【正文】 35 / 35。六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。（有在建的鹽通高速）四、項目開發(fā)經(jīng)營風險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性項目總建筑面積：項目總投資：38044萬元項目財務凈現(xiàn)值:項目財務內部收益率:%上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。以確保預期目標的實現(xiàn)。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表十）的情況來看， NPV=,項目仍然可行。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。 項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本 =38044/(%)=40322(萬元)，保本點=40322/81897=%%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析本章擬對新天地花園項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。六、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內部收益率項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八）財務凈現(xiàn)值（NPV）與財務內部收益率（IRR）根據(jù)表八可計算出全部投資的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率。⑤財務費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。③%。其中：① 建造成本=（當年建筑面積/項目總建筑面積）總建筑投資上述公式僅為近似計算。 三、項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表五、六。故公建項目的經(jīng)營收入本報告中均未考慮。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以自行經(jīng)營考慮。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對新天地花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。57萬元/畝。表七中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。項目建設期歷時6年，從2004年元月至2009年8月底全面完成，在建設期內，投資按年發(fā)放。為計算方便，報告中預設項目尋求貸款16000萬元，分別于2002002002002002010年投放，具體見表七《項目投資計劃和資金籌措表》。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個項目從2004年1月開始，至2009年8月結束，歷時近6年，項目實施進度計劃詳見表四。詳見表一《項目總投資估算表》。項目的總利息為1557萬元，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表七）。銷售費用為廣告費、銷售費及相關登記費等，以40元計取，總費用為1245萬元。不可預見費以建設工程按30元/M2計取，總費用為934萬元。 小區(qū)配套費包括:水、電、有限、通訊、智能化、上下水、排污環(huán)衛(wèi)等按90元/ M2，總計2802萬元。見表(三) 招投標、監(jiān)理、審照、臨建費招投標、監(jiān)理、審照、臨建費,㎡,總計484萬元。 根據(jù)****省****市市現(xiàn)行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設計費、審圖等前期費用單價為50元/M2，總費用為1557萬元。（3）整個項目按中、高水平計算。 建設投資估算依據(jù)：（1）整個項目從2004年1月開始，2009年8月底全面完成。詳見表一：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。二、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。力創(chuàng)精品。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。 自主開發(fā)。其依據(jù)有：①地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。分期實施。整體規(guī)劃。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論新天地花園項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。中心綠化設計則順應建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構圖主體，點綴亭臺橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強調自然、生態(tài)的居住理念。通過花卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構筑高節(jié)奏，具有強烈動感的歐式景園氣氛。六、綠化景觀設計小區(qū)綠化設計采取中西結合，建筑、環(huán)境相交融的手法。車行可至每鄰里單元，同時構成每組團的獨立消防環(huán)道。交通設計以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個系統(tǒng)，力爭人車分流?；谏鲜鲈蚝晚椖孔陨淼沫h(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內的環(huán)境藝術設計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環(huán)境效果。四、環(huán)境藝術設計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計算機寬帶網(wǎng)絡，同時設有VOA點播系統(tǒng)。小區(qū)內應設有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜?！径鄬庸ⅰ咳慷d二衛(wèi) ㎡ %三房二廳一衛(wèi) ㎡ %二房二廳一衛(wèi) ㎡、㎡ %【小高層公寓】三房二廳二衛(wèi) ㎡、㎡ %四房三廳三衛(wèi) ㎡ %四房二廳二衛(wèi) ㎡ %頂層躍層 ㎡、㎡、㎡%【聯(lián)體別墅】㎡ % ㎡ %三、小區(qū)配套設施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。住宅房型設計立足于“以人為本”的理念，引進“景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù)10年內人們生活方式與需求的變化。將小區(qū)的運動場地及幼兒園設于小區(qū)的西北角，可獨立服務于周邊小區(qū)。會所北側點綴以小高層建筑，以豐富小區(qū)的天際輪廓線。沿常新路主入口，設置小區(qū)中心廣場及會所，結合中心綠化，以形成小區(qū)內文化、休閑中心。南翔路西接鹽通高速公路，是進出城市交通干道。兩條縱向軸線，將紅花中心河古杏林風景帶的景觀有機引入小區(qū)深處，結合常新路的兩個主入口，使道路交通、景觀緊密結合?！叭S“是指橫貫小區(qū)南北的”S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨立的六個組團。既為小區(qū)內部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對城市交通干道，為城市的視覺形象增添層次。小區(qū)總體規(guī)劃布局小區(qū)空間結構可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團”。雖然****市私家車相對不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。突出環(huán)境設計的宗旨，以“