【正文】 項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個項目從2004年1月開始，至2009年8月結(jié)束，歷時近6年，項目實施進度計劃詳見表四。表四 項目實施進度計劃表（年、季度）實施步驟 2004 2005 2006 2007 2008 2009工程前期 首期工程 二期工程 三期工程四、項目投資與籌資計劃按****省****市市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應達到項目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預售。為計算方便，報告中預設項目尋求貸款16000萬元，分別于2002002002002002010年投放，具體見表七《項目投資計劃和資金籌措表》。 由于項目建設期較長，實際運作中，上一年項目的銷售收入中一部分可用于下一年的建設資金。項目建設期歷時6年，從2004年元月至2009年8月底全面完成，在建設期內(nèi)，投資按年發(fā)放。具體見表七：《項目投資計劃和資金籌措表》。表七中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預計項目地塊價格可達到79。57萬元/畝。 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預售許可證》，并開盤預售。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對新天地花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率。新天地花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫以及幼兒園、會所等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以自行經(jīng)營考慮。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園、會所。故公建項目的經(jīng)營收入本報告中均未考慮。一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1848元/m2 小高層住宅 2465元/m2別墅 3552元/m2商鋪 5417元/m2二、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設計水準，確定新天地花園項目銷售計劃表。 三、項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表五、六。 四、項目經(jīng)營成本結(jié)算：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。其中：① 建造成本=（當年建筑面積/項目總建筑面積）總建筑投資上述公式僅為近似計算。②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，%計取。③%。④土地增值稅按銷售收入1%預征。⑤財務費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。五、項目利潤估算根據(jù)新天地花園項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，項目利潤計算如表二。六、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內(nèi)部收益率項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八）財務凈現(xiàn)值（NPV）與財務內(nèi)部收益率（IRR）根據(jù)表八可計算出全部投資的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率。 其中： 財務凈現(xiàn)值（NPV）= 財務內(nèi)部收益率（IRR）=%由上述計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（NPV）0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務內(nèi)部收益率（IRR）=%，且水平較高，表明項目具有盈利能力。第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析本章擬對新天地花園項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本 =38044/(%)=40322(萬元)，保本點=40322/81897=%%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目經(jīng)營成本保本點項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=40322萬元，保本點=81897/40322=203%即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預測成本的203%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。二、項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表十）的情況來看， NPV=,項目仍然可行。項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表十一)的情況看，財務凈現(xiàn)值下降至17372萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，同時，從****省****市居民的住房消費意向看，有相當大的潛在居民，對新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。企業(yè)風險企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。第十章 結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，****省****市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性項目總建筑面積：項目總投資：38044萬元項目財務凈現(xiàn)值:項目財務內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結(jié)果。三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?新天地花園的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。 ?項目公司的資金優(yōu)勢。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有在建的鹽通高速）四、項目開發(fā)經(jīng)營風險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。五、項目實施的難點本項目實施的難點：項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。六、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。嚴格執(zhí)行設計標準，積極推廣標準設計；及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。35 / 35