【正文】 市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要。使用工具及軟件中國建科院 PKPM 系列結構軟件 2022 年新規(guī)范版。地下室設計地下車庫層蓋結構采用澆鋼筋混凝土梁板結構，地下車庫存的頂板采用加設次梁的梁板結構，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。結構選型：6 層以上的多層住宅采用框架結構，46 層的多層住宅根據(jù)地質條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結構或框架結構。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。. 結構設計指導思路在結構設計中充分考慮以下內容：Ⅰ、使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。如：陽光電梯廳、空中內庭院、大陽臺和飄窗等。③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結構緊湊。建筑戶型特色① 細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。. 建筑設計主要規(guī)范及標準《建筑結構荷載規(guī)范》 [GB500092022]《建筑地基基礎設計規(guī)范》 [GB500072022]《混凝土結構設計規(guī)范》 [GB500102022]《建筑抗震設計規(guī)范》 [GB500112022]《建筑樁基技術規(guī)范》 [JGJ9494]《地下工程防水技術規(guī)范》 [GB501082022]《砌體結構設計規(guī)范》 GB500072022《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》 JGJ32022《高層建筑箱形與筏形基礎技術規(guī)范》 JGJ699《建筑地基處理技術規(guī)范》 JGJ792022《人民防空地下室設計規(guī)范》 GB5003894《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內力重分布設計進規(guī)程》CECS51：93建筑風格及立面特點① 依照“以人為本”的建筑設計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現(xiàn)。本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。④ 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。小區(qū)內曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。居住模式從有限的室內居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。① 獨具特色的水系布局。項目結構和布局本項目總體規(guī)劃領先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為65, 平方米，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在衡陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市主義” 、 “街區(qū)型規(guī)劃” 、 “仿生規(guī)劃”等先進設計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設的精神層面。在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標準社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質量的居住氛圍。項目建筑設計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設計事務所”承接，該設計公司接觸項目初期，即被衡陽所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。 第 4 章 建筑方案. 設計依據(jù) 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB5018093（2022 年版） 《 民用建筑設計通則》 GB503522022 《 高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB5004595 《 汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 GB5006797 《 城市規(guī)劃編制辦法》 《 衡陽市城市規(guī)劃行政技術準則》衡陽市 2022 年城市總體規(guī)劃本項目鄰近的湘江風光帶設計. 項目設計主題和開發(fā)理念湘水明珠，地處被譽為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側，立于湘江東岸， “遠眺峰巒峻秀，近看湘水伊人” ，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風水寶地。政策環(huán)境本項目的建設符合衡陽城市建設總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府城市建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善，承擔施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的企業(yè)就能完成施工任務。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。本住宅開發(fā)項目位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風景秀麗的湘江風光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。近些年來，衡陽市大力發(fā)展水路運輸，努力構筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡，并從抓基礎設施入手，切實加強水路航道港口建設，實現(xiàn)了質的飛躍。市區(qū)距長沙黃花國際機場約 170 公里，行程約 2 小時。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的 107 國道、衡陽至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。交通運輸條件衡陽交通發(fā)達，在全國 45 個公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡線也匯接于衡陽。湘江、漣水、涓水到衡陽市總匯集面積達 萬平方公里，總量為 億立方米，客水為本地水的 倍?？傞L 603 公里的 36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為 億立方米，其中地表水 億立方米，地下水 億立方米。氣候條件衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16—18℃，日照時數(shù) 1300—1800 小時，無霜期長達 260—310 天，自然資源極為豐富。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量豐富，在國內外占有重要地位。水電資源理論蘊藏量 萬千瓦，可供開發(fā)量 萬千瓦。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內長 226 公里。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占27%，崗地占 27%平原占 21%，水面占 4%。市境最高點為衡山祝融峰，海拔 1290 米，最低點為衡東的彭陂港，海拔只有 米。西部山峰多在海拔 500 米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔 1044 米。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構成衡陽盆地的主體，面積 3550 平方公里。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。整個地形由西南向東北復合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn) 1000 米，800700 米、400300 米、150 米四級夷為平面。衡陽盆地南高北低。. 項目建設條件地形、地貌、地震情況衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。經(jīng)衡陽市人民政府國用（2022）第 A102843 號國土使用證批準為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500 米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風水寶地。第 3 章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件. 建設規(guī)模本項目總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為 65, 平方米，建設總容積率為 ，建設密度為 %,建設內容為 3 棟(13 號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積10,842 平方米） 。? 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－6 次，開盤前每周發(fā)送 2－3 次。? 衡陽報紙：開盤前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。? 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。? 活動六：衡陽人說衡陽大型文化論壇媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。? 活動四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。? 活動二：“廣州炒房團衡陽購房動” 。④ 單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。③ 影視廣告當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。本項目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報紙廣告包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－2 周進行 3－4 次推廣既可。. 營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。2） 衡陽樓市價格現(xiàn)狀：根據(jù)衡陽業(yè)內人士市場調查，衡陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000 元/平方米，愉景灣均價 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/ 平方米，江東的云森湘江風光 2600 元 /平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林2500 元 /平方米。這些因素將讓衡陽房價面臨快速爆發(fā)的到來。經(jīng)過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內人士認為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。這一階段全市共完成開發(fā)投資 億元，完成土地開發(fā)面積 萬平方米 ,竣工房屋面積 萬平方米,實現(xiàn)商品銷售額 億元。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為 3709 元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價為 2222 元/ 平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為 1562 元/平方米以上。① 銷售量一期工程 1 至 3 號樓標準層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約；② 銷售進度本項目預計 2022 年 10 月初開盤：? 開盤后一個月內，即至 2022 年 11 月底，完成總銷售任務的 50%，約 186套住 宅，銷售金額約 9000 萬；? 開盤后三個月內，即至 2022 年 1 月底，完成總銷售任務的 70%，約 260套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后六個月內，即至 2022 年 4 月底，完成總銷售任務的 80%，約 298套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后九個月內，即至 2022 年 7 月底，完成總銷售任務的 90%，約 335套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后十二個月，即至 2022 年 10 月底，完成總銷售任務的 100%，約372 套，銷售金額約 2 億。銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3 個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000 批以上。⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽房價目前在全國來講都偏低，2022 年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2700 元 /㎡,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2300 元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。衡陽人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。⑤ 五類客戶：衡陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。③ 三類客戶：周邊學校老師珠暉區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學、衡陽師范學院、衡陽工業(yè)大學、衡陽機械技術學校、衡陽財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。2）衡陽鐵路部門職工衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。年產(chǎn)值達 億元。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。1）中鋼衡重企業(yè)職工衡陽中鋼衡重設備有限公司（原湖南金陽機電設備制造有限公司）是集科研、設計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質、高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。② 2022 年衡陽樓市走