【導(dǎo)讀】經(jīng)過(guò)6年的發(fā)展，現(xiàn)擁有固定資產(chǎn)1370萬(wàn)元，現(xiàn)有職工700人，從業(yè)人員1500人，具有技術(shù)職稱(chēng)的60余人，公司在董事長(zhǎng)白以華的帶領(lǐng)下，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，產(chǎn)開(kāi)發(fā)到集開(kāi)發(fā)、建設(shè)、物業(yè)于一體的綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)。主業(yè)，堅(jiān)持品牌特色，在立足于冠縣的基礎(chǔ)上，以高質(zhì)的產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和良好的誠(chéng)信積極開(kāi)拓外部市場(chǎng)。居民條件，提高生活質(zhì)量做出了積極的貢獻(xiàn)。守信用企業(yè)”，連續(xù)被建設(shè)局評(píng)定為“先進(jìn)單位”等榮譽(yù)。建與安裝項(xiàng)目部。冠縣金世紀(jì)物業(yè)管理有限公司是冠縣唯一具有。生產(chǎn)關(guān)，公司外部建立了建設(shè)單位協(xié)調(diào)指揮，監(jiān)理公司全面控制，質(zhì)檢部門(mén)監(jiān)督檢查的質(zhì)保機(jī)制，使工程質(zhì)量得到可靠保證。有多個(gè)工程在質(zhì)量、安全大檢查中受到檢查組專(zhuān)家們的好評(píng)。冠縣行政、商業(yè)地段。冠縣縣政府為樹(shù)立新的城市形象，下決心。城區(qū)標(biāo)志性生活小區(qū)。其用地西側(cè)為新開(kāi)。因此，###市政府提出大。地西側(cè)為新開(kāi)發(fā)的二干渠，是###市的主要景觀地區(qū)。

　　

【正文】 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 一、建設(shè)地 點(diǎn)與環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目地址位于城區(qū)中心 ， 該地段周?chē)h(huán)境幽雅、空氣清新、污染較 少。本項(xiàng)目建成投入使用后， 除產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理后，基本上沒(méi)有其它污染排放 ，因此 ，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響 。 二、污染源及污染物措施 主要污染源及污染物 本項(xiàng)目為住宅建設(shè)，其主要污染物是生活污水，廚房油煙及生活垃圾，為保證小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生影響 ，對(duì)上述污染源必須采用適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 。 環(huán)境治理措施 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響較輕，主要治理措 施如下： a、生活污水：采用化糞池對(duì)污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入市 政下水道 。 b、生活垃圾：首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由市環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)統(tǒng)一處理。 三、綠化 為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境、防止污染 ，保護(hù)環(huán)境，需做好小區(qū)綠化，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 四、環(huán)境 影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬商住小區(qū)建設(shè) ，其污染源很小，污染物排放量也很小，產(chǎn)生的少量生活污水，廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，也完全達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周?chē)h(huán)境不 會(huì)產(chǎn)生污染 。 第二節(jié) 節(jié)能 一、所有設(shè)備、電器等選用符合國(guó)家民用規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器 。 二、樓房衛(wèi)生間采用節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 三、燈具以節(jié)能型為主，節(jié)約用電。 四、采用保溫 復(fù)合砌塊和保溫 砂 漿新型墻體材料，推廣使用新技術(shù) 、新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。 五、采用雙層塑鋼窗及保溫門(mén)。室內(nèi)溫度在冬季不低于 12度，夏季不高于 28度。 另處，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng) 加強(qiáng)管理，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，定期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管理、器具等進(jìn)行檢查、維修，防止跑、冒 、滴、漏 ，減少不必要的浪費(fèi)。 第七章 投資概算和資金籌措 第一節(jié) 概算依據(jù)與說(shuō)明 一、概算依據(jù)： 原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額； 地區(qū)材料價(jià)格； 當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程的造價(jià)； 現(xiàn)行投資概算的有關(guān)規(guī)定。 二、概算說(shuō)明： 市配套費(fèi)（綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)）按 市現(xiàn)行規(guī)定 100 元 /m2計(jì)算； 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的 2%計(jì)算； 勞保統(tǒng)籌費(fèi)按建安工程的 ％計(jì)算； 工程咨詢監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)算； 預(yù)備費(fèi)中，基本 預(yù)備費(fèi)按建筑工程造價(jià)和裝修部分之和的 ％計(jì)列； 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)用率為 0。 第二節(jié) 建筑工程綜合概算投資 一、開(kāi)發(fā)總成本： 萬(wàn)元。其中： （一）土地成本： 萬(wàn)元 土地掛牌價(jià)： 229 萬(wàn)元 土地管理費(fèi)： 229 萬(wàn)元 *1％＝ 土地契稅： 229 萬(wàn)元 *3％＝ （二）城建規(guī)費(fèi)： 312 萬(wàn)元 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 平方米 *100 元 /平方米＝ 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 平方米 *2 元 /平方米＝ 基礎(chǔ)設(shè)施配套保證金 平方米 *50 元 /平方米 =萬(wàn)元 招投標(biāo)管理費(fèi) 平方米 *1 元 /平方米 = 萬(wàn)元 工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 平方米 *1 元 /平方米 = 萬(wàn)元 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 平方米 *5 元 /平方米 = 萬(wàn)元 私房交易服務(wù)費(fèi) 平方米 * 元 /平方米 = 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 平方米 *2 元 /平方米 = 萬(wàn)元 人防費(fèi) 平方米 *25 元 /平方米 = 萬(wàn)元 經(jīng)濟(jì)合同簽證費(fèi) * /平方米 = 1消防建審費(fèi) *5元 /平方米 = 萬(wàn)元 1房屋測(cè)繪費(fèi) * 元 /平方米 = 1房屋所有權(quán)登記費(fèi) 平方米 * 元 /平方米 =萬(wàn)元 1勞保基金 *20 元 /平方米 =35萬(wàn)元 1散裝水泥基金 *2元 /平方米 = 1圖紙審查費(fèi) * 元 /平方米 = 1避雷檢測(cè)費(fèi) * /平方米 = 萬(wàn)元 1圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi) *8元 /平方米 =14 萬(wàn)元 1勘察、審查費(fèi) * 元 /平方米 = 基礎(chǔ)設(shè)施綜合配套費(fèi) *90元 /平方米 =萬(wàn)元 2水土保持費(fèi) *2元 /平方米 = 2項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià) *2元 /平方米 = 計(jì)： 312萬(wàn)元 （三）建安造價(jià)： 1050 萬(wàn)元 600元 /平方米 * 平方米 =1050 萬(wàn)元 第三節(jié) 資金籌措 本項(xiàng)目估算總投資 。所需資金由項(xiàng)目承辦單 位自籌解決 ,不足部分待開(kāi)工后由銀行貸款填補(bǔ)。 第八章 效 益 分 析 第一節(jié) 銷(xiāo)售收入 該項(xiàng)目建成后，總建筑面積 ，其中：住宅樓，公建用房 m2。 根據(jù)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查人員調(diào)查，市幾個(gè)小區(qū)的綜合評(píng)價(jià)，確定本小區(qū)對(duì)外銷(xiāo)售平均售價(jià)為住宅每平方米 2100元。 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入： 3876 萬(wàn)元。 平方米 2100元 /平方米＝ 3876 萬(wàn)元 。 第二節(jié) 利潤(rùn)計(jì)算 利潤(rùn)等于銷(xiāo)售收入減去投資總額、稅費(fèi)。經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 銷(xiāo)售稅金 為 3876 %=215 萬(wàn)元 。 銷(xiāo)售利潤(rùn)： 萬(wàn)元（ 3876 萬(wàn)元－ 萬(wàn)元 － 215萬(wàn)元 ）； 企業(yè)所得稅： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元 25％）； 凈利潤(rùn)： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元－ 萬(wàn)元）； 銷(xiāo)售利潤(rùn)率： %（ 萬(wàn)元247。 3876 萬(wàn)元 100%）； 投資利潤(rùn)率： %（ 萬(wàn)元247。 萬(wàn)元 100%）； 投資凈利潤(rùn)率： %（ 萬(wàn)元247。 萬(wàn)元100%）； 投資利稅率： 32％ （ 萬(wàn)元247。 萬(wàn)元 100％）。 通過(guò)以上經(jīng)濟(jì)效益分析可以看出，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效 益，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此，本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。 第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 從 市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷(xiāo)售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。 做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的 方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售，加強(qiáng)促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售險(xiǎn)。 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 第五節(jié) 社會(huì)效益 對(duì)于改善 市城區(qū)市容、市貌，提升 市城市檔次和品位，為 人創(chuàng)造一個(gè)新的生活環(huán)境，將具有積極的意義。有利于 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有顯著的社會(huì)效益。 第九章 結(jié) 論 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì) 市住宅建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)和已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為高檔住宅，根據(jù)對(duì) 市住宅市場(chǎng)的分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。 本項(xiàng)目投入使用后僅有生活污水、生活垃圾和廚房油煙產(chǎn)生，生活垃圾統(tǒng)一收集處理，污水及油煙經(jīng)處理后，可達(dá)標(biāo)排放，對(duì)周?chē)h(huán)境不產(chǎn)生污染。 項(xiàng)目建成后， 可實(shí) 現(xiàn)銷(xiāo)售收入 3876萬(wàn)元，利稅 ，其中利潤(rùn) 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 31％，經(jīng)濟(jì)效益良好 。 同時(shí)，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于改善 市市容、市貌，提升 市城市檔次和品位，為 市創(chuàng)造一個(gè)新的生活環(huán)境，將具有積極的意義，有利于促進(jìn) 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有顯著的社會(huì)效益。 綜上所述，經(jīng)進(jìn)一步研究分析論證， 市鑫東岳房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司鑫東小區(qū)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 是十分必要的，也是可行的。