【正文】 （三）項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為：2 年。（二）利率根據(jù)本項(xiàng)目的融資方案和融資特點(diǎn)，考慮銀行的實(shí)際融資成本費(fèi)率的水平，項(xiàng)目債務(wù)資金的借款利率確定為 8%。（二）融資結(jié)構(gòu)分析在項(xiàng)目總投資中，資本金部分占 %，債務(wù)資金占： %。項(xiàng)目總投資合計(jì)為：7400 萬元。前期工作時(shí)間約為三個(gè)月，施工總工期為 450 個(gè)公歷日。采用自行招標(biāo)形式，需要按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》 （國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第 5 號(hào)）的規(guī)定向項(xiàng)目審批部門報(bào)送書面材料。 ..第五章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案一、項(xiàng)目實(shí)施組織(一) 項(xiàng)目法人和項(xiàng)目管理模式（1）項(xiàng)目法人為了建立投資責(zé)任約束機(jī)制，規(guī)范項(xiàng)目法人的行為，明確其責(zé)、權(quán)、利，提高投資效益，國家實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值，實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。垃圾收集箱應(yīng)具有較強(qiáng)的封閉性、不散發(fā)異味，并便于清運(yùn)，方便保潔管理。工程中住宅外窗采用中空玻璃、隔熱玻璃和反熱玻璃。排煙口按距最遠(yuǎn)點(diǎn)的水平距離不超過 30m 進(jìn)行布置火災(zāi)時(shí)補(bǔ)風(fēng)依靠機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)風(fēng)，且風(fēng)量不小于排煙量的 50%。（4）防雷接電系統(tǒng)據(jù) GB50057—94（建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范） ，本工程劃為第二類防雷建筑物。屋面雨水由雨水斗收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 2）水源擬從周圍市政道路現(xiàn)有的市政給水管網(wǎng)上引入 2 根 DN150 的給水管，作為該工程給水水源。同時(shí)，要提高辦公區(qū)的精神文明程度和管理水平。通過項(xiàng)目良好的策劃、細(xì)致的規(guī)劃和設(shè)計(jì)、縝密而全面的過程管理、專注和周到的客戶服務(wù)，抓住機(jī)會(huì)，深刻挖掘項(xiàng)目的優(yōu)勢和潛能，項(xiàng)目就應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)。隨著賀家墩拆遷、銀墩路沿線拆遷、金墩路沿線拆遷、新華西路沿線拆遷、石橋村拆遷等**市大量的城中村改造，帶來巨大的拆遷剛性需求。內(nèi)部有 24 小時(shí)便利店、自助洗衣店、健身房等。2022 年第 1 季度，**無新商場投入使用，多個(gè)項(xiàng)目處于招商階段?！　”炯径?，金融投資業(yè)租賃需求旺盛，多家世界 500 強(qiáng)企業(yè)積極問詢租賃甲級(jí)寫字樓，進(jìn)駐意愿強(qiáng)烈。典型代表是光谷，光谷寫字樓供應(yīng)量超過一百萬方，但其又不同于..傳統(tǒng)的商務(wù)寫字樓，如光谷國際企業(yè)中心、SBI 創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目，多為規(guī)模化、低密度、低容積率型的企業(yè)社區(qū)，部分寫字樓還設(shè)創(chuàng)業(yè)基金，主要針對(duì)制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)銷售。..漢口武廣商圈：以泰合廣場、世界貿(mào)易大廈和**廣場為代表建設(shè)大道商圈：以建銀大廈、新世界國貿(mào)中心為代表中百商圈：以佳麗廣場為代表漢口一直是**寫字樓的主要誕生區(qū)域，**90% 以上高檔寫字樓分布在漢口，在總體分布上，主要是解放大道至青年路、新華路到建設(shè)大道沿線、中山大道至沿江大道沿線、發(fā)展大道沿線等三大主要區(qū)域。**住宅投資有限公司立足**面向全國發(fā)展，以多年的的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、良好的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，經(jīng)過細(xì)致周密的市場調(diào)查分析，并綜合**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況，計(jì)劃從新建難度小、地理?xiàng)l件優(yōu)越的漢口火車站商業(yè)圈，以穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略，擴(kuò)大規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，可行的。（二）**寫字樓市場特征寫字樓分布出現(xiàn)一線多點(diǎn)、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。吸引了大量發(fā)達(dá)城市的投資者前來投資。雖然新物業(yè)不在**傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)，但考慮到目前嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀況，我們預(yù)計(jì)：至 2022 年年末，**甲級(jí)寫字樓吸納量將達(dá)到 3 萬平方米，整體空置率維持在 2%左右，同時(shí)整體租金將上漲至每月每平方米 70 元(US$)。伴隨它的開業(yè)，武廣商圈將成為**高端品牌聚集地，檔次和租金都會(huì)有大幅提升。機(jī)會(huì)分析 威脅分析3040 平米小戶型在漢口區(qū)域內(nèi)極具市場產(chǎn)品機(jī)會(huì)，為供小于求的產(chǎn)品。處于左下角的企業(yè)既面臨外部威脅，自身?xiàng)l件也存在問題，應(yīng)采取防御戰(zhàn)略，避開威脅，消除劣勢。這是保證寫字樓高品質(zhì)的有效途徑，要求通過技術(shù)推廣、技術(shù)融合、技術(shù)配套等方式，提高建筑設(shè)施、設(shè)備的集成水平。隔斷墻使用輕質(zhì)隔斷材料。2）估算污、廢水排水量，雨水量及重現(xiàn)期參數(shù)等本樓生活污水量約 320m/d，屋面雨水量按屋面的匯水面積和漢口瀑雨強(qiáng)度公式等計(jì)算，雨水管道的設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用 5 年。（3）照明系統(tǒng)1）照明：包括地下室、門廳、走廊、設(shè)備用房等照明插座。2）排煙系統(tǒng)地下汽車庫排煙系統(tǒng)地下汽車庫排煙量按換氣次數(shù)不小于 6 次/h 計(jì)算。門窗節(jié)能（1）窗戶達(dá)到國家對(duì)節(jié)能窗的評(píng)價(jià)指標(biāo)，具有抗雨水滲漏、抗風(fēng)壓、抗空氣滲透和保溫等四性。（三）垃圾收運(yùn)處理垃圾應(yīng)袋裝、分類收集。在大樓門廳、消防電梯、防煙樓梯的前室及合用前室、變配電室、自備電室、自備發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、電氣豎井等處設(shè)煙溫復(fù)合探測器：在適用當(dāng)部位設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕用聲光報(bào)警器等。（2）招標(biāo)組織形式..招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。..（二）工程招標(biāo)方案本工程招標(biāo)方案列入表。二、建設(shè)期利息估算項(xiàng)目債務(wù)資金的各項(xiàng)建設(shè)借款均假定在每年的年中支用，建設(shè)期利息的計(jì)算公式為：各年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+ 本年借款額/2 ） 年利率三、項(xiàng)目總投資及造價(jià)指標(biāo)經(jīng)測算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為： 萬元。但只可作為應(yīng)對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)的措施，且比例不可偏大。..（4）項(xiàng)目低價(jià)傾銷預(yù)案。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計(jì)算。四、融資后分析項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率考慮項(xiàng)目所得稅后的項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%。（四）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定根據(jù)國家此類項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項(xiàng)目的情況，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic ）設(shè)定為%。（四）融資風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)目可能面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)主要有以下一些方面：（1）本項(xiàng)目存在一定的資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服務(wù)。（二）投資估算編制依據(jù)國家、省、**市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；省市政工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表（2022 年版） ；省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表（2022 年版） ；省安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表（2022 年版） ；省建筑安裝工程費(fèi)用定額（2022 年版） ；工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2022 ） ；關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)有關(guān)規(guī)定的通知（國家物價(jià)局、建設(shè)部，[1992] 價(jià)費(fèi)字 479 號(hào)） ；建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定（計(jì)價(jià)格[1999]1283 號(hào)） ；市政工程可行性研究投資估算編制辦法（試行） ；建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（計(jì)價(jià)格 【2022】125 號(hào)） ；1招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法（計(jì)價(jià)格 【2022】1980 號(hào)） ；1建設(shè)工程施工圖審查咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（鄂價(jià)房服【2022】216 號(hào)） ；..1類似工程估算指標(biāo)；1有關(guān)生產(chǎn)銷售廠家對(duì)設(shè)備及工器具的報(bào)價(jià)和設(shè)備及工器具市場價(jià)格信息。此外，前兩種招標(biāo)方式規(guī)定，投標(biāo)截止日期后投標(biāo)單位不得對(duì)所投標(biāo)書再作實(shí)質(zhì)性的修改，而議標(biāo)盡管也要求投標(biāo)單位遞交投標(biāo)書和報(bào)價(jià)，但在協(xié)商談判過程中允許雙方就合同條件、合同價(jià)格、付款方式、材料供應(yīng)條件等諸多內(nèi)容討論修改，對(duì)此沒有任何限制。而若業(yè)主方不具備條件自行管理項(xiàng)目建設(shè)，則可考慮采用 B 模式。六、建筑管理智能化對(duì)寫字樓實(shí)施專業(yè)化管理，寫字樓應(yīng)建立現(xiàn)代化智能管理系統(tǒng)，為用戶構(gòu)筑安全、舒適和便利的信息化辦公環(huán)境。屋面地面節(jié)能屋面保溫要求一般高于外墻。3）其它防火措施通風(fēng)及排煙系統(tǒng)采用無機(jī)不燃復(fù)合風(fēng)管，柔性接頭采用不燃材料。2） 在向重要設(shè)備供電的未端配電箱的各相母線上應(yīng)裝設(shè) SPD。（四）電氣設(shè)計(jì)（1）配電系統(tǒng)1）負(fù)荷等級(jí)根據(jù)建筑專業(yè)提供的資料，本工程屬一類高層公共建筑。噴淋系統(tǒng) 108m3/次，貯存在地下室消防貯水池內(nèi)。同時(shí)，要通過設(shè)計(jì)整合成套技術(shù)，建造新型建筑，在市場上形成新的賣點(diǎn)，發(fā)揮其先導(dǎo)作用。高品質(zhì)寫字樓應(yīng)達(dá)到以下五個(gè)方面的要求：（1）高舒適程度。周邊幾個(gè)重大市政配套項(xiàng)目，如：二環(huán)線改造、金墩路、銀墩路站北路改造、漢口站改造工期可能有所滯后，帶來的影響。容積率大，沒有陽臺(tái)、電梯配置不足。伴隨通貨預(yù)期加重，住宅價(jià)格高企，投資者為了規(guī)避貨幣貶值加快轉(zhuǎn)向商鋪市場，帶動(dòng)商鋪銷售市場成交活躍。截止本季度，**甲級(jí)寫字樓整體租金達(dá)到每月每平方米 元(US$)，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。而武昌區(qū)中南路、中北路沿線的商務(wù)樓越來越集中，并開始向積玉橋、水果湖等地延伸，開始了由線向面的發(fā)展，打造中南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。以佳麗廣場、長航大廈、民意廣場、中原大廈等中高檔物業(yè)為代表，多為中小型企業(yè)所租賃或購買。商業(yè)用地 1023㎡，寫字樓 9811㎡，容積率 ，綠地率 35%，地下車位 80 個(gè)。項(xiàng)目融資后的利息備付率、償債備付率指標(biāo)均大于 1，資產(chǎn)負(fù)債率水平適中，表明項(xiàng)目具有相應(yīng)的償債能力和對(duì)債務(wù)的安全性；項(xiàng)目計(jì)算期末期累計(jì)盈余資金大于零，并保持有較大數(shù)額的盈余，說明項(xiàng)目的資金運(yùn)用是基本平衡的，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)生存能力。這些眾多寫字樓除滿足光谷日益增多的高新企業(yè)辦公外，還有力的推進(jìn)了光谷商務(wù)區(qū)的發(fā)展。純商務(wù)區(qū)如建設(shè)大道沿線的高端寫字樓會(huì)隨著城市新地標(biāo)民生銀行的投入使其價(jià)值得到極大的提升。　　鑒于**在華中地區(qū)的中心地位日益凸顯，**高端寫字樓正進(jìn)入價(jià)值重塑階段，我們預(yù)計(jì)未來有更多的國內(nèi)和國際知名企業(yè)入駐**，從而帶動(dòng)**寫字樓市場繁榮。 2022 年下半年，武商摩爾城、西園商業(yè)街、首義歡樂城和南國首義匯等多個(gè)商業(yè)物業(yè)將投入市場，屆時(shí)將帶來 47 萬平方米的新增供應(yīng)。項(xiàng)目總價(jià)低，主力總價(jià)在 40 萬以內(nèi)。在右上角的企業(yè)擁有強(qiáng)大的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機(jī)會(huì)，企業(yè)應(yīng)采取增大投資、擴(kuò)大生產(chǎn)、提高市場占有率的增長性戰(zhàn)略。（4）高質(zhì)量保障。各功能空間利用合理。屋頂消防水箱有效容積為 18 立方米，設(shè)置在建筑最高部位。1 臺(tái) 1250KVA 干式變壓器。3）公共衛(wèi)生間及電梯機(jī)房排風(fēng)：每個(gè)公共衛(wèi)生間及電梯機(jī)房機(jī)械排風(fēng)。（一）圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能墻體節(jié)能（1）外墻采取保溫隔熱措施，以提高室內(nèi)舒適度，降低防暑降溫的能耗。盡量減少硬鋪裝，選擇具有透氣、透水性能的地面鋪裝材料，既擴(kuò)大綠地面積，又保證了人和車輛的通行方便。消防控制室設(shè)置在一層，有直通室外的安全出口中。（1）發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個(gè)承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行等全部內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程內(nèi)容。分類、分單項(xiàng)的公開招標(biāo)亦即采取平行承發(fā)包形式，這樣做是因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模較大，實(shí)行總承包比較不利。房屋建筑安裝工程費(fèi)估算列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。償還貸款及建設(shè)期內(nèi)利息的資金來源主要是項(xiàng)目可用于還本的銷售收入，即銷售收入扣除應(yīng)納稅金、銷售成本后的余額，除掉轉(zhuǎn)作為項(xiàng)目投資后的部分。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的防范方案面對(duì)前述的融資風(fēng)險(xiǎn)的各種表現(xiàn)，可以考慮制定如下的風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案：（1）制定項(xiàng)目整體或部分開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)案（項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、出售股權(quán)等多種形式） 。（三）所得稅的估算..按照房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)行所得稅征收政策，在銷售收入取得過程當(dāng)中，按照應(yīng)稅額的 25%計(jì)征。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計(jì)算。銷售稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、堤防工程修建維護(hù)管理費(fèi)、平抑副食品價(jià)格基金、教育發(fā)展費(fèi)等。可能情況是回籠資金數(shù)額雖能滿足轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資部分的需要，但是不能按計(jì)劃償還對(duì)銀行的貸款本息。申請銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物，通過辦理..抵押獲得貸款；二是以項(xiàng)目法人已經(jīng)投入的自有資金和項(xiàng)目未來取得的銷售收入及經(jīng)營利潤作為擔(dān)保，通過項(xiàng)目自身獲得貸款。土地契稅：1,000, 元（2500 萬元4%） 。通過方案竟評(píng)遴選承接單位，以取得最佳方案和設(shè)計(jì)。（2）組建項(xiàng)目公司，建立完善的治理結(jié)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施、組織、協(xié)調(diào)和管理工作，全面處理項(xiàng)目的招商引資和市場營銷管理工作。本項(xiàng)目采用普及型智能化功能配置。采用節(jié)能高效的新型燈具，淘汰過時(shí)的照明設(shè)備，公共區(qū)域采用延時(shí)或聲控開關(guān)，減少無用電耗。排煙風(fēng)機(jī)和柔性接頭在 280℃時(shí)可連續(xù)工作不少于 30 分鐘。工作零線（N ）和接地保護(hù)線（PE ）自變配電所低壓開關(guān)柜開始分開。依據(jù) GB5005295《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 ，一類高層內(nèi)防控制室、消防水泵、消防電梯、防煙排煙設(shè)施、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)滅火系統(tǒng)，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)..志和電動(dòng)的防火門、窗、卷簾、閥門等用電應(yīng)按一級(jí)負(fù)荷要求供電，一類高層普通電梯、生活水 泵、樓梯照明、門廳照明等為二級(jí)負(fù)荷，其余均為三級(jí)負(fù)荷。給水管道為下行上給給水方式向辦公區(qū)供水。工程的設(shè)計(jì)要突出強(qiáng)調(diào)均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性。（2）高功能配置。..本項(xiàng)目戶型小、總價(jià)低，同時(shí)在**二環(huán)線以內(nèi)，房價(jià)堅(jiān)挺。東西朝向。..租金方面，現(xiàn)存購物中心商戶承租能力有限，致使租金上漲緩慢。2022 年第 1 季度，**甲級(jí)寫字樓整體空置率下滑至 1%，環(huán)比降幅 個(gè)百分點(diǎn)，幾乎所有甲級(jí)寫字樓處于滿租狀態(tài)(圖二)。高端寫字樓價(jià)值杠桿恢復(fù)，寫字樓價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定上漲。目前，武昌寫字樓主要分布在光谷區(qū)域、徐東路至中南路沿線等兩大核心區(qū)域。圖 12 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境示意圖..（四）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)思想是按照國家工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建