【正文】 供熱規(guī)劃 本項目采用冬季集中供暖，擬從魏都大道敷設的市政供熱干線接入。 d 戶均人數(shù)為： 人 /戶 住宅生活日用水量為： 商業(yè)及配套生活日用水量為： 綠化用水量為： 不可預見用水量： 總生活用水量： 供氣規(guī)劃 本項目以天然氣作為居民生活燃料，由魏都大道引入了天然氣高壓線，建成天然氣高中壓調壓站。 730 層采用生活變頻泵組加壓供給，分組團設置加壓泵站及生活水池，水池采用獨立結構體，設在用水負荷中心附近。市政供水壓力按 考慮 。 在小區(qū)成環(huán)狀布置，保障供水的安全性。 整個小區(qū)的規(guī)劃結構完整，建筑布局合理，充分利用土地，交通流線順暢，小區(qū)居住品質良好。濱水景觀、小區(qū)景觀節(jié)點組成貫穿小區(qū)的景觀軸線，站在小區(qū)主入口，內(nèi)部景觀一覽無余。用地北側布置 30 層的高層住宅，而東南部分和中部則布置 6～ 20 層的住宅，較小的體量為商業(yè)內(nèi)街的行人營造更舒適親切的空間尺度。 合理劃分功能分區(qū)，組織好不同的交通流線，使建筑與景觀資源相互融合，是整個規(guī)劃設計的重點。通過社區(qū)景觀、文化、生活空間，營造和諧健康的社區(qū)氛圍，使居民生活在和諧、友善、積極、上進、健康、樂觀、豁達的氛圍中，使生活更閑 逸、更幸福、更健康。本項目地理位置優(yōu)越，緊鄰御河生態(tài)園，御河生態(tài)園占地面積達 413000 ㎡，北起御河大橋北 500m，南至迎賓大橋南 500m，南北長 ，東西寬 500m800m，綠化擴展區(qū)包括規(guī)劃布置 4 座公園，分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園，總占地面積 ㎡，這一優(yōu)秀的親水自然景觀，為打造本項目成為一個集居住、購物、商務、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的區(qū)域標志性社區(qū)，提供了充分的條件。 項目工程規(guī)劃 河南城建學院本科畢業(yè)論文 第四章 項目 SWOT 分析和定位 16 項目規(guī)劃理念 如今人們都向往綠樹成蔭、高山流水，單純的物質生活已經(jīng)滿足不了當今人們的生活需要。當洪峰呼嘯的時候，我們沒有能力讓它屈服，但可以修條引水渠，把災害降到最低。但是想想全國各地都在這種影響下，房地產(chǎn)市場照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項目的硬傷。 項目 SWOT分析 御花園項目優(yōu)勢分析： ① 項目 位于交通樞紐與黃金地段 ② 周邊政府部門，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全 ③ 道路的修建加 強了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響 ④ 專業(yè)的物業(yè)管理 ⑤ 公平交易，沒有內(nèi)部操作 ⑥ 商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設及規(guī)劃而升值 ⑦ 先天可開發(fā)素質較好，土地平整 ⑧ 空氣清新，環(huán)境好，天然水景優(yōu)勢，提升項目品質 ⑨ 周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光 河南城建學院本科畢業(yè)論文 第四章 項目 SWOT 分析和定位 15 ⑩ 項目所在的區(qū)域交通網(wǎng)絡完善可達性高，極大提高本項目的交通便捷力 御花園項目劣勢分析： ① 與該項目依托御河生態(tài)園有四個同期開發(fā)的樓盤形成了強烈的對比及競爭 ② 臨近主干道，部分臨街住宅將受到噪音干擾 ③ 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足，品牌知名度不高 ④ 外來打工 人群的增多，導致區(qū)域人員復雜，對本項目的形象造成不利影響 御花園項目機會分析： ① 御河生態(tài)園區(qū)規(guī)劃前景看好 ② 御河東區(qū)建設快速推進，企業(yè)單位激增，住宅消費上升 ③ 外來人群的需求份額持續(xù)走高，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升 ④ 隨著區(qū)域的升入開發(fā)，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升 ⑤ 未來區(qū)域人口的增加，有利于項目公建的銷售 ⑥ 城東區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資提供了較高的投資回報率 御花園項目威脅分析： ① 整個市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲 ② 融入上海建筑設計的結 晶，采用獨有的小高層電梯樓及復式樓 ③ 御河東區(qū) 最高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活 ④ 價格較周邊其他小區(qū)要稍高 ⑤ 本地區(qū)收入及購買力不高 ⑥ 居民對電梯樓及復式接受能力有限，而電梯戶型總數(shù)較高 從以上分析可以看出，優(yōu)勢機會，劣勢機會以及優(yōu)勢威脅，如果策略處理得當，完全可以轉化為對本項目有利的因素。 交通狀況 ： 31 路 36路 32 路 201 路 38 路 附近學校：大同一中 大同二中 大同十二中 北岳中學 周邊配套：御河生態(tài)園 雁北影劇院 雁北賓館 永康商貿(mào)城 大同西亞醫(yī)院 雙語幼兒園 浩海國際酒店 項目建設場地 本項目建設用地面積為 315 畝，部分為耕地，部分為荒地，通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質好，屬于四類土（ 砂礫堅土 ），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎，建造 10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該建設用地屬大同市五愛村管轄。因此該項目有很大的競爭力。東面緊鄰大同市近期將啟動的人工河工程的 御河，生態(tài)環(huán)境極佳， 區(qū)域位置極其優(yōu)越。公園華府 開發(fā)時間 2020年 3月 樓盤地址 南三環(huán)與魏都大道交叉口 開發(fā)商 大同市安家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格 起價： 3650元 /㎡ 均價： 3980元 /㎡ 最高價： 5500元 /㎡ 建筑類型 高層 主推戶型 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 占地面積 270400㎡ 建筑面積 766332㎡ 總戶數(shù) 4820 停車位 地上 600個 地下 3400個 容積率 綠化率 35% 周邊配套 御河生態(tài)園大同一中 、九中、十一中 、智家堡學校 、 沃爾瑪購物廣場 居然之家、王府井（規(guī)劃中）、自建商業(yè)街等、自建雙語幼兒園、建行、大同市四醫(yī)院、社區(qū)診所等休閑娛樂設施、 九州國際餐廳 樓盤分析 該項目屬于高檔住宅社區(qū)，占地面積大，周邊配套設施較齊全，但是地理位置離御河生態(tài)園較遠，目前項目剛開始施工，生產(chǎn)周期較長，對本項目影響不大 項目名稱 海晟財富官邸 開發(fā)時間 2020年 4月 樓盤地址 南環(huán)橋御河西岸 開發(fā)商 山西海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格 最低價： 4300元 /㎡ 均價： 5500元 /㎡最高價： 6000 元 /㎡ 建筑類 型 高層 主推戶型 93㎡ 118㎡ 136㎡ 146㎡ 171㎡ 占地面積 160畝 建筑面積 400000平米 總戶數(shù) 一期 1700戶 停車位 地上 1500個 容積率 綠化率 40% 周邊配套 御河生態(tài)園 沃爾瑪超市 華林超市 銀行 雙語幼兒園城區(qū)十四校 大同一中 大同二中 樓盤分析 該項目沒有小戶型，都是高層住宅樓，價位較高，地理位置偏南，離繁華 的市中心較遠，無論小區(qū)環(huán)境還是周邊環(huán)境與本項目相比都相差甚遠 河南城建學院本科畢業(yè)論文 第三章 市場分析 13 表 碧水云天頤園 鑒于華岳房地產(chǎn)開發(fā)公司實力雄厚，信譽良好，再加上開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項目周邊生活設施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備。 表 恒圓魏都 項目名稱 恒圓魏都 開發(fā)時間 2020年 9月 樓盤地址 迎賓大橋南 水泉灣 開發(fā)商 山西世紀恒圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格 起價： 3850元 /㎡ 均價： 3950元 /㎡ 最高價： 4500元 /㎡ 建筑類型 高層 ,多層 主 推戶型 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 占地面積 66667平米 建筑面積 260000平米 總戶數(shù) 1900 停車位 地上停車位 1300 個 容積率 綠化率 35% 周邊配套 御河生態(tài)園、實驗小學附小、華林商圈、直通大同六中、十中、 322醫(yī)院 實驗小學附小 大同六中 大同十中 樓盤分析 該項目地理位置不佳，導致樓盤價格偏低，戶型 90%都是中小戶型，與本項目有較大的競爭力 河南城建學院本科畢業(yè)論文 第三章 市場分析 12 表 御河國際 市場競爭分析 2020 年大同市房地產(chǎn)市場在售的項目有 23 個，經(jīng)調查分析，御河生態(tài)園帶的項目有 12個， 與御花園小區(qū)構成競爭的樓盤主要有 4個， 恒圓魏都 、 御河國際 隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶 青睞 ，小戶型商品房市場前景好，因此御花園小區(qū) 主打 70— 100 平米小戶型 ， 占總比例 70%。 河南城建學院本科畢業(yè)論文 第三章 市場分析 11 據(jù)調查 2020 年大同市 在商品住宅銷售中， 90 平 米及以下住宅銷售面積 萬平方米，比上年同期增長 %，占商品住宅銷售面積的比重為 %； 140 平方米以 上住宅銷售面積 萬平 米，比上年同期下降 %，增速比上月回落 個百分點，占商品住宅銷售面積的比重為 %。 大同市的經(jīng)濟建設和社會發(fā)展取得了優(yōu)異的成績，城鎮(zhèn)居民收入進一步增長，人民生活質量不斷提高，給大同市房地產(chǎn)帶來了前所未有的機遇，隨著人們對居住條件要求越來越高，良好的居住環(huán)境，經(jīng)濟實用的戶型結果，價格適中的住房，能夠極大地刺激消費者的購買欲望。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地 產(chǎn)商的到來，使大同房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 ⑤ 競爭激烈 由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐大同以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 ④ 住宅品質的提高，也成為了房市升溫 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。 河南城建學院本科畢業(yè)論文 第三章 市場分析 10 ② 需求量大 從目前 大同 市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。（目前大同市品質較高的項目主要有格蘭云天、巴黎華府 、東方羅馬城、御馨花都等） ① 在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。 商品房空置面積 截止 2020 年 12 月底，商品房空置一年以上面積為 23 萬平方米， 較 2020 年同比增長 %，與 10 月底相比增加了 萬平方米，其中，商品住宅空置一年以上面積 萬平方米，占商品房空置面積的 %；同比增長了 %； 辦公用房 空置一年以上面積 萬平方米， 占商品房空置面積的 ％ ；同比下降了 37%； 商業(yè)營業(yè)用房空置 一年以上 面積 萬平方米， 占商品房空置面積的％ ；同比增長了 %；其他用房空置一年以上面積 萬平方米， 占商品房空置面積的 ％ ，同比增長了 %。若扣除上年末結余資金，本年全市房地產(chǎn)企業(yè)到位資金為 億元，同比下降 %，其增速低于完成投資增速 22%。 在商品住宅銷售中， 90 平方米及以下住宅銷售額 億元，比上年同期增長%，增速比上月高出 個百分點，占商品住宅銷售額的比重為 %； 140平方米以上住宅銷售額 億元，比上年同期下降 %，增速比上月回落 個百分點，占商品住宅銷售額的比重為 %。 全市商品房銷售額 億元，比上年同期增長 %，增速比上月回落 個百分點。其中，商品住宅銷售面積為 萬平方米，比上年同期增長 %，增速比上月高出 個百分點。 ③ 房屋竣工面積進一步持續(xù)增長 2020 年，全市房屋竣工面積 萬平方米，同比增長 8 倍多，其中：住宅竣工面積 萬平方米，同比增長 12 倍多；其中： 90平方米及以下住宅竣工面積 萬平方米，同比增長 33 倍多；商業(yè)營業(yè)用房竣工 面積 萬平方米，同比下降 %；其他房屋竣工面積 萬平方米，同比增長 5倍多。受國家宏觀調控政策的影響，全市房地產(chǎn)新開工建設步伐放緩。 ② 項目建設進展順利，施工規(guī)模擴大，新開工步伐減緩 2020 年，商品房建設規(guī)模進一步擴大，商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %。 ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)快速增長，住宅投資仍占主體 2020 年大同市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增長 %，高于全市固定資產(chǎn)投資增速 。 而該項 目御花園住宅小區(qū)地址正在這“一軸”之上，具有絕佳的地理優(yōu)勢，和環(huán)境優(yōu)勢，投資開發(fā)的必要性極大。 大同特色的靈魂在于一軸雙城、古今兼顧的獨特布局。在城市化進程中，大同不被平庸的浪潮所淹沒，不為時代的進步所拋棄，最根本的在于創(chuàng)造自己的特色。實施 9個城中村改造，建筑面積 萬平方米。垃圾發(fā)電廠和東郊污水廠中水回用工程投入運營。新鋪設城市供水管網(wǎng) 87 公里，新鋪設城市天然氣管網(wǎng)