【正文】 （三）項目靜態(tài)投資回收期項目靜態(tài)投資回收期為：2 年。（二）利率根據(jù)本項目的融資方案和融資特點，考慮銀行的實際融資成本費率的水平，項目債務資金的借款利率確定為 8%。（二）融資結構分析在項目總投資中，資本金部分占 %，債務資金占： %。項目總投資合計為：7400 萬元。前期工作時間約為三個月，施工總工期為 450 個公歷日。采用自行招標形式，需要按照《工程建設項目自行招標試行辦法》 （國家發(fā)展計劃委員會令第 5 號）的規(guī)定向項目審批部門報送書面材料。 ..第五章 項目建設實施方案一、項目實施組織(一) 項目法人和項目管理模式（1）項目法人為了建立投資責任約束機制，規(guī)范項目法人的行為，明確其責、權、利，提高投資效益，國家實行項目法人責任制，由項目法人對項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務償還和資產(chǎn)的保值增值，實行全過程負責。垃圾收集箱應具有較強的封閉性、不散發(fā)異味，并便于清運，方便保潔管理。工程中住宅外窗采用中空玻璃、隔熱玻璃和反熱玻璃。排煙口按距最遠點的水平距離不超過 30m 進行布置火災時補風依靠機械送風系統(tǒng)進風，且風量不小于排煙量的 50%。（4）防雷接電系統(tǒng)據(jù) GB50057—94（建筑物防雷設計規(guī)范） ，本工程劃為第二類防雷建筑物。屋面雨水由雨水斗收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 2）水源擬從周圍市政道路現(xiàn)有的市政給水管網(wǎng)上引入 2 根 DN150 的給水管，作為該工程給水水源。同時，要提高辦公區(qū)的精神文明程度和管理水平。通過項目良好的策劃、細致的規(guī)劃和設計、縝密而全面的過程管理、專注和周到的客戶服務，抓住機會，深刻挖掘項目的優(yōu)勢和潛能，項目就應該能夠實現(xiàn)預定的目標。隨著賀家墩拆遷、銀墩路沿線拆遷、金墩路沿線拆遷、新華西路沿線拆遷、石橋村拆遷等**市大量的城中村改造，帶來巨大的拆遷剛性需求。內(nèi)部有 24 小時便利店、自助洗衣店、健身房等。2022 年第 1 季度，**無新商場投入使用，多個項目處于招商階段。　　本季度，金融投資業(yè)租賃需求旺盛，多家世界 500 強企業(yè)積極問詢租賃甲級寫字樓，進駐意愿強烈。典型代表是光谷，光谷寫字樓供應量超過一百萬方，但其又不同于..傳統(tǒng)的商務寫字樓，如光谷國際企業(yè)中心、SBI 創(chuàng)業(yè)街等項目，多為規(guī)?；?、低密度、低容積率型的企業(yè)社區(qū)，部分寫字樓還設創(chuàng)業(yè)基金，主要針對制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)銷售。..漢口武廣商圈：以泰合廣場、世界貿(mào)易大廈和**廣場為代表建設大道商圈：以建銀大廈、新世界國貿(mào)中心為代表中百商圈：以佳麗廣場為代表漢口一直是**寫字樓的主要誕生區(qū)域，**90% 以上高檔寫字樓分布在漢口，在總體分布上，主要是解放大道至青年路、新華路到建設大道沿線、中山大道至沿江大道沿線、發(fā)展大道沿線等三大主要區(qū)域。**住宅投資有限公司立足**面向全國發(fā)展，以多年的的開發(fā)經(jīng)驗、良好的技術和經(jīng)濟基礎，經(jīng)過細致周密的市場調(diào)查分析，并綜合**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況，計劃從新建難度小、地理條件優(yōu)越的漢口火車站商業(yè)圈，以穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略，擴大規(guī)模，以實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標。綜上所述，該項目的建設是必要的，可行的。（二）**寫字樓市場特征寫字樓分布出現(xiàn)一線多點、線面結合的新格局，特色化和規(guī)模化并舉。吸引了大量發(fā)達城市的投資者前來投資。雖然新物業(yè)不在**傳統(tǒng)商務區(qū)內(nèi)，但考慮到目前嚴重供不應求的狀況，我們預計：至 2022 年年末，**甲級寫字樓吸納量將達到 3 萬平方米，整體空置率維持在 2%左右，同時整體租金將上漲至每月每平方米 70 元(US$)。伴隨它的開業(yè)，武廣商圈將成為**高端品牌聚集地，檔次和租金都會有大幅提升。機會分析 威脅分析3040 平米小戶型在漢口區(qū)域內(nèi)極具市場產(chǎn)品機會，為供小于求的產(chǎn)品。處于左下角的企業(yè)既面臨外部威脅，自身條件也存在問題，應采取防御戰(zhàn)略，避開威脅，消除劣勢。這是保證寫字樓高品質的有效途徑，要求通過技術推廣、技術融合、技術配套等方式，提高建筑設施、設備的集成水平。隔斷墻使用輕質隔斷材料。2）估算污、廢水排水量，雨水量及重現(xiàn)期參數(shù)等本樓生活污水量約 320m/d，屋面雨水量按屋面的匯水面積和漢口瀑雨強度公式等計算，雨水管道的設計重現(xiàn)期采用 5 年。（3）照明系統(tǒng)1）照明：包括地下室、門廳、走廊、設備用房等照明插座。2）排煙系統(tǒng)地下汽車庫排煙系統(tǒng)地下汽車庫排煙量按換氣次數(shù)不小于 6 次/h 計算。門窗節(jié)能（1）窗戶達到國家對節(jié)能窗的評價指標，具有抗雨水滲漏、抗風壓、抗空氣滲透和保溫等四性。（三）垃圾收運處理垃圾應袋裝、分類收集。在大樓門廳、消防電梯、防煙樓梯的前室及合用前室、變配電室、自備電室、自備發(fā)電機房、電梯機房、電氣豎井等處設煙溫復合探測器：在適用當部位設置手動報警按鈕用聲光報警器等。（2）招標組織形式..招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。..（二）工程招標方案本工程招標方案列入表。二、建設期利息估算項目債務資金的各項建設借款均假定在每年的年中支用，建設期利息的計算公式為：各年應計利息=（年初借款本息累計+ 本年借款額/2 ） 年利率三、項目總投資及造價指標經(jīng)測算，本項目建設投資總額為： 萬元。但只可作為應對未來風險的措施，且比例不可偏大。..（4）項目低價傾銷預案。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計算。四、融資后分析項目資本金財務內(nèi)部收益率考慮項目所得稅后的項目資本金財務內(nèi)部收益率為：%。（四）財務基準收益率（ic）設定根據(jù)國家此類項目建設標準和同類項目的情況，財務基準收益率（ic ）設定為%。（四）融資風險分析項目融資風險評估項目可能面臨的融資風險主要有以下一些方面：（1）本項目存在一定的資金供應風險。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服務。（二）投資估算編制依據(jù)國家、省、**市相關的政策法規(guī)和基本建設收費標準；省市政工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2022 年版） ；省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2022 年版） ；省安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2022 年版） ；省建筑安裝工程費用定額（2022 年版） ；工程勘察設計收費標準（2022 ） ；關于發(fā)布工程建設監(jiān)理費有關規(guī)定的通知（國家物價局、建設部，[1992] 價費字 479 號） ；建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定（計價格[1999]1283 號） ；市政工程可行性研究投資估算編制辦法（試行） ；建設項目環(huán)境影響咨詢收費標準（計價格 【2022】125 號） ；1招標代理服務收費管理暫行辦法（計價格 【2022】1980 號） ；1建設工程施工圖審查咨詢收費標準（鄂價房服【2022】216 號） ；..1類似工程估算指標；1有關生產(chǎn)銷售廠家對設備及工器具的報價和設備及工器具市場價格信息。此外，前兩種招標方式規(guī)定，投標截止日期后投標單位不得對所投標書再作實質性的修改，而議標盡管也要求投標單位遞交投標書和報價，但在協(xié)商談判過程中允許雙方就合同條件、合同價格、付款方式、材料供應條件等諸多內(nèi)容討論修改，對此沒有任何限制。而若業(yè)主方不具備條件自行管理項目建設，則可考慮采用 B 模式。六、建筑管理智能化對寫字樓實施專業(yè)化管理，寫字樓應建立現(xiàn)代化智能管理系統(tǒng)，為用戶構筑安全、舒適和便利的信息化辦公環(huán)境。屋面地面節(jié)能屋面保溫要求一般高于外墻。3）其它防火措施通風及排煙系統(tǒng)采用無機不燃復合風管，柔性接頭采用不燃材料。2） 在向重要設備供電的未端配電箱的各相母線上應裝設 SPD。（四）電氣設計（1）配電系統(tǒng)1）負荷等級根據(jù)建筑專業(yè)提供的資料，本工程屬一類高層公共建筑。噴淋系統(tǒng) 108m3/次，貯存在地下室消防貯水池內(nèi)。同時，要通過設計整合成套技術，建造新型建筑，在市場上形成新的賣點，發(fā)揮其先導作用。高品質寫字樓應達到以下五個方面的要求：（1）高舒適程度。周邊幾個重大市政配套項目，如：二環(huán)線改造、金墩路、銀墩路站北路改造、漢口站改造工期可能有所滯后，帶來的影響。容積率大，沒有陽臺、電梯配置不足。伴隨通貨預期加重，住宅價格高企，投資者為了規(guī)避貨幣貶值加快轉向商鋪市場，帶動商鋪銷售市場成交活躍。截止本季度，**甲級寫字樓整體租金達到每月每平方米 元(US$)，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。而武昌區(qū)中南路、中北路沿線的商務樓越來越集中，并開始向積玉橋、水果湖等地延伸，開始了由線向面的發(fā)展，打造中南總部經(jīng)濟區(qū)。以佳麗廣場、長航大廈、民意廣場、中原大廈等中高檔物業(yè)為代表，多為中小型企業(yè)所租賃或購買。商業(yè)用地 1023㎡，寫字樓 9811㎡，容積率 ，綠地率 35%，地下車位 80 個。項目融資后的利息備付率、償債備付率指標均大于 1，資產(chǎn)負債率水平適中，表明項目具有相應的償債能力和對債務的安全性；項目計算期末期累計盈余資金大于零，并保持有較大數(shù)額的盈余，說明項目的資金運用是基本平衡的，項目具有較強的財務生存能力。這些眾多寫字樓除滿足光谷日益增多的高新企業(yè)辦公外，還有力的推進了光谷商務區(qū)的發(fā)展。純商務區(qū)如建設大道沿線的高端寫字樓會隨著城市新地標民生銀行的投入使其價值得到極大的提升?！　¤b于**在華中地區(qū)的中心地位日益凸顯，**高端寫字樓正進入價值重塑階段，我們預計未來有更多的國內(nèi)和國際知名企業(yè)入駐**，從而帶動**寫字樓市場繁榮。 2022 年下半年，武商摩爾城、西園商業(yè)街、首義歡樂城和南國首義匯等多個商業(yè)物業(yè)將投入市場，屆時將帶來 47 萬平方米的新增供應。項目總價低，主力總價在 40 萬以內(nèi)。在右上角的企業(yè)擁有強大的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，企業(yè)應采取增大投資、擴大生產(chǎn)、提高市場占有率的增長性戰(zhàn)略。（4）高質量保障。各功能空間利用合理。屋頂消防水箱有效容積為 18 立方米，設置在建筑最高部位。1 臺 1250KVA 干式變壓器。3）公共衛(wèi)生間及電梯機房排風：每個公共衛(wèi)生間及電梯機房機械排風。（一）圍護結構節(jié)能墻體節(jié)能（1）外墻采取保溫隔熱措施，以提高室內(nèi)舒適度，降低防暑降溫的能耗。盡量減少硬鋪裝，選擇具有透氣、透水性能的地面鋪裝材料，既擴大綠地面積，又保證了人和車輛的通行方便。消防控制室設置在一層，有直通室外的安全出口中。（1）發(fā)包方式招標的工作范圍即指招標文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設計、施工、試運行等全部內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內(nèi)容。分類、分單項的公開招標亦即采取平行承發(fā)包形式，這樣做是因為項目規(guī)模較大，實行總承包比較不利。房屋建筑安裝工程費估算列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。償還貸款及建設期內(nèi)利息的資金來源主要是項目可用于還本的銷售收入，即銷售收入扣除應納稅金、銷售成本后的余額，除掉轉作為項目投資后的部分。項目融資風險的防范方案面對前述的融資風險的各種表現(xiàn)，可以考慮制定如下的風險防范預案：（1）制定項目整體或部分開發(fā)權轉讓的預案（項目轉讓、合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、出售股權等多種形式） 。（三）所得稅的估算..按照房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)行所得稅征收政策，在銷售收入取得過程當中，按照應稅額的 25%計征。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計算。銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、堤防工程修建維護管理費、平抑副食品價格基金、教育發(fā)展費等?？赡芮闆r是回籠資金數(shù)額雖能滿足轉用于建設投資部分的需要，但是不能按計劃償還對銀行的貸款本息。申請銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質抵押物，通過辦理..抵押獲得貸款；二是以項目法人已經(jīng)投入的自有資金和項目未來取得的銷售收入及經(jīng)營利潤作為擔保，通過項目自身獲得貸款。土地契稅：1,000, 元（2500 萬元4%） 。通過方案竟評遴選承接單位，以取得最佳方案和設計。（2）組建項目公司，建立完善的治理結構，全面負責項目的實施、組織、協(xié)調(diào)和管理工作，全面處理項目的招商引資和市場營銷管理工作。本項目采用普及型智能化功能配置。采用節(jié)能高效的新型燈具，淘汰過時的照明設備，公共區(qū)域采用延時或聲控開關，減少無用電耗。排煙風機和柔性接頭在 280℃時可連續(xù)工作不少于 30 分鐘。工作零線（N ）和接地保護線（PE ）自變配電所低壓開關柜開始分開。依據(jù) GB5005295《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》 ，一類高層內(nèi)防控制室、消防水泵、消防電梯、防煙排煙設施、火災自動報警、自動滅火系統(tǒng)，應急照明、疏散指示標..志和電動的防火門、窗、卷簾、閥門等用電應按一級負荷要求供電，一類高層普通電梯、生活水 泵、樓梯照明、門廳照明等為二級負荷，其余均為三級負荷。給水管道為下行上給給水方式向辦公區(qū)供水。工程的設計要突出強調(diào)均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性。（2）高功能配置。..本項目戶型小、總價低，同時在**二環(huán)線以內(nèi)，房價堅挺。東西朝向。..租金方面，現(xiàn)存購物中心商戶承租能力有限，致使租金上漲緩慢。2022 年第 1 季度，**甲級寫字樓整體空置率下滑至 1%，環(huán)比降幅 個百分點，幾乎所有甲級寫字樓處于滿租狀態(tài)(圖二)。高端寫字樓價值杠桿恢復，寫字樓價格將持續(xù)穩(wěn)定上漲。目前，武昌寫字樓主要分布在光谷區(qū)域、徐東路至中南路沿線等兩大核心區(qū)域。圖 12 項目地塊周邊環(huán)境示意圖..（四）項目開發(fā)建設方案項目開發(fā)建設的指導思想是按照國家工程建設標準開發(fā)建