【正文】 ，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個(gè)項(xiàng)目從2004年1月開始，至2009年8月結(jié)束，歷時(shí)近6年，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見表四。表四 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度）實(shí)施步驟 2004 2005 2006 2007 2008 2009工程前期 首期工程 二期工程 三期工程四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃按****省****市市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。為計(jì)算方便，報(bào)告中預(yù)設(shè)項(xiàng)目尋求貸款16000萬元，分別于2002002002002002010年投放，具體見表七《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一年項(xiàng)目的銷售收入中一部分可用于下一年的建設(shè)資金。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)6年，從2004年元月至2009年8月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。具體見表七：《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。表七中，投資計(jì)劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動(dòng)資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該地塊由于拍賣競(jìng)爭(zhēng)可能引起升值，預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊價(jià)格可達(dá)到79。57萬元/畝。 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析本章對(duì)新天地花園項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。新天地花園項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫(kù)以及幼兒園、會(huì)所等公建項(xiàng)目。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以自行經(jīng)營(yíng)考慮。公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼兒園、會(huì)所。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入本報(bào)告中均未考慮。一、項(xiàng)目的價(jià)格定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 多層住宅 1848元/m2 小高層住宅 2465元/m2別墅 3552元/m2商鋪 5417元/m2二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定新天地花園項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。 三、項(xiàng)目銷售收入估算據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表五、六。 四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中：① 建造成本=（當(dāng)年建筑面積/項(xiàng)目總建筑面積）總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，%計(jì)取。③%。④土地增值稅按銷售收入1%預(yù)征。⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算根據(jù)新天地花園項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表二。六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）根據(jù)表八可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）= 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)新天地花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =38044/(%)=40322(萬元)，保本點(diǎn)=40322/81897=%%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn)項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=40322萬元，保本點(diǎn)=81897/40322=203%即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的203%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。二、項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表十）的情況來看， NPV=,項(xiàng)目仍然可行。項(xiàng)目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表十一)的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至17372萬元，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較少，同時(shí)，從****省****市居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對(duì)新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。但是本項(xiàng)目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第十章 結(jié)論與建議一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，****省****市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：項(xiàng)目總投資：38044萬元項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?新天地花園的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有在建的鹽通高速）四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。35