【正文】 離辦公活動(dòng)區(qū)域，且不得位于辦公活動(dòng)區(qū)域的上風(fēng)向。 場(chǎng)內(nèi)布局首先必須注意污染及被污染的問題，目的是防止外環(huán)境對(duì)生活區(qū)的污染。 1）生活場(chǎng)地應(yīng)有單獨(dú)的院落。 2）場(chǎng)區(qū)周圍和場(chǎng)內(nèi)的道路以水泥、柏油等不漏水易清掃的材料鋪裝，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。 3）建筑物密度不可過大，以利通風(fēng)。 4）必須配備生活衛(wèi)生用室：食堂、廁所、休息室、活動(dòng)室。7. 4消防 本項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家頒布的現(xiàn)行各種消防規(guī)范，以防止和減少火災(zāi)危害。建筑防火技術(shù)，應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的方針，積極采用先進(jìn)的防火技術(shù)，做到安全生產(chǎn)，方便使用，經(jīng)濟(jì)合理。本項(xiàng)目建筑物的耐火等級(jí)不低于二級(jí)。各建筑物間均留有符合消防要求的防火間距，所有建筑物四周均設(shè)有環(huán)行消防通道，滿足防火規(guī)范要求。根據(jù)衛(wèi)生要求，人、物嚴(yán)格分流，防止交叉污染。結(jié)合場(chǎng)地地形特點(diǎn)，在場(chǎng)內(nèi)的不同位置設(shè)置2個(gè)主要出入口，即人流出入口和貨流出入口，并以場(chǎng)區(qū)主綜合樓為核心組成環(huán)形通道，路寬主干道7米，支干道5米，滿足消防要求。1）建筑物結(jié)構(gòu)類別為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，主體構(gòu)件為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、樓板、屋面板、樓梯，建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)。2）建筑平面中設(shè)置多處出口，作為疏散出口，與場(chǎng)區(qū)各建筑有機(jī)聯(lián)系。各建筑內(nèi)設(shè)置的安全出入口，其疏散距離、數(shù)量和寬度應(yīng)滿足防火規(guī)范要求。3）建筑物裝修材料均為阻燃材料。1）全場(chǎng)供電線路采用多級(jí)自動(dòng)開關(guān)保護(hù)，在用電設(shè)備或線路出現(xiàn)過負(fù)荷及短路時(shí)，可及時(shí)可靠切斷電源，線路均采用穿鋼管保護(hù)敷設(shè)方式，防止火災(zāi)，安全可靠。 2）配電箱（柜）外殼，各建筑物內(nèi)所有正常帶電設(shè)備外殼均可靠接地。 3）各建筑物根據(jù)其防雷等級(jí)，按照防雷設(shè)計(jì)規(guī)范采取相應(yīng)的防雷措施。 4）火災(zāi)事故照明和疏散指示標(biāo)志可采用蓄電池作備用電源，連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于20mim。 5）消防用電設(shè)備應(yīng)采用單獨(dú)的供電回路，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)切斷生產(chǎn)、生活用電時(shí)，應(yīng)仍能保證消防用電，其配電設(shè)備應(yīng)有明顯標(biāo)志。 6）建筑物內(nèi)設(shè)疏散應(yīng)急照明燈。 7）局部有爆炸危險(xiǎn)的場(chǎng)所，電氣設(shè)備盡量安裝在爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)所之外，需要現(xiàn)場(chǎng)操作的用電設(shè)備，其電氣裝置根據(jù)爆炸危險(xiǎn)等級(jí)及可能引起爆炸的介質(zhì)情況選擇適當(dāng)?shù)摹⒛鼙ＷC安全的防爆設(shè)備。 本項(xiàng)目的消防給水、生活給水水管合并，采用生活消防共用給水系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場(chǎng)條件，本項(xiàng)目消防水源為市政管網(wǎng)水源。設(shè)立全場(chǎng)火災(zāi)集中報(bào)警系統(tǒng)，根據(jù)不同場(chǎng)合分別采用自動(dòng)報(bào)警及手動(dòng)報(bào)警，并建立消防監(jiān)控制度。第八章 組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理8. 1組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級(jí)管理，逐級(jí)考核的直線分層次管理體系。依靠有效的激勵(lì)機(jī)制和制約機(jī)制，堅(jiān)持自主管理，以人為本，以質(zhì)量為中心，以責(zé)任為紐帶，鼓勵(lì)不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路。為把本項(xiàng)目建設(shè)成“成本合理，質(zhì)量一流”的精品工程，確保工程順利實(shí)施，項(xiàng)目以下設(shè)工程管理部、行政部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部、人力資源部、檔案室、物業(yè)管理部、采購部等機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理工作。8. 2人力資源總經(jīng)理由董事會(huì)批準(zhǔn)任命，中層管理人員采取按條件在社會(huì)擇優(yōu)招聘辦法解決。營(yíng)業(yè)人員及服務(wù)人員從本市下崗職工按規(guī)定考核擇優(yōu)錄用。本項(xiàng)目人力資源配置如下表81。表81 xxx地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工配置表序號(hào)部門人數(shù)備注1工程管理部52行政部83財(cái)務(wù)部54營(yíng)銷部105人力資源部26檔案室27物業(yè)管理部108采購部2合計(jì)44根據(jù)需要，可增加臨時(shí)用工8. 3員工培訓(xùn)主要管理人員由單位組織外地考查學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，工作人員由公司統(tǒng)一組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。8. 4工程項(xiàng)目管理建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)工程，有其內(nèi)在的規(guī)律，需要通過與之相適應(yīng)的管理模式、管理程序、管理方法、管理技術(shù)去實(shí)現(xiàn)。就是說，需要有專門從事工程項(xiàng)目管理的組織為之服務(wù)。這種組織應(yīng)該有與項(xiàng)目管理相應(yīng)的功能、機(jī)構(gòu)、程序、方法和技術(shù)；有相應(yīng)的資質(zhì)、人才、經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)闃I(yè)主提供最優(yōu)秀的項(xiàng)目管理服務(wù)，能夠?yàn)闃I(yè)主創(chuàng)造最大限度的效益。全面實(shí)行投資項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制 、工程監(jiān)理制、合同管理制，健全投資約束機(jī)制。 本項(xiàng)目從方案設(shè)計(jì)到監(jiān)理單位、施工單位的選擇均實(shí)施招投標(biāo)制度，以公開招標(biāo)的方式選擇報(bào)價(jià)合理、能夠滿足建設(shè)工期及質(zhì)量、安全有保證、技術(shù)力量和管理水平符合要求以及資信業(yè)績(jī)良好的單位。為保證工程質(zhì)量，在工程實(shí)施過程中必須嚴(yán)格控制原材料的質(zhì)量，施工單位采購的材料、半成品、構(gòu)配件，必須采用大中型廠家生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，符合施工圖紙和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的要求，并有相關(guān)的產(chǎn)品合格證明及相應(yīng)的檢測(cè)數(shù)據(jù)，其產(chǎn)品品牌、產(chǎn)地、質(zhì)量均須發(fā)包方和監(jiān)理簽證認(rèn)可，在使用前應(yīng)按發(fā)包方和監(jiān)理要求進(jìn)行檢驗(yàn)或?qū)嶒?yàn)，不合格的不得使用。施工過程中施工單位必須嚴(yán)格按施工圖紙、國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)等文件及雙方確認(rèn)的施工組織設(shè)計(jì)，精心施工、記錄、檢驗(yàn)，通過健全質(zhì)量保證體系和檢查制度，嚴(yán)格把好每道工序的質(zhì)量關(guān)，以確保全部工程達(dá)到良好的質(zhì)量。施工過程中還應(yīng)保證安全、文明、協(xié)調(diào)施工，采取嚴(yán)格的安全防護(hù)措施，并符合市政、市容、交通等要求。1）環(huán)境管理要求物業(yè)管理能維護(hù)規(guī)劃建設(shè)的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞。2）衛(wèi)生綠化管理定時(shí)對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔清毒，加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理綠化帶，花草樹木，禁止人為破環(huán)行為。3）治安管理安裝智能化電子紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)監(jiān)控，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)治安巡邏與防范。4）市政設(shè)施管理做好市政道路、下水道管理與消防等公共設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。8. 5組織結(jié)構(gòu)圖圖81 xxx地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu)圖董事會(huì)董事長(zhǎng)總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理檔案室采購部行政管理部物業(yè)管理部人力資源部財(cái)務(wù)部營(yíng)銷部工程管理部第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)9. 1建設(shè)工期在項(xiàng)目的前期籌劃、設(shè)計(jì)、施工等工作環(huán)節(jié)應(yīng)有全局意識(shí)，統(tǒng)一規(guī)劃。為縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，盡快完成項(xiàng)目建設(shè)，要求設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝等各個(gè)環(huán)節(jié)采取得力措施，做到統(tǒng)籌兼顧，使項(xiàng)目在可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后24個(gè)月內(nèi)完成全部工程的建設(shè)工作。xx為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，主要建設(shè)中高檔商品住宅小區(qū)，建筑物主要是商品住宅、商業(yè)鋪面及配套服務(wù)用房。根據(jù)《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額（2000年）》、《湖南省工程項(xiàng)目建設(shè)工期定額》、《湖南省住宅小區(qū)工程工期定額》，結(jié)合本工程實(shí)際，確定本項(xiàng)目建設(shè)工期為2年，即2010年10月2012年10月。9. 2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度2010年12月2010年2月，完成項(xiàng)目可研、設(shè)計(jì)及招投標(biāo)。2010年3月2011年10月，完成主體工程建設(shè)及設(shè)備安裝調(diào)試，綠化，環(huán)保，附屬配套設(shè)施及零星工程，其他工程。2012年10月，竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目具體實(shí)施進(jìn)度如下表91。表91 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目2010年—2011年101245—121—67—10111項(xiàng)目立項(xiàng)2可行性研究及審批3組織籌建單位4設(shè)計(jì)招標(biāo)5初步設(shè)計(jì)及審批6施工設(shè)計(jì)7工程施工8裝修施工9設(shè)備安裝10竣工驗(yàn)收 建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及設(shè)備材料招標(biāo)范圍按《湖南省實(shí)施〈中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》第二章第十二條規(guī)定：達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的必須招標(biāo)。1）施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在一百萬元人民幣以上的；2）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬元人民幣以上的。根據(jù)以上規(guī)定，本項(xiàng)目施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理三項(xiàng)均超過上面規(guī)定，必須進(jìn)行招標(biāo)。 建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及設(shè)備材料招標(biāo)組織形式該項(xiàng)目招標(biāo)形式建議采用委托招標(biāo)。 建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及設(shè)備材料招標(biāo)方式該項(xiàng)目工程招標(biāo)方式建議采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式。 招標(biāo)初步方案1）工程項(xiàng)目施工招標(biāo)程序本次建設(shè)項(xiàng)目施工邀邀請(qǐng)招標(biāo)的程序可分為6大步驟，即建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建；編制招標(biāo)文件；投標(biāo)者的資格預(yù)審；發(fā)放招標(biāo)文件；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)；簽訂合同。具體步驟見下圖121《建設(shè)工程項(xiàng)目邀請(qǐng)招標(biāo)程序框圖》。招標(biāo)初步方案本項(xiàng)目招標(biāo)基本情況如下表92。表92 招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察***16設(shè)計(jì)*********181施工*********11629安裝***監(jiān)理*********180設(shè)備***材料***其他***建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建審查建設(shè)單位資質(zhì)辦理招標(biāo)申請(qǐng)招標(biāo)文件的編制與送審發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)發(fā)放招標(biāo)文件勘察現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)預(yù)備會(huì)投標(biāo)文件的編制與遞交開　　　標(biāo)評(píng)　　　標(biāo)定　　　標(biāo)合同簽訂圖91 建設(shè)工程項(xiàng)目邀請(qǐng)招標(biāo)程序框圖第十章 投資估算本估算主要包括土地費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套建設(shè)費(fèi)、工程其他費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。但不包括以下各項(xiàng)費(fèi)用： 業(yè)主開業(yè)流動(dòng)資金；建設(shè)期銀行匯率可能發(fā)生的變動(dòng)而需要增加的費(fèi)用。本項(xiàng)目建設(shè)投資根據(jù)建筑設(shè)計(jì)方案，按2001年《湖南省建筑工程概算定額》和2006年《湖南省建筑工程消耗標(biāo)準(zhǔn)》、《湖南省建筑工程消耗標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行投資估算編制。其他投資按業(yè)主提供的相關(guān)資料估算。相似工程合同造價(jià)資料及x地區(qū)材料價(jià)格。假定由x市內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)、施工及項(xiàng)目管理。土地費(fèi)用本項(xiàng)目土地費(fèi)用為項(xiàng)目建設(shè)用地土地購置及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按國家和x市有關(guān)規(guī)定及本項(xiàng)目的實(shí)際情況估算。建筑安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目建筑工程主要是住宅樓、商業(yè)店鋪、地下停車場(chǎng)及附屬配套設(shè)施用房等，按相關(guān)定額及湖南省相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。配套建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目配套建設(shè)費(fèi)主要是道路、水電、綠化等配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)及設(shè)備購置費(fèi)。其中設(shè)備購置費(fèi)按制造供應(yīng)方報(bào)價(jià)及市場(chǎng)實(shí)際行情綜合估算，并計(jì)取運(yùn)雜、安裝等費(fèi)用。工程建設(shè)其他費(fèi)用其他費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，計(jì)列建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國家和x市的有關(guān)規(guī)定及實(shí)際情況估算。不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)含基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等，按工程直接費(fèi)的5%估算。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用投資估算表，其中土地購置費(fèi)用11000萬元，%；，%；，%；，%；，%；建設(shè)期銀行貸款利息1440萬元，%。表101 投資估算構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（萬元）所占比例（%）1土地費(fèi)用111002建筑安裝工程費(fèi)3配套建設(shè)費(fèi)4工程其他費(fèi)5不可預(yù)見費(fèi)6建設(shè)期利息1440合計(jì)100項(xiàng)目投入總資金估算匯總表項(xiàng)目計(jì)算期投入總資金估算為32000萬元，%；，%；，%。詳見下表102。表102 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表編碼項(xiàng)目費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用和造價(jià)（萬元）占總投資比例（%）1項(xiàng)目總資金32000100固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用本項(xiàng)目投資估算詳見附表91《xx住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用計(jì)算表》、附表92《xx住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目總成本費(fèi)用表》、附表93《xx住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資總計(jì)劃表》、附表94《xx住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資計(jì)劃表》。第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)計(jì)算，，投資利潤(rùn)率為68%；，利潤(rùn)率為51%。詳見附表111《xx住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目損益表》、附表112《xx住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表》本項(xiàng)目主要建筑為高層住宅、商鋪、地下停車位等，其中：本項(xiàng)目高層住宅均價(jià)按3200元/平方米計(jì)取，；商鋪均價(jià)按27000元/平方米計(jì)取，；地下車庫按60000元/個(gè)計(jì)取，可銷售套數(shù)為665套。初步估算。詳見附表113《xx住宅小區(qū)項(xiàng)目銷售收入表》。營(yíng)業(yè)稅及附加按照《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。經(jīng)計(jì)算。詳見附表114《xx住宅小區(qū)項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表》。本項(xiàng)目成本費(fèi)用主要是銷售成本費(fèi)用和銷售管理費(fèi)用。初步估算。詳見附表115《xx住宅小區(qū)項(xiàng)目銷售成本費(fèi)用計(jì)算表》。假定本項(xiàng)目一次性售完，根據(jù)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的構(gòu)成，以及盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式，盈虧平衡點(diǎn)為：（+）247。（－）100%=% 產(chǎn)值=%=%時(shí)，項(xiàng)目可