【正文】 基地現(xiàn)狀內(nèi)主要為農(nóng)田和農(nóng)舍，易于開(kāi)發(fā)，建設(shè)條件良好。 照明 日常照明用具的選擇在滿足國(guó)家規(guī)定的照度的基礎(chǔ)上，大量采用節(jié)能型變壓器及節(jié)能型機(jī)電設(shè)備，高效節(jié)能型燈具及安全節(jié)能開(kāi)關(guān)，選用合理的供電方式，減少線損，合理安排均衡負(fù)荷，提高變壓器負(fù)載率，減少空載損失以節(jié)約電能。 （三） 固體廢棄物的影響 項(xiàng)目施工過(guò)程中將要清除原有地面上的建筑、雜草、樹(shù)木等，從而產(chǎn)生大量的建筑垃圾和固體廢棄物；工程進(jìn)入施工階段還要產(chǎn)生大量的建筑渣土；同時(shí)，施工過(guò)程中施工人員一般居住在現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)工棚內(nèi)，也會(huì)產(chǎn)生生活垃圾和廢棄物。 （ 3）根據(jù)項(xiàng)目資金來(lái)源及動(dòng)用計(jì)算銀行貸款償還計(jì)劃如下： 按合同要求按季付息，貸款期滿一次性還本。 （ 4）采用車房互動(dòng)方式或其他形式有獎(jiǎng)促銷促銷。 （ 2） 2020年開(kāi)發(fā)二期 A區(qū) 部分 萬(wàn)平方米 、 二 期 B區(qū)部分 。 第六章 項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)表 規(guī)劃用地平衡表 項(xiàng) 目 用 地面積（ ha） 百分比 人均指標(biāo) (m2) 居住區(qū)用地 21 100% 其 中 住宅用地 % 公建用地 % 道路用地 % 公共綠化用地 % 其他用地 合計(jì) 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 建筑風(fēng)格和材料 小高層、高層住宅采用新古典主義建筑風(fēng)格，整體觀感力求大氣穩(wěn)重、清新典雅、舒適和諧。 (3)整體性與豐富性： 對(duì)于一個(gè)樓盤而言，整體而大氣的形象至關(guān)重要，它關(guān)乎一個(gè)品牌形象的建立；而從銷售與居住的角度而言，則需要房型的多樣化與豐富細(xì)膩的建筑與環(huán)境細(xì)節(jié)，從而提高居住的適應(yīng)性、舒適性與社區(qū)的整體品質(zhì)。 為將本項(xiàng)目打造成為長(zhǎng)春市的高品質(zhì)生活社區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中遵循以下原則： （ 1）充分尊重原有的地形地貌和自然環(huán)境，盡可能地拓展住區(qū)內(nèi)部的景觀環(huán)境空間，把住宅融于公園環(huán)境之中，使之和諧共生，體現(xiàn)環(huán)境對(duì)于居住生活的意義。 車行系統(tǒng)規(guī)劃 社區(qū)的車行道路斷面分為三級(jí) —— 主入口景觀大道，社區(qū)干道和機(jī)動(dòng)車輔道（詳見(jiàn)道路斷面），在各街坊之間穿行，形成順暢的車行環(huán)路，保證各街坊車行到達(dá)和服務(wù)的便捷性。住區(qū)主要機(jī)動(dòng)車通行道路的坡度控制在 2‰ — 11‰之間。 供熱： 住區(qū)按 70 瓦 /平方米的采暖標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)考慮生活熱水的負(fù)荷，估測(cè)的住區(qū)總熱負(fù)荷為 54671千瓦。消防泵站擬建于高層辦公樓或酒店地下室中。 供氣 ：從騰飛大路東側(cè)由長(zhǎng)春燃?xì)怃佋O(shè)的天然氣管道接入，已與長(zhǎng)春燃?xì)夤具_(dá)成意向。 2020 年 10月，住宅首次開(kāi)盤，預(yù)計(jì)對(duì)外銷售體量 ，預(yù) 計(jì) 實(shí)現(xiàn)銷售率 70%以上，可實(shí)現(xiàn)資金回籠 6,440 萬(wàn)元 以上 ，即 23,000 平米 *70%*4,000元 /平米 。整體看來(lái) 90平米以內(nèi)的二房去化最好， 120 平米以內(nèi)的三房次之，一房體量少，去化好，而四房在供給較少的情況下，去化仍然較差。 （ 2）本項(xiàng)目座落地址為汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)，僅臨規(guī)劃的汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)最大的中心公園，擬于今年開(kāi)工建設(shè)。 中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川于 2020年 10月 26日在十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議作《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控情況》的報(bào)告。 項(xiàng)目二期 A區(qū) 主要設(shè)計(jì)指標(biāo)： （ 1）二期 A區(qū) 規(guī)劃總建筑面積 105,㎡ 。 項(xiàng)目規(guī)劃概況：項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 593,204 平方米，其中地上建筑面積 459,694平方米 ，其中， 住宅面積 370,830 平方米 、 商業(yè)面積 88,864平方米 ，另 地下車庫(kù)面積 133,510 平方米 ；總投資約 125,000 萬(wàn) 元人民幣。 15誠(chéng)信企業(yè)”、“最 值得期待樓盤”、香港金紫荊花獎(jiǎng) “國(guó)際化住宅典范樓盤”等榮譽(yù)稱號(hào)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1） 提高長(zhǎng)春市西部城市化水平，改善居民居住環(huán)境，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步 伐，合理開(kāi)發(fā)利用土地。房地產(chǎn)公司收入顯著提高，以萬(wàn)科為例，在房地產(chǎn)的“黃金十年”中，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在 1998 年到 2020長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 威脅點(diǎn)分析 區(qū)域價(jià)值分析 目前本項(xiàng)目所處的汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)論在區(qū)域認(rèn)知度方面和房地產(chǎn)發(fā)展方面，都與其他兩個(gè)區(qū)域存在比較明顯的差 距，主要體現(xiàn)在目前乃至今后一段時(shí)間內(nèi)本項(xiàng)目周邊仍缺乏必要的生活配套。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 按購(gòu)房群體預(yù)測(cè)： 一汽：是重點(diǎn)客戶，占 70% 省、市、區(qū)機(jī)關(guān)團(tuán)體、 企業(yè)：占 5% 當(dāng)?shù)卦用瘢赫?15% 其它：占 10% 按購(gòu)房意愿預(yù)測(cè) 就想在這買：占 60% 想在這買還想不在這買：占 30% 原打算不再這買：占 10% 按年齡結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè) 20— 30 歲：占 30% 30— 50：占 50% 50— 60：占 20% 按銷售進(jìn)度預(yù)測(cè) 開(kāi)盤期：占 20% 開(kāi)盤后平穩(wěn)期：占 70% 收盤期：占 10% 2..7 建設(shè)規(guī)模確定 ：按照經(jīng)長(zhǎng)春市規(guī)劃局審批的詳 規(guī)并結(jié)合市場(chǎng)確定。年平均降水量為 ，風(fēng)向多為西南風(fēng)，冰凍深度為 米。 因此，本區(qū)用水量共約為 立方米 /日。 電力 住區(qū)用電負(fù)荷按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算： 住宅用電：住宅按 50W/M2（建筑面積）： 402000 M2 ，公建按 55W/M2（建筑面積）： 58300M2 ， 路燈及其他用電負(fù)荷：按總用電負(fù)荷的 10%計(jì)，為 生活住宅區(qū)用電峰谷值變化較大，用電負(fù)荷使用同時(shí)率也隨之變化，通常在 40%80%范圍。 管線綜合沖突時(shí)處理原則：小管讓大管；壓力管讓重力流管；可彎曲管線讓不可彎曲管線；工程量小的讓工程量大的；檢修次數(shù)小、方便的讓檢修次數(shù)多、不方便的。 商業(yè)服務(wù)設(shè)施 沿社區(qū)北側(cè)的林蔭大道和南側(cè)的長(zhǎng)沈公路設(shè)置住宅底層沿街商業(yè)，并在社區(qū)北入口西側(cè)營(yíng)造一條集購(gòu)物、服務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的特色社區(qū)商業(yè)內(nèi)街，內(nèi)外兼顧，使之成為社區(qū)和城市共享的公共設(shè)施。 建筑作為環(huán)境景觀的界面注重其與景觀的聯(lián)系和對(duì)話，其本身也作為重要的景觀要素而得以強(qiáng)化，會(huì)所、商業(yè)中心等重要的公共建筑需通過(guò)重點(diǎn)設(shè)計(jì)強(qiáng)化其景觀性，而建筑整體輪廓線也力求形成高低錯(cuò)落，主從有序的形態(tài)，對(duì)處于重要空間視線焦點(diǎn)的建筑通過(guò)其出眾的體量、高度和造型強(qiáng)化其標(biāo)志性。 居住的本質(zhì)是滿足人性的需求，其深刻意義在于：它能夠展示和影響人的生存狀態(tài)，并給人以生存的意義和價(jià)值。 (4) 人車分流 ：通過(guò)人和車在不同層面上的分流，在各街坊內(nèi)部營(yíng)造純步行的環(huán)境，創(chuàng)造一種安全、自然、寧?kù)o、舒適 的交通方式和社區(qū)氛圍。 建設(shè)時(shí)序 街區(qū)式的結(jié)構(gòu)為本項(xiàng)目的分期建設(shè)提供了便利，從項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)和銷售的合理性角度出發(fā)，本項(xiàng)目基本擬分四期開(kāi)發(fā)。 （ 2） 依據(jù)建設(shè)工程程序統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作，盡量避免由于工作不協(xié)調(diào)的浪費(fèi)。 總進(jìn)度 總開(kāi)發(fā)周期： 2020 年 12 月～ 2020年 11月， 3年。 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算 銷售營(yíng)業(yè)稅及城建稅和教育附加，按 %計(jì)算； 土地增值稅按 1%計(jì)算； 所得稅按 25%計(jì)算。 銷售利潤(rùn)率 %，投資利潤(rùn)率 = %，凈利潤(rùn)率 = %；表明本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可取得較好的收益。 第十三章 建筑節(jié)能與消防 一、節(jié)約能源 （一）概述 我國(guó) 解決能源問(wèn)題的方針是“開(kāi)發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”。 新建住宅樓之間及周圍，按防火規(guī)范規(guī)定，留有足夠的防火通道。 招標(biāo)組織形式：委托招標(biāo) 招標(biāo)方式：公開(kāi)招標(biāo)。天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 34 本項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)認(rèn)真貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格遵守國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，采取各種有效防火措施，防止和減少 火災(zāi)危害。其它施工機(jī)械作業(yè)時(shí)間應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)周圍噪聲敏感點(diǎn)具體情況而定，一般情況下應(yīng)在夜間10 點(diǎn)至凌晨 6點(diǎn)之間停止作業(yè)，以防噪聲擾民。 通過(guò)盈虧平衡分析，項(xiàng)目保本銷售率為 %，保本銷售成本為 元 /平方米。 利息 ： 2020年貸款 1億元，貸款期限 2年 ，年利率 %，利息 費(fèi)用為 1660萬(wàn)元 。 （ 4） 2020年銷售 8萬(wàn)平方米，結(jié)算 10萬(wàn)平方米。 工程總進(jìn)度計(jì)劃安排：整個(gè) 二 期采取分期、分片建設(shè)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，避減市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力?？臻g通透，陽(yáng)光充足，同時(shí)兼顧舒適性、經(jīng)濟(jì)性、安全性、私密性和整體性。天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 19 融，營(yíng)造出高度景觀化、生態(tài)化的花園式社區(qū)環(huán)境。高品質(zhì)住區(qū)所具有的活力，以及溫馨寧?kù)o幽雅的生活氛圍是當(dāng)前社區(qū)營(yíng)建所普遍缺乏的。 景觀結(jié)構(gòu)規(guī)劃 在整體的景觀環(huán)境營(yíng)造上，規(guī)劃將北方的大氣與南方的靈秀相結(jié)合，從以林蔭景觀大道和商業(yè)街組成的社區(qū)入口公共景觀 —— 中心公園 —— 中心廣場(chǎng) —— 綠化水景步行走廊 —— 各街坊院落環(huán)境，形成層層遞進(jìn)的景觀層次，著力表現(xiàn)由公共尺度的景觀環(huán)境、步移景遷的綠化步道到院落庭園所形成的空間序列感和意境。 酒店 辦公綜合體規(guī)劃 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地各管線與道路中心線平行，嚴(yán)格長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 13 F：匯水面積 ha 住區(qū)污水系統(tǒng)由東向西以規(guī)劃道路為界，基本分東片、中片、西片三大排水分區(qū)；污水匯入住規(guī)劃區(qū) DN400 污水干 管后，最終排入長(zhǎng)沈公路下城市污水管。日計(jì)算，則道路綠地澆灑用水量為 立方米 /日。 氣候條件 ：屬北溫帶大陸性氣候，冬天干燥而漫長(zhǎng)。 價(jià)格：按照不同戶型滿足長(zhǎng)春低中高各種收入水平家庭能承受并有購(gòu)買欲望。 （ 4）任何一個(gè)區(qū)域發(fā)展，一定存在著循序漸進(jìn)的過(guò)程。 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 自 1998年以來(lái)，全國(guó)知名房地產(chǎn)公司開(kāi)始進(jìn)軍長(zhǎng)春，如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、中海、融刨、正大、鴻基、武夷、上海綠地、和記黃埔、中信、天安、寶利等；本土較有影響力的有亞泰、吉安、聯(lián)華（我的家園）、大禹（威尼斯）、星宇、中山、長(zhǎng) 房、天茂、筑業(yè)、高新股份、吳太集團(tuán)等。 二期 A區(qū) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二期 項(xiàng)目 A區(qū) 總投資為 億 元，具體數(shù)據(jù)如下 ： 科 目 投資金額 (萬(wàn)元 ) (一、二 ) 拆遷補(bǔ)償安置及取得土地費(fèi)用 9, (三 )前期工程費(fèi) （四）行政 /事業(yè) /經(jīng)營(yíng)性 /間接性收費(fèi) （五）建筑安裝工程費(fèi) 15, （六）市政基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境配套建設(shè)費(fèi) 1, （七）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （八）管理及銷售費(fèi) 1, （九）財(cái)務(wù)費(fèi)用 1,660 (十 )總投資合計(jì) 29,958 第二章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模 國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 2020 年開(kāi)始，一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。在長(zhǎng)春市政府、長(zhǎng)春市汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的大力支持下，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)考察、調(diào)研和分析，長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司決定開(kāi)發(fā)建設(shè)“君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 總論………………………………………… 3 第二章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)?！? 5 第三章 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及二期推廣計(jì)劃………………… 10 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件及設(shè)施規(guī)劃 ………… ……… 11 第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與規(guī)劃理念……………………… 17 第六章 項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)表……………………… 21 第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)…………………… ………… 22 第八章 項(xiàng)目實(shí)施…………………………………… 22 第九章 投資估算及籌措…………………………… 24 第十章 營(yíng)銷策略及銷售收入預(yù)測(cè)………………… 25 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)……………………………… 26 第十二章 可行性研究分析結(jié)論……………………… 30 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 2020 年公司決定開(kāi)發(fā) 二期 A 區(qū)， 開(kāi)發(fā)面積 105, 平方米， 其中 地上建筑物為90, 平米、地下車庫(kù)為 15, 平米， 用地 占宗地總面積 的 %， 約合 5,540萬(wàn) 元。天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 5 （ 6）日照間距系數(shù)按《長(zhǎng)春市建筑日照間 距規(guī)定》執(zhí)行。建立健全房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)機(jī)制，密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 （ 3）本區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)春西部，缺乏價(jià)格適當(dāng)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì) 量、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套小區(qū)，蘊(yùn)藏著潛在的購(gòu)買力； （ 4）本小區(qū)與一汽大眾緊鄰，有較強(qiáng)的購(gòu)買力，作為一汽區(qū)域內(nèi)的高端住宅項(xiàng)目，是長(zhǎng)春市及一汽人理想居住小區(qū)。 客戶分析 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 2020 年 3月份前為本項(xiàng)目第三批公開(kāi) 出售 時(shí)間，推出項(xiàng)目 剩余 的商業(yè) 、車庫(kù) 及部分住宅，長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地 交通運(yùn)輸