【正文】 所有電纜、 電線均采用銅。各棟建筑均采用單電源進(jìn)線，配電箱掛墻安裝，配有總配電裝置及表計(jì)，住戶和商鋪配電箱設(shè)在戶內(nèi)；用電計(jì)量方式均為低壓計(jì)量，每戶一表按層設(shè)置（商業(yè)按戶設(shè)置），計(jì)量采用 10（30）A 單相電度表；酒店部分 設(shè)置總計(jì) 量表。另外設(shè)置1 臺(tái) 150kw 柴油發(fā)電 機(jī)組，作 為備用電源當(dāng)主電源發(fā)生故障時(shí)保障各區(qū)二級(jí)負(fù)荷中供電，并采用主備電源采用自動(dòng)切換方式供電。A/m2 估算，變壓器容量約為 430kva；合計(jì)，本項(xiàng)目總電力負(fù)荷約為 1560kva。A/m2 估算， 變壓器容量約為 507kva；商業(yè)部分單位變壓器裝置指標(biāo)按 60V負(fù)荷估算本項(xiàng)目主要由住宅、商業(yè)和酒店組成，規(guī)劃總建筑面積為35907m2，其中住宅建筑面 積（含車庫）16899m 商業(yè)建筑面積10389m酒店部分建筑面 積 8619m2。（2）負(fù)荷等級(jí)根據(jù)建筑使用功能、經(jīng)濟(jì)安全性要求，本項(xiàng)目用電負(fù)荷等級(jí)劃分如下：舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.二級(jí)負(fù)荷：火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備、消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明、疏散照明、防火卷簾及保安監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)各單元用電電源均由小區(qū)內(nèi)變電站配出低壓回路引入，小區(qū)內(nèi)變電站由供電部門設(shè)計(jì)。在建筑設(shè)計(jì)上，因規(guī)則結(jié)構(gòu)的扭轉(zhuǎn)效應(yīng)和鞭端效應(yīng)較小，遭遇地震后的破壞較輕，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)盡量采用均勻?qū)ΨQ的型體。樓蓋的選型對(duì)使用功能、安全要求、結(jié)構(gòu)合理性、經(jīng)濟(jì)性影響較大，本項(xiàng)目各單體建筑均采用經(jīng)濟(jì)合理的現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。另根據(jù)項(xiàng)目各單體建筑功能特點(diǎn)，本項(xiàng)目住宅與商業(yè)建筑地基采用墻下條形基礎(chǔ)，酒店建筑基礎(chǔ)采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)。場(chǎng)地各建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)均為丙級(jí)，按照《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007—2022）之 規(guī)定，在天然地基上的淺基礎(chǔ)條件下，均不需進(jìn)行變形驗(yàn)算。無障礙設(shè)計(jì)各建筑出入口處設(shè)置無障礙坡道和欄桿，電梯選用無障礙電梯，在各建筑物入口臺(tái)階粘貼盲道專用地磚，并于小區(qū)內(nèi)和市政道路的盲道相銜接。室內(nèi)衛(wèi)生間、淋浴間、廚房等有水房間地面防水采用單組份環(huán)保舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.型聚氨酯涂膜 厚。采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材，厚度 +。防水防潮工程設(shè)計(jì)本項(xiàng)目地下結(jié)構(gòu)防水等級(jí)為二級(jí)，采用剛性防水和柔性防水相結(jié)合的形式，既設(shè)計(jì)抗?jié)B等級(jí)為 S6 的防水混凝土，外加雙 層 厚單面自粘型橡膠瀝青防水卷材。根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂驐l件和建筑立面風(fēng)格，本項(xiàng)目外裝修主要采用高級(jí)防石涂料、外掛石材、鋁板復(fù)合材料，其中顏色、立面風(fēng)格按設(shè)計(jì)要求提供樣板，由建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位認(rèn)可后方可施工。酒店外門采用玻璃旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)置鋁合金玻璃平開門，內(nèi)門采用木質(zhì)鑲板門；商業(yè)外門采用鋁合金玻璃平開門，外側(cè)設(shè)置防火防盜舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.卷簾門。內(nèi)窗采用乳白色塑鋼單玻平開窗，居中安裝。外窗臺(tái)低于 900mm 時(shí)在窗下部設(shè)置 500mm 高的固定窗作為防護(hù)措施。酒店建筑：?jiǎn)误w外墻采用 300 厚陶?；炷量招钠鰤K，外貼 50厚 EPS 板（模塑聚苯板）保溫層，內(nèi)墻采用 200mm 厚陶?；炷疗鰤K，衛(wèi)生間內(nèi)墻采用 100mm 后陶?；炷疗?塊。 建筑材料及設(shè)施建筑材料要求為了使建筑通過安全、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、舒適來滿足居住生活和商業(yè)活動(dòng)需要，在滿足安全的基礎(chǔ)上，墻體、門窗、保溫、水電暖設(shè)施等方面盡量采用新型節(jié)能環(huán)保型材料和設(shè)備，盡量滿足實(shí)用性、適用性和舒適性及經(jīng)濟(jì)性的功能要求，以體現(xiàn)人文關(guān)懷和環(huán)保節(jié)能的協(xié)調(diào)統(tǒng)舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.一性。商業(yè)建筑因采用沿街連體商鋪形似，因此外立面更個(gè)采用端莊淡雅的灰色系，烘托現(xiàn)代商業(yè)氣氛。建筑風(fēng)格與立面造型在建筑外部造型和風(fēng)格定位上，住宅建筑考慮全方位的視覺效果，立面造型采用落地飄窗式的寬景洋房、坡屋頂風(fēng)格，增加外立面層次感和節(jié)奏感，體現(xiàn)高雅、精致的建筑特征。根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范結(jié)合當(dāng)?shù)匾螅織澴≌瑯鞘讓訉痈甙磁f城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.、其余樓層層高按 3m 設(shè)計(jì)，商業(yè)按 層高 米的 2 層沿街商鋪設(shè)計(jì)。單體建筑設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目地塊地形條件，為了充分有效利用建設(shè)用地，本項(xiàng)目住宅樓采用板式樓體方案，每單元按一梯 2 戶設(shè)計(jì)，使每戶都形成南北通透格局，以達(dá)到良好的通風(fēng)和采光條件，商業(yè)按沿街設(shè)計(jì)。住宅戶型及單體平面設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)總體上尊重當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)及生活習(xí)慣，南陽臺(tái)設(shè)于主臥處并封閉處理，功能空間分布合理，動(dòng)靜分區(qū)明確，在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，按照實(shí)用性、適用性的理念基本采用兩室兩廳一衛(wèi)為基礎(chǔ)戶型，部分較大戶型增加一間臥室和衛(wèi)生間，其中主臥靠南客臥靠北中間衛(wèi)生間，客廳與餐廳廚房南北并列形成南北通透的起居空間，主陽臺(tái)向南設(shè)置在起居室（客廳）處并封閉處理，以形成動(dòng)靜分區(qū)、陽光充足、通風(fēng)良好、實(shí)用性強(qiáng)的生活空間體系。 建筑設(shè)計(jì)方案 單體建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 理念本項(xiàng)目擬打造一處現(xiàn)代化住宅小區(qū)，設(shè)計(jì)理念秉承“以人為本”的指導(dǎo)思想，以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，力爭(zhēng)為業(yè)主提供安全舒適衛(wèi)生的環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施完善、安全衛(wèi)生的宜居小區(qū)。 日照間距根據(jù)本地區(qū)的氣候特色，建筑朝向主要采用坐北朝南的布置方式，xx 市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和當(dāng)?shù)刈畹腿照臻g距要求，本項(xiàng)目多層建筑物的南北垂直間距按不低于 20 米設(shè)計(jì)，高層建筑布置在東西主干路南側(cè)，以獲得與北側(cè)建筑最大的間距，以符合當(dāng)?shù)氐娜照蘸头阑鹜L(fēng)間距要求。 景觀與綠化建議本項(xiàng)目景觀綠化主要采用宅前綠化模式，在各棟樓前、路邊進(jìn)行綠化，并在主入口處主干道兩旁設(shè)置的綠地、小品、雕塑等景觀綠綠地，形成小區(qū)中心景觀區(qū)。小區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)采用放射性路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，路面寬度按不低于 6m設(shè)計(jì)，以 滿足日常機(jī)動(dòng)車行駛和應(yīng)急消防車輛通行。豎向設(shè)計(jì)采用平坡式布置，坡度在 %%之 間，場(chǎng)地雨水通 過沿路排水渠排出。豎向布置本項(xiàng)目場(chǎng)地較為平坦，豎向布置以土石方平衡為原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。小區(qū)綠化主要采用樓前綠化方案，充分利用宅前、路邊等空地進(jìn)舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.行綠化。 小區(qū)總平面布置應(yīng)充分考慮消防安全，小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)以小區(qū)中心向東、南、北三個(gè)方向設(shè)置放射性道路系統(tǒng)，以滿足內(nèi)部交通組織的便捷性和消防車流的通暢，并滿足緊急疏散。 總平面布置及豎向布置總平面布置根據(jù)場(chǎng)址地形條件，本項(xiàng)目住宅樓平面布局根據(jù)項(xiàng)目地形條件和走勢(shì)，沿項(xiàng)目東側(cè)南北并列布置，住宅樓東側(cè)和北側(cè)外圍沿街布置商鋪，在 場(chǎng)地最南側(cè)沿百靈路布置酒店，以獲取最佳商業(yè)價(jià)值。功能分區(qū)明確，動(dòng)靜結(jié)合，合理設(shè)計(jì)行車路線，相得益彰。充分利用和發(fā)展地理優(yōu)勢(shì)，協(xié)調(diào)與周圍環(huán)境與城市空間的關(guān)系。體現(xiàn)對(duì)人和家庭及鄰里之間交流理解關(guān)心，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、私密性要求。在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)上以“以人為本、簡(jiǎn)約自然、端莊典雅 ”為規(guī)劃設(shè)計(jì)主題，將現(xiàn)代城鎮(zhèn)居住環(huán)境與傳統(tǒng)生活習(xí)慣相結(jié)合，努力營造一種樸實(shí)而優(yōu)雅的城鄉(xiāng)結(jié)合式的現(xiàn)代居住模式，將現(xiàn)代城市生活與休閑自然的環(huán)境氛圍充分結(jié)合，為入住居民打造更為舒適、與自然貼近的新型城市居住小區(qū)。在深基坑開挖時(shí)，基坑開挖不受地下水的影響,無須進(jìn)行止水擋土和降、排水設(shè)計(jì)。（7）各建筑物室內(nèi)地坪標(biāo)高準(zhǔn)確確立后，應(yīng)進(jìn)行基礎(chǔ)埋深校核，確保達(dá)到勘察給定的基礎(chǔ)底標(biāo)高。（5）場(chǎng)地季節(jié)性凍結(jié)深度 ，凍脹性中等，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮凍脹影響。（3）場(chǎng)地勘探孔深度范圍內(nèi)均未見地下水，可不考慮地下水腐蝕舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.性影響。（2）場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度 6 度，設(shè)計(jì)地震基本加速度值 ，設(shè)計(jì)地震分組第三組。工程地質(zhì)條件根據(jù)建設(shè)單位提供的巖土工程地質(zhì)勘查報(bào)告，本項(xiàng)目工程地質(zhì)條件為：（1）場(chǎng)地地形條件簡(jiǎn)單，地基巖土體較均一穩(wěn)定，適宜建設(shè)。本項(xiàng)目場(chǎng)址緊鄰 xx 中學(xué)，周邊有 xx 人民醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)及郵政居、購物中心等文體衛(wèi)生及商業(yè)設(shè)施，具有便捷完善的生活配套設(shè)施條件。本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū)，目前正處于全面實(shí)施舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.舊城區(qū)改造，周邊正在或即將建設(shè)諸多新型小區(qū)、配套商業(yè)等，將形成良好的生活居住氛圍。其中穿沙公路舉世無雙，名揚(yáng)天下；庫布齊百里特大響沙帶，浩瀚無邊，奇險(xiǎn)引人，游人踏處，發(fā)出渾厚深遠(yuǎn)的馬達(dá)轟鳴聲，堪稱世界奇觀；人間仙境、世外桃源的七星湖，水明如鏡，萬花爭(zhēng)芳吐艷，珍禽益烏競(jìng)放哥大喉，雨后人島者可遇到罕見的沙漠中的“海市墨樓 ”景觀；摩仁河溫泉 汩汩涓流溫暖心扉，萬畝馬蓮灘，花香襲人；小南河、黃河故道馬頭灣，景色怡人，令人留戀忘返。天然氣資源：區(qū)塊面積 9800 平方公里，探明的儲(chǔ)量 500 億立方米，是 xxxx 大氣田的組成部分，大牛地至 xx 縣天然氣管輸工程末站建在 xx 工業(yè)園區(qū)，年供氣能力 15 億立方米。農(nóng)畜產(chǎn)品資源：糧食年產(chǎn)量 2 億公斤；牲畜總頭數(shù)達(dá) 210 萬頭只，以 xx 白絨山羊和 xxxx 細(xì)毛羊?yàn)橹鳎渲?xx 白絨山羊絨質(zhì)優(yōu)、產(chǎn)量高，堪稱“ 纖維寶石” 。中心城鎮(zhèn) xx 鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積 12 平方公里，公共綠地 萬平方米，道路 46 萬平方米，社會(huì)服務(wù)和居住服務(wù)功能完善，輻射帶動(dòng)能力較強(qiáng)。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了迅猛發(fā)展， 對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷提高。 2022 年，全 x 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP) 億元，比 1999 年的 億元翻了兩翻，從 1999 年到 2022 年，在 6 年實(shí)現(xiàn) GDP 翻番的基礎(chǔ)上，到 2022 年僅用 4 年再次實(shí)現(xiàn)翻番。舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況近年來，xx 縣始終把抓“發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)” 放在最重要位置，千方百計(jì)促發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。地面高程～，地面坡度 %～% ，擬建場(chǎng)地內(nèi)全部為風(fēng)積砂覆蓋，植被發(fā)育一般，場(chǎng)地屬簡(jiǎn)單地貌。全 x 城鄉(xiāng)電話普及率達(dá)到 92%，移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全 x。境內(nèi)六條干線公路黑色化通車?yán)锍踢_(dá) 700 公里；隨著沿黃一級(jí)公路、獨(dú)貴塔拉奎素黃河公路大橋和烏拉山至 xx 鎮(zhèn)鐵路的建設(shè)，以北線沿黃一級(jí)公路、南線 109 高速、南北通道 S215 公路 為支撐的“工字型” 高等級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)和“ 一橫一縱” 鐵路網(wǎng) 絡(luò)正在形成。舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 區(qū)域概況 地理位置本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于 xx 縣政府所在地——xx 鎮(zhèn)，位于 xx 縣東南部，東距 xx 區(qū) 130 公里。場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)有大約 10000 平方米的居民住宅，全部為磚混為主的平房，無其他建構(gòu)筑物和文物古樹等受保護(hù)單位，場(chǎng)地較為平坦。目前本項(xiàng)目建設(shè)用地已由本項(xiàng)目建設(shè)單位通過競(jìng)價(jià)取得國有土地使用權(quán)，土地權(quán)屬明確。項(xiàng)目建設(shè)用地面積 20445m2（約合 畝）。應(yīng)采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會(huì)；⑤集團(tuán)認(rèn)購；⑥有針對(duì)性地舉辦展銷會(huì)；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)服務(wù)承諾和展示；⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場(chǎng)情況而定。（2）銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定。因此根據(jù)地塊條件和項(xiàng)目建設(shè)單位設(shè)計(jì)任務(wù)要求，本項(xiàng)目居住區(qū)與酒店統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，其規(guī)劃總建筑面積 35907m2，其具體建設(shè)規(guī)模指標(biāo)如下表所示：建設(shè)規(guī)模指標(biāo)一覽表序號(hào) 項(xiàng)目 單位 規(guī)模 備 注1 總用地面積 m2 20445 畝2 規(guī)劃總建筑面積 m2 35907 高層住宅 m2 7808 1 棟 9 層（底層為車庫） 地上車庫 m2 1316 高層住宅樓底層 多層住宅 m2 7775 1 棟 5 層，1 棟 6 層（底層商業(yè)） 配套商業(yè) m2 10173 2 層沿街商鋪，含住宅底商 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 酒店 m2 8000 1 棟 6 層（底部 2 層裙房） 地下車庫 m2 619 酒店地下車庫及設(shè)備用房3 容積率 按地上建筑面積計(jì)算舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.4 建筑密度 %5 綠化率 % 營銷方案 價(jià)格定位根據(jù)某鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需和未來發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目總體開發(fā)定位和當(dāng)?shù)赝愋臀飿I(yè)市場(chǎng)價(jià)格行情，本項(xiàng)目各類物業(yè)銷售價(jià)格建議為：價(jià)格定位一覽表序號(hào) 物業(yè)項(xiàng)目 單位 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情 本項(xiàng)目價(jià)格定位1 中高層住宅 元/m 2 2500~2800 26002 多層住宅 元/m 2 2100~2500 23003 商業(yè) 元/m 2 5000~8000 60004 車庫 元/m 2 2022~2200 22005 酒店客房 元/ 150~220 180 營銷方案建議高素質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，除了高水平、人性化的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營銷策略和手段，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開發(fā)商有合理的收益。舊城改造住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃要求和當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)需求，本項(xiàng)目擬建一處環(huán)境優(yōu)良、配套齊全、功能完善、出行便捷的優(yōu)質(zhì)商住小區(qū)。因此，由 xx 縣政府統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施的舊城區(qū)改造工程，不但形成對(duì)居住、商業(yè)等地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求，也給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)