【正文】 從社會效益來說：項目建成后，可提供住宅3000套，將切實解決該區(qū)域內(nèi)購房人群的生活及居住問題。從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，銷售前景看好。項目具有突出優(yōu)勢，擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、社會、交通等環(huán)境），所處地塊的發(fā)展前景較好。國民經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。在實際操作過程中，如采取科學和嚴謹?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。河南城建學院本科畢業(yè)論文 第九章 項目評價第九章 項目評價 結(jié)論財務評價指標評價標準評價結(jié)果是否可行全部資金內(nèi)部收益率＞10%%可行全部資金靜態(tài)投資回收期可行全部資金財務凈現(xiàn)值＞0可行自有資金內(nèi)部收益率＞10%%可行自有資金靜態(tài)投資回收期可行自有資金財務凈現(xiàn)值＞0可行貸款償還期4年 可行通過上述計算分析得出如下結(jié)論：即本項目可行。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。 通過市場調(diào)查來降低風險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。本項目主打中小戶型經(jīng)濟適用房，很受顧客親睞，政府建設(shè)保障性安居工程對商品住宅會有一定的沖擊，但是影響不會很大，商品房的主要消費人群占社會人口的大頭，綜合來看，本項目市場前景很好，風險很小?？h區(qū)23130套。2012年大同市將繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程，97691套。為了打造精品項目，所以在項目招標方面也會有一定的風險，建筑生產(chǎn)力不足會給項目帶來致命的打擊。 技術(shù)風險隨著房地產(chǎn)市場的不段發(fā)展，房地產(chǎn)技術(shù)也在飛速的發(fā)展，華岳房地產(chǎn)公司立志要將御花園住宅小區(qū)項目打造成為一個集居住、購物、商務、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的區(qū)域標志性社區(qū)，要在大同地區(qū)影響巨大，成為公司的招牌項目。隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場前景好，因此御花園小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。據(jù)調(diào)查2011年大同市在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。 經(jīng)濟風險，%。=F/(PV)= ()=(平方米)投資額、銷售收入、銷售成對財務凈現(xiàn)值的敏感度分析： 敏感度分析表 單位：萬元變化NPV參數(shù)20%10%5%0+5%+10%+20%投 資銷售收入銷售成本根據(jù)表計算可得：建設(shè)投資平均敏感度=%銷售收入平均敏感度=%銷售成本平均敏感度=%可知凈現(xiàn)值對銷售收入的變化最為敏感 政策風險2011年開始政府對房地產(chǎn)的調(diào)控一直沒有放松手腕，政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。②項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 ，.投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝ 償債能力分析 資金來源與運用表 資金來源與運用表 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1資金來源銷售收入自有資金銀行貸款小 計2資金運用開發(fā)成本經(jīng)營稅費銷售費用財務費用應付利潤各期還本付息小 計3=12歸還墊支利潤及凈投資回收（盈余資金） 借款還本付息表 貸款還本付息表 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1貸款及還本付息初期貸款本息累計本金利息本期貸款本期應計利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款利息累計0本年年利率%%%%2償還貸款本息的資金來源投資回收未分配利潤其他 經(jīng)濟效益評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務方面、經(jīng)濟效益方面是完全可行的。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。 ：貸款是實施該工程項目的重要資金來源，本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。 ，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。 , %；其余是房屋預售及銷售款項。②土地批租費：主要包括土地出讓金、征地費和市土地轉(zhuǎn)讓費。 土地購置費用① 拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為： 居民安置費：每畝地補償村委會20萬元計算共計6300萬人民幣。 各年度計劃完成開發(fā)量項 目規(guī)模（㎡）2013年2014年2015年2016 1多層商品住宅150000400004000040000300002高層商品住宅200000300004000040000900003其余配套建筑5000020000100001000010000合 計400000900009000090000130000河南城建學院本科畢業(yè)論文 第六章 投資估算及資金籌措第六章 投資估算及資金籌措 投資估算范圍本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資范圍估算，項目內(nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施，如天然氣調(diào)壓站、換熱機房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開閉所等項目設(shè)施不列入投資估算范圍。 2015年度工作計劃2015年度內(nèi)按計劃建成部分房屋并開始銷售，室外配套項目同步施工。 2013年度工程計劃2013年度內(nèi)將完成整個項目立項,前期手續(xù)審批,項目可行性研究,規(guī)劃設(shè)計,部分開工地段工程地質(zhì)勘察,開工地段土地整理, 部分項目施工圖設(shè)計、開工項目招投標及部分項目施工，按計劃建成部分房屋并開始銷售，室外配套項目同步施工。河南城建學院本科畢業(yè)論文 第五章 項目實施進度第五章 項目實施進度 實施進度計劃御花園住宅小區(qū)整個工程計劃分四年(2013年1月—2016年12月)完成，室外工程及環(huán)境工程與建設(shè)工程同步進行、同步交工。④消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)在首層設(shè)置消防控制室，火災時啟動相關(guān)消防設(shè)備進行滅火，向消防中心報警并控制切斷非消防電源。②電視系統(tǒng)電視光纖從有線電視網(wǎng)引來，前端裝置設(shè)置在電信機房，經(jīng)信號轉(zhuǎn)換分配后，用同軸電纜引至各用戶，住宅每戶可使用兩個電視插座。 弱電系統(tǒng)本項目小區(qū)擬設(shè)置一座電信機房，提供小區(qū)住宅及商務等電話、有線電視和寬帶網(wǎng)。③變配電所根據(jù)現(xiàn)場地形建筑方案及供電半徑，擬在負荷中心設(shè)置一座變電所（變電所采用4臺1000KVA變壓器），電源經(jīng)變壓器由10KV降為380/220V后，再由若干臺低壓配電屏配出，分別分給各用電負荷。②用戶電荷本建設(shè)項目用電負荷分別有一級負荷、二級負荷和三級負荷?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。污水經(jīng)化糞池處理后，最終排入市政污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)收集后排入御河生態(tài)園現(xiàn)有的DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。一層以上采用重力排水。 供熱規(guī)劃本項目采用冬季集中供暖，擬從魏都大道敷設(shè)的市政供熱干線接入。d戶均人數(shù)為：住宅生活日用水量為：商業(yè)及配套生活日用水量為：綠化用水量為：不可預見用水量：總生活用水量： 供氣規(guī)劃本項目以天然氣作為居民生活燃料，由魏都大道引入了天然氣高壓線，建成天然氣高中壓調(diào)壓站。730層采用生活變頻泵組加壓供給，分組團設(shè)置加壓泵站及生活水池，水池采用獨立結(jié)構(gòu)體，設(shè)在用水負荷中心附近。室內(nèi)給水直接由大同市市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供水，采用分區(qū)供水方式。 供水規(guī)劃在該項目南側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。設(shè)計中形成了商業(yè)和住宅相互依存但又各成體系、互不干擾的格局。小區(qū)景觀節(jié)點獨立于商業(yè)網(wǎng)絡(luò)之外，營造出靜謐的居住環(huán)境。在規(guī)劃中，建筑以點式高層建筑為主，在用地東南角面向新興北路設(shè)置一處中型集中商業(yè)區(qū)，其退后用地紅線近40米形成尺度舒適的活動廣場，既可作為商業(yè)推廣宣傳等活動的場所，也是居民公共交往與公共生活的絕佳場所。 總體規(guī)劃方案御花園住宅小區(qū)項目總占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個。項目地處大同市城東，御河西區(qū)，人口密度大，打造市民廣場，為市民提供一個休閑活動場，回饋城市空間。崇尚自然是一種達到物質(zhì)和精神平衡的狀態(tài)，這種平衡是高尚生活所追求的一種境界。所以從理論上來看，只要方法做到位，御花園住宅小區(qū)項目是完全可以實行的。其他幾點我們現(xiàn)在無法改變，只能引導，就像大禹治水，只可疏不可堵。而劣勢威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長趕不上房價增長，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。東連御河生態(tài)園北段，南接東小城商貿(mào)中心，西臨古城東門（和陽南門），北望平成大橋。 河南城建學院本科畢業(yè)論文 第四章 項目SWOT分析和定位第四章 項目SWOT分析和定位 項目地塊本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。根據(jù)以上數(shù)據(jù)資料顯示，相比較御花園小區(qū)項目整體設(shè)計規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)越，地理位置佳，戶型多，配套設(shè)施齊全，價格合理。用地西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷。公園華府開發(fā)時間2012年3月樓盤地址南三環(huán)與魏都大道交叉口開發(fā)商大同市安家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格起價：3650元/㎡ 均價：3980元/㎡ 最高價：5500元/㎡ 建筑類型高層主推戶型㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡占地面積270400㎡建筑面積766332㎡總戶數(shù)4820停車位地上600個 地下3400個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園大同一中 、九中、十一中 、智家堡學校 、 沃爾瑪購物廣場 居然之家、王府井（規(guī)劃中）、自建商業(yè)街等、自建雙語幼兒園、建行、大同市四醫(yī)院、社區(qū)診所等休閑娛樂設(shè)施、 九州國際餐廳樓盤分析該項目屬于高檔住宅社區(qū)，占地面積大，周邊配套設(shè)施較齊全，但是地理位置離御河生態(tài)園較遠，目前項目剛開始施工，生產(chǎn)周期較長，對本項目影響不大 御河國際公園華府、碧云天頤園、海晟財富官邸。迎合市場需求，此時開發(fā)該項目還是很有價值的。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。開發(fā)舒適、美觀、具備以人為本功能的商品化規(guī)模化的住宅小區(qū)，具有廣闊的前景。綜上所述，根據(jù)大同市房地產(chǎn)場狀況及華岳集團近幾年來各小區(qū)，各種等級和功能房屋的銷售經(jīng)驗綜合分析，本項目擬建房屋價格確定如下：多層商品住宅銷售價格: 起價3200元/㎡ 最高價4200元/㎡高層商品住宅銷售價格: 起價4000元/㎡ 最高價5000元/㎡商業(yè)建筑銷售價格: 7000元/㎡隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動大同市當?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。由于大同市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入大同。最終導致價格上揚。③購買力的增強，按揭的作用大同市市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致