【正文】 (6)工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)：包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式。(5)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對(duì)項(xiàng)目成本影響較大。(4)資金風(fēng)險(xiǎn)。(3)土地風(fēng)險(xiǎn)土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)：該風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性。自然風(fēng)險(xiǎn)：指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項(xiàng)目構(gòu)成的威脅。周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)：城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒(méi)施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來(lái)可能風(fēng)險(xiǎn)。政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：主要包括土地、住房、金融稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)層面。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：社會(huì)環(huán)境包括社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。最后應(yīng)對(duì)實(shí)施的效果及差異進(jìn)行評(píng)估。（4）實(shí)施與后評(píng)估正確決策之后，具體的實(shí)施十分重要。層次分析法與模糊判斷法相結(jié)合的方法，本章重點(diǎn)采用此方法進(jìn)行分析。 隨機(jī)網(wǎng)絡(luò)法：又稱(chēng)圖示評(píng)審技術(shù)簡(jiǎn)稱(chēng)ＧＥＲＴ。決策樹(shù)法：做風(fēng)險(xiǎn)決策時(shí)常采用的一種方法。該法是一種通過(guò)對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解數(shù)學(xué)、物理、工程技術(shù)問(wèn)題近似解的數(shù)學(xué)方法，其特點(diǎn)是用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理。（2） 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與分析就是衡量風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的影響及其程度。 情景分析法：一種能夠分析引起風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。該方法經(jīng)常用于直接經(jīng)驗(yàn)較少的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)，通過(guò)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)層層分解，可使項(xiàng)目管理者對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素有全面的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大的因素進(jìn)行針對(duì)性的管理。德?tīng)柗品☉?yīng)用領(lǐng)域很廣，一般用該方法得出的結(jié)果也較好。該類(lèi)方法主要利用各領(lǐng)域?qū)＜业膶?zhuān)業(yè)理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，找出各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)后果做出分析和估計(jì)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別要回答下列問(wèn)題：項(xiàng)目中存在哪些潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素？這些因素會(huì)引起什么風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)造成的后果有多大？忽視、縮小或夸大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的范圍、種類(lèi)和造成的后果都會(huì)造成不必要的損失。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的定義、內(nèi)容和程序定義：工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理就是對(duì)工程項(xiàng)目活動(dòng)中涉及到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估并制定相應(yīng)的政策，以最少的成本，最大限度地避免或減少風(fēng)險(xiǎn)事件所造成的實(shí)際效益與預(yù)期效益的偏離，安全地實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的總目標(biāo)。人們的承受能力受收益的大小、投入的大小、項(xiàng)目活動(dòng)的主體的地位和擁有的資源有關(guān)；（4）工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)一般是很大的，其變化是復(fù)雜的。只能降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和減少風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，而不能從根本上完全消除風(fēng)險(xiǎn)；（2）風(fēng)險(xiǎn)的影響常常不是局部的，某一段時(shí)間或某一個(gè)方面的，而是全局的。工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)有以下特點(diǎn)：（1）風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性和普遍性。用數(shù)學(xué)公式可以表示為：Ｒ=ｆ（Ｐ，Ｃ）其中，Ｒ表示風(fēng)險(xiǎn)，Ｐ表示不利事件發(fā)生的概率，Ｃ表示該事件發(fā)生的后果。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析序號(hào)項(xiàng)目靜態(tài)分析評(píng)價(jià)結(jié)果動(dòng)態(tài)分析評(píng)價(jià)結(jié)果投資回收期投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期1本小區(qū)19%17%2比較基準(zhǔn)5年10%010%5年3是否可行可行可行可行可行可行 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表見(jiàn)下表折現(xiàn)率取 12%投資回收期：靜態(tài)投資回收期 = （41 ）+ (半年)= （年）投資利潤(rùn)率總投資利潤(rùn)率 =年平均投資利潤(rùn)率 = 19% / =%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 = ≥ 0 動(dòng)態(tài)投資回收期：動(dòng)態(tài)投資回收期 = （51）+ (半年) = （年） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論：無(wú)論從靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目均有良好的財(cái)務(wù)可行性，財(cái)務(wù)上可行。 動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮了資金時(shí)間價(jià)值的情況下，以項(xiàng)目每年的凈收益回收項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間，是考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上投資實(shí)際回收能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。⑶利用：FIRR=i1+[i2i1]*NPV1/[NPV1+NPV2]注意：1. NPV2 要用絕對(duì)值。⑵試設(shè) i2=x2。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金流量采用插值法計(jì)算求得:⑴試設(shè) i1=x1。進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，將求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)與給定的行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(ic)進(jìn)行比較，若 FIRR≥ic，則認(rèn)為項(xiàng)目的盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上可以接受。常用財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法：（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo). 如果經(jīng)計(jì)算得出的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零，即 FNPV≥0，表明項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可獲得大于或等于基準(zhǔn)收益水平的收益額，則在財(cái)務(wù)上可考慮接受該項(xiàng)目。一般速動(dòng)比率達(dá)到 1項(xiàng)目的償債能力被認(rèn)為是比較好的。一般流動(dòng)比率達(dá)到 2項(xiàng)目的償債能力被認(rèn)為是比較好的。如果企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)大于或等于 100％，那么說(shuō)明企業(yè)已經(jīng)資不抵債，隨時(shí)有破產(chǎn)的可能，貸款機(jī)構(gòu)一般不能向企業(yè)貸款。（5）資產(chǎn)負(fù)債率法 資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)，也是反映項(xiàng)目年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)。計(jì)算出的投資利稅率同樣要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利率或者行業(yè)的平均投資利稅率進(jìn)行比較。投資利潤(rùn)率同樣要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤(rùn)率或行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率進(jìn)行比較，以高于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。計(jì)算出借款償還期后，將其與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對(duì)比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，則項(xiàng)目可行。靜態(tài)投資回收期通常會(huì)有一個(gè)行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)投資回收期或者行業(yè)平均投資回收期，只要計(jì)算出項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期低于標(biāo)準(zhǔn)投資回收期或者平均回收期，那么就可以認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。通常有以下幾種方法：（1）靜態(tài)投資回收期法 靜態(tài)投資回收期是指在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下，用生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期回收投資的資金來(lái)源抵償全部原始投資所需要的時(shí)間。銷(xiāo)售期————銷(xiāo)售數(shù)量420套460套390套370套銷(xiāo)售收入12. XX住宅小區(qū)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一般房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)常用方法綜述 按是否考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素，可分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)；按指標(biāo)的性質(zhì)可分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率指標(biāo)；按財(cái)務(wù)效益分析的目的，可分為反映盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和外匯平衡能力指標(biāo)。%開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)費(fèi)用原表及驗(yàn)證表的均值其他費(fèi)用其他費(fèi)用原表及驗(yàn)證表的均值不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3%土地費(fèi)用估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1 土地出讓金　32498萬(wàn)元85122平方米=32498萬(wàn)元2征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)4土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)5土地租用費(fèi)6土地拆遷折價(jià)合計(jì)32498萬(wàn)元前期工程費(fèi)估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1規(guī)劃設(shè)計(jì)可研費(fèi)55+110+15+20=200萬(wàn)元依據(jù)《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》（計(jì)價(jià)格【1999】1283號(hào)）2水文地質(zhì)勘察費(fèi)85122平方米10元/平米=3通水，通電，道路費(fèi)建安費(fèi)%6土地平整費(fèi)85122平方米60元/平米=合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說(shuō)明1供電工程20元85122平方米2供水工程65元85122平方米3供氣工程13元85122平方米4排污工程85122平方米5小區(qū)道路工程50元85122平方米6路燈工程7元85122平方米7小區(qū)綠化工程100元85122平方米8環(huán)衛(wèi)設(shè)施（其他）%%合計(jì) 建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：元項(xiàng) 目建 筑 面 積建安工程費(fèi)單價(jià)：（元/平米）金額：300328000工程1501642000合 計(jì)30032800公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序 號(hào)項(xiàng) 目建 設(shè) 費(fèi) 用估 算 說(shuō) 明1居委會(huì)162000元/平方米80平米=16萬(wàn)元2鍋爐房300元/平米40平米=3變電房500元/平米50平米=4公共廁所，停車(chē)場(chǎng)，其他% =%=合 計(jì)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目金 額估 算 說(shuō) 明1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建安費(fèi)用的8%15%估算2土地使用稅3市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)4供電貼費(fèi)5用電權(quán)費(fèi)6分散建設(shè)市政公用設(shè)施費(fèi)7綠化建設(shè)費(fèi)8電話初裝費(fèi)合 計(jì)其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目金額估 算 說(shuō) 明1臨時(shí)用地%%=2臨建圖3施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)5招標(biāo)管理費(fèi)6總承包管理費(fèi)7合同公證費(fèi)8施工執(zhí)照費(fèi)9工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)10工程監(jiān)理費(fèi)11竣工圖編制費(fèi)12工程保險(xiǎn)費(fèi)13其他稅費(fèi)合 計(jì)投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年、季、月）——————項(xiàng)目總投資資金籌措自有資金（資本金）借貸資金預(yù)售收入投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年、季、月）——————項(xiàng)目總投資資金籌措自有資金（資本金）借貸資金預(yù)售收入銷(xiāo)售收入，稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（月）銷(xiāo)售單價(jià)——————1銷(xiāo)售收入1—6銷(xiāo)售收入5800元/平方米銷(xiāo)售收入6000元/平方米車(chē)位銷(xiāo)售收入120000個(gè)2經(jīng)營(yíng)稅金及稅金附加營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3銷(xiāo)售毛總收入5稅后銷(xiāo)售總收入資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期(年）——————1資金來(lái)源營(yíng)業(yè)收入100890自有資金銀行借款30000300002資金運(yùn)用開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)稅金及附加0所得稅借款本息償還03盈余資金4累計(jì)盈余資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)小計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（年）——————1現(xiàn)金流入10089010089001—6銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入車(chē)位銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出32498開(kāi)發(fā)建設(shè)投資32498營(yíng)業(yè)稅金及附加3調(diào)整后所得稅81254稅前凈現(xiàn)金流量32498稅前累計(jì)凈現(xiàn)金324985稅后凈現(xiàn)金流量稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量6稅后凈現(xiàn)值稅后累計(jì)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)所得稅前所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：內(nèi)部收益率：投資回收期(半年)==動(dòng)態(tài)投資回收期(半年)=利潤(rùn)表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)小計(jì)——————1銷(xiāo)售收入10089010089001—6銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入車(chē)位銷(xiāo)售收入2項(xiàng)目總投資3249