【導(dǎo)讀】第二章市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)?！谌马?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及二期推廣計(jì)劃…………………第四章項(xiàng)目建設(shè)條件及設(shè)施規(guī)劃…………………第五章項(xiàng)目設(shè)計(jì)與規(guī)劃理念………………………第六章項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)表………………………第十章營(yíng)銷策略及銷售收入預(yù)測(cè)…………………第十二章可行性研究分析結(jié)論………………………年5月份開始進(jìn)駐長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)，2020年獲得“長(zhǎng)春市3·15誠(chéng)信企業(yè)”、“最值得期待樓。公司人員素質(zhì)高，規(guī)模大，綜。企業(yè)注冊(cè)地址：長(zhǎng)春市創(chuàng)業(yè)大街1447號(hào)花園酒店318室。平方米；總投資約125,000萬(wàn)元人民幣?；ダ麨闇?zhǔn)則，長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定參與長(zhǎng)春市的城市開發(fā)建設(shè)。培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，刺激消費(fèi)，拉動(dòng)長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2020年開始，一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。2020年，雖然由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)致所有房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)全線下降。國(guó)沿海地區(qū)的外貿(mào)進(jìn)出口、工業(yè)企業(yè)的效益等在今年下半年以來(lái)出現(xiàn)了顯著下滑的趨勢(shì)。

　　

【正文】 計(jì) 。 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算 銷售營(yíng)業(yè)稅及城建稅和教育附加，按 %計(jì)算； 土地增值稅按 1%計(jì)算； 所得稅按 25%計(jì)算。 稅金及利潤(rùn)計(jì)算見下表。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 銷售期 2020年 2020年 2020年 1 銷售收入（萬(wàn)元） 40, 6, 27, 6, 計(jì)劃銷 售面積（ ㎡ ） 105, 16, 68, 73, 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 28 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 銷售期 2020年 2020年 2020年 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2, 1, 營(yíng)業(yè)稅（ 5 %） 2, 322 城建稅（ 7 %） 教育費(fèi)附加（ 3 %） 土地增值稅（ %） 3 銷售凈 收入 37, 6, 25, 6, 損 益 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 二期 A 區(qū) 項(xiàng)目合計(jì) 1 經(jīng)營(yíng)收入 40, 銷售收入 40, 其他收入 2 商品房經(jīng)營(yíng)成本 27, 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2, 4 銷售利潤(rùn) 10, 5 期間費(fèi)用 2, 6 利潤(rùn)總額 7, 7 所得稅 1, 8 稅后利潤(rùn) 5, 9 銷售利潤(rùn)率 % 10 投資利潤(rùn)率 % 11 凈利潤(rùn)率 % 12 項(xiàng)目總投資 29,958 從上表可計(jì)算 1）銷售利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)總額 / 銷售收入） 100% =% 2） 投資利潤(rùn)率 =（ 利 潤(rùn)總額 / 項(xiàng)目總投資） 100% =% 3）凈利潤(rùn)率 = （凈利潤(rùn) / 銷售收入） 100% =% 資金籌措與使用估算 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 29 資金籌措與使用計(jì)劃表 (現(xiàn)金流量分析 ) 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 分 析 年 份 2020年 2020年 2020年 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 21, 27, 55, 銷售收入 6, 40, 銀行借款 10, 10, 股東追加投資 4000 4, 自有資金 1, 1, 2 現(xiàn)金流出 8, 26, 4, 39, 項(xiàng)目投資 7, 21, 期間費(fèi)用 2, 營(yíng)業(yè)稅金及附加 2, 所得稅 1, 償還借款 10, 10, 3 盈余資金 12, 2, 16, 4 累計(jì)盈余資金 12, 13, 16, 16, 注：項(xiàng)目投資中已扣出土地費(fèi)用 5540 萬(wàn)元。 我公司對(duì)君地天城二期 A區(qū)的 投資額 299,580,000 元 ，自有資金總額為 199,800,000 元 ，具體明細(xì)如下： ⑴公司自 有 資金 10,000,000元 ； ⑵股東 追加投 入 4000 萬(wàn) ； ⑶ 土地款 55,400,000元 ； ⑷ 施工單位墊資 30,000,000元 ； ⑸ 二期 A區(qū) 銷售回款 64,400,000； 合計(jì)為 199,800,000元； 自有資金占投資額的比例 199,800,000/299580000=% 銀行貸款償還能力分析 （ 1）貸款償還資金來(lái)源為商品房銷售收入。 （ 2） 公司擬貸款 1億元， 貸款 期限為 貳 年。 （ 3）根據(jù)項(xiàng)目資金來(lái)源及動(dòng)用計(jì)算銀行貸款償還計(jì)劃如下： 按合同要求按季付息，貸款期滿一次性還本。 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 30 第十二章 可行 性研究分析結(jié)論 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理中，部分已辦理完畢，項(xiàng)目基本建設(shè)條件較好，建設(shè)資金來(lái)源可靠。符合國(guó)家提出的擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的要求。 本項(xiàng)目的建設(shè)符合長(zhǎng)春市城市總體規(guī)劃，建設(shè)勢(shì)在必行；同時(shí)改善居民居住環(huán)境，美化環(huán)境。 本項(xiàng)目改造村屯棚戶區(qū)，加快城市化進(jìn)程，改善本區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施。 本項(xiàng)目市場(chǎng)前景較好，項(xiàng)目營(yíng)銷方案具體客觀，操作性強(qiáng)；項(xiàng)目本身盈利能力較強(qiáng)，在財(cái)務(wù)上具有一 定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 通過(guò)盈虧平衡分析，項(xiàng)目保本銷售率為 %，保本銷售成本為 元 /平方米。 該項(xiàng)目二期實(shí)施需投資約 30000 萬(wàn)元，投資成本適中。 銷售利潤(rùn)率 %，投資利潤(rùn)率 = %，凈利潤(rùn)率 = %；表明本項(xiàng)目的開發(fā)可取得較好的收益。 1）銷售利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)總額 / 銷售收入） 100% =% 2） 投資利潤(rùn)率 =（年均利潤(rùn)總額 / 項(xiàng)目總投資） 100% =% 3）凈利潤(rùn)率 = （凈利潤(rùn) / 銷售收入） 100% =% 動(dòng)態(tài)投資回收期為 2 年，即在 2020 年 10 月可收回投資，控制在預(yù)定的開發(fā)計(jì)劃內(nèi)。 根據(jù)以上綜合分析，各經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好，可獲得一定的收益，因此，可行性研究認(rèn)為，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 00八年十一月十五日 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 31 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第十二章 項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 （一） 施工作業(yè)揚(yáng)塵影響 建筑材料和工程廢土產(chǎn)生的揚(yáng)塵：施工 場(chǎng)地周圍建筑材料和工程廢土的堆放、散裝粉（粒）狀材料的裝卸、拌料過(guò)程以及運(yùn)輸車輛在運(yùn)載工程廢土、回填土和散裝建材時(shí)，由于超載或無(wú)防護(hù)措施，常在運(yùn)輸途中及施工現(xiàn)場(chǎng)散落，從而會(huì)產(chǎn)生大量揚(yáng)塵。 運(yùn)輸機(jī)械產(chǎn)生的揚(yáng)塵：出入工地的施工機(jī)械的車輪輪胎和履帶將工地上的泥土粘帶到沿途道路上，經(jīng)過(guò)來(lái)往車輛碾壓形成灰塵，造成雨天泥濘，晴天風(fēng)干，飄散飛揚(yáng)。 （二） 噪聲影響 擬建項(xiàng)目開始啟動(dòng)后，在平整土地、道路修筑與建筑施工等作業(yè)中將運(yùn)用大量的施工作業(yè)設(shè)備和機(jī)械，主要有壓路機(jī)、前斗裝卸機(jī)、鏟土機(jī)、平土機(jī)、混凝土泵、移動(dòng)式吊車、起 重機(jī)、打樁機(jī)、電鋸等。 （三） 固體廢棄物的影響 項(xiàng)目施工過(guò)程中將要清除原有地面上的建筑、雜草、樹木等，從而產(chǎn)生大量的建筑垃圾和固體廢棄物；工程進(jìn)入施工階段還要產(chǎn)生大量的建筑渣土；同時(shí)，施工過(guò)程中施工人員一般居住在現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)工棚內(nèi)，也會(huì)產(chǎn)生生活垃圾和廢棄物。 二、環(huán)境影響評(píng)價(jià)適用標(biāo)準(zhǔn) （一）環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30951996） 《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T1484893） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309393） （二）污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 32 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996） 《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（ DB22/2722001） 《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB12348－ 90） 三、施工期污染物治理措施 （一） 施工作業(yè)揚(yáng)塵擬采取的治理措施 對(duì)建筑材料和工程廢土產(chǎn)生的揚(yáng)塵和運(yùn)輸機(jī)械產(chǎn)生的揚(yáng)塵可以通過(guò)采取合理設(shè)置設(shè)備和材料的堆放點(diǎn)，建筑材料設(shè)立臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)。封閉施工場(chǎng)地，經(jīng)常灑水及對(duì)出入工地車輛沖洗等措施來(lái)減輕施工揚(yáng)塵對(duì)附近環(huán)境空氣的影響。 （二） 噪聲擬采取的治理措施 對(duì)施工機(jī)械擬采取以下減噪措施： 施工單位應(yīng)盡量選用低噪聲的機(jī)械設(shè)備，以便有效縮小施工期 的噪聲影響范圍。 施工機(jī)械設(shè)備應(yīng)經(jīng)常維修，并建立定期噪聲檢測(cè)制度。 施工單位應(yīng)合理安排好施工時(shí)間，高噪聲機(jī)械設(shè)備應(yīng)安排在晝間，嚴(yán)禁夜間打樁作業(yè)。其它施工機(jī)械作業(yè)時(shí)間應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)周圍噪聲敏感點(diǎn)具體情況而定，一般情況下應(yīng)在夜間10 點(diǎn)至凌晨 6點(diǎn)之間停止作業(yè)，以防噪聲擾民。 （三） 固體廢棄物擬采取的治理措施 施工期產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，作筑路材料；區(qū)內(nèi)的雜草、樹木等可作燃料處理；施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置專門生活垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理，避免隨意拋棄。 第十三章 建筑節(jié)能與消防 一、節(jié)約能源 （一）概述 我國(guó) 解決能源問(wèn)題的方針是“開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”。節(jié)能工作是一種特定的“能源開發(fā)”，是解決我國(guó)能源供應(yīng)緊張、保護(hù)能源資源、保護(hù)環(huán)境的有效途徑。我國(guó)目前的能源利用水平遠(yuǎn)低于世界發(fā)達(dá)國(guó)家，節(jié)能工作基礎(chǔ)還很薄弱，節(jié)能工作潛力很大。節(jié)約能源長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 33 是我國(guó)的基本國(guó)策之一，是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中面臨的最普遍也是最迫切需要解決的問(wèn)題。合理利用能源、降低能耗，對(duì)于降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益乃至于改變我國(guó)能源浪費(fèi)嚴(yán)重的現(xiàn)狀都具有重要意義。 （二）節(jié)能措施 規(guī)劃針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，采取如下節(jié)能措施： 墻體材料 框 架結(jié)構(gòu)的墻體材料采用符合節(jié)約土地資源要求的煤矸石空心混凝土砌塊， 外貼 XPS保溫板 ，通過(guò)計(jì)算建筑體型系數(shù)，控制保溫板厚度 ，滿足節(jié)能 60%的要求。 照明 日常照明用具的選擇在滿足國(guó)家規(guī)定的照度的基礎(chǔ)上，大量采用節(jié)能型變壓器及節(jié)能型機(jī)電設(shè)備，高效節(jié)能型燈具及安全節(jié)能開關(guān)，選用合理的供電方式，減少線損，合理安排均衡負(fù)荷，提高變壓器負(fù)載率，減少空載損失以節(jié)約電能。 供熱 消耗為冬季采暖供熱，為減少樓內(nèi)的熱損失，設(shè)計(jì)采用符合國(guó)家建筑節(jié)能要求的復(fù)合墻體，達(dá)到節(jié)能 60%的要求。 供熱方式采用地?zé)崾焦┡?，地?zé)崾焦┡瘜?duì)水 溫 的要求低（最高 60 度），這樣從采暖效果及節(jié)能方面都有了實(shí)質(zhì)上的提高 。 給排水 給水采用 PPR給水塑料管熱融連接， 滿足生活飲用水標(biāo)準(zhǔn) ，安裝方便 ，室內(nèi)排水 立管 采用實(shí)壁內(nèi)螺旋 塑料管 能夠有效的減小水流沖擊產(chǎn)生的噪音 。衛(wèi)生器具均采用節(jié)能型設(shè)備，以節(jié)約水資源。 管理體制 建立能源消耗控制管理系統(tǒng)，對(duì)能源的購(gòu)入和消耗進(jìn)行計(jì)量，并建立節(jié)能的規(guī)章制度，以節(jié)約能源，降低成本。 二、消防 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 34 本項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)認(rèn)真貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格遵守國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，采取各種有效防火措施，防止和減少 火災(zāi)危害。 （一） 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687， 2001 年版） 《建筑物滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ14090） 《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797） （二）消防設(shè)施和措施 在建筑設(shè)計(jì)上，建筑，結(jié)構(gòu)，電氣，給排水及暖通等專業(yè)在設(shè)計(jì)中均要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)消防規(guī)范的各項(xiàng)規(guī)定。 新建住宅樓之間及周圍，按防火規(guī)范規(guī)定，留有足夠的防火通道。小區(qū)設(shè)有環(huán)型供水管網(wǎng)， 按照消防規(guī)范 設(shè)置 消防水鶴 ，使建筑物均在其保護(hù)半徑之內(nèi)。 為保證消防用水的供應(yīng)，擬建 400 立方米消防水池一座和配置相應(yīng)的消防水泵，保證供水量不低于 30L/S。 建立完整的消防體系，落實(shí)防火責(zé)任，做到經(jīng)常性的檢查和防火教育，確保消防報(bào)警通訊的暢通，防患于未然。 第三章 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目 位于長(zhǎng)春市新興區(qū)域 —— 汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西部，該地塊與開發(fā)區(qū)規(guī)劃中的區(qū)域中心僅相隔一街區(qū)，與汽車產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)僅 1000 米左右，未來(lái)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。 地塊 北 臨 林蔭大道、南 臨騰飛大 路，西 臨 丙三十三街，東接另一待出讓地塊，總占地面積。基地現(xiàn)狀地形整體較為平坦，地勢(shì)北高南低，東北角有一定坡度，現(xiàn)狀高程在 201— 212米之間。基地現(xiàn)狀內(nèi)主要為農(nóng)田和農(nóng)舍，易于開發(fā)，建設(shè)條件良好。 第四章 工程招標(biāo) 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 35 選擇具有一定資質(zhì)的信譽(yù)度高的招標(biāo)公司負(fù)責(zé)招投標(biāo)工作。對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)條件、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、技術(shù)、資金進(jìn)行資格審查，吸引實(shí)力雄厚的投標(biāo)人參與。 （一）招標(biāo) 依據(jù) 《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》 中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第 3號(hào)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第 9號(hào)關(guān)于《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定。 中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 5號(hào)關(guān)于〈工程建設(shè)項(xiàng)目自行 招標(biāo)試行辦法〉 （二） 招標(biāo)內(nèi)容 本項(xiàng)目是由長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 君地天城二期 項(xiàng)目，其招標(biāo)內(nèi)容如下。 招標(biāo)范圍：勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程 施工 招標(biāo)、施工監(jiān)理招標(biāo)、銷售廣告、策劃招標(biāo)。 招標(biāo)組織形式：委托招標(biāo) 招標(biāo)方式：公開招標(biāo)。