【正文】 其中所得稅按照調(diào)整所得稅計算。（一）項目投資內(nèi)部收益率考慮項目所得稅后的項目投資內(nèi)部收益率為：%。二、營業(yè)收入與稅費估算（一）銷售收入估算根據(jù)項目定位及開發(fā)進度安排，在對周邊可比項目進行調(diào)查后（詳見《周邊項目調(diào)查表》 ） 。（3）要求項目承包商和供應(yīng)商帶資或墊資預(yù)案。主要表現(xiàn)為各項資金來源不能按建設(shè)進度足額及時到位的情形發(fā)生。當(dāng)自有資金籌措和取得預(yù)售收入困難時，可適當(dāng)考慮讓項目承包商和供應(yīng)商帶資或墊資。（二）項目債務(wù)資金籌措項目債務(wù)資金主要通過企業(yè)向銀行貸款的形式解決。不可預(yù)見費估算近期建筑材料價格較為波動，本項目不可預(yù)見費按照前 5 項費用之和的 8%計..算。（三）投資估算說明土地費用估算項目地塊土地使用權(quán)人為**住宅投資有限公司，證載用途為綜合用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為 2080 年，使用權(quán)面積為 平方米。設(shè)備：由于符合條件的設(shè)備供應(yīng)商很多，若采取公開招標(biāo)方式，評標(biāo)的工作量..較大，招標(biāo)的時間長、費用高，因此該項工程擬采取邀請招標(biāo)的方式。本工程擬采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工作內(nèi)容應(yīng)采取不同的招標(biāo)方式。何種發(fā)包方式最適合項目的目標(biāo)，取決于項目的性質(zhì)和復(fù)雜程度，投資來源，業(yè)主的技術(shù)和管理能力。如業(yè)主方不習(xí)慣，或不放心把項目建設(shè)的管理任務(wù)都委托工程管理咨詢（顧問）公司進行管理，可采..用 C 模式。此系統(tǒng)與火災(zāi)探測器、手動報警按鈕、消火栓報警按鈕、消防廣播揚聲器、聯(lián)動驅(qū)動器、消防設(shè)備控制箱等相連接，構(gòu)成一套完整的火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。寫字樓現(xiàn)代智能化管理設(shè)備的配置水平，應(yīng)根據(jù)工程投資情況和辦公功能要求，確定合理的檔次。設(shè)置能防污染、能自動清潔、消毒的水箱裝置，防止生活用水二次污染。采用復(fù)合屋面，其保溫隔熱材料要求輕質(zhì)高效，吸水率低，并具有一定強度。（3）注意配套砌筑材料的防水、保溫、粘結(jié)等性能，以減少熱應(yīng)力和冷橋的出現(xiàn)。..送風(fēng)管穿越防火分區(qū)或機房的隔墻處、水平送風(fēng)管與風(fēng)道的交接處均沒有防火閥，當(dāng)空氣溫度超過 70℃度時，防火閥自動關(guān)閉，同時風(fēng)機停止運行。防煙樓梯間余壓為 40～50Pa，前室及合用前室余砡為 25～30 Pa。3） 對重要的信息設(shè)備、電子設(shè)備和控制設(shè)備的定貨，應(yīng)提出裝設(shè) SPD 的要求。本工程中一、二級負(fù)荷在正常工作電源斷電時,即可通過電源切換從變壓器的低壓側(cè)工作電源切換至備用電源上，從而滿足了一、二級負(fù)荷的供電要求。地下室平時作為地下車庫使用，為二類汽車庫。（2）排水1）排水體質(zhì)，污、廢水及雨水的排放出路場地排水采用雨、污分流制，生活污水、雨水分別排入市政污水、雨水干管。室外消防用水 324m/3 次直接由市政給水管網(wǎng)供水，不貯入水池內(nèi)。電氣設(shè)備配置符合標(biāo)準(zhǔn)。必須嚴(yán)格按照保證建筑全壽命周期質(zhì)量的原則進行設(shè)計，應(yīng)把安全性能、耐久性能作為建筑設(shè)計質(zhì)量保障的基礎(chǔ)，要執(zhí)行相關(guān)的建筑、結(jié)構(gòu)、抗震、防火、熱工、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、暖通空調(diào)、電氣等各專業(yè)現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范及地方相關(guān)法規(guī)。（5）高技術(shù)集成。這是保證寫字樓高品質(zhì)的核心。處于左上角的企業(yè)，面臨外部機會，但自身內(nèi)部缺乏條件，應(yīng)采取扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略，改變企業(yè)內(nèi)部的不利條件。周邊大盤林立，如葛洲壩、泛海、萬科、福星等，可能會分流本項目的大量客源。沿街展示面小，昭示性不強。項目規(guī)劃不大，僅有 1 萬多方，景觀及配套不足。為了提升自身競爭力，武商集團已經(jīng)引進了一系列國際高端知名品牌入駐。例如：本季度開業(yè)的武經(jīng)開萬達廣場再次實現(xiàn)開盤售罄。展望下半年，**天地商務(wù)群一期將交付使用，屆時將帶來 35,000 平方米新增供應(yīng)。就租金水平的區(qū)域情況來看，建設(shè)大道金融街租金最高，已經(jīng)達到每月每平方米 元(US$)，環(huán)比增幅 2%。從銷售市場來看，由于大量外來資金不斷涌入，成為商務(wù)寫字樓投資主流，而隨著 1+8 城市圈的不斷完善，**周邊三線城市的投資者也開始不斷涌入**，**消費需求市場得以全面激活。綜合體商務(wù)樓成未來供應(yīng)市場主流從 2022 年開始，中心城區(qū)綜合體不斷推向市場，其組成的高端住宅、商務(wù)寫字樓、酒店等獲得市場的青睞，如武昌的中建?工行廣場、中南國際公寓、光谷中心花園、春樹里、光谷步行街等項目，都是占據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合體，均規(guī)劃有高端商務(wù)寫字樓；而漢口片區(qū)已經(jīng)推出的有新世界中心、時代豪苑等，更是創(chuàng)造了寫字樓市場價格的新高，漢口片的**天地項目，漢陽片區(qū)鐘家村商圈除了閩東?國際城、錦繡長江等大型綜合物業(yè)外，還有 200 萬方的國際博覽中心，其必將帶動漢陽片區(qū)高端寫字樓市場的飛速發(fā)展。漢陽鐘家村商務(wù)圈：漢元中心、閩東國際城沌口：東合中心漢陽寫字樓市場相對其他區(qū)域較冷淡，供應(yīng)量少。武昌徐東商務(wù)圈：以東沙大廈、凱旋門廣場、中力名居二期、龍源大廈為代表中南商務(wù)圈：中商廣場、世紀(jì)廣場、發(fā)展大廈、兆富國際、鵬城國際光谷商務(wù)圈：SBI 創(chuàng)業(yè)街、信息產(chǎn)業(yè)大廈、華樂中心、慧谷時空、國企中心隨著武昌徐東路沿線、中北路沿線、沙湖沿線、南湖沿線及光谷等區(qū)域住宅市場的迅猛發(fā)展，武昌寫字樓供應(yīng)急劇增大，占**整體供應(yīng)的半壁江山。項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險；嚴(yán)重風(fēng)險很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風(fēng)險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。..（三）地塊周邊環(huán)境優(yōu)勢地段（CBD 門戶、與空港為鄰、地鐵口、二環(huán)內(nèi)）項目地處發(fā)展大道與常青路交匯處，漢口火車站商圈內(nèi)，扼守王家墩 CBD 北門戶，項目門前路直達機場高速，與空港板塊為鄰各類生活配套完善，地段升值潛力巨大。二、項目概況（一）項目位置項目地塊位于項目位于發(fā)展大道于常青路交匯處，漢口火車站商業(yè)圈。本項目融資前后的財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)大于零，而且財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，項目具有所要求的盈利能力。解放大道至青年路、新華路到建設(shè)大道沿線這里是**高檔寫字樓的代名詞，也是**繁華時尚的前沿陣地，以泰合廣場、世貿(mào)大廈、**廣場、招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等高檔寫字樓為代表，其中建設(shè)大道又被稱之金融一條街，全部為高檔寫字樓及各家銀行大廈，跨國公司駐漢機構(gòu)、合資企業(yè)等幾乎全集中于此。在低密度寫字樓中，國際企業(yè)中心、光谷總部基地等為典型代表；在高層寫字樓中，高科大廈、慧谷時空、華樂商務(wù)大廈、華工科技大廈、信息產(chǎn)業(yè)大廈等為代表。在 2022 年，盤龍城第一企業(yè)社區(qū)項目開始啟動，產(chǎn)品特色與光谷相似，而沌口開發(fā)區(qū)在也規(guī)劃出大片特色型商務(wù)空間。而隨著徐東萬豪? 聯(lián)邦..中心、永清街**天地、錦繡長江、CBD 等規(guī)?；鞘芯C合體商務(wù)寫字樓的出現(xiàn)，必將促進**商務(wù)寫字樓高端市場的發(fā)展，同時也會帶動其銷售價格穩(wěn)定、持續(xù)的上漲。受限于高端寫字樓市場供應(yīng)不足，有效需求得到抑制，致使部分企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向乙級寫字樓市場。另一方面，部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)開始調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，以提高物業(yè)檔次和形象。因為瞄準(zhǔn)居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長，購買力增強的特點，各類商家紛紛實施擴展計劃，其中餐飲、影院、KTV 是本季度商鋪需求主力。2022 年第 1 季度，零售業(yè)擴張帶動所選購物中心整體空置率環(huán)比下滑 1%，約為 %　。項目是 40 年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)用水、用電。3040 平米小戶型，精巧、精致、充滿活力。本項目為商業(yè)項目，在政策層面上影響不大。SWOT 提供了四種戰(zhàn)略選擇。0優(yōu)勢劣勢機會扭轉(zhuǎn) 性戰(zhàn)略WO增長 性戰(zhàn)略SO防御性 戰(zhàn)略WT多元化 戰(zhàn)略ST?? ??威脅..第四章　項目開發(fā)建設(shè)方案一、項目用地方案和開發(fā)規(guī)模（一）開發(fā)定位整體定位：綜合寫字樓。這是保證寫字樓高品質(zhì)的條件，要求在保障寫字樓結(jié)構(gòu)安全的同時，全面加強寫字樓的物理性能。項目要引導(dǎo)目標(biāo)客戶新的辦公理念，新的消費意識，新的生活行為，建立新的管理模式，創(chuàng)造更適合人們辦公的良好環(huán)境。寫字樓設(shè)計充分利用自然采光、通風(fēng)條件。3）用水量統(tǒng)計依據(jù)“建水規(guī) ”統(tǒng)計，最高日生活用水量為 400 m3/d，最大小時用水量約42m3/h。 室內(nèi)消火栓給水秕采用地下室消防貯水池、消防水泵、屋頂消防水箱聯(lián)合供水..方式，塔樓、裙房垂直豎向分兩區(qū)，地下室?guī)飒毩h(huán)狀管網(wǎng)。地下室車庫排水為壓力排水。4）變配電所變配電室設(shè)在地下一層，建筑面積約為 300 平方米；選用 2 臺 1000KVA 干式變壓器。在高出屋頂女兒墻設(shè)避雷帶，利用建筑物柱、當(dāng)梁內(nèi)主筋做避雷引下線，利用建筑物結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)鋼筋做接地裝置，所有突出屋面的金屬體，和構(gòu)筑物應(yīng)與避雷帶可行連接。..2）地下汽車庫通風(fēng)系統(tǒng)地下汽車庫分為 3 個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)設(shè) 1 個機械送風(fēng)系統(tǒng)：每個防火分區(qū)分為 2 個防煙分區(qū)，每個防煙分氏設(shè) 1 個機械排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)。地下設(shè)備用房排煙系統(tǒng)發(fā)電機房、變配電室各高 1 個排風(fēng)兼排煙量按防煙分區(qū)面積每平方不小于 60立主/h 計算，且單臺風(fēng)機最小排煙量不應(yīng)小于 7200 立方/h。按照節(jié)能強制性標(biāo)準(zhǔn)委托工程設(shè)計并保證節(jié)能措施的實施。..（3）采用絕熱性能好的塑鋼門窗。采用地面、層面、平臺和垂直綠化方式，增大綠化覆蓋率，起到清潔空氣、降低噪聲、調(diào)節(jié)氣候的作用。（四）其它環(huán)境保護措施在工程設(shè)計中，對交通噪聲、室內(nèi)設(shè)備噪聲、商業(yè)、娛樂、學(xué)校、生活噪聲和建筑施工噪聲，采取防噪、降噪、消聲等成套技術(shù)，進行綜合治理。（三）火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)根據(jù) GB5004—95（高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范）規(guī)定，本工程列為一級保護對象，采用集中報警系統(tǒng)。（2）建設(shè)項目管理模式在國際上業(yè)主方項目管理的模式主要有三種：業(yè)主方依靠自有的人力資源自行管理（以下簡稱 A 模式） ；業(yè)主方委托一個或多個工程管理咨詢（顧問）公司進行管理（以下簡稱 B 模式）；業(yè)主方委托一個或多個工程管理咨詢（顧問）公司進行管理，但業(yè)主方的人員也參與管理（以下簡稱 C 模式） 。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，除特殊情況外均必須招標(biāo)。（3）招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)（直接委托）三大類型。建筑、安裝、裝飾工程、重要材料：采用分類、分單項的公開招標(biāo)方式，這樣業(yè)主能取得有競爭力的合同。項目進度安排一覽表工程工期 工程進度2022 年 5 月——2022 年 10 月 規(guī)劃立項、完善建設(shè)方案2022 年 10 月——2022 年 11 月 施工建設(shè) 整個施工過程分為以下幾個階段：（A） ，（B） ， （C ） ，4. 底板防水找平層（D ） ，（E ） ，6.基礎(chǔ)底板及承臺（F） ，7. 水電暖配合及安裝（G） ，（H） ，（I） ，（ J） ，（K） ，（L） ，13. 三層結(jié)構(gòu)（M ） ，14. 地下室砌體（ N） ，～八層結(jié)構(gòu)（O ） ，～十五層結(jié)構(gòu)（P） ，～六層砌體（Q） ， ～二十二層結(jié)構(gòu)（R ） ，19. 二十三～二十九層結(jié)構(gòu)（S） ， ～六層內(nèi)裝修（T） ，～十四層砌體（U） ，22. 機房水箱間結(jié)構(gòu)（V） ， ～二十二層砌體（W ） ，（X） ，～十四層內(nèi)裝修（Y） ，（Z） ， ～水箱間砌體（Ⅰ） ，～二十二層內(nèi)裝修（Ⅱ） ，～水箱間內(nèi)裝修（Ⅲ） ，30. 三層以下外裝修（Ⅳ） ，31. 地下室及一層內(nèi)裝修（Ⅴ） ，32. 室外臺階散水（Ⅵ） ，（Ⅶ） 。前期工程及規(guī)費估算開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費。第七章 融資方案一、項目資金來源（一）項目資本金籌措項目資本金籌措主要通過項目法人自籌解決。項目進入銷售期后開始償還本金。（三）融資成本分析和利用債券、招股等相比，本項目使用的銀行資金因當(dāng)前的利率水平不高，借款期限較短，連借帶還一共為 3 年，需由開發(fā)商承擔(dān)的利息總額占比較低。（4）融資成本發(fā)生變動，如利率、匯率的變化，還款期的變化等。（三）項目計算期選取根據(jù)本報告其它部分，項目的開發(fā)周期為 2 年。本項目土地增值稅按銷售收入的 1%計算。所得稅后項目靜態(tài)投資回收期為：3 年。投資回報率項目總開發(fā)利潤為： 萬元，稅后利潤。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計算。按銷售收入的 %綜合計算。由于項目未來的償債收入和建設(shè)投資支出等會受到政策的調(diào)控，故在整個計算期內(nèi)都使用預(yù)測的固定價格。未來預(yù)售和現(xiàn)房銷售的情況會對項目的資金使用計劃構(gòu)成較大影響，需有一定的預(yù)控措施調(diào)整項目的各項資金供給方案。雖然，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，但由于銀行貸款在總投資中比例不高，項目承辦方擁有足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及所取得的開發(fā)地塊的土地使用權(quán)，可以滿足銀行的抵押要求，項目自身獲利能力強，市場風(fēng)險相比較而言并不大，因此，獲得銀行支持是可能的。鑒于國內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。本項目不考慮流動資金。印花稅：25, 元。 建設(shè)單位蓋章 年 月 日..三、項目實施進度2022 年 10 月完成前期工作后開始施工，2022 年 1112 月全部竣工。工程監(jiān)理：采用有限公開招標(biāo)方式。本項目的業(yè)主具備自行招標(biāo)的