【導(dǎo)讀】第二章市場需求預(yù)測及建設(shè)規(guī)?！谌马椖績?yōu)勢及二期推廣計劃…………………第四章項目建設(shè)條件及設(shè)施規(guī)劃…………………第五章項目設(shè)計與規(guī)劃理念………………………第六章項目整體技術(shù)指標(biāo)表………………………第十章營銷策略及銷售收入預(yù)測…………………第十二章可行性研究分析結(jié)論………………………年5月份開始進駐長春市房地產(chǎn)市場，2020年獲得“長春市3·15誠信企業(yè)”、“最值得期待樓。公司人員素質(zhì)高，規(guī)模大，綜。企業(yè)注冊地址：長春市創(chuàng)業(yè)大街1447號花園酒店318室。平方米；總投資約125,000萬元人民幣。互利為準(zhǔn)則，長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定參與長春市的城市開發(fā)建設(shè)。培育新的經(jīng)濟增長點，刺激消費，拉動長春市經(jīng)濟增長。2020年開始，一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策陸續(xù)出臺。2020年，雖然由美國次貸危機引發(fā)的全球性金融危機致所有房地產(chǎn)市場指標(biāo)全線下降。國沿海地區(qū)的外貿(mào)進出口、工業(yè)企業(yè)的效益等在今年下半年以來出現(xiàn)了顯著下滑的趨勢。

　　

【正文】 計 。 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算 銷售營業(yè)稅及城建稅和教育附加，按 %計算； 土地增值稅按 1%計算； 所得稅按 25%計算。 稅金及利潤計算見下表。 序 號 項 目 合 計 銷售期 2020年 2020年 2020年 1 銷售收入（萬元） 40, 6, 27, 6, 計劃銷 售面積（ ㎡ ） 105, 16, 68, 73, 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 28 序 號 項 目 合 計 銷售期 2020年 2020年 2020年 2 經(jīng)營稅金及附加 2, 1, 營業(yè)稅（ 5 %） 2, 322 城建稅（ 7 %） 教育費附加（ 3 %） 土地增值稅（ %） 3 銷售凈 收入 37, 6, 25, 6, 損 益 表 單位：萬元 序號 項目名稱 二期 A 區(qū) 項目合計 1 經(jīng)營收入 40, 銷售收入 40, 其他收入 2 商品房經(jīng)營成本 27, 3 經(jīng)營稅金及附加 2, 4 銷售利潤 10, 5 期間費用 2, 6 利潤總額 7, 7 所得稅 1, 8 稅后利潤 5, 9 銷售利潤率 % 10 投資利潤率 % 11 凈利潤率 % 12 項目總投資 29,958 從上表可計算 1）銷售利潤率 =（利潤總額 / 銷售收入） 100% =% 2） 投資利潤率 =（ 利 潤總額 / 項目總投資） 100% =% 3）凈利潤率 = （凈利潤 / 銷售收入） 100% =% 資金籌措與使用估算 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 29 資金籌措與使用計劃表 (現(xiàn)金流量分析 ) 單位：萬元 序號 項 目 名 稱 分 析 年 份 2020年 2020年 2020年 合計 1 現(xiàn)金流入 21, 27, 55, 銷售收入 6, 40, 銀行借款 10, 10, 股東追加投資 4000 4, 自有資金 1, 1, 2 現(xiàn)金流出 8, 26, 4, 39, 項目投資 7, 21, 期間費用 2, 營業(yè)稅金及附加 2, 所得稅 1, 償還借款 10, 10, 3 盈余資金 12, 2, 16, 4 累計盈余資金 12, 13, 16, 16, 注：項目投資中已扣出土地費用 5540 萬元。 我公司對君地天城二期 A區(qū)的 投資額 299,580,000 元 ，自有資金總額為 199,800,000 元 ，具體明細(xì)如下： ⑴公司自 有 資金 10,000,000元 ； ⑵股東 追加投 入 4000 萬 ； ⑶ 土地款 55,400,000元 ； ⑷ 施工單位墊資 30,000,000元 ； ⑸ 二期 A區(qū) 銷售回款 64,400,000； 合計為 199,800,000元； 自有資金占投資額的比例 199,800,000/299580000=% 銀行貸款償還能力分析 （ 1）貸款償還資金來源為商品房銷售收入。 （ 2） 公司擬貸款 1億元， 貸款 期限為 貳 年。 （ 3）根據(jù)項目資金來源及動用計算銀行貸款償還計劃如下： 按合同要求按季付息，貸款期滿一次性還本。 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 30 第十二章 可行 性研究分析結(jié)論 本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理中，部分已辦理完畢，項目基本建設(shè)條件較好，建設(shè)資金來源可靠。符合國家提出的擴大內(nèi)需、刺激消費、培育新的經(jīng)濟增長點的要求。 本項目的建設(shè)符合長春市城市總體規(guī)劃，建設(shè)勢在必行；同時改善居民居住環(huán)境，美化環(huán)境。 本項目改造村屯棚戶區(qū)，加快城市化進程，改善本區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施。 本項目市場前景較好，項目營銷方案具體客觀，操作性強；項目本身盈利能力較強，在財務(wù)上具有一 定的抗風(fēng)險能力；技術(shù)可行、經(jīng)濟合理，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 通過盈虧平衡分析，項目保本銷售率為 %，保本銷售成本為 元 /平方米。 該項目二期實施需投資約 30000 萬元，投資成本適中。 銷售利潤率 %，投資利潤率 = %，凈利潤率 = %；表明本項目的開發(fā)可取得較好的收益。 1）銷售利潤率 =（利潤總額 / 銷售收入） 100% =% 2） 投資利潤率 =（年均利潤總額 / 項目總投資） 100% =% 3）凈利潤率 = （凈利潤 / 銷售收入） 100% =% 動態(tài)投資回收期為 2 年，即在 2020 年 10 月可收回投資，控制在預(yù)定的開發(fā)計劃內(nèi)。 根據(jù)以上綜合分析，各經(jīng)濟數(shù)據(jù)真實、準(zhǔn)確，項目的經(jīng)濟效益較好，可獲得一定的收益，因此，可行性研究認(rèn)為，項目的建設(shè)是必要的、可行的。 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 00八年十一月十五日 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 31 第十一章 項目財務(wù)評價 第十二章 項目環(huán)境影響評價 一、項目建設(shè)和運營對環(huán)境的影響 （一） 施工作業(yè)揚塵影響 建筑材料和工程廢土產(chǎn)生的揚塵：施工 場地周圍建筑材料和工程廢土的堆放、散裝粉（粒）狀材料的裝卸、拌料過程以及運輸車輛在運載工程廢土、回填土和散裝建材時，由于超載或無防護措施，常在運輸途中及施工現(xiàn)場散落，從而會產(chǎn)生大量揚塵。 運輸機械產(chǎn)生的揚塵：出入工地的施工機械的車輪輪胎和履帶將工地上的泥土粘帶到沿途道路上，經(jīng)過來往車輛碾壓形成灰塵，造成雨天泥濘，晴天風(fēng)干，飄散飛揚。 （二） 噪聲影響 擬建項目開始啟動后，在平整土地、道路修筑與建筑施工等作業(yè)中將運用大量的施工作業(yè)設(shè)備和機械，主要有壓路機、前斗裝卸機、鏟土機、平土機、混凝土泵、移動式吊車、起 重機、打樁機、電鋸等。 （三） 固體廢棄物的影響 項目施工過程中將要清除原有地面上的建筑、雜草、樹木等，從而產(chǎn)生大量的建筑垃圾和固體廢棄物；工程進入施工階段還要產(chǎn)生大量的建筑渣土；同時，施工過程中施工人員一般居住在現(xiàn)場臨時工棚內(nèi)，也會產(chǎn)生生活垃圾和廢棄物。 二、環(huán)境影響評價適用標(biāo)準(zhǔn) （一）環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30951996） 《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T1484893） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309393） （二）污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 32 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996） 《建筑施工場界噪聲限值》（ DB22/2722001） 《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB12348－ 90） 三、施工期污染物治理措施 （一） 施工作業(yè)揚塵擬采取的治理措施 對建筑材料和工程廢土產(chǎn)生的揚塵和運輸機械產(chǎn)生的揚塵可以通過采取合理設(shè)置設(shè)備和材料的堆放點，建筑材料設(shè)立臨時倉庫。封閉施工場地，經(jīng)常灑水及對出入工地車輛沖洗等措施來減輕施工揚塵對附近環(huán)境空氣的影響。 （二） 噪聲擬采取的治理措施 對施工機械擬采取以下減噪措施： 施工單位應(yīng)盡量選用低噪聲的機械設(shè)備，以便有效縮小施工期 的噪聲影響范圍。 施工機械設(shè)備應(yīng)經(jīng)常維修，并建立定期噪聲檢測制度。 施工單位應(yīng)合理安排好施工時間，高噪聲機械設(shè)備應(yīng)安排在晝間，嚴(yán)禁夜間打樁作業(yè)。其它施工機械作業(yè)時間應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場周圍噪聲敏感點具體情況而定，一般情況下應(yīng)在夜間10 點至凌晨 6點之間停止作業(yè)，以防噪聲擾民。 （三） 固體廢棄物擬采取的治理措施 施工期產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)及時清運，作筑路材料；區(qū)內(nèi)的雜草、樹木等可作燃料處理；施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置專門生活垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理，避免隨意拋棄。 第十三章 建筑節(jié)能與消防 一、節(jié)約能源 （一）概述 我國 解決能源問題的方針是“開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”。節(jié)能工作是一種特定的“能源開發(fā)”，是解決我國能源供應(yīng)緊張、保護能源資源、保護環(huán)境的有效途徑。我國目前的能源利用水平遠(yuǎn)低于世界發(fā)達國家，節(jié)能工作基礎(chǔ)還很薄弱，節(jié)能工作潛力很大。節(jié)約能源長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 33 是我國的基本國策之一，是發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是經(jīng)濟活動中面臨的最普遍也是最迫切需要解決的問題。合理利用能源、降低能耗，對于降低成本、提高經(jīng)濟效益乃至于改變我國能源浪費嚴(yán)重的現(xiàn)狀都具有重要意義。 （二）節(jié)能措施 規(guī)劃針對項目的特點，采取如下節(jié)能措施： 墻體材料 框 架結(jié)構(gòu)的墻體材料采用符合節(jié)約土地資源要求的煤矸石空心混凝土砌塊， 外貼 XPS保溫板 ，通過計算建筑體型系數(shù)，控制保溫板厚度 ，滿足節(jié)能 60%的要求。 照明 日常照明用具的選擇在滿足國家規(guī)定的照度的基礎(chǔ)上，大量采用節(jié)能型變壓器及節(jié)能型機電設(shè)備，高效節(jié)能型燈具及安全節(jié)能開關(guān)，選用合理的供電方式，減少線損，合理安排均衡負(fù)荷，提高變壓器負(fù)載率，減少空載損失以節(jié)約電能。 供熱 消耗為冬季采暖供熱，為減少樓內(nèi)的熱損失，設(shè)計采用符合國家建筑節(jié)能要求的復(fù)合墻體，達到節(jié)能 60%的要求。 供熱方式采用地?zé)崾焦┡?，地?zé)崾焦┡瘜λ?溫 的要求低（最高 60 度），這樣從采暖效果及節(jié)能方面都有了實質(zhì)上的提高 。 給排水 給水采用 PPR給水塑料管熱融連接， 滿足生活飲用水標(biāo)準(zhǔn) ，安裝方便 ，室內(nèi)排水 立管 采用實壁內(nèi)螺旋 塑料管 能夠有效的減小水流沖擊產(chǎn)生的噪音 。衛(wèi)生器具均采用節(jié)能型設(shè)備，以節(jié)約水資源。 管理體制 建立能源消耗控制管理系統(tǒng)，對能源的購入和消耗進行計量，并建立節(jié)能的規(guī)章制度，以節(jié)約能源，降低成本。 二、消防 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 34 本項目消防設(shè)計認(rèn)真貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格遵守國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，采取各種有效防火措施，防止和減少 火災(zāi)危害。 （一） 設(shè)計依據(jù) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687， 2001 年版） 《建筑物滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（ GBJ14090） 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5006797） （二）消防設(shè)施和措施 在建筑設(shè)計上，建筑，結(jié)構(gòu)，電氣，給排水及暖通等專業(yè)在設(shè)計中均要嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)消防規(guī)范的各項規(guī)定。 新建住宅樓之間及周圍，按防火規(guī)范規(guī)定，留有足夠的防火通道。小區(qū)設(shè)有環(huán)型供水管網(wǎng)， 按照消防規(guī)范 設(shè)置 消防水鶴 ，使建筑物均在其保護半徑之內(nèi)。 為保證消防用水的供應(yīng)，擬建 400 立方米消防水池一座和配置相應(yīng)的消防水泵，保證供水量不低于 30L/S。 建立完整的消防體系，落實防火責(zé)任，做到經(jīng)常性的檢查和防火教育，確保消防報警通訊的暢通，防患于未然。 第三章 項目選址 本項目 位于長春市新興區(qū)域 —— 汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西部，該地塊與開發(fā)區(qū)規(guī)劃中的區(qū)域中心僅相隔一街區(qū)，與汽車產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)僅 1000 米左右，未來區(qū)域優(yōu)勢明顯。 地塊 北 臨 林蔭大道、南 臨騰飛大 路，西 臨 丙三十三街，東接另一待出讓地塊，總占地面積?；噩F(xiàn)狀地形整體較為平坦，地勢北高南低，東北角有一定坡度，現(xiàn)狀高程在 201— 212米之間?；噩F(xiàn)狀內(nèi)主要為農(nóng)田和農(nóng)舍，易于開發(fā)，建設(shè)條件良好。 第四章 工程招標(biāo) 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 35 選擇具有一定資質(zhì)的信譽度高的招標(biāo)公司負(fù)責(zé)招投標(biāo)工作。對投標(biāo)人的資質(zhì)條件、業(yè)績、信譽、技術(shù)、資金進行資格審查，吸引實力雄厚的投標(biāo)人參與。 （一）招標(biāo) 依據(jù) 《中華人民共和國招標(biāo)法》 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第 3號《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第 9號關(guān)于《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定。 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第 5號關(guān)于〈工程建設(shè)項目自行 招標(biāo)試行辦法〉 （二） 招標(biāo)內(nèi)容 本項目是由長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 君地天城二期 項目，其招標(biāo)內(nèi)容如下。 招標(biāo)范圍：勘察設(shè)計招標(biāo)、工程 施工 招標(biāo)、施工監(jiān)理招標(biāo)、銷售廣告、策劃招標(biāo)。 招標(biāo)組織形式：委托招標(biāo) 招標(biāo)方式：公開招標(biāo)。