能力和對債務的安全性；項目計算期末期累計盈余資金大于零，并保持有較大數(shù)額的盈余，說明項目的資金運用是基本平衡的，項目具有較強的財務生存能力。項目沒有什么災難性的風險；嚴重風險很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。但是需要科學決策、精心組織、審慎運作，有效的規(guī)避風險。..漢口武廣商圈：以泰合廣場、世界貿(mào)易大廈和**廣場為代表建設大道商圈：以建銀大廈、新世界國貿(mào)中心為代表中百商圈：以佳麗廣場為代表漢口一直是**寫字樓的主要誕生區(qū)域，**90% 以上高檔寫字樓分布在漢口，在總體分布上，主要是解放大道至青年路、新華路到建設大道沿線、中山大道至沿江大道沿線、發(fā)展大道沿線等三大主要區(qū)域。中山大道至沿江大道沿線：本區(qū)域為漢口老租界所在區(qū)域，區(qū)域內(nèi)眾多異域風情建筑，**外灘、江漢路步行街等休閑購物場所較為集中。武昌徐東商務圈：以東沙大廈、凱旋門廣場、中力名居二期、龍源大廈為代表中南商務圈：中商廣場、世紀廣場、發(fā)展大廈、兆富國際、鵬城國際光谷商務圈：SBI 創(chuàng)業(yè)街、信息產(chǎn)業(yè)大廈、華樂中心、慧谷時空、國企中心隨著武昌徐東路沿線、中北路沿線、沙湖沿線、南湖沿線及光谷等區(qū)域住宅市場的迅猛發(fā)展，武昌寫字樓供應急劇增大，占**整體供應的半壁江山。目前，武昌寫字樓主要分布在光谷區(qū)域、徐東路至中南路沿線等兩大核心區(qū)域。產(chǎn)品類別走向高層高密度與低層低密度兩個極端。這些眾多寫字樓除滿足光谷日益增多的高新企業(yè)辦公外，還有力的推進了光谷商務區(qū)的發(fā)展。漢陽鐘家村商務圈：漢元中心、閩東國際城沌口：東合中心漢陽寫字樓市場相對其他區(qū)域較冷淡，供應量少。一線：由于內(nèi)環(huán)線的交通便利，聚集了多個大型商圈、眾多高級住宅區(qū)和政府部門等，**市商務樓供應市場開始圍繞內(nèi)環(huán)線集中，解放大道和中南路是早已形成的商務區(qū)，沿線分布著**廣場、中商廣場、新時代商務中心等多個高級寫字樓，而徐東大街、中北路及永清街等地商務寫字樓有崛起之勢，徐東聯(lián)邦中心 2 期，還有中北路春樹里項目、和黃武重改造項目及永清街的**天地，都將會產(chǎn)生大量高端商務樓。典型代表是光谷，光谷寫字樓供應量超過一百萬方，但其又不同于..傳統(tǒng)的商務寫字樓，如光谷國際企業(yè)中心、SBI 創(chuàng)業(yè)街等項目，多為規(guī)?；⒌兔芏?、低容積率型的企業(yè)社區(qū)，部分寫字樓還設創(chuàng)業(yè)基金，主要針對制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)銷售。線面結合：線主要是指除了內(nèi)環(huán)線外，**寫字樓相對集中的還有建設大道、中山大道、武珞路、珞瑜路沿線，建設大道沿線是**最成熟的商務區(qū)，將與建設中的CBD 商務區(qū)相連，形成線面的有機結合。綜合體商務樓成未來供應市場主流從 2022 年開始，中心城區(qū)綜合體不斷推向市場，其組成的高端住宅、商務寫字樓、酒店等獲得市場的青睞，如武昌的中建?工行廣場、中南國際公寓、光谷中心花園、春樹里、光谷步行街等項目，都是占據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合體，均規(guī)劃有高端商務寫字樓；而漢口片區(qū)已經(jīng)推出的有新世界中心、時代豪苑等，更是創(chuàng)造了寫字樓市場價格的新高，漢口片的**天地項目，漢陽片區(qū)鐘家村商圈除了閩東?國際城、錦繡長江等大型綜合物業(yè)外，還有 200 萬方的國際博覽中心，其必將帶動漢陽片區(qū)高端寫字樓市場的飛速發(fā)展。高端寫字樓價值杠桿恢復，寫字樓價格將持續(xù)穩(wěn)定上漲。武昌片區(qū)中建?工行廣場也以其差異化的產(chǎn)品特征創(chuàng)造了 7000 元/㎡ 銷售均價。純商務區(qū)如建設大道沿線的高端寫字樓會隨著城市新地標民生銀行的投入使其價值得到極大的提升。從銷售市場來看，由于大量外來資金不斷涌入，成為商務寫字樓投資主流，而隨著 1+8 城市圈的不斷完善，**周邊三線城市的投資者也開始不斷涌入**，**消費需求市場得以全面激活。從租賃市場來看，一方面很多開發(fā)商將商務寫字樓由銷售或租售并舉轉向持有經(jīng)營，作為長線投資，預示了市場的良性發(fā)展；另一方面，大量外來財團及外國領事機構不斷涌入**，也為高端商務寫字樓市場的發(fā)展帶來了很強的消費力，如新世界國貿(mào)大廈就有很多世界 500 強企業(yè)、外國駐**領事館、國內(nèi)知名企業(yè)等入駐，使其檔次形象得到了極大的提升，從而帶動整個商務區(qū)的租賃市場發(fā)展。　　本季度，金融投資業(yè)租賃需求旺盛，多家世界 500 強企業(yè)積極問詢租賃甲級寫字樓，進駐意愿強烈?！　∈袌龉┎粦鬆顩r助推**甲級寫字樓租金連續(xù) 5 個季度大幅上漲。就租金水平的區(qū)域情況來看，建設大道金融街租金最高，已經(jīng)達到每月每平方米 元(US$)，環(huán)比增幅 2%。2022 年第 1 季度，**甲級寫字樓整體空置率下滑至 1%，環(huán)比降幅 個百分點，幾乎所有甲級寫字樓處于滿租狀態(tài)(圖二)。一方面，銀行持有類寫字樓因業(yè)務擴展逐漸增加自用比率?！　¤b于**在華中地區(qū)的中心地位日益凸顯，**高端寫字樓正進入價值重塑階段，我們預計未來有更多的國內(nèi)和國際知名企業(yè)入駐**，從而帶動**寫字樓市場繁榮。展望下半年，**天地商務群一期將交付使用，屆時將帶來 35,000 平方米新增供應。商鋪市場**市場銷售活躍，零售業(yè)銷售總額保持穩(wěn)定增長。2022 年第 1 季度，**無新商場投入使用，多個項目處于招商階段。例如：銀興影院、米樂星 KTV 入駐西園步行街，橫店影院入駐南國首義匯。例如：本季度開業(yè)的武經(jīng)開萬達廣場再次實現(xiàn)開盤售罄。..租金方面，現(xiàn)存購物中心商戶承租能力有限，致使租金上漲緩慢。其中新佳麗廣場得益于位置優(yōu)勢，人氣最旺，本季度租金大幅上漲5%，成為租金最高的購物中心。 2022 年下半年，武商摩爾城、西園商業(yè)街、首義歡樂城和南國首義匯等多個商業(yè)物業(yè)將投入市場，屆時將帶來 47 萬平方米的新增供應。為了提升自身競爭力，武商集團已經(jīng)引進了一系列國際高端知名品牌入駐。第三章　項目 SWOT 分析一、項目 SWOT 分析　SWOT 分析表優(yōu)勢分析 劣勢分析漢口二環(huán)線內(nèi)，CBD 門戶，與空港板塊為鄰，緊鄰漢口火車站商業(yè)圈及中央 CLD 里的萬達商圈，福星 60 萬方綜合體項目近在咫尺。內(nèi)部有 24 小時便利店、自助洗衣店、健身房等。車位少（只有 48 個） 。項目規(guī)劃不大，僅有 1 萬多方，景觀及配套不足。東西朝向。隨著二環(huán)線的完工、CBD 項目的推進、福星項目的啟動、火車站商業(yè)圈的繁榮等，項目升值無限。項目總價低，主力總價在 40 萬以內(nèi)。沿街展示面小，昭示性不強。2530 歲人群占**人口 8%，可享受人口紅利 ， 2024 歲的人群占 12%，為本項目提供了大量的租賃客群。隨著賀家墩拆遷、銀墩路沿線拆遷、金墩路沿線拆遷、新華西路沿線拆遷、石橋村拆遷等**市大量的城中村改造，帶來巨大的拆遷剛性需求。目前市場受新政策影響，客戶整體觀望情緒嚴重。周邊大盤林立，如葛洲壩、泛海、萬科、福星等，可能會分流本項目的大量客源。..本項目戶型小、總價低，同時在**二環(huán)線以內(nèi)，房價堅挺。..二、項目 SWOT 分析結論（一）SWOT 分析圖 SWOT 分析圖劃分為四個象限，根據(jù)企業(yè)所處的不同位置，應采取不同的戰(zhàn)略。在右上角的企業(yè)擁有強大的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，企業(yè)應采取增大投資、擴大生產(chǎn)、提高市場占有率的增長性戰(zhàn)略。處于左上角的企業(yè)，面臨外部機會，但自身內(nèi)部缺乏條件，應采取扭轉性戰(zhàn)略，改變企業(yè)內(nèi)部的不利條件。（二）SWOT 分析結論從本項目的 SWOT 分析表中的各項分析內(nèi)容可以看出，項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會多于威脅，因此項目整體上處于 SO 象限。通過項目良好的策劃、細致的規(guī)劃和設計、縝密而全面的過程管理、專注和周到的客戶服務，抓住機會，深刻挖掘項目的優(yōu)勢和潛能，項目就應該能夠實現(xiàn)預定的目標。（二）項目總體規(guī)劃指標總規(guī)劃用地面積： 平方米容積率：綠地率：35%地上總建筑面積：12450 平方米其中，寫字樓建筑面積：9811 平方米商業(yè)建筑面積：1023 平方米地下總建筑面積（含設備用房）：1615 平方米機動停車位 80 個（地下 80 個）圖 41 總平面圖..二、項目開發(fā)建設導則（一）項目開發(fā)建設的指導思想按照國家工程建設標準開發(fā)建設高品質綜合性寫字樓。這是保證寫字樓高品質的核心。（2）高功能配置。（3）高性能標準。（4）高質量保障。（5）高技術集成。選用優(yōu)良的建筑部品，大幅度延長建筑壽命。同時，要提高辦公區(qū)的精神文明程度和管理水平。三、項目規(guī)劃建設方案..（一）基本要求工程的建設標準，應適應本地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平，滿足多層次、多類型和不同標準的市場需求。必須嚴格按照保證建筑全壽命周期質量的原則進行設計，應把安全性能、耐久性能作為建筑設計質量保障的基礎，要執(zhí)行相關的建筑、結構、抗震、防火、熱工、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、暖通空調、電氣等各專業(yè)現(xiàn)行的標準和規(guī)范及地方相